Новое жилищное строительство повысило среднюю этажность российских городов в 2 раза по сравнению с началом 1990-х, выяснили эксперты ЦИАН.

• Средняя этажность новостроек в крупных городах РФ (более 300 тыс. жителей) по итогам 2018 года составила 13 этажей. Это в 2 больше, чем средняя высотность всей застройки советского периода; 
• Среди городов-миллионников самые высокие дома возводятся в Москве (20,5 этажей), Екатеринбурге (17,4 этажей) и Красноярске (17,1 этажей); 
• Среди городов с численностью населения от 500 до 1000 тыс. чел. по высотности нового строительства лидируют Владивосток (19,4 этажей), Оренбург (15,3 этажей) и Ижевск (15,2 этажей); 
• Из 60 крупнейших городов (за пределами столичных регионов) только в 7 строятся жилые дома высотой более 30 этажей; 
• Средняя этажность новостроек в Московском регионе – 18,7 этажей; по сравнению с домами советской эпохи показатель вырос в 2,4 раза, а по отношению к застройке 90-2000-ых – на 65%; 
• Средняя этажность новостроек в агломерации Санкт-Петербурга – 13,1 этажа; по сравнению с домами советской эпохи этажность выросла в 2,3 раза, а по отношению к застройке 90-2000-ых – на 72%; 
• На рынке новостроек Московского региона 8,1% предложения приходится на дома высотой более 30 этажей, в них средняя цена на 47% выше, чем в целом по Москве и Подмосковью; 

Изменение высотности застройки в крупных городах РФ 

Невооруженным взглядом видно, что российские города продолжают неумолимо расти вверх. На данный момент средняя этажность новостроек в крупных городах России (с численностью населения более 300 тыс. человек) составила 12,6 этажей. По сравнению с застройкой советского периода (средняя этажность которой – 5,7 этажей) данный показатель вырос более чем в 2 раза. Заметен и рост этажности по сравнению с жилищным строительством 1990-2000-х годов (с 8,3 до 12,6 этажей (+ 52%)). 

В городах миллионниках средняя этажность новостроек составляет 15,1 этажей, что на 20% больше, чем в целом по всем крупным городам. По сравнению советским периодом этажность домов выросла в 2,2 раза, по сравнению с застройкой 1990-2000-х гг. на 50%. Среди городов-миллионников самые высокие дома строятся в Москве, где средняя этажность новостроек составляет 20,5 этажей (по сравнению с домами советского периода рост составил ­94%, с домами 1990-2000-ых +46%). В ближайшие годы данный показатель значительно вырастет за счет строительства домов повышенной этажности по программе реновации жилищного фонда. Следом идёт Екатеринбург – 17,4 этажей. Средняя этажность домов по сравнению с советским периодом выросла в 1,6 раза, а по сравнению с домами 1990-2000-х на 53%. На третьем месте Красноярск. Здесь наблюдается наибольший прирост средней этажности по сравнению с советским периодом (в 2 раза). Средняя этажность застройки столицы Восточной Сибири выросла с 5,8 до 17,1 этажа. Значительное увеличение средней этажности также наблюдается и в Новосибирске (в 1,5 раза). 

Наименьшие изменения средней этажности наблюдаются в Волгограде; здесь показатель вырос на 49% по сравнению с домами советского периода и лишь на 4% по сравнению с застройкой 90-2000 гг. 

Табл.1. Изменение средней этажности новостроек в городах-миллионниках, январь 2019 года. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

В городах с численностью населения 500-1000 тыс. чел. средняя этажность новостроек составляет 12,8 этажей. По сравнению с советской застройкой данный показатель вырос в 2,2 раза, с домами 1990-2000 гг. – в 1,5 раз. 

Лидером по средней этажности новостроек стал Владивосток, где долгое время многоэтажная застройка была запрещена ввиду сейсмоопасности. Здесь средняя этажность новостроек составила 19,4 этажей (по сравнению с домами советского периода – рост в 2,5 раза, с домами 90-2000-ых – в 2 раза). С заметным отставанием следом идут Оренбург – 15,3 этажа и Ижевск – 15,2 этажа. 

По сравнению с советской застройкой более чем в 3 раза средняя этажность новостроек выросла в Тюмени и Иркутске. Наименьшие темпы прироста за аналогичный период зафиксированы в Ярославле (+41%) и Ульяновске (+47%). 

Табл.2. Изменение средней этажности новостроек в городах с численностью населения 500-1000 тыс. чел., январь 2019 года. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Среди крупных городов России (за исключением столичных регионов) жильё в домах высотой более 30 этажей предлагается в 7 городах. Наибольшее количество таких домов сконцентрировано в городе-миллионнике Екатеринбурге – 13 корпусов этажностью от 31 до 52 этажей в 9 проектах. 

Самый высокий небоскрёб – 52 этажная Башня «Исеть», которая является частью делового квартала «Екатеринбург-Сити». Проект уже построен, расположен в Екатеринбурге на берегу реки Исеть. На втором месте по высоте строящийся во Владивостоке ЖК «Аквамарин» – 42 этажа. Стоимость жилья варьируется от 8 до 42 млн. руб. за видовые квартиры. Проект возводится на берегу Амурского залива. Следом идёт ЖК «Чемпион парк» в Екатеринбурге, который состоит из 3-х ­ 37 этажных корпусов. Две башни уже введены в эксплуатацию, третья будет сдана в 4 кв. 2020 года. Стоимость однокомнатной квартиры начинается с 3,5 млн. руб., наиболее дорогой вариант: 4-комнатная квартира за 17,8 млн. руб. 

Табл.4. Новостройки высотой более 30 этажей в крупных городах России (за исключением столичных регионов), январь 2019 года. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Московский регион 

В Московском регионе средняя этажность новостроек составляет 18,7 этажей (по сравнению с домами советской эпохи высотность выросла в 2,3 раза, в сравнении с домами 1990-2000-ых на 65%). В границах Москвы средняя высотность нового строительства 20,5 этажей, в Московской области – 16,6 этажей. 

В Москве наиболее высокая средняя этажность в ВАО – 24,6 этажей, САО – 23,4 этажей и ЦАО – 23,3 этажей. Наиболее высокие темпы роста средней этажности зафиксированы в НАО (в Новой Москве) – плюс 138%. Если в советский период там преобладала среднеэтажная застройка (6,8 эт.), то сейчас средняя этажность нового строительства превысила 16 этажей. Это связано с активным развитием округа после присоединения в 2012 году к Москве, а также с тем, что планы по активизации малоэтажного жилищного строительства на новых территориях не осуществились. Также существенные изменения в средней этажности наблюдаются в ЦАО – рост в 2,2 раза по сравнению с застройкой советского периода. Такие существенные изменения связаны со строительством апартаментов в «Москва-Сити», где средняя этажность корпусов составляет 57 этажей. 

Табл.5. Изменение средней этажности новостроек по округам Москвы, январь 2019 года. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Новостройки высотой более 30 этажей расположены в 8 округах Москвы (всего 34 жилых комплекса). На них приходится около 12,4% предложения (6,5 тыс. лотов) на первичном рынке Москвы, больше половины приходится на проекты бизнес- и премиум-сегментов. Средняя цена квадратного метра в этих корпусах составляет 240 тыс. руб. (на 17% больше, чем в целом по новостройкам Москвы). 

Новостройки с наибольшей этажностью на первичном рынке Москвы входят в состав международного делового центра «Москва-Сити»: «Башня Федерация», «Око», «Нева Тауерс», «Город Столиц», «Меркурий-Сити», «Капитал Тауерс», «Империя Тауэр», где этажность варьирует от 60 до 90 этажей а средняя цена квадратного метра составляет  около 550 тыс. руб. Следом идёт ЖК D1, где помимо 23-этажного корпуса возведут два небоскрёба в 59 этажей. На данный момент средняя цена квадратного метра составляет 187,1 тыс. руб. В рамках реализации ЖК «Триколор» застройщик ввёл в эксплуатацию две 58-этажные башни, где средняя цена – 191,4 тыс. руб./ кв. м. 

В условиях дефицита территории для строительства многие годы высотные дома возводили только в престижных районах столицы. Застройщиков привлекало, что на небольшом участке можно построить большой объём жилья по высоким ценам. Снижение интереса покупателей к жилью дорогих сегментов привело к тому, что всё чаще дома выше 30 этажей стали возводить и в рядовых спальных районах Москвы: ЖК “Эталон-Сити” в Южном Бутово, ЖК “Селигер Сити” в Западном Дегунино, ЖК “Фестиваль Парк” в Ховрино, ЖК “Левел Амурская” в Гольяново. 

В Подмосковье наибольшая средняя этажность новостроек зафиксирована в городских округах Реутов (23,6 этажей), Химки (23,3 этажа), Котельники ­ (22,3 этажа). Наибольший рост средней этажности по сравнению с советской застройкой наблюдается Звенигороде (+297%), Раменском районе (+273%), Егорьевске (+255%). 

Табл.6. Топ-10 районов/городских округов – лидеров по средней этажности новостроек в Московской области, январь 2019 года. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

В Московской области на новостройки выше 30 этажей приходится 3,9% предложения (2,2 тыс. лотов) в 6 жилых комплексах. Это дома в ЖК «Арт» (44 этажа), «Маяк» (41 этаж), «Митино Парк» (33 этажа), «Оранж Парк» (30-33 этажей), «Речной» (32 этажа), «Спутник» (32-35 этажей). Средняя цена квадратного метра в них – 115,2 тыс. руб., что на 40% выше, чем по рынку в целом. 

Санкт-Петербург и Ленинградская область 

В агломерации Санкт-Петербурга средняя этажность новостроек составляет 13,1 этажа (что на 5,6 этажа ниже, чем в Московском регионе): в Санкт-Петербурге – 14,6 этажей, в Ленинградской области ­–10,7 этажей. По сравнению со средней этажностью застройки советского периода показатель вырос в 2,3 раза, по сравнению с домами 1990-2000 гг. на 72%. 

Лидируют по средней этажности нового строительства Невский (21,3 этажа), Калининский (21,0 этаж) и Фрунзенский (19,2 этажей) районы. Наиболее высокие темпы роста средней этажности зафиксированы в центре города, в Адмиралтейском районе. Если в советский период преобладала застройка средней этажностью 4,5 эт., то сейчас в стадии строительства находятся корпуса ­со средней этажностью 11,9 эт. (рост в 2,6 раза). Также в 2 раза и более выросла застройка в Невском и Московском районах. 

В Ленинградской области по уровню средней этажности лидирует Всеволожский район – 11,2 этажа, здесь сконцентрирован основной объём предложения в новостройках Ленинградской области. 

Новостройки высотой более 30 этажей расположены в двух районах Санкт-Петербурга (в Выборгском и Невском), в Ленинградской области таких предложений нет. В Невском районе ЖК «Пётр Великий и Екатерина Великая», где первый корпус достигает 32 этажей. В Выборгском районе – «Лондон парк» (30-34 этажа). 

Табл.7. Изменение средней этажности новостроек по районам Санкт-Петербурга и Ленинградской области, январь 2019 года. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Фото: Юлия Судакова