Новая Москва стала территорией столицы в 2012-м, но первые проекты комплексного освоения территории начали активно заселяться в 2014–2015 годах. Как менялись показатели первичного и вторичного рынка недвижимости Новой Москвы после валютного кризиса 2015 года?
Девять фактов о рынке недвижимости ТиНАО
- Новая Москва сокращает ценовой разрыв с Москвой в старых границах. С валютного кризиса 2015 года средняя стоимость 1 кв. м в новостройках Новой Москвы увеличилась на 73% — со 101 до 175,2 тыс. рублей. В новостройках старой Москвы — на 48%.
- Новостройки Новой Москвы дешевле старомосковских в среднем на 40% за 1 кв. м, или на 119 тыс. рублей. Ценовой разрыв сокращается в относительном выражении и растет в абсолютном: в 2015 году разница в стоимости «квадрата» была 49%, или 97 тыс. рублей.
- Квартиры в ТиНАО всё компактнее: за шесть лет площадь приобретенной квартиры в новостройке снизилась на 11%.
- С 2015 года количество стартовавших проектов в Новой Москве оказалось в 13 раз меньше, чем в старых границах. В продажу вышло порядка 7,8 млн кв. м жилья против 28 млн «квадратов» в старой Москве.
- 28% квартир в активной продаже на первичном рынке — в Новой Москве. В 2015 году доля была ниже — на уровне 25%.
- На первичном рынке Новой Москвы сегодня доступно в продаже 0,5 млн кв. м квартир и апартаментов стоимостью почти 100 трлн рублей.
- Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО. В Новой Москве количество сделок с 2018 года снижается, в Москве в старых границах — увеличивается.
- Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198 тыс. против 125 тыс. рублей в середине 2015-го. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских всего на четверть (26%). Недвижимость НАО дорожает быстрее ТАО.
- Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы на четверть ниже, чем в 2015 году: на выбор доступно порядка 2,6 тыс. квартир, тогда как в сегменте новостроек — почти 11 тыс. вариантов.
«Квадрат» в новостройках Новой Москвы стоит на 120 тыс. рублей меньше, чем в старой
После валютного кризиса 2015 года и ажиотажа 2014-го, а также на фоне обесценивания рубля рынок столкнулся с падением спроса из-за дорогой ипотеки и снижения доходов населения в целом. Первичный рынок поддерживала программа льготного ипотечного кредитования.
Средняя стоимость 1 кв. м на первичном рынке недвижимости Новой Москвы за прошедшие шесть лет увеличилась на 73%. В середине 2015 года (на тот момент уже действовала льготная ипотека) средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве составляла 101 тыс. рублей. Сегодня — уже 175,2 тыс. рублей. Для сравнения: новостройки в старой Москве за тот же период выросли в цене на 48%: со 198,2 до 294 тыс. рублей.
В отличие от первичного рынка старой Москвы новостройки ТиНАО показывают более равномерный рост, что связано в том числе с фактором развития территории, появлением новых станций метро, строительством транспортной, коммерческой и социальной инфраструктуры (преимущественно в составе проектов комплексного освоения территорий).
Например, с июня 2018 года по июнь 2019-го средняя стоимость кв. м в Новой Москве увеличилась сразу на 18% против 4% в старых границах. Напомним, именно осенью 2018 года в ТиНАО была продлена Калининско-Солнцевская линия метро, что значительно улучшило транспортную доступность присоединенных территорий.
В старой Москве рекордный рост цен пришелся именно на последний год (+35%), в ТиНАО повышение было не таким выраженным (18–21%), зато — на протяжении последних трех лет.
Прирост средней стоимости 1 кв. м на первичном рынке Новой Москвы относительно прошлого года
Период | Москва в старых границах | Новая Москва |
Июнь 2015 | — | — |
Июнь 2016 | –9% | –4% |
Июнь 2017 | 3% | 1% |
Июнь 2018 | 5% | 5% |
Июнь 2019 | 4% | 18% |
Июнь 2020 | 7% | 19% |
Июнь 2021 | 35% | 21% |
По данным Аналитического центра Циан
Цены растут, площади — сокращаются
С ростом ликвидности недвижимости присоединенных территорий с каждым годом сокращался и ценовой разрыв в средней стоимости квадратного метра с новостройками в старых границах столицы. В 2015–2018 годах он был в диапазоне 47–49% (91–97 тыс. рублей).
В 2019 году с ростом транспортной доступности разрыв сократился до 40% (81 тыс. рублей), в июне 2020-го новостройки ТиНАО были дешевле, чем в старой Москве, всего на треть (34%, или 73 тыс. рублей). В 2021 году разница снова увеличилась до 40% из-за большего роста цен за год именно в старых границах — во многом благодаря льготной ипотеке. Тем, кто рассматривает покупку жилья, нужно учитывать, что новостройки ТиНАО стоят меньше почти на 120 тыс. рублей за «квадрат» — выходит существенная экономия.
Динамика средних цен на первичном рынке Москвы в старых границах и Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Средняя стоимость приобретенной в Новой Москве квартиры на первичном рынке увеличилась за шесть лет на 64%: с 5 до 8,2 млн рублей. Одновременно средняя площадь, наоборот, сократилась на 11%: с 53,6 в 2015-м до 47,7 кв. м в 2021 году.
Новую Москву рассматривают преимущественно покупатели с изначально более низким бюджетом предложения, что ограничивает среднюю площадь рассматриваемого объекта в сравнении с той же старой Москвой (в ней покупают жилье более обеспеченные клиенты), где средняя реализованная квартира на первичном рынке на 18% больше по площади.
Средний чек сделки в Новой Москве и средняя площадь приобретенной квартиры
По данным Аналитического центра Циан
Девелоперы не торопятся застраивать Новую Москву
Новые территории были присоединены к столице еще в 2012 году, когда территории бывших промзон пока не так активно выводились под жилую застройку. Джентрификация не стимулировала застройщиков к массовой переориентации на площадки Новой Москвы. В результате активность девелоперов остается на низком уровне.
С 2015 года по середину 2021-го в Новой Москве стартовали продажи 37 жилых комплексов. В старых границах Москвы за тот же период вышло в продажу в 13 раз больше проектов (484 ЖК).
Количество вышедших в продажу корпусов за тот же период в Новой Москве — в 2,9 раза меньше (547 домов), чем в прежних границах столицы (1580 домов). За счет более высокой средней этажности в старой Москве общая площадь нового предложения в ТиНАО с 2015 года оказалась ниже уже в 3,6 раза.
Количество ЖК, вышедших на первичный рынок в 2015–2021 гг.
| Кол-во новых ЖК | Кол-во новых корпусов | Новое предложение на рынке, млн кв. м |
Москва в старых границах | 484 | 1580 | 28,2 |
Новая Москва | 37 | 547 | 7,8 |
Во сколько раз девелоперская активность в ТиНАО ниже | 13 | 2,9 | 3,6 |
По данным Аналитического центра Циан
В среднем за полгода в новой Москве стартует по два–три проекта. Исключением стало второе полугодие 2016-го, когда на рынок вышло сразу шесть новых проектов на присоединенных территориях.
Несмотря на развитие транспортной инфраструктуры, девелоперы не торопятся развивать новые площадки и уходить вглубь присоединенных территорий — прирост объема предложения идет преимущественно за счет проектов комплексного освоения территории.
В Новой Москве сегодня доступно в продаже 540 тыс. кв. м квартир и апартаментов общей стоимостью почти 100 трлн рублей.
По данным Аналитического центра Циан
Неравномерное освоение
Строительство на присоединенных территориях идет крайне неравномерно. В первую очередь застраиваются локации, приближенные к старой Москве, а также в районах, где проложены станции метро. 93% квартир (из 10,8 тыс. квартир и апартаментов) в новостройках ТиНАО экспонируется в Новомосковком АО. Более половины объема предложения приходится на поселение Сосенское.
Распределение объема предложения на первичном рынке Новой Москвы
Поселение | Доля предложения |
Сосенское | 56% |
Десеновское | 17% |
Первомайское | 6% |
Московский | 5% |
Внуковское | 4% |
Остальные | 20% |
По данным Аналитического центра Циан
В Новой Москве ведутся продажи 36 проектов: только четыре из них расположено в Троицком округе, подавляющее большинство — в Новомосковском (32).
За последние пять лет квартиры и апартаменты Новой Москвы в общем объеме предложения столичного рынка новостроек составляли от 16 до 29%. Сейчас практически каждая третья квартира (29%) на первичном рынке доступна в проектах ТиНАО — почти 11 тыс. вариантов.
Доля и объем предложения первичного рынка Новой Москвы 2015–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
Каждая третья квартира на первичном рынке куплена в ТиНАО
С 2015 года по 2021-й (по май включительно) на первичном рынке недвижимости Новой Москвы было заключено 123,6 тыс. ДДУ. Для сравнения: в старых границах Москвы за тот же период зарегистрировано в 2,2 раза больше сделок (274,6 тыс.). Таким образом, доля Новой Москвы в общей структуре сделок занимает 31% за последние шесть лет.
В 2019–2020 годах в Новой Москве количество сделок снижалось, тогда как в старой Москве наблюдался их рост. За счет уменьшения ипотечной ставки и невысокой девелоперской активности покупатели уходят в проекты старой Москвы.
По данным Аналитического центра Циан
Вторичный рынок Новой Москвы: готовое жилье дорожает медленнее строящегося
Средняя стоимость 1 кв. м на вторичном рынке Новой Москвы увеличилась с 2015 года на 58%: сегодня показатель равен 198,1 против 125 тыс. рублей в середине 2015-го, после валютного кризиса. Напомним, «квадрат» в сегменте новостроек вырос в цене существеннее — на 73%.
Средняя стоимость 1 кв. м в Новой Москве
По данным Аналитического центра Циан
Больший рост на вторичном рынке отмечен для Новомосковского округа (+58%): со 128,8 до 203,9 тыс. рублей. Готовая недвижимость Троицкого округа выросла в цене чуть меньше — на 52%: со 101,3 до 154,1 тыс. рублей.
В 2016–2017 годах, когда сегмент готового жилья остался без господдержки и ипотека подорожала, средняя цена снижалась (на 6% — в 2016-м, на 2–3% — в 2017-м), после чего пошла вверх. Наибольший рост пришелся на последний год (с 1 июля 2020 года по июль 2021-го вторичная недвижимость НАО прибавила в цене «квадрата» 23%, ТАО — 26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы
По данным Аналитического центра Циан
Для сравнения: в старых границах Москвы средняя стоимость «квадрата» увеличилась на 48,9% — до 266,6 против 187,9 тыс. рублей в середине 2015 года.
Разрыв в стоимости готового жилья старой и Новой Москвы сокращается: в 2017 году он составлял максимум 39%. Сегодня вторичные квартиры ТиНАО дешевле старомосковских на четверть (26%).
Средняя стоимость квадратного метра на вторичном рынке Новой Москвы, тыс. рублей
Год | Москва в старых границах | Новая Москва | На сколько недвижимость Новой Москвы дешевле, чем в старых границах |
2015 | 186,8 | 125 | –33% |
2016 | 187,9 | 116,9 | –38% |
2017 | 186,6 | 113,5 | –39% |
2018 | 189,7 | 120,8 | –36% |
2019 | 215,9 | 141,8 | –34% |
2020 | 226,7 | 160,2 | –29% |
2021 | 267,5 | 198,1 | –26% |
По данным Аналитического центра Циан
Средняя площадь квартиры на вторичном рынке Новой Москвы в продаже — 57,5 кв. м. В старой Москве — 59,7 «квадратов». Примерно такая же разница сохранялась и в 2015 году: 55,7 кв. м в ТиНАО и 58,5 кв. м — в старых границах столицы.
Объем предложения на вторичном рынке Новой Москвы на четверть ниже, чем в 2015-м: на выбор покупателям доступно порядка 2,6 тыс. квартир, в сегменте новостроек — почти 11 тыс. вариантов.
Количество квартир в продаже на вторичном рынке Новой Москвы, тыс.*
Год | НАО (Новомосковский) | ТАО (Троицкий) |
2015 | 3,0 | 0,5 |
2016 | 2,1 | 0,4 |
2017 | 2,3 | 0,4 |
2018 | 2,5 | 0,4 |
2019 | 2,2 | 0,3 |
2020 | 1,4 | 0,2 |
2021 | 2,3 | 0,3 |
*без учета квартир в домах, сданных в 2020–2021 гг.
По данным Аналитического центра Циан
«До момента присоединения именно территории Новой Москвы застраивались наименее активно по сравнению с другими подмосковными направлениями», — комментирует Алексей Попов, руководитель Аналитического центра Циан. Эксперт указывает, что это позволило градостроителям не вносить правки в существующую застройку, а буквально с чистого листа разрабатывать генеральный план, благодаря этому удается избежать многих ошибок планирования, характерных для некоторых городов области. Тем не менее основная девелоперская активность по-прежнему сосредоточена в старой Москве, присоединенные же территории остаются своего рода альтернативой для тех покупателей, кому принципиальна столичная регистрация, но при этом нет средств на покупку квадратных метров в пределах МКАД.
«Стоимость квадратного метра на первичном рынке ТиНАО ниже на 40%, на вторичном рынке — на 26%. Покупатель сэкономит несколько сотен тысяч рублей, сейчас это особенно актуально на фоне сворачивания программы льготной ипотеки и роста ставок кредитования», — подчеркивает Алексей Попов.
