Покупка новой квартиры — всегда радостное событие. Но иногда его омрачают конфликты с застройщиками или компаниями, управляющими домом. На некоторые вопросы новоселов отвечает Валерия Симонова, руководитель юридического департамента компании «НДВ-Недвижимость».Дом сдан, но свидетельство о вводе в эксплуатацию будет получено через три месяца. Опасно ли приобретать квартиры в таком доме и как можно себя обезопасить? Кроме того, в техпаспорте не указано назначение комнат — допустимо ли это? Если сделать перепланировку, то не возникнет ли потом проблем с БТИ?
— Приобретать квартиру в доме, который не введен в эксплуатацию, безопаснее, заключив договор участия в долевом строительстве с застройщиком.
Указание на роль жилых комнат (спальня, гостиная, кабинет и пр.) не имеет никакого правового значения, но на плане должны быть обозначены кухня и санитарный узел.
Купили квартиру в новостройке, свидетельство о собственности получено, акт приема-передачи подписан. Но управляющая компания не принимает дом в эксплуатацию из-за недоделок строителей. Нет воды, отопления, лифты не работают. Подскажите, пожалуйста, как нам действовать в этой ситуации.
— Право собственности на квартиру может быть оформлено органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, только при наличии соответствующего разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию. Оно выдается территориальным органом, уполномоченным осуществлять контроль и надзор за строительством. Видимо, в вашем случае указанное разрешение было выдано неправомерно, поскольку дефекты строительства налицо. Поэтому управляющая компания медлит, ведь если она принимает жилой дом на свое обслуживание, то несет ответственность перед собственниками квартир за его надлежащую эксплуатацию.
Однако вы вправе обратиться в суд с иском к управляющей компании (сформулировав свои требования к ней) либо непосредственно к застройщику, поскольку последний в соответствии с законом несет гарантийные обязательства в отношении построенного объекта от трех до пяти лет.
Хочу обратиться в суд в связи с признанием права собственности на квартиру в новостройке. На руках есть инвестиционный договор, акт приема-передачи, кадастровый паспорт. Подскажите, пожалуйста, с чего начать? Нужно ли получать первичный отказ в регистрации из ФРС? Какие еще документы необходимо представить в суд?
— Для обращения в суд как минимум понадобится договор, заключенный с застройщиком, и окончательный акт приема-передачи квартиры. Остальные доказательства можно истребовать от соответствующих органов путем подачи ходатайства в судебном заседании. Это, в частности:
• документы инвестиционного проекта (инвестиционный контракт, протоколы распределения площадей, правоустанавливающие документы на земельный участок, отведенный под строительство, и пр.);
• разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
• кадастровый и технический паспорта на квартиру.
Отказ в регистрации права собственности на квартиру от территориального УФРС не требуется, так как целью обращения в суд является признание за вами права собственности на квартиру, а не обжалование действий (бездействия) регистрирующего органа. Последний случай касается производства по делам, возникающим из публичных правоотношений. Однако вы должны соблюсти досудебный порядок урегулирования спора с застройщиком в форме направления претензии, если таковой предусмотрен договором.
Дом сдан. Право собственности на квартиру получили через суд. Выдачу ключей УК производит только после подписания кабальных договоров на обслуживание: с завышенными тарифами, с внесением за четыре месяца вперед квартплаты, включающей в себя вывоз мусора в огромных объемах и массу других ненужных услуг по баснословным ценам. Подскажите, как себя вести с УК, получить ключи и отбиться от поборов?
— Вы вправе обратиться в суд с иском к управляющей компании и обязать ее передать ключи от квартиры и не препятствовать во вселении и осуществлении иных правомочий собственника.
По вопросу кабальных условий договоров можно обратиться в территориальный орган Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека (Роспотребнадзор), в функции которого входит контроль и надзор в сфере защиты прав потребителей на потребительском рынке. Также можно организовать собрание собственников квартир и большинством голосов утвердить (изменить) существенные условия договоров на обслуживание и соответствующие тарифы либо вовсе переизбрать управляющую компанию.
В договоре долевого участия указано, без чего передается квартира (стяжка, штукатурка, встроенные шкафы и т. д.), но ничего не говорится об электроразводке. Могу ли я в таком случае требовать, чтобы застройщик сделал ее в квартире? На какие документы (кроме договора долевого участия) можно ссылаться?
— Требовать от застройщика обязательного выполнения каких-либо работ в квартире можно только на основании данных проектной документации.
В нашей многоэтажной новостройке не работает лифт. Говорят, включат, когда будет заселено 70% квартир. А люди не могут заселиться как раз из-за отсутствия лифтов. Замкнутый круг получается. Куда жаловаться?
— Для решения данного вопроса вам необходимо обратиться в управляющую компанию, на обслуживании которой находится жилой дом. Если такие обращения ни к чему не приведут, организуйте собрание собственников квартир с участием представителей УК. При этом собственники вправе большинством голосов переизбрать обслуживающую дом компанию либо организовать вместо нее товарищество собственников жилья и заняться управлением дома самостоятельно.
Обратиться с жалобой можно также и в жилищную инспекцию (по месту нахождения дома), которая как раз призвана осуществлять государственный контроль соблюдения владельцами жилищного фонда, управляющими и эксплуатационными организациями нормативных требований, обеспечивающих сохранность жилых домов, и защищать права и законные интересы жителей при предоставлении им жилищно-коммунальных услуг.
Квартира застройщиком фактически передана, уже год вношу коммунальные платежи, сделал ремонт, планирую заселяться! Но проблема заключается в том, что право собственности на жилье не оформлено, и когда будет оформлено — непонятно. Хочу подать в суд, но у меня нет заключения БТИ. Могу ли я через суд ходатайствовать о проведении инвентаризации? Подскажите, как правильно заявить такое ходатайство?
— Да, гражданский процессуальный закон предоставляет вам право на стадии судебного разбирательства ходатайствовать перед судом о его содействии в истребовании с территориальных органов технической инвентаризации (БТИ) доказательства состоявшейся инвентаризации с изготовлением необходимого паспорта квартиры.
В вашем ходатайстве должно быть указано, что представляет собой доказательство (в вашем случае — паспорт БТИ), а также указаны обстоятельства, которые могут быть подтверждены или опровергнуты этим доказательством, и причины, препятствующие его получению самостоятельно.
Суд выдаст вам запрос для получения доказательства или может сам запросить его непосредственно у органов технической инвентаризации.
К СВЕДЕНИЮ
Для поддержки жителей многоквартирных домов в Москве создан Координационный совет по развитию самоуправления в жилищной сфере. В функции совета входит рассмотрение различных вопросов в сфере управления домами и самоуправления, в том числе касающихся выбора способа управления, создания и организации ТСЖ и других жилищных объединений, энергосбережения и др. (Распоряжение Правительства Москвы от 31.12.10 № 2653-РП «О создании Координационного совета по развитию самоуправления в жилищной сфере города Москвы»).
Уважаемые читатели!
Свои вопросы в редакцию вы можете присылать по адресу:
123007, Москва, Хорошевское ш., 32а, или на e-mail: gudkova@d-mir.ru
