Основные характеристики новостройки

Ключевые признаки

• Квартира продаётся напрямую от застройщика по договору долевого участия или купли-продажи;
• У помещения нет предыдущих собственников права принадлежат девелоперу;
• Дом находится на этапе строительства либо недавно введён в эксплуатацию;
• Расчёты проходят через эскроу-счета, а проект размещён на портале наш.дом.рф;
• Применяются льготные ипотечные программы, доступные только для первичного рынка.

Возраст дома vs юридический статус

Часто считают, что дом остаётся «новым» 3–4 года после сдачи, но возраст не играет решающей роли. Статус определяется исключительно тем, кому принадлежит право собственности: пока квартиры записаны на застройщика или продаются по переуступке без регистрации права, это новостройка. Как только объект оформлен на физическое лицо, он переходит во вторичный рынок, даже если дому неделя.

Плюсы новостроек для покупателя

• современные инженерные системы и энергоэффективные материалы;
• планировки без «проходных» комнат и с кладовыми;
• гарантия застройщика на конструктивные элементы до трёх-пяти лет;
• льготные ставки по семейной, IT- или сельской ипотеке;
• возможность выбрать отделку и рассрочку процента платежа.

Минусы и риски

• шум ремонтов у соседей в первые два года;
• инфраструктура района нередко развивается с опозданием;
• цена квадратного метра выше на 20–40% по сравнению со вторичкой;
• возможные задержки ввода дома в эксплуатацию;
• необходимость арендовать жильё на период строительства.

Когда новостройка становится вторичкой

Юридический рубеж

Принципиальный момент перехода квартиры из новостройки во вторичное жильё определяется исключительно юридическими факторами. Как только право собственности на квартиру переходит от застройщика к третьему лицу, она автоматически становится вторичкой — независимо от того, жил ли кто-то в ней или нет.

Даже если квартире всего несколько месяцев и она находится в абсолютно новом доме, но право собственности уже оформлено на физическое лицо, банки и риелторы будут рассматривать её как вторичную недвижимость. Это принципиальная разница между фактическим возрастом дома и юридическим статусом конкретной квартиры.

Схемы переуступки

До момента регистрации права собственности действует особый механизм — переуступка прав требования или цессия. Это ситуация, когда дольщик продаёт свои права на квартиру в строящемся доме другому покупателю.

Переуступка возможна с момента государственной регистрации договора долевого участия до подписания сторонами передаточного акта. В результате такой сделки новый покупатель получает не саму квартиру, а право требовать её от застройщика после завершения строительства.

Важные особенности переуступки:

• согласие застройщика требуется не всегда, но его лучше получить;
• все расчёты по ДДУ должны быть завершены или долг переходит к новому дольщику;
• договор цессии подлежит обязательной регистрации в Росреестре.

Лента времени: жизненный цикл новостройки от строительства до перехода во вторичный рынок

Особые случаи в одном доме

Парадоксальная ситуация: в одном и том же доме могут соседствовать квартиры со статусом новостройки и вторички. Например, если в новом жилом комплексе одни квартиры до сих пор принадлежат застройщику, а другие уже оформлены в собственность и перепроданы.

Подобная ситуация особенно характерна для крупных жилых комплексов, где сдача происходит поэтапно, а продажи растягиваются на несколько лет. При этом ставки по ипотеке и условия кредитования для соседних квартир могут кардинально отличаться.

Ключевые моменты перехода

С марта 2025 года действуют новые правила регистрации права собственности: застройщики обязаны самостоятельно подавать документы в Росреестр в течение 30 дней после подписания акта приёма-передачи. Это ускоряет процесс, но и означает, что квартира быстрее получает статус вторички.

Процесс регистрации занимает от 7 до 9 рабочих дней. Именно с момента внесения записи в Единый государственный реестр недвижимости квартира юридически переходит в категорию вторичного жилья, даже если ключи ещё не переданы новому собственнику.

Сколько лет дом считается новым

Распространённые заблуждения

Один из самых стойких мифов рынка недвижимости — представление о том, что дом остаётся «новым» первые пять лет после сдачи. Многие покупатели уверены: если здание построили недавно, значит, оно автоматически попадает в категорию новостроек со всеми вытекающими преимуществами. На самом деле возраст дома — лишь один из факторов, и далеко не самый важный.

Риелторы нередко используют термин «новостройка» в расширенном значении, называя так все дома на гарантии застройщика — то есть построенные менее пяти лет назад. Это создаёт путаницу среди покупателей, которые могут рассчитывать на льготные условия кредитования, хотя фактически приобретают вторичное жильё.

В быту люди часто называют новостройкой любое современное жильё, построенное по новым технологиям, даже если ему уже несколько лет. Такой подход понятен с точки зрения качества и комфорта, но может ввести в заблуждение при оформлении ипотеки.

Поможем найти и купить квартиру под ваш бюджет

Подробнее

Нормативы и практика рынка

С точки зрения банков и ипотечного кредитования возраст здания влияет на условия займа, но не определяет статус недвижимости полностью. Финансовые организации устанавливают собственные критерии оценки рисков, связанных с возрастом объекта залога.

Большинство банков охотно кредитуют покупку жилья в домах возрастом до 20 лет без дополнительных требований. После этого рубежа могут появиться ограничения: требования к техническому состоянию здания, дополнительные справки или снижение максимальной суммы кредита.

С марта 2025 года семейная ипотека стала доступна для покупки вторичного жилья в малых городах, но только в домах не старше 20 лет. Это первый случай, когда возраст здания стал формальным критерием для получения льготной ставки.

Таблица зависимости условий ипотеки от возраста дома в России

Влияние на стоимость и ликвидность

Исследования показывают, что вторичное жильё в домах 2010-х годов стоит дешевле новостроек на 22%, тогда как более свежая вторичка — только на 5%. Это означает, что первые 2–3 года после покупки в новостройке квартира сохраняет большую часть своей стоимости.

Возраст дома действительно влияет на рыночную цену, но не так критично, как принято считать. Гораздо важнее оказываются район расположения, состояние конкретной квартиры и общее техническое состояние здания.

Ликвидность — способность быстро продать недвижимость — тоже зависит от возраста, но не линейно. Квартиры в домах 5–15 лет часто продаются быстрее совсем новых объектов, поскольку покупатели видят реальное состояние дома и сложившуюся инфраструктуру района.

Ключевые моменты для покупателей

При выборе жилья важно разделять два понятия: юридический статус недвижимости и фактический возраст здания. Первый определяет условия ипотеки и налогообложения, второй — комфорт проживания и перспективы инвестиций.

Дома возрастом до трёх лет обычно требуют минимальных вложений в ремонт общих зон, имеют современные инженерные системы и часто — действующую гарантию застройщика. Объекты 3–10 лет сохраняют большинство преимуществ новостроек, но могут потребовать обновления отделки в подъездах.

Здания старше 10 лет стоит рассматривать через призму их технического состояния: качество кровли, состояние фасада, возраст лифтов и коммуникаций. При грамотном обслуживании такие дома могут прослужить десятилетия без серьёзных проблем.

Примеры из практики

Переуступка как способ экономии

Такая ситуация становится всё более редкой. По данным аналитиков «Самолёт Плюс», доля переуступки прав в общем объёме сделок с новостройками в Москве и Подмосковье сократилась с 8% в 2023 году до 6% в 2024 году. Квартиры по переуступке традиционно продаются на 10-15% дешевле аналогов от застройщика, что делает их привлекательными для покупателей в условиях высоких ипотечных ставок.

Молодая вторичка и её особенности

Эта ситуация иллюстрирует важный момент: возраст дома не влияет на юридический статус квартиры. По данным аналитиков «Домклик», вторичное жильё в домах 2010-х годов стоит дешевле новостроек на 22%, тогда как более свежая вторичка — только на 5%. Это означает, что первые 2–3 года после покупки в новостройке квартира сохраняет большую часть своей стоимости.

Выбор между возрастом и ставкой

Рыночные тенденции

Согласно данным аналитической компании «Дом.РФ», средний ежемесячный платёж по ипотеке на новостройки в первом полугодии 2024 года составлял 50 тыс. рублей при действующей льготной ставке 8%. К декабрю, когда средние ставки достигли 29%, платёж вырос до 160 тыс. рублей — увеличение в 3,2 раза. На вторичном рынке ежемесячный платёж за аналогичный период вырос с 69 тыс. до 103 тыс. рублей.

Эксперты отмечают, что после отмены массовой льготной ипотеки средний срок экспозиции квартир по переуступке сократился в 1,5 раза для строящихся домов и в 3 раза для готовых новостроек. Это связано с готовностью инвесторов снижать маржинальность для быстрого выхода из проекта и переводом средств на банковские депозиты.

Как проверить статус дома и застройщика

Пошаговый алгоритм проверки

Проверка застройщика начинается с базовой информации в открытых источниках. Первым делом найдите ИНН компании, её полное наименование или название жилого комплекса — этих данных достаточно для комплексной проверки.

Шаг 1. Проверка в ЕИСЖС на портале наш.дом.рф

Единая информационная система жилищного строительства — главный инструмент для проверки новостроек. Здесь застройщики обязаны размещать и регулярно обновлять всю ключевую информацию о проектах.

ключевую информацию о проектах.

На портале можно найти:

• проектную декларацию и все изменения к ней;
• разрешение на строительство и его актуальность;
• документы, подтверждающие права на земельный участок;
• фотографии хода строительства;
• информацию о сроках ввода в эксплуатацию и их соблюдении;
• долю распроданных квартир и среднюю стоимость квадратного метра.

Шаг 2. Проверка в ЕГРН через Росреестр

Выписка из Единого государственного реестра недвижимости покажет актуальную информацию о доме и земельном участке. Получить её можно через портал Госуслуг или МФЦ стоимость электронной выписки составляет 580 рублей.

В выписке отражены:

• основные характеристики объекта;
• сведения о собственнике (если дом уже введён в эксплуатацию);
• обременения и ограничения;
• кадастровая стоимость.

Шаг 3. Проверка финансовой отчётности

Бухгалтерскую отчётность застройщика можно найти на сайте ФНС для этого достаточно ввести ИНН компании. Обращайте внимание на:

• наличие отчётности за последние три года;
• динамику выручки и чистой прибыли;
• соотношение собственных и заёмных средств;
• размер уставного капитала.

Проверка через дополнительные сервисы

Картотека арбитражных дел

Проверьте, ведутся ли против застройщика судебные разбирательства. Большое количество исков от дольщиков или поставщиков может свидетельствовать о финансовых проблемах компании.

Единый реестр проблемных объектов

На сайте наш.дом.рф есть специальный раздел, где собраны все проблемные новостройки по регионам. Если ваш объект попал в этот список, стоит серьёзно подумать о целесообразности покупки.

Реестр недобросовестных поставщиков

Убедитесь, что застройщик не внесён в реестр недобросовестных поставщиков — это может свидетельствовать о нарушениях при исполнении государственных контрактов.

Список документов для покупателя

Документы от застройщика, которые нужно проверить:

• свидетельство о регистрации юридического лица;
• лицензия на осуществление строительной деятельности (если требуется);
• документы на земельный участок (свидетельство о праве собственности или договор аренды);
• разрешение на строительство;
• проектная декларация;
• заключение экспертизы проектной документации;
• договор с управляющей компанией или планы по созданию ТСЖ.

Документы, которые должны быть у покупателя:

• паспорт гражданина РФ;
• СНИЛС;
• справка о доходах;
• согласие супруга/супруги, заверенное нотариально;
• свидетельство о браке (при наличии);
• свидетельства о рождении детей (для льготных программ).

Советы по отслеживанию сроков ввода и передачи ключей

Различайте срок ввода в эксплуатацию и срок передачи квартиры

Срок ввода дома в эксплуатацию это дата получения разрешения на ввод объекта. Срок передачи квартиры указывается в ДДУ отдельно и может отличаться от срока ввода на 3-12 месяцев.

Регулярно проверяйте обновления в ЕИСЖС

Застройщики обязаны ежемесячно обновлять информацию о ходе строительства. Следите за:

• изменениями в проектной декларации;
• переносами сроков ввода в эксплуатацию;
• процентом готовности объекта;
• актуальными фотографиями стройки.

Отслеживайте переписку с застройщиком

Сохраняйте все уведомления о изменениях сроков они понадобятся для расчёта неустойки или при обращении в банк, если квартира куплена в ипотеку.

Контролируйте процесс через веб-камеры

Многие застройщики устанавливают камеры на стройплощадках, но помните оценить реальные темпы строительства по видеотрансляции может только профессионал.

Что делать при задержке сроков

Если застройщик нарушает сроки передачи квартиры, вы имеете право на:

• получение неустойки в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ от стоимости квартиры за каждый день просрочки;
• расторжение договора и возврат средств при задержке более двух месяцев;
• обращение в банк с заявлением о продлении сроков, если квартира куплена в ипотеку.

Ключевые моменты для запоминания

• проверяйте информацию в нескольких источниках одновременно;
• уделяйте особое внимание финансовому состоянию застройщика;
• не доверяйте только рекламным материалам изучайте официальные документы;
• регулярно отслеживайте изменения в проектной декларации;
• сохраняйте всю переписку с застройщиком для возможных споров.

Заключение

Подведём итоги:

• Статус новостройки определяется исключительно юридическими факторами, а не возрастом дома;
• Как только право собственности переходит от застройщика к физическому лицу, квартира становится вторичкой;
• Льготные ипотечные программы доступны только для покупки новостроек напрямую от застройщика;
• Разница в ставках между первичным и вторичным рынком может достигать 20–25 процентных пунктов;
• Проверка застройщика через ЕИСЖС и ЕГРН обязательный этап перед покупкой;
• Возраст дома влияет на комфорт и стоимость, но не на доступность льготного кредитования.