В сентябре и число сделок и выручка увеличились на 6% по отношению к августу. Активность покупателей стимулирует застройщиков повышать цены (+1,7% по отношению к августу и +7,3% в годовом выражении). 

Увеличение ипотечных ставок в нескольких банках пока не отразилось на сентябрьской статистике. Число ипотечных сделок по сравнению с летними месяцами практически не изменилось, т. к. ставки по ипотеке пока остаются на психологически комфортном уровне. 

Сделки 

1.  Число сделок в агломерации Санкт-Петербурга по итогам 3 кв. 2018 выросло на 7% по сравнению с 2 кварталом 2018. Ключевой вклад в рост внесли проекты в северной столице, где зафиксировано рекордное за всю историю число сделок. 

По итогам 3 кв. 2018 года в Санкт-Петербурге и Ленинградской области зарегистрировано 27,2 тыс. сделок по ДДУ (число сделок выросло на 7% по сравнению со 2 кв. 2018 г. и на 29% по сравнению с 3 кв. 2017 г.). Ключевой вклад внесли проекты в Санкт-Петербурге, где объём продаж вырос на 45% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и составил 20,1 тыс. регистраций. В Ленинградской области за 3 кв. 2018 года было совершено 7,1 тыс. сделок (-1% по сравнению с итогами 3 кв. 2017 года). 

Количество зарегистрированных ДДУ растёт с июня (см. табл. 1). Активизация покупателей связана с выходом большого объёма жилья в новых проектах/корпусах на низкой стадии строительства по доступным ценам, ожиданиями роста ипотечных ставок. 

Среди крупных ЖК Санкт-Петербурга (более 100 регистраций в июле-сентябре 2018 г.) рост числа сделок по итогам 3 кв. 2018 г. по отношению ко 2 кв. этого года зафиксирован в 34 проектах из 58. В Ленинградской области продажи выросли в 15 из 22 крупных ЖК. 

В Санкт-Петербурге сильнее всего выросли продажи в ЖК «Светлый мир «Тихая гавань»  (Seven Suns Development), «Огни Залива» (БФА Девелопмент) и «Паруса» (ЛСР), в Ленинградской области лидерами прироста продаж стали “КудроВО!-2” (Патриот-Нева), «Парк Лэнд» (ТИН Групп), «Цвета радуги» (Мавис). Темпы продаж в объектах-лидерах выросли в 1,8 раза (по отношению ко 2 кв. 2018). 

2. Продолжается перераспределение спроса между объектами в черте Санкт-Петербурга и Ленинградской областью. 

В 3 кв. 2018 года на долю Санкт-Петербурга пришлось 74% от всего числа сделок по агломерации (против 72% договоров в 2 кв. 2018 года и 66% сделок год назад). Это связано с увеличением предложения новостроек в черте КАД по доступным ценам; подавляющее большинство (73%) продаж на рынке Санкт-Петербурга приходится на проекты, расположенные вблизи этой магистрали на границе города, а также с активизацией проектов на месте промышленных предприятий вокруг исторического центра (по сравнению с 1 кв. 2018 г. объём продаж в таких проектах увеличился на 18%). 

3. Выручка застройщиков по итогам сентября выросла на 6%. 

Выручка застройщиков на рынке агломерации Санкт-Петербурга увеличилась, но только за счёт роста числа сделок в Санкт-Петербурге. В северной столице суммарный объём выручки вырос на 8%: с 80,2 млрд руб. во 2 кв. 2018 г. до 86,4 млрд руб. за 3 кв. 2018 г. (см. табл. 2).  В Ленинградской области вслед за снижением продаж падает и объём выручки (причем, быстрее, чем число сделок с 19,1 до 18,6 млрд руб. (-3% за квартал). 

4.   Доля ипотечных сделок стабильна несмотря на повышение ключевой ставки ЦБ РФ. 

В 3 кв. 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 56% сделок в Санкт-Петербурге и 53% в Ленинградской области. С начала года доля ипотечных сделок на рынке жилья достаточно стабильна: в Ленинградской области средняя доля по кварталам не меняется, в северной столице изменения не превышают 1 процентного пункта. 

В сентябре 2018 года с привлечением банковского финансирования было совершено 58% сделок в Санкт-Петербурге и 53% в Ленинградской области (см. табл. 3). В агломерации Санкт-Петербурга в текущем месяце наблюдается рост количества ипотечных сделок по лотам площадью менее 30 кв. м – плюс 5% по сравнению с сентябрём 2017 года и плюс 2% по сравнению с августом 2018 года. В общем объёме продаж их доля составляет 26%, на втором месте жильё площадью от 30 до 40 кв. м – 35% (минус 3% по сравнению с аналогичным месяцем прошлого года). 

Цены. 

5. Рост спроса стимулирует застройщиков активнее повышать цены на рынке новостроек агломерации Санкт-Петербурга. 

Прогнозы по удорожанию ипотеки только разогрели спрос, на что застройщики отреагировали повышением цен. По итогам сентябре 2018 года средняя экспонируемая цена в Санкт-Петербурге составила 109,2 тыс. руб. (+1,9% к августу 2018 года и +7,3% к сентябрю 2017 года. В Ленинградской области средняя цена квадратного метра жилья выросла на 1,8% и составила 70,9 тыс. руб. (+6,7% к аналогичному периоду прошлого года). 

Приложение 

Табл. 1. Число сделок (регистраций ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году, ед. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 2. Объем выручки по сделкам (регистрациям ДДУ с физ. лицами) по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году, млрд руб. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 3. Доля ипотечных сделок по итогам анализа выписок ЕГРН в 2018 году, млрд руб. 

Источник: Аналитический центр ЦИАН 

Табл. 4. Динамика оценочных цен сделок на первичном рынке в 2018 году, тыс. руб. за кв. м

Методика — расчеты выполнены по итогам обработки выписок ЕГРН Росреестра (регистрации ДДУ в строящихся корпусах в Санкт-Петербурга и Ленинградской области; только сделки в домах с этажностью >=3;только сделки с квартирами и апартаментами; только розничные сделки (не более 10 лотов разного типа внутри ЖК); только сделки с физическими лицами; Оценка цены рассчитана по средней стоимости квадратного метра на месяц регистрации ДДУ в соответствующем ЖК и корпусе (по заявленным ценам без учета скидок); группировка проектов по застройщикам выполнена по принципу "1 ЖК — 1 застройщик"; выполнена группировка по брендовому названию с учетом слияний и поглощений).