Актуальные условия семейной ипотеки
Государственная программа «Семейная ипотека» позволяет родителям с детьми получить кредит на покупку жилья по льготной ставке. С 1 февраля 2026 года в программу были внесены изменения, следующий пакет правок должен был вступить в силу с июля, но Минфин сообщил, что условия изменят не ранее 1 октября 2026 года.
С 1 февраля 2026 года при оформлении семейной ипотеки заёмщики, которые состоят в зарегистрированном браке, обязательно должны включать супруга(-у) в состав созаёмщиков по кредитному договору. Теперь они несут солидарную ответственность по кредиту, титульный заёмщик должен подтвердить, что ребёнок проживает именно с ним.
Исключения из нового правила допускаются, когда:
- супруг или супруга титульного заёмщика является гражданином иностранного государства;
- семейную ипотеку оформляет участник накопительно-ипотечной системы (НИС), который берёт военную ипотеку.
Только в этих двух случаях второй супруг созаёмщиком не становится.
Основные правила семейной ипотеки, которые касаются ставки, суммы кредита, числа и возраста детей, а также требования к недвижимости до 1 октября 2026 года прежними.
Правило «один льготный кредит в одни руки», которое действует в отношении федеральных ипотечных программ с 23 декабря 2023 года, допускает исключение в случае семейной ипотеки. Кредит по этой программе можно взять повторно, если предыдущий льготный кредит погашен, а в семье появился ещё один ребёнок подходящего возраста.
В качестве титульного — основного — заёмщика в кредитном договоре должен выступать гражданин, который соответствует условиям программы. Ребёнок должен быть зарегистрирован вместе с ним, регистрация должна быть постоянной.
Кроме обязательного супруга-созаёмщика, к ипотеке можно привлекать и других третьих лиц как созаёмщиков или поручителей. При этом на супругов этих третьих лиц не распространяется требование об обязательном включении в созаёмщики.
Какие документы потребуются при оформлении семейной ипотеки
Конкретный список зависит от выбранного банка и приобретаемой недвижимости, но обычно банки запрашивают:
- паспорт, СНИЛС заявителя и его супруга(-и);
- свидетельство о рождении или паспорт ребёнка (детей);
- СНИЛС ребёнка (детей), который соответствует условиям программы кредитования;
- документ, подтверждающий семейное положение заёмщика: свидетельство о заключении/расторжении брака, справка об отсутствии регистрации брака (форма 15), свидетельство о смерти одного из супругов и тому подобное;
- документы, подтверждающие доход созаёмщиков, — например, справку 2-НДФЛ;
- документы на покупаемый объект.
Все справки и выписки действуют в течение 30 календарных дней, учитывайте это, когда будете оформлять документы перед подписанием кредитного договора.
Если после заключения договора выяснится, что заёмщик представил недостоверные сведения о своём семейном положении, банк может повысить ставку по кредиту до размера «ключевая ставка ЦБ РФ на дату заключения договора + льготная ставка».
Документы, подтверждающие семейный статус, если заёмщик не в браке
- Если заёмщик в разводе, он представляет свидетельство о расторжении брака или выписку из решения суда о расторжении брака.
- В случае смерти одного из супругов — свидетельство о смерти.
- Если супруг считается пропавшим без вести, необходимо оформить расторжение брака через суд — справка о пропаже в качестве доказательства не подойдёт.
- Если заёмщик не состоит в официальном браке, нужна справка об отсутствии регистрации брака (форма 15). Получить её можно в загсе по месту регистрации. В Москве жители столицы могут также обратиться в МФЦ, предварительно записавшись на приём через mos.ru.
Возможные изменения программы семейной ипотеки с 1 октября 2026 года
Для удобства мы собрали все инициативы в таблицу.
Как именно изменятся условия программы семейной ипотеки, пока неизвестно. В колонке «Планируемые изменения и дополнения» опубликованы наиболее обсуждаемые решения.
| Семейная ипотека | Условия с 1 февраля 2026 года | Планируемые изменения и дополнения с 1 октября 2026 года* |
| Ставка | до 6% для всех регионов | для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей:
• 12% — в семье один ребёнок; • 10% — двое детей; 8% — трое детей; • 6% — четверо детей; • 4% — пятеро и более детей; для других регионов: • 10% — один ребёнок; • 8% — двое детей; • 6% — трое детей; • 4% — четверо детей; • 2% — пятеро и более детей; ставка для семей с одним или двумя детьми может снижена, если родители вносят 50% и более в качестве первоначального взноса |
| Первоначальный взнос | от 20%, можно использовать материнский капитал | 5–10% с возможностью использовать маткапитал |
| Требования к заёмщику и составу семьи | заёмщик — гражданин РФ;
второй супруг — обязательный созаёмщик; в семье есть: • хотя бы один ребёнок до 6 лет включительно; • ребёнок-инвалид до 18 лет; • двое детей в возрасте от 7 до 18 лет, для живущих в малых городах (до 50 тыс.) или в городах с низким объёмом строительства (35 регионов) |
старые условия сохраняются плюс в течение полугода семья должна будет оформить постоянную регистрацию в ипотечном жилье, иначе льготную ставку могут поднять до уровня «ключевая ставка + 2–3 п. п.» |
| Срок кредита | до 30 лет, программой срок не регламентируется — он зависит от банка | до 15 лет;
если заёмщик захочет взять кредит на более длительный срок, по истечении 15 лет ставка будет рассчитываться: • «ключевая ставка + 2 п. п.» — для покупки жилья; • ключевая ставка + 2,5 п. п.» — при строительстве ИЖС |
| Сумма кредита | • до 12 млн рублей для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей;
• до 6 млн рублей — для остальных регионов; размер займа может быть увеличен на 30 и 15 млн рублей соответственно, но кредит свыше лимита — по рыночной ставке |
Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области:
• один ребёнок — до 12 млн рублей; • двое детей — до 15 млн рублей; • трое и более детей — до 18 млн рублей; в других регионах: • один ребёнок — до 6 млн; • двое детей — до 8 млн; • трое и более детей — до 10 млн |
| Что можно купить | • квартиру или частный дом у застройщика;
• вторичное жильё в городах с низким объёмом строительства; • построить частный дом, в том числе с одновременной покупкой земли, обязательно через подрядчика-юрлицо; есть ограничения по возрасту и числу детей — подробнее; ограничений на площадь недвижимости и покупку в других регионах нет, то есть можно постоянно жить в Москве и купить небольшую студию в Калининграде |
запрет на выдачу льготного кредита за пределами региона постоянной регистрации заёмщика;
минимальная площадь жилья — от 35 кв. м |
* прогнозируемые изменения
По мнению экспертов, с очень высокой вероятностью в программу будет введена дифференцированная ставка: чем больше детей, тем она будет ниже. Как изменятся другие условия, сейчас сказать сложно.
Примеры расчётов семейной ипотеки по новым ставкам
Приведём сравнительный расчёт для столиц и регионов по действующим и предполагаемым новым условиям. Он сделан с помощью ипотечного калькулятора Циана.
Москва, Санкт-Петербург, Московская и Ленинградская области
| Сумма кредита —
13 млн рублей |
Ставка, % | Ежемесячный платёж, рублей | Переплата по процентам, рублей | |||
| Число детей в семье | до 30.09.2026 | с 01.10.2026* | срок кредита 25 лет | срок кредита 15 лет* | срок кредита 25 лет | срок кредита 15 лет* |
| Один ребёнок до 7 лет | 6 | 12 | 83,8 тыс. | 156 тыс. | 12,1 млн | 15 млн |
| Двое детей 7–18 лет | 6 | 10 | 83,8 тыс. | 139,7 тыс. | 12,1 млн | 12,1 млн |
| Трое детей 7–18 лет | 6 | 8 | 83,8 тыс. | 124,2 тыс. | 12,1 млн | 9,4 млн |
| Четверо детей 7–18 лет | 6 | 6 | 83,8 тыс. | 109,7 тыс. | 12,1 млн | 6,7 млн |
| Пятеро и более детей 7–18 лет | 6 | 4 | 83,8 тыс. | 96,2 тыс. | 12,1 млн | 4,3 млн |
* прогнозируемые значения
Другие российские регионы
| Сумма кредита —
9 млн рублей |
Ставка, % | Ежемесячный платёж, рублей | Переплата по процентам, рублей | |||
| Число детей в семье | до 30.09.2026 | с 01.10.2026* | срок кредита 25 лет | срок кредита 15 лет* | срок кредита 25 лет | срок кредита 15 лет* |
| Один ребёнок до 7 лет | 6 | 10 | 58 тыс. | 96,7 тыс. | 8,4 млн | 8,4 млн |
| Двое детей 7–18 лет | 6 | 8 | 58 тыс. | 86 тыс. | 8,4 млн | 6,5 млн |
| Трое детей 7–18 лет | 6 | 6 | 58 тыс. | 76 тыс. | 8,4 млн | 4,7 млн |
| Четверо детей 7–18 лет | 6 | 4 | 58 тыс. | 66,6 тыс. | 8,4 млн | 3 млн |
| Пятеро и более детей 7–18 лет | 6 | 2 | 58 тыс. | 58 тыс. | 8,4 млн | 1,4 млн |
* прогнозируемые значения
Для семей с одним ребёнком или двумя–тремя детьми, которые захотят взять семейную ипотеку, ежемесячный платёж может существенно вырасти. Для семей с большим числом детей ставка поднимется незначительно или станет ниже, но за счёт сокращения срока кредита ежемесячный взнос увеличится.
При этом сумма переплаты по кредиту почти во всех случаях снизится, а если детей трое и больше — снизится существенно.
Часто задаваемые вопросы по семейной ипотеке
Для того чтобы нюансы семейной ипотеки стали понятнее, разберём их на конкретных вопросах, которые задают наши читатели.
— Как изменится семейная ипотека с 1 октября 2026 года, что будет со ставками, размером первоначального взноса, ограничат ли срок кредитования?
— Новые условия семейной ипотеки пока не утверждены, поэтому никакой точной информации нет. Профильные ведомства прорабатывают предложения, решение может быть принято как к 1 октября, так и перенесено на более поздний срок. Многие участники рынка считают, что условия будут ужесточены, а саму программу переориентируют в сторону поддержки многодетных семей.
— Стоит ли торопиться и брать семейную ипотеку сейчас? Судя по обсуждениям, ставка для семей с большим числом детей станет ниже нынешних 6%.
— Точных данных нет — вполне вероятно, условия станут более жёсткими для большинства семей с детьми. Если у вас один ребёнок или двое–трое, стоит подумать о семейной ипотеке до вступления в силу новых правил: ставка для таких семей останется на прежнем уровне или даже повысится.
Если введут ограничения на срок кредитования, размер ежемесячного платежа существенно поднимется. Кроме того, могут появиться другие неудобные требования к месторасположению и площади приобретаемого жилья, обязательной регистрации в нём и так далее.
— Если предыдущий льготный кредит был взят до 23 декабря 2023 года, семья по-прежнему имеет право на семейный заём или нет?
— Правило по-прежнему работает, и не только для семейной ипотеки. Если предыдущий льготный кредит (по любой из госпрограмм), был получен до 23 декабря 2023 года, можно взять новый заём с господдержкой.
Сергей и Ольга в 2022 году купили дом по сельской ипотеке. В 2026 году у них родился ребёнок, и они решили взять семейную ипотеку на новостройку. Так как предыдущий кредит получен до 23 декабря 2023 года, семья по-прежнему имеет право на льготную ипотеку, в том числе семейную.
— Кто из родителей должен быть основным заёмщиком по семейной ипотеке?
— Кто именно из родителей станет титульным (основным) заёмщикам не имеет значения. Главное, чтобы им выступил тот из супругов, кто полностью соответствует условиям программы. Ребёнок должен быть зарегистрирован вместе с основным заёмщиком, регистрация должна быть постоянной. Второй родитель, если отец и мать состоят в официальном браке, с 1 февраля 2026 года обязательно становится солидарным созаёмщиком по кредиту.
— Можно ли не включать жену в семейную ипотеку, если мы заключим с ней брачный договор и она не будет претендовать на квартиру?
— Нет, с 1 февраля 2026 года при оформлении семейной ипотеки заёмщики, которые состоят в зарегистрированном браке, обязательно должны включать супруга(-у) в состав созаёмщиков по кредитному договору.
Раньше каждый из родителей мог взять льготную ипотеку только на себя, предоставив брачный договор, регулирующий имущественные права, или нотариальное согласие супруга на приобретение недвижимости в ипотеку. Но больше этот вариант не работает: супруги должны нести солидарную ответственность по кредиту. Исключить второго супруга из сделки с семейной ипотекой можно, только если он гражданин иностранного государства.
— Можно ли привлекать к семейной ипотеке дополнительных созаёмщиков, не только второго супруга?
— Да, кроме обязательного супруга-созаёмщика к ипотеке можно привлекать и других третьих лиц как созаёмщиков или поручителей. При этом на супругов этих третьих лиц не распространяется требование об обязательном включении в созаёмщики.
Супруги Владимир и Анна в апреле 2026 года решили взять семейную ипотеку. Владимир стал титульным заёмщиком, а Анна как его жена — созаёмщиком. Доход у супругов небольшой: чтобы им одобрили кредит, они попросили дядю Анны стать ещё одним созаёмщиком по кредиту.
Дядя состоит в браке, но на его жену правило об обязательных созаёмщиках не распространяется. Поэтому в кредитном договоре будут фигурировать только Владимир, Анна и её дядя.
— Если родители в разводе, кто из них может взять семейную ипотеку?
— Право на семейную ипотеку имеет тот родитель, который прописан, то есть имеет постоянную регистрацию, вместе с ребёнком. Если детей, по которым идёт подтверждение госпрограммы, двое, оба ребёнка должны иметь постоянную регистрацию по одному адресу с родителем — титульным заёмщиком.
В качестве документа, подтверждающего регистрацию детей, можно представить адресную справку или свидетельство о регистрации по месту жительства по форме 8. Легче всего заказать эти документы на портале госуслуг или в паспортном столе.
— Я в разводе, дети проживают и зарегистрированы со мной. Бывший муж живёт в другом городе, он решил взять семейную ипотеку, обязана ли я стать созаёмщиком?
— В случае развода право на семейную ипотеку имеет тот родитель, который постоянно зарегистрирован по одному адрес с детьми. Поэтому бывшему мужу семейную ипотеку не одобрят, кроме того, вас в любом случае не могут вынудить стать созаёмщиком.
— У меня двое детей 6 и 11 лет от первого брака, второй супруг детей не усыновлял, общих с ним детей нет. Должен ли второй муж быть созаёмщиком по семейной ипотеке?
— С 1 февраля 2026 созаёмщиками по ипотеке обязательно становятся официальные супруги, брак проверяется на момент заключения кредитного договора. Вы состоите в официальных отношениях, поэтому банк потребует, чтобы муж стал созаёмщиком, хотя он и не биологический отец детей. Если муж откажется, ипотеку, скорее всего, не одобрят, даже если вы заключите брачный договор.
— В 2016 году взяли ипотеку, муж — заёмщик, я созаёмщик. В 2021 году рефинансировали её как семейную ипотеку и выплатили в 2024 году. Вправе ли мы получить ещё один кредит по семейной ипотеке? Сейчас у нас есть дети 5 и 9 лет.
— Да, вы вправе получить сейчас семейную ипотеку, если второй супруг выступит как созаёмщик. Первая ипотека была получена до 23 декабря 2023 года — значит, правило об одной льготной ипотеке на одну семью на неё не распространяется.
— В 2025 году взяли комбинированную семейную ипотеку: 6 млн рублей по ставке 6% и 2 млн — по ставке 23,5% годовых. Сейчас хотим рефинансировать рыночную часть кредита, сохранив ставку на льготную часть. Можно ли это сделать?
— Да, с 1 февраля 2026 года заёмщикам доступно рефинансирование только рыночной части комбо-ипотеки. Льготная ставка при этом остаётся без изменений. Для перекредитования нужно запросить у вашего банка-кредитора справку с раздельной детализацией: остаток по льготной части, остаток по рыночной части, обе ставки по ипотеке, оставшийся срок, ежемесячный платёж. По этому документу в новом банке рассчитают условия рефинансирования.
При подаче заявки в новый банк также потребуются:
- паспорт, СНИЛС;
- документы, подтверждающие текущий доход — например справка 2-НДФЛ и выписка из трудовой книжки;
- выписка ЕГРН, оценка залогового имущества, имеющиеся страховки.
При рефинансировании комбинированной ипотеки льготная часть кредита может остаться у прежнего кредитора, а рыночная — перейти к новому. Правила это допускают.
Главное
— Предполагается, что новые условия семейной ипотеки начнут действовать с 1 октября 2026 года.
— Пока никаких точных сведений о них нет, но наиболее вероятным изменением называют введение дифференцированной ставки в зависимости от числа детей: 10% — для семей с одним ребёнком, 8% — для семей с двумя детьми, 6% — с тремя и так далее.
— Также обсуждают инициативы повысить лимиты семейной ипотеки, уменьшить размер первоначального взноса, установить определённый срок кредитования и ограничения по месторасположению и минимальной площади жилья.
Фото: AYO Production, ORION PRODUCTION, Studio Romantic / Shutterstock / Fotodom
