Обмен квартир, как главный способ решения квартирного вопроса в Советском Союзе, просуществовал 45 лет, уступив в 1991 году дорогу свободному рынку с появлением бесплатной приватизации жилья. Альтернативные сделки (продажа квартиры с одновременной покупкой одной или нескольких взамен) почти полностью заменили классические обмены. Они обеспечивают лучший выбор, объективность и безопасность. Но успех предприятия зависит от наличия покупателя на исходную квартиру. А если  спрос ограничен и покупателей становится меньше? Могут ли традиционные обмены приватизированных квартир занять свою нишу на рынке недвижимости и опять стать популярными?


Дороги вели в Банный переулок

В 1946 году было основано «Бюро по обмену жилой площади», которое располагалось в Москве, в Банном переулке. Тогда же начали выпускать «Бюллетень по обмену жилой площади», в 70-80-х годах он выходил два раза в месяц тиражом более 20 тыс. экз.

Если человеку нужно было поменять квартиру, он шел в Банный переулок. Обязательно покупал «Бюллетень», где публиковалась самая полная база вариантов. Обязательно изучал стенды внутри огороженного двора и самодельные доски объявлений вдоль стены перед входом на территорию. Выискивал нужных собеседников среди гуляющих поблизости хозяев квартир, маклеров и граждан с табличками или бумажками. И непременно изучал картотеку вариантов, которая хранилась внутри бюро. Можно было разместить в картотеке и на стенде свой вариант.

Не было системы оценки квартир, внятных различий по районам и категориям домов – только общие понятия и видение самих хозяев. В Москве выделяли центр, престижные и спальные районы. Лучшие дома – ведомственные кирпичные (ЦК, МВД, ФСБ, Академии наук, ЖСК театров, консерватории и многие другие), новые панельные с улучшенными планировками 70-80-х годов (16-22 эт.), а также «сталинские» и «брежневские» кирпичные.

Было условное понятие равноценности в разменах. Скажем, хорошая двухкомнатная (например, в сталинском доме или квартира с большой кухней в хорошем районе и панельном доме) менялась на две однокомнатные квартиры, средняя – на 1-комнатную и комнату в коммуналке, плохая двухкомнатная или квартира со смежными комнатами соответствовала двум комнатам в коммуналке.

Хорошая трехкомнатная разменивалась на двух- и однокомнатную, средняя – на две однокомнатных или двухкомнатную и комнату.

При иногородних обменах жестко соблюдалось одно правило: въехать в Москву (и прописаться) не могло большее количество людей, чем из нее выезжало. Правда, иногда удавалось обойти и это правило, например, временно выписывали из иногородней квартиры служившего в армии сына, а затем тихо прописывали его в Москве после возвращения.

Стараясь придерживаться общих правил и понятий, хозяева жилья (вернее, ответственные квартиросъемщики) высказывали собственные представления о ценности своей квартиры и формулировали конкретные пожелания.

Обменный «рынок» состоял из массива данных и пожеланий, которые или находили отклик и встречные предложения, или висели подолгу на стендах и в картотеках.

Практически все договоренности заключались на словах – не было никаких договоров, кроме типовых обменных ордеров. Официально не допускались никакие денежные доплаты, не говоря уже о рассрочках и кредитах. Иногда за разницу в метрах или качестве жилья расплачивались садовым участком или домиком, автомобилем, мебелью и пр. ценным в советские годы имуществом.

Впрочем, находчивые и трудолюбивые маклеры или квартиросъемщики извлекали из этого разнообразного множества блестящие варианты обменов и разменов.

Можно вспомнить историю одного научного сотрудника, который мечтал в 80-х годах поменять свою комнату в коммунальной квартире на отдельную однокомнатную. Прямой обмен потребовал бы доплаты в несколько тысяч рублей. Такой суммы у человека не было, а был только двухкассетный японский магнитофон, который он продал за 900 рублей в комиссионном магазине и надеялся, что этого хватит, если очень постараться. Он нашел в обменном бюллетене вариант съезда двух однокомнатных квартир на хорошую двухкомнатную в конкретном районе с некоторой доплатой. Поискал разъезд квартир в нужном районе и нашел подходящую, где разводились супруги, денег у них не было никаких, хотели они однокомнатную и комнату в коммуналке (комнату, естественно, для мужа). Тогда догадливый научный сотрудник позвонил клиенту, который хотел съехаться и спросил, о какой доплате идет речь. Клиент просил тысячу рублей, договорились на те самые 900 руб. от продажи магнитофона. Вот так и сложился тройной обмен, в результате которого один человек перебрался из комнаты в квартиру, а все остальные получили то, что хотели (комнату поменяли на одну из однокомнатных, вместе со второй однокомнатной съехались в двухкомнатную, а муж и жена разъехались в однокомнатную и комнату).

Подобных примеров было немало. Как не вспомнить одного знаменитого литературного персонажа, который «знавал людей, не имевших никакого представления не только о пятом измерении, но вообще ни о чём не имевших представления и, тем не менее, проделывавших совершеннейшие чудеса в смысле расширения своего помещения».

Интересно, что начиная с 70-х годов благосостояние граждан понемногу росло, а вместе с достатком крепло намерение жить отдельно от родителей и других родственников. Коллективизм понемногу уступал индивидуализму, а разъездов квартир становилось гораздо больше, чем съездов. Популярны были и переезды в другой район – ближе к работе, родным или друзьям, и обмены на бо¢льшую квартиру в результате роста благополучия. В настоящее время мотивации для обменов остались примерно те же, к ним добавились обмены на новостройки и лучшие квартиры.

День сегодняшний – «Московский центр арендного жилья»

Обмены формально сохранились до настоящего времени. После закрытия бюро в Банном переулке обменами занимался ГУП «Мосжилсервис», затем функции были переданы специально созданному ГУП «Московский городской Центр арендного жилья».

По словам депутата Госдумы Оксаны Дмитриевой, в России остается примерно 15% неприватизированного жилья. Бесплатная приватизация была продлена до 1 марта 2018 года. Желающие стать собственниками могут это сделать пока бесплатно, а затем свободно распоряжаться своим имуществом. Можно оставить квартиру неприватизированной или поменять ее на другую – как на муниципальную, занимаемую по договору социального найма, так и на квартиру, находящуюся в собственности граждан.

Обмены жилья регулируются двумя законодательными актами: Жилищным кодексом Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ и Постановлением Правительства Москвы от 26.05.2009 г. № 491-ПП «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве».

Вариант обмена неприватизированных квартир можно подобрать самостоятельно, а можно обратиться в «Московский городской Центр арендного жилья» с заявлением о подборе иного жилого помещения для обмена. Если квартира (или несколько для разъезда) найдена, то нужно подать заявление об обмене и ряд документов (список указан в Постановлении «Об обмене жилыми помещениями в городе Москве», здесь же оговорена процедура обмена неприватизированной квартиры на приватизированную.

Далее готовится проект договора, который в назначенный день должны подписать все участники. Договор рассматривается на Комиссии по жилищным вопросам Правительства Москвы, решение должно быть вынесено в течение 10 дней и оформляется соответствующим Распоряжением.

«Московский городской Центр арендного жилья» предлагает платные услуги для желающих осуществить обмен: консультация обойдется в 452 руб., а полное оформление подобранного варианта будет стоить 14 318 руб.

Однако сделок по обменам квартир проходит все меньше, невелика и обменная база в публикуемом «Бюллетене», где набирается порядка сотни заявок. Понятно, что неприватизированных квартир в стране осталось немного, но в обменах могут участвовать и приватизированные квартиры, и дома. Кроме того, к категории обменов можно отнести и договоры мены между приватизированными квартирами. Почему произошел такой спад?

Юрий Проводников, частный эксперт: «Если коротко – прямой обмен квартир в настоящее время и в ближайшем будущем востребован не будет, основная причина – он сужает возможный выбор желаемой квартиры по её месторасположению и качественным характеристикам, такой размен может быть в крайне редких случаях.

Основная схема обмена сейчас – цепочка альтернативных сделок с одновременной регистрацией. Появляется на рынке один покупатель со свободными деньгами или частично с ипотекой и перед ним выстраивается 2-3, а иногда и больше квартир. Тенденция такая, по моему мнению, сохранится и дальше.

Количество неприватизированных квартир на рынке, на мой взгляд, мало. Статистику не веду, за последние лет 15 у меня заявок на обмен неприватизированного жилья или сделок с его участием не было.

Пользуется ли спросом услуга риэлторов в сегменте размена неприватизированных квартир – затрудняюсь ответить. Судя по количеству вопросов по данной теме на этом портале, нужна очень малому количеству клиентов».

Ирина Щербинина, специалист по недвижимости: «Договора мены у риэлторов встречаются только в том случае, если это правоустанавливающий документ. Как правило, его дата до 2000 года, а чаще всего, даже до 1994-го.

Лично я не слышала, чтобы сейчас риэлторы занимались менами. Думаю, так происходит по следующим причинам:

- чаще всего люди стремятся поменять неприватизированное жилье, а такого осталось в Москве лишь 15-18%. В связи с этим подходящего варианта можно дожидаться годами;
- договор мены обычно не подразумевает доплаты, а значит, там отсутствует денежная составляющая, которая бы могла заинтересовать риэлторов (не понятно, с чего и как брать комиссию)».

Услуги по обмену неприватизированных квартир или мене приватизированных предлагает активно всего несколько агентств недвижимости, помимо «Центра арендного жилья». Единая и полноценная база подобных предложений пока не создана. Возможно, из-за малочисленности и невостребованности обменов или коммерческой незаинтересованности фирм. Но ведь немало желающих, например, поменять квартиры внутри привычного района – одни хотят увеличить площадь жилья, другие из-за кризиса хотели бы уменьшить размер и получить доплату. Есть желающие переехать за город, а владельцы домов не прочь поменять их на жилье в Москве. Для таких клиентов обмен мог быть удобней – и технически проще, и отчасти безопасней в финансовом смысле. Есть ли перспективы у этого направления и есть ли смысл создавать расширенную и современную обменную базу данных?

Ирина Щербинина: «На мой взгляд, мена – это полезное направление. Я знаю много случаев, когда семье надо разъехаться, но невозможно, потому что один из её членов выступает против приватизации квартиры. В результате страдают все. Поэтому база обмена, безусловно, нужна! И я думаю, кто-нибудь взялся бы за это дело, благо технический прогресс позволяет быстро создавать доступные базы данных.

Вопрос лишь в том, кто будет за это платить? Государство – вряд ли, тем более в нынешних сложных условиях; предпринимателям нужна пресловутая материальная составляющая, но от людей, которые не могут даже приватизировать квартиру, её не дождешься. Поэтому пока ситуация с разменами остается стабильной».