Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересов
12 сентября 2011
3 255
Обсудить
Одна из тенденций на рынке после кризиса — появление значительного количества офисных объектов с несколькими собственниками. Девелоперу проекта трудно найти одного покупателя на здание, и он выставляет площади на продажу по частям. Как сделать, чтобы при этом не пострадали качество всего объекта и комфорт будущих арендаторов? Решить непростую задачу поможет грамотная управляющая компания (УК).
Одна из тенденций на рынке после кризиса — появление значительного количества офисных объектов с несколькими собственниками. Девелоперу проекта трудно найти одного покупателя на здание, и он выставляет площади на продажу по частям. Как сделать, чтобы при этом не пострадали качество всего объекта и комфорт будущих арендаторов? Решить непростую задачу поможет грамотная управляющая компания (УК).
 
 
Евгений Черемных, президент BlackStone Keeping CompanyЕвгений Черемных,
президент BlackStone
Keeping Company
 
 
Появление многовластия в офисном сегменте было вызвано кризисными явлениями. Ведь многие девелоперы не рассчитали свои силы и вынуждены были изыскивать средства, чтобы не разориться.
 
На этом фоне в бизнес-центрах появились собственники, стратегия которых различается в зависимости от их целей и задач. Во-первых, площади в бизнес-центрах покупали инвесторы, которые вкладывали средства. Ведь не секрет, что недвижимость по-прежнему остается довольно прибыльной инвестицией. Особенно если это качественный объект с хорошей локацией. Тогда он может приносить собственнику (даже долевому) неплохие дивиденды.
 
Другая категория покупателей — это компании, которые предпочли приобрести часть объекта для своих нужд, нежели брать его в долгосрочную аренду. Это вполне экономически оправданный шаг. Долю в собственном проекте может оставить себе и девелопер для размещения собственного офиса. Он же инициирует продажу ненужных ему площадей.
 
 
А, В, С…
 
Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересовКоличество собственников напрямую зависит от категории объекта: их может быть несколько в офисных центрах класса В и ниже. Это обусловлено рядом причин. Во-первых, специфика бизнеса девелоперов таких объектов, как правило, подразумевает максимально быструю продажу площадей для ускорения оборота средств, а во-вторых, в классе А изначально не предусматривается возможность реализации объекта по частям по правилам классификации.
 
Кстати, в регионах ситуация, когда собственников несколько, встречается чаще. Это обусловлено спецификой развития рынка коммерческой недвижимости. Ведь на периферии многие рыночные процессы идут с опозданием (по сравнению с федеральными центрами). Да и высококлассных объектов здесь строится не так уж много. При этом большая часть из них возводится девелоперами не для своих нужд, а для последующей продажи, как правило, по частям.
 
 
Зона ответственности
 
Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересовВ принципе основные задачи УК не меняются от того, один или несколько собственников на объекте. Они заключаются в заботах, связанных с эксплуатацией здания и обеспечением максимально комфортных условий для его арендаторов.
 
Напомним, что в соответствии с общими правилами УК берет на себя (или привлекает для этих целей специалистов и координирует их работу) техническую эксплуатацию инженерных систем и помещений здания, уборку помещений и прилегающих территорий, организацию служб reception, охраны и питания. Кроме того, УК ведет бухгалтерию по эксплуатации здания и выстраивает договорные отношения с арендаторами. В некоторых случаях к вышеперечисленному добавляются такие функции, как доставка почты, организация курьерской службы и т. д. В общем, невыполнимых задач для УК практически не существует, особенно если предлагаемая услуга пользуется спросом.
 
Между тем каждый объект уникален, и при управлении им возникают свои нюансы. Именно характеристики конкретного бизнес-центра влияют на круг обязанностей УК, делают ее работу специфичной. Одним из таких нюансов и является наличие нескольких собственников на объекте. В этом случае от УК требуется грамотно распределить зоны ответственности между ними, обеспечить единый подход к работе и в плане документации, и в части принятия решений.
 
В большинстве случаев собственники это понимают и проявляют заинтересованность в эффективном взаимодействии. В результате УК удается успешно выполнить главную экономическую задачу управления — увеличить прибыль от объекта. В общем-то, существует договор, который регламентирует полномочия сторон. Этот документ призван регулировать отношения УК с каждым из собственников. Но на практике, как и в любых отношениях, здесь встречаются некоторые подводные камни.
 
 
Между двух огней?
 
Офисная полигамия. Как избежать конфликта интересовНередко между собственниками возникают спорные вопросы, которые затрагивают практическую сторону жизни объекта. УК не может оставаться в стороне. Ее задача в этой ситуации предложить варианты решений, которые устроили бы всех собственников и не ущемляли бы ничьих интересов.
 
Конфликты между хозяевами чаще всего происходят из-за долевой собственности, то есть общественных зон. Любой объект, принадлежащий нескольким собственникам, поделен на четкие зоны ответственности каждого из хозяев. Однако ни один собственник не сможет нормально существовать в здании, где не организовано функционирование площадей общего пользования. Финансовая нагрузка за эксплуатацию этих площадей ложится на всех собственников в соответствии с тем, каков размер его доли в объекте. Это зона коллективной ответственности, хотя номинально определенные части закреплены за конкретным собственником. А там, где ответственность коллективная, часто возникает столкновение мнений и интересов.
 
На практике возникают и более сложные ситуации, нежели конфликт между владельцами. Например, некоторые собственники иногда месяцами не появляются на объекте. В итоге УК получает завал из нерешенных с этим собственником дел. Причем это могут быть очень важные вопросы, вплоть до согласований с органами местной власти.
 
В процессе эксплуатации офисного здания у УК возникает масса задач, требующих оперативного решения. И если собственник манкирует своими обязательствами, работать становится весьма сложно. Чтобы добиться оперативного и действенного диалога, следует предупредить совладельца объекта о возможных негативных последствиях. В большинстве случаев после этого взаимодействие налаживается.
 
 
Мы растили апельсин, много нас, а он один
 
Рассмотрим еще одну довольно часто встречающуюся ситуацию — редевелопмент объекта. Провести масштабную реконструкцию на объекте с несколькими собственниками возможно, но это довольно сложный процесс. Вернее, он сложнее, чем на объекте с одним хозяином. Все действия, которые совершаются в ходе работ, надо согласовывать с каждым владельцем объекта. И если взаимодействие организовано плохо, то неизбежно затягивание сроков. К тому же любой девелопмент (даже с приставкой «ре») — это финансовые вложения. Один собственник (даже если ему принадлежит львиная доля площадей) вряд ли будет готов взвалить все это на свои плечи. При этом необходимо участие других. И здесь опять же на первый план выступают вопросы взаимодействия, которые УК обязана взять на себя.
 
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Теги
Евгений ЧЕРЕМНЫХпрезидент BlackStone Keeping Company
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Как продать квартиру и не платить налог
Владимир, срок владения квартирой, приобретенной по договору инвестирования в строительство жилого дома, исчисляется сейчас от даты полной оплаты такого договора. При этом дата доплаты за излишне построенные метры не учитывается. В общем, если Вы не оплачивали за эти годы долгостроя какое-нибудь увеличение стоимости строительства или что-то подобное, либо оплачивали, но более пяти лет назад, то налога на доход от продажи у Вас не будет. Платежки, надеюсь, сохранили. Декларацию сдавать не требуется, но от налоговой придет потом письмо с вопросом о том, почему не сдали декларацию и Вам надо будет им ответить, приложив документы об оплате и документы, доказывающие, что это один объект, изменивший название.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости