Концепция любого объекта коммерческой недвижимости, в том числе офисного, со временем устаревает. К сокращению срока жизни проекта может привести резкое изменение экономической ситуации и конъюнктуры рынка. Но реконцепция способна повысить доходность объекта.
До последнего времени спрос на рынке офисной недвижимости был высок, и реконцепцию проектов проводили довольно редко. Гораздо чаще перепрофилировали промышленные здания в бизнес-центры (БЦ «Лефортово», «Красная Роза» и др.). Но в кризис спрос на помещения со стороны арендаторов резко сократился, ставки (а с ними и прогнозируемая доходность) снизились. Как следствие, на рынке появились примеры реконцепции офисных проектов на разных стадиях реализации.
По словам Елены Додулад, старшего консультанта отдела стратегического консалтинга Knight Frank, этот шаг часто предпринимают при смене собственника, обновлении структуры финансирования проекта и т. д. Иногда девелопер хочет реализовать тот или иной вид недвижимости в определенной локации, но не может найти площадку. В этом случае имеет смысл приобрести действующий объект или проект на стадии реализации и в дальнейшем сменить концепцию.
Другими причинами реконцепции офисной недвижимости Татьяна Калюжнова, директор департамента аналитики Colliers International, называет внутренние факторы: просчеты, допущенные на стадии проектирования и строительства, моральное или физическое устаревание офисного здания, неэффективное управление. В любом случае в ходе реконцепции объект приводится в соответствие с требованиями рынка и становится конкурентоспособнее. Это позволяет увеличить ставки аренды или цены продаж, обеспечить высокий уровень заполнения, снизить сроки экспозиции, заключить договоры на более выгодных для собственника условиях.
Смена функции
БЦ «Красная Роза»
Наибольшее изменение, которое может претерпеть объект, — смена назначения. Проще всего осуществить перепрофилирование на этапе проектирования, хотя и тогда это сильно затянет сроки реализации. Данная процедура, по словам Максима Жуликова, ведущего специалиста отдела офисной недвижимости Penny Lane Realty, означает изменение вида разрешенного использования участка, переделку всей проектной документации, а также повторное прохождение всех согласований. На все мероприятия потребуется не менее полутора лет. Еще одна сложность состоит в том, что в соответствии с генпланом города утверждается зонирование территории, обозначаются районы, предназначенные под объекты коммерческой недвижимости. Поэтому для изменения офисного проекта на жилой девелоперу необходимо доказать, что на данной площадке можно строить жилые дома.
Сроки могут увеличиться, а себестоимость проекта — возрасти, если к перепрофилированию пришлось прибегнуть уже после привлечения кредитных и инвестиционных средств. Кредиторы могут принять решение о выходе из игры. Не исключено, что банк располагает лимитами на финансирование строительства коммерческой недвижимости, которые нельзя тратить на жилье.
Если перепрофилирование нужно провести позже, когда проект уже миновал бумажную фазу, то ситуация осложняется еще больше. Прежде всего это связано с разницей в требованиях, предъявляемых к техническим параметрам здания, планировочным и инженерным решениям в разных сегментах недвижимости. Так как перед девелопером стоит задача создать конкурентоспособный объект, соответствующий рыночным условиям, новая концепция должна быть максимально эффективной.
Под отели и жилье
БЦ «Красная Роза»
Чаще всего офисные здания перепрофилируют под гостиницы или жилье. Однако это возможно далеко не во всех случаях. По мнению Е. Додулад, наибольшую проблему представляют вертикальные коммуникации, инженерные системы, шаг колонн. Для гостиничного объекта необходимо большее количество стояков, поскольку санузел должен быть оборудован в каждом номере. Кроме того, проектирование отеля приводит к потере полезной площади, а также предполагает иную локацию. Однако проект создания гостиницы может поддержать правительство Москвы.
Реконцепция объекта под жилье позволяет приступить к продаже квадратных метров на ранних стадиях строительства, реинвестировать средства, а кроме того, снижает потребность в заемном финансировании. Однако, по словам Т. Калюжновой, перепрофилировать здание, изначально спроектированное как офисное, в жилой дом крайне сложно, так как нужно менять функциональное назначение объекта. Гораздо чаще встречаются варианты, когда первые этажи жилого дома переводят в помещения свободного назначения — их можно использовать в том числе и как офисы, а при необходимости снова перепрофилировать под жилье.
Переделать бизнес-центр в торговый почти нереально. Основную проблему представляет парковка — ее расположение и количество машино-мест. Но даже при наличии таковой, а также при возможности обеспечить логистику и пересмотреть планировочные решения встает вопрос об этажности здания — посещаемость верхних этажей в торговых объектах весьма низкая. По мнению Е. Додулад, торговые площади возможны исключительно в составе многофункционального комплекса. Алексей Рябичев, руководитель отдела по работе с офисными помещениями ASTERA, называет перепрофилирование офисного здания в многофункциональный объект частым вариантом реконцепции. Такой прием девелоперы применяют для диверсификации рисков.
Облегченные варианты
БЦ «Красная Роза»
При сохранении офисной функции под реконцепцией может пониматься различный комплекс мероприятий. Наиболее дорогостоящий и сложный из них — редевелопмент (перестройка или снос здания целиком и возведение нового). Но иногда достаточно сменить управляющую компанию (осуществить ременеджмент) или пул арендаторов (реброкеридж).
По мнению М. Жуликова, проект, где уже произведена основная часть затрат, не имеет смысла подвергать существенной реконцепции — проще его достроить. Скорректировать здесь можно позиционирование объекта, например запланировать более скромную отделку. Там, где готово менее 50% здания, провести реконцепцию, в частности изменить классность, уменьшить количество этажей, перераспределить доли тех или иных функциональных компонентов, пересмотреть фазы строительства, во многих случаях еще не поздно. Реконцепция действующего офисного здания обычно связана с повышением его привлекательности для арендаторов: выделением помещений под инфраструктуру, расширением линейки услуг, увеличением парковочных мест и т. д.
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood, считает, что в Московском регионе реконцепция бизнес-центров в большинстве случаев заключается в изменении планировочных решений, сокращении площади минимального блока, выполнении ремонта силами собственника и выборе более гибкой ценовой политики. К этим средствам в кризисный период прибегли многие владельцы готовых или строящихся зданий.
Примеры из жизни
БЦ Victory Plaza
Во время кризиса многие девелоперы, пересмотрев концепции своих участков, отказались от реализации проектов бизнес-центров в пользу жилья или значительно сократили долю офисной недвижимости и заменили ее апартаментами.
В числе крупных игроков, выполнивших подобное перепрофилирование, Ольга Новикова, руководитель департамента аналитики и консалтинга компании «НДВ-Недвижимость», называет AFI Development, Coalco, MR Group, «ДОН-Строй». Общая площадь проектов, которые в результате редевелопмента станут жилой недвижимостью, составляет, по ее оценке, около 1 млн кв. м.
В качестве примеров эксперты приводят многофункциональный комплекс MR Group (ул. Береговая, Фили), который был перепрофилирован в жилой. Еще один объект — «Водный», также MR Group. Он был полностью пересмотрен и из офисного центра превратился в многофункциональный.
Мосстройреконструкция изменила назначение объекта на Ленинградском шоссе. Там был запланирован многофункциональный деловой центр с торгово-офисными помещениями и апартаментами. Параметры участка (близость к метро, хорошая транспортная доступность, живописные виды на Химкинское водохранилище) позволяли возводить там жилье. Поэтому в результате было принято решение о перепрофилировании объекта в жилой комплекс с минимальной долей торгово-офисных площадей. Изменению подверглись архитектурно-планировочные решения — снизилась этажность комплекса, уменьшился метраж реализуемых площадей.
В МФК «Маршал» (улица Маршала Рыбалко) изначально был запланирован небольшой бизнес-парк в составе масштабного жилого комплекса, который уже после завершения строительства частично перепрофилировали в апартаменты. Объект успешно продается.
В качестве примера переделки административного здания в гостиничное эксперты привели бывший офис на территории Даниловской мануфактуры, который стал одним из отелей сети «Азимут». Еще один подобный объект — Maxima на Автозаводской. Здесь часть бизнес-центра была перепрофилирована в гостиницу.
Здание SK-Royal, расположенное на пересечении МКАД и Дмитровского шоссе, также строили как офисно-гостиничный комплекс, оно было введено в эксплуатацию весной 2010 г. Уже через несколько месяцев собственники заключили договор с гостиничным оператором, который взял в управление весь объект. В итоге офисная часть стала гостиницей.
МНЕНИЕ
Константин Ковалев, управляющий партнер компании Blackwood:
«В Московском регионе реконцепция бизнес-центров в большинстве случаев заключается в изменении планировочных решений, сокращении площади минимального блока, выполнении ремонта силами собственника и выборе более гибкой ценовой политики».
