Охранная зона на участке: как проверить и можно ли строить в таком месте

Что скрывается за терминами «ЗОУИТ» и «охранная зона» 

Каждый, кто планирует строить дом, в деталях представляет будущее домовладение. Собственник уверен, что он сможет распоряжаться своей недвижимостью как угодно. Но прямо по его земле может проходить невидимая зона с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ). 

Термин законодательно определён в Земельном кодексе РФ. Это территории с особым правовым режимом для защиты людей и важных объектов. Попадание участка в её границы автоматически накладывает ряд ограничений на строительство и любую хозяйственную деятельность. 

Охранная зона — разновидность ЗОУИТ. Закон определяет более 20 типов охранных и защитных зон. Их можно сгруппировать по целям:

→ Для защиты жизни и здоровья людей.

→ Для поддержания работы инфраструктуры.

→ Для сохранения объектов культурного наследия (ОКН).

→ Для охраны природы.

Срок действия зоны привязан к объекту, который она защищает. Одни действуют постоянно, например вокруг заповедника, другие могут установить на определённый период.

Поэтому первым шагом должны стать не планы по размещению дома и сада, а ответ на вопрос: «Не попадает ли участок в охранную зону?»

Какие ограничения накладывает ЗОУИТ на землю

Для всех видов зон установлены свои порядки, например для ЛЭП они содержатся в постановлении Правительства № 160 и СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03. 

Если в одних зонах действует прямой запрет на стройку, в других возвести объект можно только при условии точного выполнения всех предписанных норм и согласований.

Условия для некоторых зон определяют федеральные законы: это водоохранные и природоохранные территории, зоны вокруг ОКН. Для других нормативы устанавливают профильные ведомства и ресурсоснабжающие организации. 

Ограничения также распространяются на исторические территории, мелиорируемые земли и зоны схода лавин или миграции животных, хотя формально они в основной перечень не включены.

Ограничения основных видов охранных зон

Универсального списка запретов и ограничений нет: всё зависит от самой зоны и цели её появления. Но капитальное строительство во многих случаях запрещено или требует обязательного предварительного согласования. 

Высота и материал забора и других сооружений также могут быть ограничены. Перед установкой любого сооружения этот вопрос нужно уточнить в официальных нормативных документах и профильных ведомствах.

Охранная зона газопровода

Правила содержатся в постановлении Правительства № 878. В охранной зоне запрещено строительство объектов жилищно-гражданского назначения. 

Ширина зоны определена в зависимости от типа газопровода (п. 7):

• Наружный: 2 м в каждую сторону от оси трубы.
• Подземный: 3 м со стороны провода-маркера и 2 м с противоположной.
• Отдельностоящий газорегуляторный пункт (ГРП): 10 м от границ.

Фото: Kletr / Shutterstock / Fotodom

Охранная зона ЛЭП

Нормативы для охраны линий электропередач содержатся в постановлении Правительства № 160. Запрещаются действия, которые могут нарушить работу ЛЭП или повредить их. Пятно застройки располагается за пределами охранной зоны.

Размещение объектов рядом с границей зоны требует соблюдения нормативных отступов, свободного доступа к опорам ЛЭП и получения письменного согласия владельца линии. На практике такое согласование часто становится трудно преодолимым барьером. 

Фото: yelantsevv / Shutterstock / Fotodom

Уведомление о планируемом строительстве подают в местную администрацию без предварительного обращения к сетевой компании. Власти сами делают запрос организации, которая даёт согласие или мотивированный письменный отказ. 

Ширина охранной зоны зависит от напряжения ЛЭП: 

Водоохранные зоны

Строительство в таких зонах допускается только в случае оборудования строения системами защиты водоёма от загрязнений. Необходимо наличие централизованной канализации или локальных очистных сооружений. Полный перечень требований содержится в п. 16 ст. 65 Водного кодекса РФ.

Если водоём — источник питьевой воды, вокруг него устанавливают зону санитарной охраны (ЗСО). На этих территориях строить жильё запрещено для защиты качества воды.

Фото: k49red / Shutterstock / Fotodom

Охранная зона ОКН

Закон устанавливает строгий режим и запрещает застройку, которая искажает историческую среду. Строительство в зоне охраны объектов культурного наследия возможно как исключение, например для возведения здания в точных габаритах и стиле когда-то существовавшего на этом месте. Все вопросы необходимо согласовывать с местными органами охраны ОКН.

Рядом с археологическими объектами любые земляные работы требуют разрешения и историко-культурной экспертизы. Это необходимо для сохранения культурных слоёв.

Каталог загородных домов и коттеджей на Циане

Собрали для вас 1 500+ проверенных вариантов

Посмотреть

Как попадание в охранную зону влияет на сделки с недвижимостью

Запись о ЗОУИТ в выписке иногда воспринимают как формальность. На деле это разновидность обременения, которое влияет на стоимость земли и её эксплуатацию.

Продавец такого участка обязан уведомить покупателя о правах третьих лиц: здесь это интересы государства или ресурсоснабжающей организации. Сокрытие информации может стать основанием для оспаривания сделки. Покупатель вправе требовать снижения цены или даже расторжения договора.

После перехода права в выписке нового владельца автоматически появится запись об ограничении. Обременение не аннулируется при смене собственника, оно следует за самой землёй.

Участок с запретом на капитальное строительство или с ограничениями стоит дешевле аналогичного, но без обременений. Скидка может достигать половины стоимости, ведь покупатель приобретает актив со специфическими характеристиками.

Осведомлённость покупателя защищает продавца в случае споров. Если запись об охранной зоне была в ЕГРН на момент сделки, а покупатель её не проверил, это может быть расценено как неосмотрительность.

Как узнать, что по участку проходит охранная зона

Универсального источника для проверки нет: даже выписка из ЕГРН с отсутствием отметки не даёт 100% гарантии. Данные могут быть неполными или устареть, а ресурсоснабжающие организации иногда оформляют зоны задним числом. Поэтому важно использовать несколько источников. 

Проверка по публичной кадастровой карте Росреестра

Необходимо найти на карте объект в меню «Слои» и включить отображение «Зоны с особыми условиями использования территорий». В случае наличия зон они подсветятся. 

При этом следует учитывать, что здесь отображаются лишь внесённые в ЕГРН ограничения.

Скриншот автора

Визуальный осмотр

Расположенные поблизости опоры ЛЭП, газовые распределительные пункты или водоём указывают на вероятность прохождения по границам участка охранной зоны. 

Проверка по выписке из ЕГРН об ограничениях

Этот документ предоставляет актуальные на дату запроса сведения из реестра. Самый простой способ получить выписку — воспользоваться Госуслугами или порталом Росреестра онлайн. Лично можно обратиться в МФЦ.

Скриншот автора

Проверка по Градостроительному плану земельного участка (ГПЗУ)

Этот документ бесплатно готовит местная администрация по запросу собственника. В нём отражены не только зоны, но и градостроительный регламент: что и где можно строить. ГПЗУ формируется на основе данных из всех ведомств, включая те, что не публикуют в открытом доступе. 

Заказать ГПЗУ можно через Госуслуги, в Москве также — на портале городских услуг mos.ru.

Градостроительный план земельного участка

что это такое, почему стоит получить его для ИЖС и как это сделать

Читать

Проверка по правилам землепользования и застройки (ПЗЗ)

Этот публичный документ можно найти на сайте местной администрации или официальном городском портале. Он содержит три основных раздела: текстовую часть, картографические материалы и специальные регламенты. На картах обозначены границы основных зон.

Пример ПЗЗ. Источник

Проверка по Генплану

В Генплане можно найти информацию о планируемом строительстве дорог, сетей и объектов, а также о территориях, где стройка ограничена или запрещена. 

Генплан размещают на официальных порталах администраций.

Проверка по муниципальным картам

Во многих субъектах РФ действуют собственные публичные геоинформационные системы, например Геопортал Подмосковья. На этих ресурсах можно найти актуальные карты, включая слои с отображением различных охранных зон. 

Запрос в ресурсоснабжающую организацию

Если рядом есть объект инфраструктуры (ЛЭП, газовая труба, водопровод), можно направить письменный запрос в ресурсоснабжающую компанию с просьбой подтвердить или опровергнуть нахождение участка в охранной зоне.

Консультация с экспертом

Можно заказать проверку у кадастрового инженера или юриста. Если публичные данные показали, что затрагивает участок, нужно определить её точное прохождение. Для этого требуется актуальное межевание: работа кадастрового инженера по установлению и согласованию границ на местности.

Межевание земельного участка

Что это и для чего нужно

Читать

Как строить, если только часть земли находится в ЗОУИТ

Земля может оказаться в ЗОУИТ целиком или частично. Если зона затрагивает не весь участок, ограничения действуют строго в её границах и пятно застройки можно сместить на свободную часть надела.

Понадобится документ, где чётко прорисована охранная зона. Это может быть схема из ГПЗУ или выписка из ЕГРН с координатами. Чтобы привязать границы к плану участка, лучше воспользоваться помощью кадастрового инженера.

Расположение дома проектируют так, чтобы контур будущего строения был за пределами охранной зоны и одновременно соблюдались отступы от границ самого участка по нормативам. Если места всё равно не хватает, можно сделать перераспределение земли или оформить прирезку. Оба процесса сложны и требуют согласований: стоит проконсультироваться с земельным юристом и кадастровым инженером.

Что делать, если участок попал в охранную зону после покупки

Если ограничение появилось после покупки земельного участка, у владельца есть два способа компенсировать понесённые из-за этого убытки:

1. Право на возмещение (ст. 57 Земельного кодекса РФ). Компенсировать должен владелец объекта установленной зоны или орган власти, принявший решение. Убытки включают реальный ущерб и упущенную выгоду, например неполученные доходы от аренды или продажи.

2. Право требовать выкупа (п. 7 ст. 107 Земельного кодекса РФ). Если соблюдение новых правил делает землю и постройки непригодными для разрешённого использования, есть право требовать выкупа недвижимости ответственной организацией или органом власти.

Порядок действий:

• Сбор документов, доказывающих убытки и момент установления зоны.

• Составление письменной претензии с расчётом виновной стороне.

• Обращение в прокуратуру или суд в случае отказа или разногласий. 

На всех этапах может понадобиться помощь юриста. Срок давности составляет 5 лет, отсчёт начинается с момента установления зоны или с того дня, когда владелец узнал об этом (п. 13 ст. 57.1 ЗК РФ).

Как снизить риски, если участок находится в охранной зоне

Такое соседство не катастрофа, а повод действовать максимально осмотрительно:

→ Изучить регламент. Получить и внимательно изучить выписку из ЕГРН об ограничениях и Градостроительный план (ГПЗУ). 

→ Определить, кто владелец охранной зоны: газовая служба, сетевая компания, водоканал, орган охраны памятников и так далее. Именно туда нужно обращаться за согласованием.

→ Следовать принципу «сначала согласуй». Любые работы в границах зоны требуют письменного согласования.

→ Обратиться к профильному специалисту. Для сложных случаев, таких как зона ОКН или частичное обременение, зачастую необходима консультация с земельным юристом и кадастровым инженером. 

Резюмируем

ЗОУИТ — особый правовой режим с ограничениями на строительство и эксплуатацию, но не ограничение прав на недвижимость.

Строгость запретов зависит от вида зоны и причины её появления: от полного запрета строительных работ до специальных условий.

Для выявления ограничений нужно изучить информацию из ЕГРН, ГПЗУ, ПЗЗ, Генплана и сделать запросы к ресурсоснабжающим организациям.

Любые работы в пределах ЗОУИТ требуют предварительного письменного разрешения от организации, в интересах которой установлена зона.

Если установление зоны после покупки участка привело к убыткам, закон даёт право на их возмещение или требование выкупа.