Ипотека движет рынок

— Что переживает строительный рынок в последние месяцы? Насколько сильно упали продажи в Setl Group и в целом по рынку?

— В марте мы отметили серьезное увеличение спроса: из-за нестабильности курсов валют и желания сохранить сбережения люди вкладывали их в покупку недвижимости. В апреле последовало снижение спроса из-за перехода в режим самоизоляции, продажи переместились в онлайн. Однако новое оживление рынка произошло уже в мае, после успешного старта программы льготной ипотеки со ставкой 6,5%. С тех пор спрос только растет — показатели уже сравнимы с аналогичным периодом прошлого года.

— Насколько выросла доля ипотечных сделок?

— Раньше ипотечные сделки занимали 65% в общем объеме, запуск льготной ипотеки дал дополнительные 15–20%. Доля ипотеки в июне выросла до 80% — не только в Setl Group, но и у других застройщиков. При этом льготная ипотека превысила 90% всех сделок с использованием кредита: под нее попадали практически все приобретаемые квартиры, за исключением разве что многокомнатных, которые выбивались из максимального бюджета, предусмотренного программой.

ЖК «Чистое небо»

— Чего ждать после окончания программы льготной ипотеки? Как считаете, ее продлят?

— Как мы помним, предыдущая программа льготной ипотеки была продлена. Повторится ли это вновь, говорить пока рано, но те или иные меры поддержки заемщиков вполне вероятны. В любом случае, в июне ключевая ставка была уменьшена на 1 п. п. — это повлечет снижение ипотечных ставок банками. Они будут выше ставки по льготной программе, но в совместных программах банков с застройщиками вполне могут с ней сравняться.

Предложений меньше, цены выше

— В Москве и Подмосковье сроки сдачи объектов массово переносятся из-за простоя в период карантина. Как обстоят дела в Петербурге?

— В Петербурге ограничительные меры не были такими жесткими, как в Москве. И все компании из топ-10 во время карантина продолжали работать и возводить дома в прежнем темпе. Поэтому все надежные застройщики сдадут свои проекты в эксплуатацию в заявленный срок.

— С какими показателями рынок новостроек Петербурга придет к концу года? Зампред правительства РФ Марат Хуснуллин предсказывает снижение объемов строительства в целом по стране на 10%. Ожидаете ли вы уменьшения предложения в Setl Group и в городе в целом?

— В Петербурге действительно снизился вывод новых объектов в продажу. Если в прошлом году за I полугодие на рынке появилось 2,5 млн кв. м, то в I полугодии этого года — около 1 млн кв. м. Объемы вывода будут постепенно уменьшаться, как и количество выдаваемых разрешений на строительство.

По предварительным подсчетам, объем предложения по итогам полугодия уже снизился на 20%. Не исключено, что II полугодие скорректирует ситуацию, но пока тенденция такова.

Свою роль в этом сыграла не только пандемия, но и переход рынка на проектное финансирование. Очевидное замедление выхода новых проектов в продажу началось еще во II полугодии 2019-го.

— Что происходит с ценами на строящееся жилье? В ближайшей перспективе — скажем, к концу года — они будут расти или снижаться?

— Средние цены предложения продолжают планомерно идти вверх. За прошедшие шесть месяцев 2020 года стоимость 1 кв. м в возводимых объектах уже выросла на 6–7%. Очевидно, что к концу года мы выйдем минимум на +10%. Рост цен наблюдается не первый год, но если раньше это была реакция на активный спрос, в этом году это реакция и на сокращающийся объем предложения, и на растущий благодаря льготной ипотеке спрос.

— Экономисты предсказывают, что нас ждет затяжной кризис, в результате которого закроются многие компании и последуют увольнения. Это негативно скажется на платежеспособности потенциальных покупателей жилья. Что вы об этом думаете? Не пойдут ли цены вниз?

— Конечно, есть люди, которые попали в сложную ситуацию — это те, кто задействован в отраслях, пострадавших от пандемии. Сейчас многие из них воспользовались ипотечными каникулами, которые действуют только полгода. Есть случаи отказов от броней, расторжения сделок.

С другой стороны, к тем покупателям, которые по-прежнему готовы приобрести жилье, добавились инвесторы — те, кто стремится сохранить свои средства, вкладывая их в недвижимость.

В итоге покупательская активность велика, а объем предложения снижается — в таких условиях цены закономерно растут. Предпосылок к их снижению в Петербурге пока нет.

Вслед за рынком: онлайн и эскроу

— Setl Group использует онлайн-продажи? Останутся ли они на рынке после окончания пандемии?

— Мы использовали онлайн-продажи и до пандемии, поэтому быстро среагировали на ситуацию в апреле.

Те, кто использовал удаленные сервисы, оказались в выигрыше. Ведь мало просто иметь ресурс — нужно научить менеджеров им пользоваться.

Теперь онлайн станет частью нашей работы и в дальнейшем: мы прорабатываем инструменты, которые позволят использовать онлайн-форматы. Но пока мы постепенно возвращаемся в офлайн-режим с сохранением дистанционных опций.

— Продолжат ли люди покупать жилье удаленно?

— Поколения сменяются, покупатели молодеют — недвижимостью интересуется все больше людей, привыкших к онлайн-инструментам. Большинство вернутся в офлайн-режим с живым общением, поездками и просмотрами объектов, но даже им будут удобны удаленные сервисы — например, онлайн-консультации.

— Год назад строительный рынок полностью перешел на проектное финансирование и эскроу. Какова доля таких проектов в вашей компании?

— Доля строящихся эскроу-проектов в общем объеме возводимых проектов Setl Group составляет чуть более 3%. Это проекты в Калининграде и области и первые две очереди ЖК «Солнечный город. Резиденции» в Санкт-Петербурге.

ЖК «Зеленый квартал»

Кроме того, в июне холдинг Setl Group и ПАО «Сбербанк» заключили генеральное соглашение на проектное финансирование с 5-й по 11-ю очередь ЖК «Зеленый квартал» на общую сумму 15 млрд рублей.

— Растет ли доля эскроу-проектов в целом по Петербургу?

— В конце 2019 года доля эскроу была на уровне 10–15%, в I полугодии 2020 года — уже 57% вышедшего на рынок объема квадратных метров. Будет меняться соотношение и в общем объеме рынка — правда, небыстро: появляется мало новых объектов.

Концепции настоящего и будущего

— Проекты «Солнечный город» и «Солнечный город. Резиденции» в Красносельском районе Петербурга с одним и тем же застройщиком, в одной локации и со схожей инфраструктурой. При этом они очень разные по позиционированию: один — крупный многоэтажный проект, другой — его полная противоположность. Что показывает опыт реализации двух разных проектов в одной локации?

— Есть покупатели, предпочитающие жить на верхнем этаже с панорамным видом на квартал, а есть те, кто выберет уединенный, камерный проект с небольшим числом соседей.

ЖК «Солнечный город»

ЖК «Солнечный город» — это масштабный проект комплексного освоения территории, один из крупнейших в городе. Это лидер продаж: здесь ежемесячно продается несколько сотен квартир. Они оптимальны по бюджету, имеют небольшие площади и созданы для молодых деловых людей. Средняя цена 1 кв. м в ЖК «Солнечный город» — 102,3 тыс. рублей.

ЖК «Солнечный город. Резиденции»

Жилье в проекте «Солнечный город. Резиденции» чаще выбирают семьи — это малоэтажный комплекс, где гораздо меньше людей, ниже плотность заселения и больше площади квартир. Стоимость 1 кв. м в этом ЖК — 113,3 тыс. рублей.

— Как будут выглядеть новые городские кварталы Петербурга через 20-30 лет?

— Думаю, что будут развиваться основные тренды. Во-первых, тренд на экологичность — все больше людей обеспокоены влиянием человека на окружающую среду и поэтому поддерживают внедрение экологичных и природосберегающих технологий и процессов в своем доме.

Допустим, часто жильцы сами инициируют установку специальных контейнеров для раздельного сбора мусора, и управляющие компании идут им навстречу. Такие контейнеры установлены на площадках проектов Setl Group ЖК «Чистое небо» в Приморском районе и «GreenЛандия» в Мурино.

ЖК «Чистое небо»

К этому же направлению относятся экодизайн, скандинавский стиль в оформлении придомовых территорий и детских площадок: минимализм, экологичные решения и материалы. Например, в 7-й очереди ЖК «Чистое небо» появится детская площадка с игровыми элементами, созданными с использованием дерева, в нейтральных оттенках — за такой стиль проголосовали жители.

Еще один тренд — создание комьюнити, сообществ жителей дома. Люди готовы собираться, совместно решать вопросы благоустройства своего дома, и это позитивная тенденция.

Застройщики тоже стараются соответствовать современному рынку, улучшаются стройматериалы, инфраструктура. Даже в пригородах, где жилье недорогое, мы видим променады и другие объекты благоустройства, которых не было в проектах 10-летней давности. Закрытые дворы — тенденция, которая будет развиваться в городе.

Будущее жилых кварталов Петербурга зависит не только от трендов, но и от требований городских властей: именно они прописывают нормативы, в рамках которых работают городские застройщики.