Дачный поселок EASTландия

На загородном рынке существует несколько основных схем оплаты покупки недвижимости. Валерий Мищенко, председатель совета директоров Kaskad Family, констатирует, что широко распространена оплата объекта загородной недвижимости по нескольким договорам. Например, приобретают готовый дом на земельном участке с коммуникациями. В этом случае, как правило, подписывают отдельные контракты на куплю-продажу дома и земли. Дополнительно оплачивают подключение к сетям, что может также регулироваться разными документами. Часто применим вариант вступления в некоммерческое объединение, например кооператив или партнерство, целью которого является создание объектов инженерии и имущества общего пользования на территории будущего поселка. Физические лица делают целевые взносы, получают взамен паи в некоммерческом объединении. Данные денежные средства могут расходоваться исключительно на те задачи, которые описаны в приложении договора о членстве.

 

Безусловно, существуют схемы, при которых землю и подключение коммуникаций оплачивают единым взносом. Но если создаваемые объекты инженерии и дороги остаются на балансе юридического лица, которое продает землю, то при передаче жителям поселка имущества общего пользования могут возникнуть дополнительные налоговые нагрузки.

 

Наиболее распространенная схема приобретения земли без подряда выглядит так. Если уже имеется свидетельство о собственности на участок, то заключают договоры о купле-продаже земли и членстве в некоммерческом объединении, куда принимают паевые деньги на создание объектов инженерии. В случае если свидетельство о собственности на земельный участок еще не оформлено (например, застройщик только размежевывает территорию), заключают предварительный договор купли-продажи земли.

 

При покупке участка с подрядом подписывают еще и третий документ — на строительство дома. Это может быть договор подряда либо предварительный договор купли-продажи. Во втором случае застройщик сначала возводит дом, регистрирует его, а потом переуступает физическому лицу. Причем покупатель должен сразу оплатить стоимость участка, а потом и услуги строительного подряда в соответствии с графиком. По словам руководителя юридического департамента компании «Загородный проект» Михаила Желтова, стандартный график платежей выглядит так: 30% — аванс, 30% — после заливки фундамента, 30% — после завершения общестроительных работ и 10% — после выполнения застройщиком всех обязательств.

 

«Продавая участок с подрядом, застройщик стремится в полном объеме получить паевые деньги на некоммерческое объединение, создающее инфраструктуру, а также как можно скорее получить деньги за подряд на строительство дома, потому что, после того как право собственности на земельный участок переходит на физическое лицо, покупатель, по сути, может повести себя некорректно и расторгнуть подрядное взаимоотношение. Для застройщика это означает потерю определенной маржи и, как следствие, отсутствие тех финансовых показателей, которые он закладывал в начале реализации проекта», — объясняет В. Мищенко. При составлении графика оплаты необходимо четко отследить, когда право собственности на дом и землю переходит на физическое лицо, к какому этапу реализации проекта привязан этот момент, кто отвечает за подготовку соответствующих документов, и предусмотреть систему штрафов при задержке сдачи в эксплуатацию очередного этапа строительства. Взыскания при задержке платежей от покупателя также существуют, но обычно застройщики довольно лояльно относятся к клиентам и не начисляют пеней в том случае, если просрочка составляет одну-две недели относительно выработанного изначально графика.

 

Эксперты отмечают, что во всех сегментах недвижимости используют одни и те же стандартные схемы оплаты. «Однако в экономклассе система более жесткая, чем в поселках бизнес- и элиткатегории. При этом никаких дополнительных пожеланий обычно не принимают», — констатирует В. Мищенко. Например, в случае покупки земли с подрядом на строительство дома в экономсегменте пересогласовать даже замену двойных стеклопакетов на тройные практически нереально. Но в бизнес- и элитном классе учитываются пожелания заказчика, в частности, по комплектации домов, дополнительным условиям, санкциям и т. д.

 

По данным экспертов, большинство сейчас платит безналичным способом, соотношение примерно такое: 60% безналичными и 40% наличными. Схемы, когда в офисе застройщика принимали наличные, на рынке уже практически не используются, ведь, чтобы легально принимать деньги от населения, нужно специально оборудованное помещение, инкассация — одним словом, это означает дополнительные издержки.

 

Как комментирует М. Желтов, в компании «Загородный проект» при совершении сделок по продаже земельных участков без подряда предусмотрена оплата путем безналичного перевода покупателями денежных средств на расчетный счет компании в течение пяти рабочих дней с момента заключения договора купли-продажи. В случае если у клиента имеются наличные денежные средства, то оплату он может осуществить через операционную кассу любого банка с указанием в платежном поручении реквизитов компании. Комиссии, взимаемые банками за проведение операций, достаточно демократичны — обычно они не превышают 2 тыс. руб.

 

 

КП Звенигорье

Девелоперы активно предлагают покупателям рассрочку. Многие эксперты отметили, что кризис стал двигателем этой формы оплаты, и сегодня около одной трети всех коттеджей эконом- и бизнес-класса приобретают с рассрочкой платежа. Как отмечает В. Мищенко, интерес к ней вырос и со стороны девелоперов, и со стороны покупателей. Для первых это скорее вынужденная мера, но она дает положительные результаты. При правильном формировании предлагаемой схемы застройщик получает дополнительный приток денежных средств в проект и уже не так остро нуждается в займе. По данным компании «МИЭЛЬ — Загородная недвижимость», рассрочку обычно предоставляют на срок до одного года, она бывает процентная и беспроцентная. Чаще применяют первый вариант.

 

При покупке участка с подрядом или домовладения в организованном коттеджном поселке с использованием рассрочки схема оплаты обычно следующая. Сначала от общей стоимости дома, участка, коммуникаций вычитается первый платеж, который должен быть не менее 20%, но чаще всего он составляет около 40%. Оставшуюся сумму делят на количество месяцев, утверждается график выплат. Все действия и условия фиксируются в договоре.

 

Важное замечание: увеличить либо уменьшить выплаты, изменить их график или внести то или иное изменение в уже подписанный договор застройщик не имеет права. Любая правка в договоре обсуждается только по инициативе покупателя, например, если он хочет досрочно погасить сумму или, наоборот, перенести выплаты на более поздний срок.

 

 

 

До кризиса рассрочка на загородном рынке не была так распространена, как сегодня, первенство принадлежало ипотеке. По словам Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, раньше ипотека составляла около 30% продаж проектов экономкласса, 15%  — продаж в бизнес-классе и 5–7% — элитных объектов. В кризисный период кредиты практически не выдавали, но с конца 2009 г. заработали совместные программы застройщиков и банков-партнеров. При этом кредитовали только объекты, находившиеся на завершающей стадии строительства или уже сданные в эксплуатацию. Сегодня на рынке кредитования появляются первые признаки оттепели — общий объем ипотечных сделок составляет около 5%.

 

По оценке Дмитрия Цветкова, директора департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, в I квартале 2011 г. к крупным игрокам на рынке загородной ипотеки, таким как «Нордеа», Сбербанк и Росевробанк, присоединился банк «ВТБ24». Самые выгодные условия кредитования сегодня предлагает Сбербанк: кредит можно взять на 30 лет, минимальный первоначальный взнос — от 15% от стоимости объекта, а процентная ставка — от 9,8% годовых в рублях.

 

И все же, по мнению экспертов, получить кредит на покупку загородного дома или участка на первичном рынке самостоятельно довольно сложно. Заемщику предстоит собрать полный пакет документов и пройти ту же процедуру, что и застройщику. Покупатель должен знать все детали — например, на какой стадии строительства объект находится на данный момент и т. д. Поэтому наиболее выгодный и быстрый способ приобретения загородного дома — это участие в спецпрограммах, разработанных девелопером совместно с банками — партнерами компании. Это обеспечивает низкий процент, поручительство застройщика, а также упрощенную процедуру оформления кредита.