Ипотека — долговременное кредитное обязательство. Средний срок, на который россияне оформляли её в 2024 году, составил более 22 лет. Многие выплачивают кредиты досрочно, но всё равно речь идёт о нескольких годах, в течение которых финансовое положение заёмщика может сильно измениться.
В этой статье мы разберём, чего не стоит делать ещё на этапе оформления кредита и как подстраховаться, чтобы его погашение не превратилось в проблему.
- 1. Соглашаться на первое предложение банка и не мониторить рынок жилья
- 2. Не учитывать дополнительные расходы
- 3. Не рассчитать бюджет заранее и не учесть нештатные ситуации
- 4. Не читать кредитный договор и не уточнять неясные моменты
- 5. Не использовать льготные программы и положенные субсидии
- 6. Не оформлять налоговые вычеты
- 7. Ошибки при выплате кредита
- Резюмируем
1. Соглашаться на первое предложение банка и не мониторить рынок жилья
Покупка недвижимости — серьёзное финансовое вложение, а ипотека — это ещё и длительные отношения с банком. Поэтому здесь важно не принимать импульсивных, необдуманных решений.
В частности, не стоит поддаваться на маркетинговые уловки. Не спешите реагировать, если вам говорят: «акция уже заканчивается», «успейте купить сегодня, послезавтра мы поднимаем цены/ставки», «это последняя квартира в доме, больше вы такой не найдёте», «вы наш зарплатный клиент, поэтому мы даём вам самые выгодные условия» и тому подобные заверения.
Погнавшись за выгодой, вы уже после подписания кредитного договора и покупки квартиры можете внезапно выяснить, что три других банка готовы были дать вам ставку ниже и лимит больше, а в том районе, где вы первоначально смотрели квартиры, неделю назад началась продажа новой очереди в отличном ЖК.
Так что, выбирая, где взять ипотеку и куда её вложить, внимательно изучите условия, которые предлагают банки, а также промониторьте имеющиеся на рынке предложения.
Возможно, после этого вы откажетесь от идеи купить новостройку в пользу вторички или решите, что вам выгоднее приобрести квартиру с чистовой отделкой в доме, который сдаётся через 3 месяца, чем вкладываться «в бетон», пусть этот ЖК и находится рядом с парком, а застройщика кредитует ваш зарплатный банк.
Сравнить условия банков можно:
- Подав заявку в несколько организаций: практически везде это можно сделать онлайн.
- Использовав профильные интернет-агрегаторы.
- Обратившись к ипотечному брокеру.
Посмотреть, какие квартиры на первичном и вторичном рынках продают в интересующих вас районах, можно в каталоге Циан.
2. Не учитывать дополнительные расходы
Первоначальный взнос — далеко не единственная трата на ипотеку. Ещё залоговую недвижимость придётся застраховать и продлевать полис ежегодно до выплаты кредита.
Заёмщик обязательно должен оформить страховку на случай повреждения или гибели жилья. Страхование жизни и здоровья является добровольным, но отказ от него может привести к росту процентной ставки.
Кроме того, возможны траты на оплату:
- услуг риелтора, брокера, нотариуса, оценщика;
- госпошлины;
- комиссии банку за снижение ставки и так далее.
3. Не рассчитать бюджет заранее и не учесть нештатные ситуации
Эксперты Национального бюро кредитных историй считают, что платёж по ипотеке, который превышает 1/3 общесемейного бюджета, становится обременительным для заёмщика, и риск не справиться с финансовыми обязательствами в таком случае значительно повышается.
Этот факт нужно учесть ещё на этапе подготовки к покупке и тщательно спланировать бюджет, пересмотрев структуру расходов и учтя непредвиденные ситуации: тяжёлую болезнь, потерю работы, какие-то крупные обязательные траты, вроде капитального ремонта машины, и так далее.
Желательно перед тем, как взять кредит, сформировать финансовую подушку безопасности в размере 3–5 ежемесячных платежей.
В современных условиях эти средства можно выгодно приумножать, размещая на вкладах, но только если условия позволяют оперативно закрыть их и вывести деньги.
Формируя подушку, можно провести своего рода репетицию: несколько месяцев откладывать сумму планируемого ежемесячного платежа плюс ещё 10–15%. Если поймёте, что такая нагрузка для вас чрезмерна, у вас будет возможность пересмотреть размер или срок кредита.
4. Не читать кредитный договор и не уточнять неясные моменты
Довольно часто клиенты подписывают кредитный договор, даже толком не прочитав его. Людям, которые не привыкли к сухому и местами витиеватому деловому стилю, чтение таких документов может даваться тяжело. Поэтому некоторые ориентируются исключительно на слова сотрудников банка, мотивируя это тем, что «я всё равно там ничего не понимаю».
Но всё же ничего сверхсложного в ипотечном договоре нет, условия в нём прописаны достаточно чётко. Кроме того, неясные моменты можно сразу уточнить у менеджера. Вы собираетесь взять на себя многомиллионные обязательства, так что стоит потратить немного времени и во всём разобраться.
Обязательно обратите внимание на:
- размер ставки и причины, по которым она может меняться;
- периодичность и размер ежемесячных платежей;
- срок поступления денег на эскроу-счёт, если вы покупаете новостройку.
Особо проконтролируйте такой пункт, как возможность и условия досрочного погашения ипотеки. Если договор этого не предусматривает, или досрочное закрытие кредита возможно лишь через несколько лет после начала выплат, или есть другие ограничивающие условия, хорошо подумайте, нужно ли подписывать такой договор.
Досрочное погашение позволяет существенно сэкономить на переплате. Приведём простой расчёт: если вы взяли ипотеку на 3 млн рублей под 22% на 15 лет, то к концу этого срока переплата составит 7,3 млн рублей. Но если вы закроете кредит через 5 лет, она сократится до 2 млн.
Такая разница возникает из-за того, что при аннуитетных платежах — а сейчас большая часть ипотеки выдаётся по такой схеме — соотношение основного долга и процентов внутри ежемесячного платежа постепенно меняется. Вначале почти 80% суммы приходится на проценты, а остальное — на основной долг, а к концу погашения ипотеки ситуация становится обратной. Поэтому при высокой ставке выгоднее как можно скорее выплатить кредит, но сделать это можно, только если договор разрешает досрочное погашение.
5. Не использовать льготные программы и положенные субсидии
Условия льготных госпрограмм позволяют взять ипотеку под 2–6%, что в 5 и более раз ниже текущей среднерыночной ставки.
Сейчас действуют:
- семейная ипотека под 6%;
- IT-ипотека под 6%;
- сельская ипотека со ставкой от 0,1 до 3%;
- дальневосточная и арктическая ипотека под 2%;
- военная ипотека;
- социальная ипотека.
Внимательно изучите эти программы. Вполне возможно, что вы можете воспользоваться одной из них или подпадёте под их действие позже, например после рождения ребёнка, и тогда действующий кредит можно будет рефинансировать на льготных условиях.
Кроме того, семьям с детьми положены субсидии, которые в том числе можно направить на погашение ипотеки: федеральный и региональный материнский капитал. А многодетные семьи могут получить 450 тыс. рублей на погашение ипотеки.
6. Не оформлять налоговые вычеты
При покупке жилой недвижимости собственник один раз в жизни имеет право получить имущественный вычет в размере до 260 тыс. рублей. А если использовалась ипотека, можно дополнительно вернуть часть затрат на проценты — до 390 тыс. рублей.
Если направить эти средства на досрочное погашение кредита, можно существенно сократить переплату или уменьшить сумму ежемесячного платежа.
Подробнее о получении имущественного вычета читайте здесь, а о возврате за выплаченные проценты — здесь.
7. Ошибки при выплате кредита
Следующие два пункта становятся актуальны уже в процессе выплаты ипотеки и в целом не зависят от стартовых условий. Однако нам бы хотелось акцентировать на них внимание читателей, так как пренебрежение этими моментами может серьёзно осложнить жизнь заёмщика. Итак, не стоит:
1. Распоряжаться ипотечным жильём без согласия банка
Купленная в ипотеку недвижимость находится в залоге у банка, и это означает, что собственник не может в полной мере распоряжаться объектом. В частности, без согласования с банком он не может узаконить сделанную в квартире перепланировку или сдать жильё в длительную — более года — аренду.
Если игнорировать установленные правила, банк может выписать штраф, повысить ставку или досрочно расторгнуть договор. Последнее означает, что заёмщику придётся в кратчайший срок погасить кредит, который он планировал выплачивать много лет.
2. Пренебрегать финансовой дисциплиной
Если вы допускаете просрочки по кредиту, это может привести к неприятным последствиям — от штрафов и повышения ставки до судебных разбирательств с банком и продажи квартиры на торгах.
Если вы понимаете, что не можете больше обслуживать кредит, нужно предпринимать шаги для разрешения ситуации, а не затягивать процесс, тем самым делая невозможным поиск компромисса.
Что можно сделать:
- Обратиться в банк для реструктуризации ипотеки, то есть для изменения условий действующего кредитного договора в сторону их смягчения для клиента.
- Оформить ипотечные каникулы — льготный период, в течение которого вы не должны будете вносить ежемесячные платежи.
- Рефинансировать кредит — закрыть ипотеку с помощью нового займа на тот же объект. Таким образом можно снизить имеющуюся ставку и уменьшить размер ежемесячного платежа, облегчив свою финансовую нагрузку. К примеру, можно рефинансировать действующий кредит по семейной ипотеке после рождения ребёнка — в таком случае ставка существенно снизится.
Но учтите, что любую из этих мер будет легче использовать, если у вас нет больших просрочек по кредиту.
Резюмируем
1. Перед тем как оформить ипотеку, внимательно изучите имеющиеся на рынке предложения. Это касается и условий банков, и вариантов жилья.
2. Учтите возможность появления дополнительных расходов: только первоначальным взносом дело точно не ограничится.
3. Заранее спланируйте свой бюджет с учётом ежемесячных платежей и непредвиденных трат. Создайте финансовую подушку безопасности.
4. Внимательно изучите кредитный договор, проясните неясные вам моменты, обратите внимание на пункты о возможности досрочного погашения и рефинансирования ипотеки.
5. Рассмотрите возможность использования льготных ипотечных программ и субсидий.
6. Получите положенные налоговые вычеты — это серьёзное подспорье в погашении кредита.
7. Не нарушайте правила, установленные кредитным договором: соблюдайте сроки внесения платежей и условия распоряжения залоговым жильём.
