Что такое право собственности и кто такой собственник
Право собственности на недвижимость — право юридического или физического лица владеть, пользоваться и распоряжаться конкретной недвижимостью.
Собственник — это юридический статус субъекта, которой имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться объектом недвижимости. Это означает, что человек не только является законным владельцем определённого жилья или нежилого помещения, но и вправе на законных основаниях владеть и распоряжаться этим объектом недвижимости.
Есть два основных пути стать собственником: создать новый объект недвижимости или получить право собственности на уже существующий объект — через сделку.
Стать собственником — построить новый объект
Этот путь актуален только для ИЖС, потому что самостоятельно возводить мало- или многоквартирные дома физические лица, как правило, не могут.
Даже если строите дом как объект ИЖС самостоятельно, сперва вы всё равно участвуете в сделке — покупаете земельный участок или получаете его бесплатно по госпрограмме.
Затем вы заключаете договор подряда со строительной компанией или строите дом своими силами. В результате появляется новый объект недвижимости — он называется «вновь возведённый индивидуальный жилой дом». После завершения строительства его надо ввести в эксплуатацию, зарегистрировать в Росреестре и вступить в права собственности. Таким образом, основание для регистрации права собственности — это сдача объекта ИЖС в эксплуатацию.
Узнайте, как правильно выбрать участок с подрядом и как уведомить государство о строительстве дома.
Получить право собственности в результате сделки
Это другой сценарий. Здесь вы получаете право собственности, потому что участвуете в сделке. Сделки разделяют на две основные группы: возмездные и безвозмездные.
Возмездные — такие сделки всегда предусматривают так называемое «встречное исполнение». Иначе говоря, у каждой стороны сделки есть права и обязанности по сделке.
Вот основные виды возмездных сделок:
- Приобретение права на основании договора купли-продажи (ДКП).
- Приобретение права на основании договора долевого участия в строительстве (ДДУ).
- Рента.
- Мена.
Безвозмездные — когда один из участников сделки отдаёт свою недвижимость другому без встречного исполнения, то есть ничего не требуя взамен.
К ним относятся:
- Приватизация.
- Дарение.
- Завещание.
- Принятие наследства.
Возмездные сделки
Договор купли-продажи
Сделка по договору купли-продажи (ДКП) — самая распространённая. Суть этого договора заключается в том, что одна из сторон продаёт свою недвижимость другой стороне за определённую сумму.
Сделки могут быть альтернативными — их ещё называют цепочкам»: когда Иванов продаёт свою квартиру Петрову, чтобы на полученные деньги купить квартиру у Сидорова. Цепочки бывают очень длинными — в них может быть хоть 10 звеньев-сделок. Каждая сделка при этом проводится по собственному договору.
Циан-помощник упрощает поиск
ДКП подразумевает, что покупатель приобретает право собственности на уже готовый объект: квартиру, дом, участок.
Договор долевого участия
Договор долевого участия (ДДУ) — сделка с застройщиком. Здесь приобретается право требования передачи права собственности на будущий объект. Проще говоря, вы покупаете только право потребовать квартиру после окончания строительства дома.
ДДУ заключают до ввода дома в эксплуатацию. После ввода и регистрации права собственности застройщика на помещения заключить ДДУ уже невозможно: объект права — помещения — уже зарегистрирован в реестре прав и теперь приобрести его можно на основании ДКП.
Сейчас ДДУ заключаются на основании Федерального закона № 214-ФЗ, по которому работают все застройщики. По закону покупатель платит не напрямую застройщику, а вносит деньги на эскроу-счёт. Эти деньги застройщик получит только после того, как введёт дом в эксплуатацию, зарегистрирует право собственности и передаст покупателю ключи от его квартиры. Одновременно с передачей ключей застройщик передаёт покупателю и право собственности.
Деньги на строительство застройщик берёт у банка в кредит — это называется проектным финансированием. Чем больше людей покупают в строящемся доме квартиры и чем быстрее наполняются эскроу-счета, тем ниже процентная ставка по проектному финансированию.
Таким образом, для девелопера важно, чтобы на стадии строительства заключалось как можно больше договоров ДДУ. Ведь от наполняемости эскроу-счетов зависит процентная ставка, по которой банк предоставляет средства застройщику, а значит, и коммерческая привлекательность всего проекта.
Договор переуступки
Договор переуступки, или договор цессии, — это когда вы заключили ДДУ в отношении недвижимости в строящемся доме, но потом решили перепродать своё право требования к застройщику, не дожидаясь ввода дома в эксплуатацию. В этом случае продавец называется цедентом, покупатель — цессионарием, а сама сделка — договором цессии или уступки права требования по ДДУ.
Право собственности — это вещное право, то есть по сути право на конкретное имущество, это право нельзя передать на основании договора цессии.
Право требования к застройщику — это обязательственное право, которое означает право требовать исполнения обязательств. Такое право и передаётся на основании договора цессии. По такому договору покупатель получает право потребовать исполнения обязательств в дальнейшем, когда квартира будет готова. И уже после этого стать собственником.
Договор мены
Договор мены заключается, когда собственники меняются своими объектами недвижимости. Можно обменять квартиру на дачу или земельный участок на долю в квартире.
Полностью равноценным такой обмен, как правило, не бывает, потому что недвижимость с одинаковой стоимостью встречается крайне редко. Это значит, что один из собственников должен доплатить разницу другому собственнику — тому, чья недвижимость будет дороже. Чтобы оценить объекты, которыми обмениваются участники сделки, можно пригласить независимого оценщика, но чаще всего стороны договариваются самостоятельно.
Договор ренты
Рента — когда пожилой или просто нуждающийся собственник, рентополучатель, передаёт свою недвижимость рентодателю — человеку, который будет за ним ухаживать до конца жизни, финансово его содержать либо оказывать помощь по хозяйству.
Этот договор считается возмездным, потому что право собственности на недвижимость фактически обменивается на уход, помощь по хозяйству или денежное содержание.
В этом случае переход права собственности происходит сразу, в момент регистрации договора, а не после смерти собственника, как это происходит при завещании. Договор ренты бессрочный и ограничивается только сроком жизни рентополучателя. Но получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты через суд, если плательщик ренты плохо исполняет свои обязательства по договору.
Если человек заключает возмездный договор, будучи в браке, то по общему правилу у его супруга или супруги возникает право на совместную собственность. Это значит, что при разделе имущества такую недвижимость придётся делить.
Если супруг или супруга оплатил(-а) недвижимость своими средствами или получил(-а) её по безвозмездному договору, такая недвижимость остаётся только в его (её) собственности.
Безвозмездные сделки
Договор дарения
Договор дарения — это договор, по которому собственник-даритель безвозмездно передаёт своё имущество другому субъекту — его называют одаряемым. В народе этот договор называется дарственной, но в законодательстве такого термина нет.
Договор дарения не предусматривает встречного исполнения: одаряемый не должен ни платить дарителю, ни оказывать ему каких-либо услуг, ни дарить что-то в ответ.
Если стороны предусмотрели в договоре дарения какое-то условие, такой договор будет недействительным — закон прямо запрещает какое-либо встречное исполнение в договорах дарения. Если оно прописано, договор можно будет оспорить в суде.
Если собственник дарит свою недвижимость близкому родственнику, тот не должен платить налог на дарение. Под близкими родственниками закон подразумевает супругов, детей, родителей, бабушек, дедушек, братьев и сестёр. Если же собственник дарит недвижимость не близкому родственнику, то получатель должен будет заплатить государству 13% кадастровой стоимости объекта.
Наследование по закону
Если человек умер и не оставил завещания, то наследниками оказываются близкие родственники покойного наследодателя. Принятие наследства — это тоже односторонняя сделка, в результате которой наследник получает право на наследство.
Чтобы получить право на наследство, необходимо в течение 6 месяцев со дня смерти наследодателя подать заявление о принятии наследства нотариусу, который открыл наследственное дело после смерти собственника. Нотариуса надо искать по последнему месту жительства наследодателя — там, где он был зарегистрирован.
Принятие наследства — юридически значимое действие. Если родственник покойного собственника не принял наследство, автоматически права собственности он не получит. В результате он может считать себя собственником недвижимости, но в действительности не быть им.
Основанием для перехода права собственности будет свидетельство о праве на наследство. Это свидетельство выдаёт нотариус на основании заявления о принятии наследства, поданного наследником.
Наследование по завещанию
Завещание — это тоже односторонняя сделка. Фактически её совершает наследодатель. В момент совершения завещания наследник даже не имеет права находиться в комнате, чтобы не повлиять на волю наследодателя.
Если есть завещание, право собственности переходит к наследнику уже после смерти собственника. Это происходит не автоматически, а на основании заявления наследника о принятии наследства. Заявление надо подать нотариусу, открывшему наследственное дело, тот выдаст свидетельство о праве на наследство. Само завещание без подачи заявления не обеспечит автоматического перехода права собственности.
Завещать недвижимость можно кому угодно, лишь бы это был человек или юридическое лицо — например, благотворительный фонд.
Узнайте, кто получит долю в наследстве, даже если не указан в завещании.
Приватизация
При СССР государство выдавало гражданам жильё бесплатно, но не в собственность, а по договорам найма. Люди владели квартирами в качестве квартиросъёмщиков без права продажи такого жилья. С 1991 года появилась программа приватизации — она позволяла оформить право собственности на жильё, которым один или несколько человек пользовались по договору социального найма.
Приватизация оформлялась на основании договора о передаче жилья в собственность. Сам договор заключался чаще всего с муниципалитетом. Причём заключить его должны были все, кто имел право проживать в квартире по договору социального найма. За несовершеннолетних детей договор подписывали родители или опекуны. Все участники программы приватизации получали жильё в собственность либо целиком, либо в долях — если собственников оказывалось несколько.
Если человек по какой-то причине не хочет приватизировать квартиру, то есть получать право собственности на неё, такая квартира остаётся в его пользовании на основании договора социального найма.
При этом он может в любое время подать заявление о передаче жилья в собственность, если не использовал своё право приватизации раньше: по закону каждый может поучаствовать в приватизации лишь один раз в жизни.
Как оформить право собственности
Для регистрации права собственности вам понадобятся следующие документы:
1. Паспорт и СНИЛС.
2. Заявление о регистрации права. Проще всего его заполнить и подать в отделении МФЦ, через портал госуслуг, на сайте или в отделении Росреестра.
3. При покупке квартиры в новостройке — ДДУ, договор уступки прав требования, передаточный акт. Если квартира куплена в ипотеку — кредитный договор и закладная/договор залога.
4. При оформлении права собственности на вторичную недвижимость — ДКП, завещание, договор мены или другой правоустанавливающий документ.
