В Москве предложение элитных новостроек ограничено, центр города практически застроен. К сдаче готовят еще нескольких штучных проектов, объем квартир в них будет реализован за два-три года. А что потом? Исчезнет ли первичный рынок элитного жилья вовсе?
По оценкам IntermarkSavills, в конце мая на первичном рынке жилья премиум-класса предлагали около 1,5 тыс. квартир и апартаментов (более 200 тыс. кв. м) в 36 элитных комплексах (без учета апартаментов в «Сити»). Средняя стоимость квартиры — 2,1 млн долл. Наиболее востребованным остается район Хамовники в ЦАО. Как отмечают аналитики, сегодня здесь продают 13 проектов, более 600 квартир (от 8 до 50 тыс. долл./кв. м), что составляет 65% продаваемых площадей элитного сегмента. Две трети всех сделок в I квартале 2012 г. было совершено именно в этом районе. Ключевые проекты пока находятся в стадии строительства, но покупателей привлекают цены и разнообразие выбора.
Лидером предложения, как и спроса, в Хамовниках является ЖК «Садовые кварталы». Предложение в Тверском районе, где в продаже находится ЖК «Итальянский квартал», сокращается: новостройку сдают к сентябрю 2012 г. В таких районах ЦАО, как Якиманка и Пресненский, практически не осталось первичного предложения элитных квартир. Большинство новостроек — это проекты в активной либо завершающей стадии строительства. Новые на рынке единичны. Таковых эксперты насчитали всего пять.
Элитный квартал «Литератор» (ул. Льва Толстого, вл. 23/7, стр. 1), девелопер — «Галс Девелопмент». Диапазонцен на начальной стадии строительства — от 321 до 642 тыс. руб./кв. м. На продажу выставлены уникальные по московским меркам квартиры — двухэтажные, с отдельным входом и собственной лужайкой площадью — от 44 до 298 кв. м. Высотность элитного квартала (не более семи этажей) позволяет ему гармонично вписаться в существующую историческую малоэтажную застройку района.
Кроме того, территория комплекса обеспечена разнообразными элементами инфраструктуры — от подземного паркинга до собственного детского сада, часть помещений предназначена под коммерческую недвижимость — офисы. Причем внутренняя территория полностью освобождена от машин, все движение автотранспорта организовано под землей.
«Кадашевские Палаты» (3-й Кадашевский пер., 9/7), девелопер — KR Properties. Стоимость — от 400 до 790 тыс. руб./кв. м. Новый клубный дом в районе Якиманки рассчитан на 25 лофт-апартаментов — довольно редкое предложение на элитном рынке. «В первую очередь этот клубный дом интересен ценителям истинного лофт-жилья — отделка предусматривает использование бронзы, стекла, мореного дерева, кирпича и различных элементов ковки, — отмечает Анатолий Довгань, руководитель аналитических проектов IntermarkSavills. — Высота потолков достигает четырех и более метров. Все апартаменты имеют панорамное остекление».
Smolensky Deluxe (1-й Смоленский пер., вл. 19–21), девелопер — «Дон-строй». Стоимость — от 450 до 640 тыс. руб./кв. м. При существующем дефиците первичного предложения в районе Арбата апартаменты в Smolensky Deluxe, безусловно, будут востребованы. «Этот проект привлекает внимание прежде всего своим дизайном, качеством строительных материалов и инженерных систем, — комментирует А. Довгань. — В отделке фасадов будет использован натуральный юрский камень с художественной резьбой».
В ЖК «Долина Сетунь» от «Дон-строя», расположенном на пересечении улиц Мосфильмовской и Минской, жилье предлагают по цене 260–310 тыс. руб./кв. м. «Сочетание невероятно низкой плотности застройки с однородной архитектурной средой является уникальной особенностью квартала, — говорит Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. — Из окон дома открываются панорамные виды на реку Сетунь, Поклонную и Воробьевы горы. При этом жители комплекса могут быть уверены, что видовые характеристики приобретенных ими квартир не изменятся в будущем, поскольку территория заказника закрыта для нового строительства».
Также в апреле этого года первичный рынок дорогого жилья пополнился новым проектом в Таганском районе (Лавров пер., вл. 8, стр. 1). В элитном доме переменной этажности (шесть — восемь этажей) всего 28 квартир площадью от 90 кв. м стоимостью 310–440 тыс. руб./кв. м.
Явный дефицит
Эксперты уверены, что в долгосрочной перспективе недостаток качественного элитного жилья будет увеличиваться. Подтверждением этого неутешительного прогноза является тенденция снижения строительной активности в центре города, а также низкий потенциал ликвидных участков под застройку.
О ближайших планах девелоперов известно немногое. На рынке есть ряд ранее замороженных жилых комплексов, а также проекты, только сейчас переходящие из бумажной стадии в статус активной застройки и реализации. Эти отложенные объемы предложения продлят жизнь рынка еще на четыре-пять лет.
Ждут анонса «Золотого острова» от компании «Гута Девелопмент», которая обещает вывести на рынок этот проект до конца года. «У компании «ПромСвязьНедвижимость» в планах жилой квартал, расположенный между улицей Большая Полянка и Спасоналивковскими переулками», — рассказывает генеральный директор bon ton realty Евгения Коростелева. «На 2013 г. намечено открытие МФК «Новый Арбат, 32», — сообщает Н. Новикова. — Комплекс будет состоять из 153 апартаментов от 45 до 300 кв. м и отеля на 234 номера. В здании также предусмотрены офисы, магазины, медицинский центр и подземная стоянка». А по словам управляющего директора SOHO Estate Ирины Егоровой, в ближайшее время на рынке появится жилой комплекс на Малой Пироговской, дом 8, и на Малой Пироговской, владение 1–7 (на месте троллейбусного парка).
«В этом году мы планируем начать реализацию апартаментов в новом МФК на 16-м участке ММДЦ «Москва-Сити», — говорит Ирина Рогачева, директор департамента элитной недвижимости Capital Group. — Это технологичный многофункциональный комплекс, оснащенный инженерией последнего поколения, в котором будет применен накопленный Capital Group опыт строительства высотных зданий. В одной из башен МФК появятся полностью готовые к проживанию элитные апартаменты. По нашему опыту в «Городе Столиц» этот формат пользуется повышенным спросом среди покупателей элитного жилья».
Старая история с новым фасадом
Какие сценарии развития элитного рынка возможны в сложившихся условиях тотального дефицита земли под застройку в центре? Главное, о чем говорят все эксперты, — активизируется процесс реконструкции и редевелопмента устаревших объектов, что приведет к росту предложений на рынке апартаментов.
«Одно из наиболее перспективных с этой точки зрения направлений — вывод промпредприятий и освоение их территорий, — говорит начальник управления развития и маркетинга ГК «Конти» Сергей Мигунов. — При этом площадки, организованные после вывода промзон, как правило, масштабны, поэтому предполагают значительную по своим объемам застройку. Таким образом, рынок, скорее всего, будет развиваться по пути комплексного освоения крупных территорий и организации однородных с точки зрения социальной среды анклавов. Поэтому на фоне данной тенденции для нас очевидны перспективы развития формата многофункциональных комплексов, сочетающих в себе элитное жилье, офисы, ритейл и развитую инфраструктуру».
Из числа реализуемых проектов по строительству элитного жилья на месте промышленных предприятий можно привести в пример жилой комплекс «Литератор» на улице Льва Толстого. Ранее на этой территории функционировал пивоваренный завод «Хамовники». Жилой комплекс «Одиннадцать Станиславского» расположен на территории бывшей золотоканительной фабрики; в Хамовниках сейчас строится комплекс Knightsbridge Private Park на площадках хлебозавода и автобазы; «Садовые кварталы» возводят на месте завода «Каучук»; ЖК «Островский» на Малой Ордынке осваивает территории кондитерского комбината «Рот Фронт». Уже сегодня разрабатываются проекты строительства элитного жилья на месте фабрики «Красный Октябрь», завода шампанских вин «Корнет» (Садовническая ул., вл. 57), Бадаевского пивоваренного завода, карандашной фабрики «Сакко и Ванцетти», текстильной фабрики «Трехгорная мануфактура», промзоны на Бережковской набережной.
Но кроме этого Москва обладает еще одним резервом для потенциального элитного строительства — историческими зданиями (ветхие памятники архитектуры). С февраля 2012 г. мэрия Москвы разрешила всем желающим ремонтировать эти объекты за свой счет в течение пяти лет, а после брать в аренду на 49 лет по цене 1 руб./кв. м. Речь идет о 250 зданиях в центре столицы. «Это может дать второе дыхание рынку элитной недвижимости Москвы — реконструкция позволит обеспечить центр новыми жилыми площадями, которые по всем своим характеристикам (положение, стоимость, престижность) однозначно попадают в сегмент элитного класса, — считает Дан Топада, глава московского представительства компании Rovaniemi. — Объем такого предложения можно оценить примерно в 10%». «Для центральной части города появление подобных проектов является позитивным фактором, так как на смену офисным либо аварийным жилым зданиям придут осовремененные дома с красивыми фасадами, что поможет улучшить облик конкретного микрорайона или квартала», — замечает А. Довгань.
Уже сегодня в центре Москвы реализуют около десяти проектов реконцепции и реконструкции исторических зданий в современные жилые дома и комплексы. При правильном выборе места и формата объекта данные проекты весьма выгодны для девелоперов: доход по ним может составить до 50% от вложенных средств. Хотя далеко не все исторические здания способны дать такую прибыль.
Много проблем возникает и при строительстве, предупреждают эксперты. Во-первых, далеко не везде можно соорудить подземный паркинг, а прилегающей территории не всегда достаточно для организации наземной стоянки из расчета хотя бы одного машино-места на квартиру. Во-вторых, не каждое здание обеспечивает эффективный баланс между общей реконструированной и продаваемой площадью. Не везде можно создать оптимальные по планировке и инсоляции квартиры и апартаменты. Да и сам процесс восстановления архитектурного облика здания с соблюдением всех технических норм затруднителен из-за определенных ограничений — невозможности увеличить оконные проемы (например, ул. Б. Садовая, 14), изменить лестничные марши, сделать более удобными планировки квартир и т.д. Кроме того, многие здания лишены собственной придомовой территории, а значительная часть потенциальных квартир может иметь сомнительные виды. Но не стоит забывать и еще об одном важном моменте — необходимости модернизации существующих коммуникаций. В результате стоимость работ возрастает в разы, и проект нередко становится невыгодным для девелоперов. Словом, подбор объектов для реконцепции — дело ювелирное, требующее учета нескольких десятков технологических и маркетинговых факторов.
«Не хочется быть скептиком, но мне видится следующий сценарий развития ситуации, — прогнозирует Вадим Ламин, управляющий партнер агентства недвижимости Spencer Estate. — Организуется закрытый аукцион на аренду и реконструкцию исторического памятника. Компания-арендатор из ниоткуда выигрывает аукцион и сносит все, кроме внешних фасадов. После этого Мосстройвозрождение ругает ее и отбирает право использования дома. Компания пропадает, а на ее месте возникает застройщик с предложением строительства элитных домов или бизнес-центров на высвободившихся территориях. Не пропадать же месту! Такой участи уже подверглись царские конюшни на Комсомольском проспекте (ныне торговый центр «К24»)».
«В последнее время особенно популярна реконструкция под апартаменты, — рассказывает Олеся Мандзяк, руководитель отдела жилой недвижимости Delta Estate. — Причем реконструкция не в полном объеме, как мы привыкли это понимать — с заменой всех коммуникаций и инженерных систем, организацией подземного и наземного паркинга, установкой системы вентиляции и кондиционирования, а реконструкция по минимуму. То есть приводят в порядок фасад здания, устанавливают лифты — и новое «элитное» жилье готово. Конечно, подобный минимализм с присвоением высокого статуса объекту возможен только в центре города, поскольку именно месторасположение в данном случае играет ключевую роль. Такие квартиры обладают рядом преимуществ. Во-первых, они процентов на 20 дешевле по сравнению с новостройками, при этом покупатель может приобрести две-три квартиры и объединить их — место престижное, площадь большая, а цена значительно ниже. Во-вторых, в таких домах есть квартиры небольшого метража — 38, 40, 45 кв. м, в элитных новостройках похожих предложений нет, а покупательский спрос есть».
Так или иначе, но именно дефицитом предложения в секторе элитного жилья обусловлен повышенный интерес покупателей в последнее время к апартаментам. Их средняя стоимость сейчас варьируется от 12 до 25 тыс. долл./кв. м в зависимости от расположения, класса здания, этажа.
Элитка на периферии: возможно ли?
Другой сценарий развития ситуации в условиях острого дефицита новых площадок — смещение элитных проектов на периферию города. Речь идет о формировании новых дорогих районов за пределами центра.
География жилья высшего ценового сегмента за последние 20 лет и так уже существенно изменилась. Если в середине 90-х элитными считались дома, расположенные в центре города (в таких районах, как Арбат, Остоженка, Якиманка), то сегодня границы престижной зоны отодвинулись за пределы Садового кольца. В настоящее время здесь расположено три четверти проектов премиум-класса. Как отмечают эксперты, эти объекты имеют свои преимущества: лучшие экологические показатели, хорошую транспортную доступность, прекрасные видовые характеристики.
«Наилучшие перспективы стать элитными имеют те районы, — поясняет А. Довгань, — где уже сегодня есть значительное количество дорогих проектов. Прежде всего это относится к ЗАО и ЮЗАО, в частности к таким районам, как Дорогомилово, Раменки, Гагаринский. Уже сегодня здесь построено более 20 жилых проектов. Средняя стоимость жилья в указанных комплексах 12,5–14 тыс. долл./кв. м, максимальные ценовые отметки — 25–30 тыс. долл./кв. м, а в единичных пентхаусах — до 50 тыс. долл./кв. м. Это уже практически соответствует ценам Остоженки, Патриарших прудов и Арбатских переулков».
Однако пришло время пойти еще дальше. Участники рынка не исключают возможности появления московской элитки едва ли не на окраинах столицы. Не профанация ли это? «Периферийность проекта ни в коем случае не противоречит его элитности, — считает С. Мигунов. — На первый план выйдут такие показатели, как примыкание к зеленым зонам, водным ресурсам, экология. На периферии также имеется большое количество исторических объектов, которые могут быть центрами притяжения. В качестве примера можно привести жилые комплексы «Покровское-Глебово» и «Покровский берег». Они расположены в парковой зоне, на берегу Химкинского водохранилища, недалеко от МКАД».
«Поселок художников» на Соколе, «Остров фантазии» в Татаровской пойме в Крылатском, «Покровское-Глебово» недалеко от Речного вокзала — примеры того, как девелоперы грамотно организовали маркетинговую стратегию, которая помогла убедить в престижности жилья на окраинах Москвы, — добавляет В. Ламин. — Так, в Лондоне и Нью-Йорке дорогие районы возникали на месте трущоб. Изначально «Ноттинг хилл» был местом жизни старьевщиков, а благодаря фильму с Джулией Робертс стал элитным. Так что реклама — великая сила. Ведь теперь и деревня Грязи оказалась элитным местом, где проживает Примадонна советской и российской эстрады».
В свое время Остоженка возглавила топ-лист элитного жилья благодаря именно раскручиванию в СМИ и брокерской среде этого места. Запад Москвы давно претендует на звание дорогого района — там и зеленые зоны, и пробок меньше. «Или возьмем, к примеру, район Хамовники, — рассуждает Ольга Капинос, руководитель отдела по работе с клиентами компании «Новое Качество». — Еще пять лет назад его никто не назвал бы престижным. Но сейчас здесь ведется строительство одновременно нескольких жилых комплексов класса luxe. Понятно, что отдаленные районы типа Люблино, Химки или Бутово вряд ли ждет перспектива развития жилья высокой категории. Но думаю, что Таганка и район Крестьянской Заставы вполне заслуживают гордого наименования района элитной застройки».
И все же подмена понятий
Вместе с тем значительная часть экспертов уверена, что фешенебельная застройка в отдаленных районах в принципе невозможна, поскольку один из самых важных параметров такого жилья — это местоположение, близость к культурному и деловому центру города, Кремлю. Происходит подмена понятий: бизнес-класс выдают за элиту. Самая известная попытка создать резервацию элитного жилья на периферии — «Город миллионеров» на Новорижском шоссе, где еще несколько лет назад планировали построить почти 3 млн кв. м жилья и коммерческой недвижимости, — провалилась.
Возводить элитное жилье на окраинах Москвы бесперспективно еще и из-за разности форматов застройки, напоминают эксперты. «На сегодняшний день удаленность района Хамовники от центра является предельной с точки зрения привлекательности для покупателя высококлассной недвижимости, — уверен директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Realty Роман Попов. — В более отдаленных районах перспективы сейчас есть лишь у домов бизнес-класса».
