- Что такое отчёт об оценке недвижимости
- Когда требуется отчёт об оценке недвижимости
- Кто оплачивает оценку
- Как выбрать оценщика и заказать оценку
- Сколько стоит отчёт об оценке недвижимости
- Как долго готовят отчёт об оценке
- Какие документы нужны для оценки недвижимости
- Что должно быть в отчёте об оценке недвижимости
- Сколько времени действует отчёт об оценке
- Что делать, если вы не согласны с результатами оценки
- Главное
Что такое отчёт об оценке недвижимости
Отчёт об оценке стоимости недвижимости — это документ, составленный независимой оценочной компанией в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ», в котором указана информация о рыночной стоимости объекта недвижимости.
Закон распространяется на оценку как жилой, так и нежилой недвижимости, но при этом применяются разные методы для определения стоимости, так как объекты используются для разных целей.
Когда требуется отчёт об оценке недвижимости
Отчёт об оценке может потребоваться:
- при покупке или продаже недвижимости;
- оформлении кредита под залог недвижимости;
- рефинансировании ипотечного кредита;
- оформлении страховки недвижимости;
- получении недвижимости по наследству;
- решении спорных вопросов, касающихся недвижимости.
В этих случаях необходимо не только установить стоимость объекта, но и иметь на руках подтверждение — документ, который составил независимый профессиональный источник.
При оформлении ипотеки банк берёт квартиру в залог: она служит гарантом возврата долга, если заёмщик перестанет исполнять свои обязательства по кредитному договору.
Для установления залоговой стоимости банк использует отчёт об оценке недвижимости, из которого он получает информацию о рыночной и ликвидационной стоимости объекта. На основе этих данных банк устанавливает стоимость залога.
Ликвидационная стоимость — сумма, за которую можно быстро продать объект. Обычно она ниже рыночной, так как её определяют как цену, за которую в течение 3–4 месяцев можно реализовать объект. Насколько большим будет разброс между двумя суммами, зависит от типа недвижимости.
Страхование жилья — одно из обязательных условий получения ипотеки. Сумма страховых выплат рассчитывается из стоимости недвижимости, поэтому отчёт об оценке потребуется и страховой компании.
Оценка нужна и самому заёмщику. Благодаря ей он сможет не только понять реальную рыночную цену покупаемой квартиры, но и увидеть проблемные места объекта и риски, которые существенно скажутся на стоимости объекта: аварийное состояние дома, обременения и т. д.
Пример формы отчёта об оценке квартиры
При покупке новостройки в ипотеку заёмщик в течение 3 месяцев после сдачи дома в эксплуатацию обязан представить в банк-кредитор отчёт об оценке и полис страхования квартиры.
Часто оценка недвижимости помогает в семейных спорах — например, за ней обращаются супруги при разводе или родственники, которые хотят продать унаследованное жильё, но не могут договориться о сумме сделки.
Или, предположим, вы собираетесь оспаривать кадастровую стоимость объекта недвижимости после очередной переоценки. Ведь её резкое увеличение существенно скажется на размере налога. Поэтому для отстаивания своей позиции вам тоже понадобится отчёт об оценке.
Кто оплачивает оценку
Закон не регламентирует, какая из сторон должна оплачивать оценку. Обычно это делает тот, кто больше заинтересован в результате.
При оформлении ипотеки банк вправе прямо потребовать, чтобы отчёт был оплачен со счёта заёмщика. Но никто не мешает продавцу и покупателю договориться между собой и разделить затраты на оплату оценки.
Как выбрать оценщика и заказать оценку
Оценку недвижимости вправе проводить физические лица, которые являются членами одной из саморегулируемых организаций оценщиков и застраховали свою ответственность. При этом они могут как заниматься частной практикой, так и быть сотрудниками оценочной компании, если она отвечает условиям закона.
Оценщик не может иметь имущественный интерес в объекте оценки — например, быть собственником здания или учредителем продаваемого бизнеса или состоять с такими лицами в близком родстве.
Выбор оценщика зависит от цели, для которой проводится оценка, и от требований, которые предъявляют к отчёту.
В частности, при получении ипотеки оценку нужно заказывать в компании, аккредитованной в банке-кредиторе. Такая организация полностью соответствует требованиям банка, он рекомендует её клиентам и доверяет её отчётам. Некоторые банки предоставляют клиентам услугу заказа оценки объекта онлайн — через сайт или мобильное приложение финансовой организации.
Сколько стоит отчёт об оценке недвижимости
Стоимость отчёта зависит от типа недвижимости, её размера, месторасположения и выбранной оценочной компании. В столицах и больших городах цены, как правило, выше, чем в провинции и в сельской местности.
На удорожание оценки также влияют нестандартные ситуации:
- наличие неузаконенной планировки, объединение двух квартир в одну без согласования;
- квартира находится в здании, которое является памятником архитектуры;
- нестандартная планировка в элитном доме;
- другие подобные варианты.
По данным за первую половину 2025 года, средняя стоимость отчёта об оценке городской однокомнатной квартиры стандартной планировки составляет 3–5 тыс. рублей.
Посмотреть диапазон стоимости можно на сайтах оценочных компаний.
Как долго готовят отчёт об оценке
В среднем отчёт об оценке готовят от 2 до 5 рабочих дней с момента осмотра объекта и представления всех необходимых документов.
Если документы были представлены не все или не в полном объёме, срок может увеличиться.
Какие документы нужны для оценки недвижимости
Полный список необходимых для оценки документов компания сообщит после того, как уточнит информацию о недвижимости.
Если говорить о жилых объектах, которые покупают в ипотеку, то для недвижимости на первичном рынке скорее всего потребуются:
- договор участия в долевом строительстве;
- акт приёма-передачи квартиры;
- документы технической инвентаризации — технический паспорт или поэтажный план;
- выписка из ЕГРН;
- паспорт заёмщика.
Для недвижимости на вторичном рынке минимальный набор будет несколько иным:
- выписка из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
- документ, на основании которого возникло право собственности: договор купли-продажи, дарения и т. п.;
- документы с информацией о технических характеристиках и состоянии объекта недвижимости: техпаспорт, поэтажный план и т. д.;
- паспорт заёмщика.
В законе нет требования, чтобы специалист лично посещал объект оценки, поэтому оценку могут проводить и по предоставленным фотографиям.
Что должно быть в отчёте об оценке недвижимости
Специалист составляет отчёт по установленным стандартам, в нём обязательно присутствуют пункты:
- основание для проведения оценки;
- дата проведения, номер отчёта, данные оценщика: Ф.И.О., сведения о саморегулируемой организации, о страховом полисе, контакты;
- цель проведения оценки;
- полное описание объекта;
- стандарты оценки для определения стоимости объекта;
- список данных, которые использовали в экспертизе;
- формулы расчёта цены с указанием понижающих и повышающих коэффициентов;
- выводы и заключение;
- список документов, которые использовал оценщик.
Фрагмент отчёта об оценке
В отчёте должно быть обязательно указано, на основании чего была получена итоговая стоимость объекта. Наиболее часто используемый метод — анализ предложений, существующих на рынке, с применением корректирующих коэффициентов.
В случае оценки жилой недвижимости специалист обычно делает подборку из трёх подобных объектов и вычисляет среднюю цену. Затем он корректирует её в ту или другую сторону в зависимости от того, насколько примеры отличаются от предмета оценки.
Отчёт могут предоставлять заказчику как в бумажном, так и в электронном виде. В первом случае страницы документа должны быть пронумерованы и прошиты, а во втором он должен быть подписан электронной цифровой подписью: без неё отчёт будет недействительным.
Сколько времени действует отчёт об оценке
По закону отчёт об оценке действителен в течение 6 месяцев с момента составления. Так как проведение сделки или участие в судебных разбирательствах занимает определённое время, важно следить, чтобы срок действия отчёта не истёк до их завершения.
Что делать, если вы не согласны с результатами оценки
Если заказчик не согласен с результатами, которые представлены в отчёте, он может направить свои замечания оценщику, чтобы урегулировать спорные моменты.
Предположим, если вы сочтёте итоговую стоимость квартиры слишком низкой, можно посмотреть, на основании каких объектов специалист проводил сравнительный анализ, и предложить использовать другие примеры, которые подтвердят вашу точку зрения о более высокой стоимости.
Если договориться не удаётся, можно обратиться в другую организацию. А в случае возникновения неразрешимых споров о достоверности стоимости объекта, которая была установлена в одном или нескольких отчётах, вопрос придётся решать в судебном порядке. Для процесса потребуются документы и доказательства, которые будут подтверждать вашу позицию.
Главное
— Отчёт о стоимости недвижимости является официальным документом, который подтверждает рыночную цену объекта.
— Оценка недвижимости требуется в разных жизненных ситуациях — например, при получении ипотеки, в имущественных спорах, при продаже недвижимости.
— При оформлении ипотеки банк примет отчёт только от аккредитованной оценочной компании.
— Стоимость оценки начинается от 3 тыс. рублей. Отчёт готовят от 2 до 5 дней, а действителен он до полугода.
Фото: New Africa, Studio Romantic / Shutterstock / Fotodom
