Часто при покупке недвижимости за границей риэлтор предлагает своему клиенту открыть в выбранной стране фирму и на нее зарегистрировать покупку. Оказывается, наличие юридического лица позволяет в одних странах экономить на налогах или получать иммиграционные преференции, в других без него купить недвижимость вообще невозможно. Но, разумеется, в любом случае такая схема сопряжена с некоторыми дополнительными расходами.
Иначе никак
Panama City Beach Florida
Чаще всего покупка недвижимости на юридическое лицо осуществляется в тех странах, где физическому лицу — иностранцу это запрещено. С помощью фирмы, зарегистрированной на территории государства, где приобретается недвижимость, можно обойти существующие законодательные барьеры.
В ряде случаев создаваемые компании могут быть зарегистрированы только на резидентов или же резиденты должны обладать в них существенными долями или занимать руководящие должности. «Например, подобное предусмотрено в Таиланде, где иностранцы могут купить землю или частный дом, лишь зарегистрировав компанию, в которой им принадлежит не более 49% капитала, — рассказывает Станислав Зингель, президент Международного агентства недвижимости Gordon Rock. — А 51% долей в данном случае должен принадлежать резидентам страны. При этом квартиры в Таиланде иностранцы могут покупать в статусе физических лиц».
Такая же ситуация наблюдается и в Камбодже, где покупка недвижимости на первых этажах зданий запрещена иностранным физлицам, но разрешена юрлицам, зарегистрированным на местных граждан и имеющим учредителей-нерезидентов. Подобная практика действует и на острове Бали. Там землю можно приобрести лишь на местную компанию, открытую на резидента, жилье иностранцам доступно.
Ограничения действуют и в странах Европы. Как отмечает Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, в Австрии покупка недвижимости нерезидентами ЕС возможна только на юридическое лицо. Чтобы стать собственником австрийской недвижимости, следует открыть фирму или филиал уже существующей фирмы на территории Австрии.
Целесообразно использовать юрлицо и в ряде штатов США, например в Оклахоме, где физлица-нерезиденты не могут приобретать недвижимость и землю, а также в Болгарии при покупке сельскохозяйственной земли и участков под застройку, в Черногории — при покупке дома с участком или участка площадью больше 5 тыс. кв. м.
Вместе с тем существуют страны, где приобрести землю или недвижимость иностранцы не могут даже посредством специально открытых фирм. Например, сельхозугодья в Хорватии запрещено покупать даже местным компаниям с участием иностранного капитала.
Существуют и частичные ограничения: так, на Кипре физлицо-нерезидент не может иметь в собственности более одного объекта недвижимости. Для устранения этого препятствия открывается кипрская компания.
«В целом же все развитые международные рынки недвижимости допускают приобретение недвижимости и земли под застройку физическими лицами — нерезидентами. Действующие в них немногие ограничения в основном касаются приграничных районов или же сельскохозяйственных земель, — говорит С. Зингель. — Число же стран, где действуют ограничения на покупку недвижимости физлицами, постоянно сокращается. Это связано как с общей либерализацией их законодательства, так и с неэффективностью ограничения свободы приобретения недвижимости». Например, в Чехии, где действовали такие запреты, скупка активов длительное время велась через подставных лиц и специально открытые чешские компании. В результате после долгих лет запретов чехи «с удивлением» обнаружили, что более половины зданий в районе Вацлавской площади в центре Праги принадлежит чешским компаниям, которые контролируют иностранцы.
Средняя стоимость открытия и содержания компаний в ряде стран (долл. США) | ||
Страна | Cтоимость компании | Ежегодное содержание |
Панама | 1750 | 1400 |
Новая Зеландия | 1900 | 1600 |
Великобритания | 1950 | 1500 |
Кипр | 2800 | 1600 |
Гонконг | 2800 | 1900 |
ОАЭ | 3950 | 2950 |
Сингапур | 4900 | 2200 |
Дания | 8530 | 6700 |
Источник: Gordon Rock
Необязательно, но целесообразно
PoroPoro
Часто недвижимость на компанию приобретают не из-за запретов, а по другим причинам, в числе которых налоговые преимущества, дополнительная юридическая защита и конфиденциальность, а также — в некоторых странах — упрощенная процедура получения иммиграционной визы. Для россиян, заинтересованных в получении статуса иммигранта, покупка недвижимости на компанию будет хорошим решением вопроса в Италии, Испании, Чехии и некоторых других странах, позволяющих декларировать предпринимательскую деятельность на их территории.
«Несмотря на то что с недавних пор в Чехии возможно приобретение недвижимости на частное лицо, многие нерезиденты предпочитают регистрировать компанию и осуществлять покупку на нее, поскольку это в дальнейшем помогает при получении иммиграционных документов, — констатирует А. Левитова. — В Австрии для получения иммиграционной визы необходимо выполнение нескольких взаимосвязанных условий, таких как наличие в собственности или в долгосрочной аренде жилья, ведение бизнеса на территории страны (или официальное трудоустройство в местной компании), а также медицинская страховка. В Италии для получения иммиграционного статуса достаточно иметь компанию, занимающуюся любой операционной деятельностью». В Словакии ВНЖ могут получить иностранцы, являющиеся учредителями и одновременно директорами учрежденной фирмы. При этом в стране не существует каких-либо жестких требований к объему хозяйственной деятельности юрлица и минимуму отчисляемых налогов. К тому же при открытии компании не нужно вносить в нее уставной капитал.
Созданная компания, помимо прочего, еще и место занятости для иммигранта, а в большинстве стран Европы наличие работы является аргументом в пользу получения вида на жительство, напоминает Юлия Титова, директор Rentsale.
Получение ВНЖ особенно актуально для руководителя компании, когда открытая фирма реально осуществляет какую-либо деятельность на территории страны. «С учетом бизнес-возможностей, которые предоставляет натурализация, конечная выгода от использования юрлица за рубежом может оказаться значительно выше, чем экономия на сопутствующих расходах, обычно не превышающих 20% от стоимости приобретаемой недвижимости», — делает вывод С. Зингель. При этом сам факт наличия недвижимости в той или иной стране в большинстве случаев не дает каких-либо преференций при прохождении процедуры натурализации.
Использование юрлица может существенно снизить порог входа на рынок за счет более эффективной системы приобретения недвижимости. Так, в Таиланде это позволяет самостоятельно построить частный жилой дом или таунхаус, предварительно приобретя участок земли. С учетом рентабельности тайской стройиндустрии стоимость полученной подобным образом недвижимости будет на 25–30% меньше, чем непосредственная покупка объекта у застройщика на первичном рынке жилья.В наиболее популярном индийском штате Гоа открытие фирмы существенно упрощает процедуру приобретения недвижимости, а в Хорватии ускоряет ее: при покупке через специально зарегистрированную компанию на оформление сделки потребуется в среднем два-три месяца, в то время как при регистрации недвижимости на физическое лицо согласование всех вопросов может занять около двух лет.
Кроме того, оформление недвижимости на юрлицо часто более выгодно с финансовой точки зрения, если покупатель планирует в дальнейшем сдавать объект в аренду. Например, в Хорватии на доходы юрлиц установлена фиксированная налоговая ставка 23%, а для физических лиц в зависимости от налогооблагаемой базы ставка налога прогрессирующая и может достигать 50%.
В США покупка компании на местное юридическое лицо позволяет уменьшить налоговое бремя для нерезидентов и упростить процедуру продажи недвижимости в будущем. «Дополнительным преимуществом является защита владельца при судебных исках: владельцем недвижимости в случае претензии будет не фактический собственник, который может при плохом сценарии отвечать всем своим имуществом, а юридическое лицо, которое владеет только одним активом», — говорит А. Левитова.
«При оформлении на фирму можно сохранить анонимность покупки, кроме того, для друзей и родных делать приглашения, с помощью которых они будут получать визы», — добавляет Ю. Титова.
Сколько стоит юрлицо
С финансовой точки зрения приобретение недвижимости на юридическое лицо в большинстве случаев оказывается дороже, чем сделка, зарегистрированная на физическое лицо — нерезидента. Во-первых, требуются расходы на открытие компании, а во-вторых, будут дополнительные налоги. Их, например, придется заплатить в Таиланде при покупке дома на юрлицо — речь идет о налоге Withholding Tax (налог с оборота), составляющем 1% от стоимости приобретаемого земельного участка. Также юрлица при продаже недвижимости оплачивают Special Business Tax (предпринимательский налог для юридических лиц), который составляет 3,3% от оценочной стоимости недвижимости.Как правило, для юридического лица стоимость коммунальных услуг, уплачиваемых за принадлежащую ему недвижимость, выше, чем для физического. Например, в хорватском городе Дубровнике в зависимости от времени стоимость электричества для физических лиц составляет 0,049–0,095 евро/кВт, а для юридических — в два раза дороже. На хорватском полуострове Истрия стоимость электричества колеблется в пределах 0,04–0,076 евро/кВт. В дополнение к этой сумме компании вынуждены ежемесячно платить поставщику электроэнергии абонентскую плату в размере 25 евро.
Есть и другие минусы. В ряде стран значительно труднее реализовать или подарить недвижимость, купленную иностранцем на подставную компанию. Например, в том же Таиланде иностранцы, купившие дом или землю на тайскую компанию, затем испытывают юридические трудности с ее реализацией и дарением.
Наконец, какова цена учреждения собственной фирмы на чужой территории? Как сообщает А. Левитова, в США, в штате Нью-Йорк, зарегистрировать юридическое лицо можно on-line самостоятельно, а услуги юристов за организацию компании начинаются от 500 долл. Ежегодное обслуживание может стоить 1,5 тыс. долл.
В Чехии открыть юрлицо стоит 2–2,5 тыс. евро. В Хорватии средняя стоимость открытия компании в зависимости от формы собственности составляет, по словам С. Зингеля, 1,5–2 тыс. евро. «В дополнение к этому необходимо будет внести в уставной капитал еще около 3 тыс. евро. Все это приблизительно увеличит стоимость сделки на 5 тыс. евро», — говорит эксперт.
Дешевле всего открыть фирму в Болгарии: по оценке Ю. Титовой, это обойдется в 300 евро, правда, содержание ее (то есть плата специальному наемному сотруднику, сдающему ежегодную отчетность) составит еще 150 евро в год. Средняя стоимость на Кипре и в Латвии, по ее словам, такова: регистрация — около 2,5–3 тыс. евро, годовое содержание — 1–1,5 тыс. евро.
Примерно такие же суммы озвучивает и А. Левитова: «В целом стоимость открытия юрлица в Европе обычно не превышает 5 тыс. евро, а дальнейшее содержание (бухгалтерия и т. д.) зависит от того, действующая это компания или нет. Если это имитация деятельности, то просто по договоренности оплачиваются услуги бухгалтера, который несколько раз в год готовит отчетность, — порядка 1 тыс. евро в год».
Станислав Зингель отмечает также, что самому учредителю-иностранцу, открывающему фирму лишь для покупки недвижимости и не знающему местного законодательства и языка, чрезвычайно трудно организовать даже ограниченное функционирование бизнеса. «Лучше обратиться в юридическую или консалтинговую компанию, чьей специализацией является открытие компаний за рубежом. Соответственно, стоимость открытия и содержания юридического лица во многом будет зависеть от расценок этих компаний», — уточняет эксперт.
