Пять элементов
Существует несколько основных факторов, влияющих на рыночную цену, объясняет директор по аналитике ЦИАН Сергей Паламарчук:
- характеристики квартиры и дома (планировка, размер кухни, высота потолков, тип стен, наличие балкона и т. д.);
- состояние квартиры и дома (качество ремонта, как давно он был проведен, состояние подъезда);
- инфраструктура (местоположение дома, транспортная доступность, наличие социально-бытовых объектов рядом: магазинов, детсада, школы, парка, поликлиники и т. д.);
- конкурентное окружение (расположенные рядом квартиры, похожие на вашу, станут для нее серьезными соперницами в глазах покупателя);
- срочность продажи (как быстро продавец хочет закрыть сделку).
«Параметры, которые в первую очередь влияют на стоимость объекта: месторасположение, престижность района, тип и возраст дома, состояние жилья и, конечно, площадь», — отмечает руководитель офиса «В Жулебино» «МИЭЛЬ — сеть офисов недвижимости» Николай Амашукели.
Как подчеркивает частный риэлтор Виталий Ниязов, квартиры, расположенные на первом и последнем этажах, как правило, стоят дешевле аналогичных по площади в этом же доме на 10%.
Это объясняется пониженным спросом покупателей на такое жилье: первые этажи люди не любят из-за шума и пыли, последние — из-за возможных протечек крыши. Интересно, что равные по площади квартира и студия тоже будут отличаться в цене на 10%. Студия ценится меньше, потому что кухня не отделена от остального пространства.
С ремонтом дороже?
Один из учредителей компании «Цент-Оценка» Константин Тамбулатов обращает внимание, что важны качество строительства и материал, из которого возведен дом. Стоимость квартиры в сталинском доме с трехметровыми потолками, несмотря на солидный возраст здания (30–50-е годы прошлого столетия), будет значительно выше, чем цена квартиры такой же площади в панельном доме, построенном в 1970–80-е годы.
А вот разница между стоимостью квартир равной площади в кирпичном и современном панельном доме невелика. Более того, если в квартире, расположенной в панельном доме, сделан качественный ремонт, она может стоить дороже, считает Виталий Ниязов.
Если говорить о планировке, то больше всего люди обращают внимание на размер кухни, рассказывает Сергей Паламарчук.
директор по аналитике ЦИАН
По словам эксперта, покупатели, которых полностью устроит ремонт прежнего хозяина квартиры, безусловно, есть, но таких немного. Большинство покупателей хочет делать ремонт под себя, на свой вкус. «Но даже из этого правила есть исключения: квартиры с дизайнерским ремонтом в премиум и VIP-сегментах находят своего покупателя и с очень высокой ценой. Но полное отсутствие ремонта — явный повод для снижения цены», — уточняет он.
Тот факт, что хозяин продает квартиру вместе с обстановкой, также не прибавляет ей стоимости, полагает Николай Амашукели. А если квартира имеет слишком причудливую, необычную или вычурную обстановку, это и вовсе сыграет против продавца: понятия о прекрасном у всех разные, а переделывать дорогой ремонт или убирать ненужную встроенную мебель — зачастую затратная и сложная процедура. Нейтральный дизайн без изысков — наиболее ликвидный вариант.
- Неудачное местоположение (отдаленный район, плохая транспортная доступность, наличие неподалеку работающего завода или мусорной свалки) способно снизить стоимость жилья на 10–15% и более по сравнению с аналогичными квартирами в более удачной локации.
- Расположение квартиры на первом или последнем этаже дома (–10%).
- Неудачная планировка, смежные комнаты, отсутствие балкона или лоджии, маленькая кухня, совмещенный санузел.
- Плохое состояние квартиры, отсутствие ремонта.
- Неразвитая инфраструктура, отсутствие рядом магазинов, школы, спортивных и развлекательных учреждений.
- Наличие в вашем и соседних домах похожих квартир, выставленных на продажу.
- Срочная продажа. Если надо продать квартиру срочно, придется пойти на компромисс и снизить цену.
Способы оценить квартиру
- С помощью онлайн-оценки
Если вам нужно узнать рыночную стоимость своей квартиры для дальнейшей продажи, самый простой и верный способ — воспользоваться инструментами массовой онлайн-оценки, например на сайте ЦИАН в специальном разделе «Оценка квартир». Она основана на 2,5 млн объявлений и сделок — на сегодняшний день это наиболее полная база. Чтобы узнать рыночную стоимость вашей квартиры, понадобится несколько секунд, чтобы ввести в соответствующие графы адрес (населенный пункт, улица, дом), количество комнат и площадь квартиры. Услуга предоставляется бесплатно.
«Онлайн-оценка призвана сориентировать в диапазоне цен и покупателя, и продавца. Она позволяет покупателю не терять время на долгом поиске, а продавцу помогает избежать длительной экспозиции, — комментирует Сергей Паламарчук. — Средний срок экспозиции квартиры с адекватной рыночной ценой (плюс-минус 10% от оценки ЦИАН) в Москве и Санкт-Петербурге составляет 45 дней, а с ценой, превышающей рыночную, — 4,5 месяца и более».
- Самостоятельно
«Самый простой способ определить цену квартиры самостоятельно — провести анализ стоимости объектов в близлежащем расположении и с похожими параметрами, сравнив цены на данную недвижимость и подведя некий общий знаменатель, — рекомендует Николай Амашукели. — Все требуемые параметры (площадь квартиры, местоположение, расстояние до метро, этаж и другие) удастся найти на сайтах-агрегаторах. Конечно, в случае самостоятельной оценки понадобятся серьезные затраты сил и времени».
- Заказать услугу профессионалам
В этом случае вы получите наиболее точную оценку стоимости своей квартиры. Как пояснил Константин Тамбулатов, квалифицированные специалисты проведут обследование квартиры и на основе полученных данных рассчитают ее стоимость по специальной методике. Итогом проведенных работ станет официальный документ. Стоимость такой услуги составляет от 5 тыс. рублей и выше, в зависимости от сложности объекта.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
