«Народ будет избавляться от рублевой массы»
— После окончания самоизоляции на рынок вышел отложенный спрос и наблюдался всплеск продаж. Как обстоят дела с продажами сегодня?
— В конце мая — начале июня, когда закончилось наше домоседство, резкого всплеска спроса еще не было. Он, как волна, набирал силу в июне–июле, и выплеснулся на рынок в августе и сентябре. Но сила покупательского наката сохраняется.
Покупатели старались успеть одобрить ипотеку с господдержкой до 1 ноября. Но к 15 октября стало понятно, что ипотека будет продлена. Люди, которые вышли на финальную стадию покупки, стараются ее завершить, а те, кто переживал, что срок льготной ипотеки закончится, выдохнули, успокоились и поняли, что у них есть время для принятия спокойного обдуманного решения.
Тем не менее продажи в октябре идут хорошо — думаю, что по итогам месяца в Росреестре увидим большее число зарегистрированных договоров, чем в сентябре.
— Следует ли ждать до конца года новых рекордов по продажам новостроек?
— Недавно было несколько вариантов развития событий. Один из них предполагал, что пандемия пойдет на спад, границы откроются и все полетят отдыхать 15 декабря. Его можно не учитывать: рождественских каникул в традиционном понимании не будет.
Так как льготную ипотеку продлили, ноябрь и декабрь, скорее всего, пройдут в более спокойном темпе по сравнению с сентябрем и октябрем с точки зрения количества сделок. Но интерес к недвижимости будет поддерживаться. Есть огромный фактор, который влияет на недвижимость бизнес- и премиум-класса, — валютная составляющая.
Если снова начнется ралли, кто-то будет фиксировать средства в бетоне, так как рубль будет дешевым. Иначе говоря, кто раньше рассматривал покупку двухкомнатной квартиры, теперь позволит себе трехкомнатную, потому что хранил средства в долларах.
Самая высокодоходная аудитория (с бюджетом от $1 млн) успокоится и, вероятно, перенесет сделки на следующий год.
В сегменте жилья стандарт- и комфорт-класса мы, наоборот, увидим колоссальное количество покупок: льготная ипотека и слабый рубль приведут к тому, что народ будет избавляться от рублевой массы.
Льготная ипотека не только поддержала застройщиков и позволила людям, которые собирались купить квартиру, выйти на сделки с более дешевыми заемными деньгами, но и подняла две волны дополнительного спроса. Первая вынесла на рынок «людей из будущего» — тех, которые планировали покупку чуть позже, в 2021–2022 годах, вторая — граждан, которые вообще раньше не смотрели на ипотеку.
Например, из-за роста курса доллара растут цены на автомобили. Если раньше человек хотел купить Kia за 2 млн рублей, то теперь передумал и приценивается к квартире за 6 млн рублей, собираясь внести эти 2 млн в качестве первоначального взноса.
«Чем дороже сегмент, тем тяжелее его клиенты переходят в онлайн»
— В начале самоизоляции девелоперы кричали: «Всё плохо, мы все умрем!» и просили помощи у правительства. Вы испытывали чувство страха? Или делали ставку на то, что дорогая недвижимость продается в любое время?
— Мы оптимисты, которые изучают автомат Калашникова. Смотрим в будущее с реализмом. У «Интеко» к 2020 году сложилась сбалансированная ситуация. Если бы наш портфель составляли только проекты сегментов «стандарт» и «комфорт» или только «бизнес» и «премиум», мы бы испытывали беспокойство. У нас были проекты во всех сегментах.
Несмотря на намечающуюся ситуацию, мы приобрели и уже вывели в реализацию новый проект — ЖК «Врубеля, 4». Это яркое свидетельство того, что мы смотрели на кризис как на новую возможность. Мы понимали, что есть сегменты и локации, которым любая ситуация нипочем. На район Сокол, где находится наш новый проект, спрос будет всегда.
Конечно, заходя в самоизоляцию, мы опасались падения спроса и неопределенности по срокам, а самое главное — остановки строек. Месяц простоя — это нестрашно, но если бы пауза затянулась, то у девелоперов возник бы ряд проблем: что делать со стройкой, подрядчиками и других.
И клиентам было важно понимать, что происходит на стройке, они постоянно спрашивали об этом, просили видео по динамике, сильно выросли запросы к страницам сайтов проектов, на которых размещаются фотографии хода строительства. У нас был четкий план действий. Нам очень быстро удалось «поменяв рабочие столы на кухонные» создать единое информационное поле, позволяющее все время быть на связи.
— Как клиенты восприняли перевод ряда функций и операций в онлайн?
— Что касается перевода документооборота в онлайн, я уверен, пандемия выступила катализатором этого процесса. Если бы раньше у девелоперов на это ушло два-три года, то сейчас это было сделано за кратчайший промежуток времени. У нас уже ранее 80% бизнес-процессов было переведено в электронный вид. Нашему ипотечному отделу, например, необязательно встречаться с клиентом, чтобы оформить кредит на жилье.
Но мы заметили такую тенденцию: так как приобретение квартиры — покупка очень крупная, люди хотят увидеть сотрудника компании не через монитор, а лицом к лицу. И еще оказалось: чем дороже сегмент, тем тяжелее его клиенты переходят в онлайн.
Покупатель, у которого сделка на 100 млн рублей, не готов идти в электронный формат, он хочет классически консервативного подхода: встреча в офисе, чай-кофе, поездка в банк, беседа с ипотечным брокером.
Кстати, считается, что москвичи являются более продвинутыми в области технологий, но наша первая полностью онлайн-сделка прошла с покупателем из Краснодарского края. Люди прекрасно понимают, что такой формат дает шанс не тратить средства на самолет, гостиницу, да и время тоже экономится.
«Год без прогнозов: всё влияет на всё»
— Что больше способствовало продажам жилья: льготная ипотека или падение рубля?
— Если говорить о сегменте до 10 млн рублей, валютная зависимость в нем не так велика: зарплату большинство получает в рублях. А вот в сегменте от $100 тыс. граждане, которые хранят сбережения в валюте, зависят от таких резких перепадов.
В этом году всё нестандартно — валютные колебания и льготная ипотека тесно переплетаются друг с другом. Как говорил Аристотель, всё влияет на всё. Допустим, у человека хранились $100 тыс., и он, рассудив, что в ближайшее время его сбережения в $150 тыс. не превратятся, намерен взять ипотеку и купить квартиру за 20 млн рублей.
Или, например, владелец сети кафе, который копил деньги на открытие новой точки, понимает, что сейчас не время для нового кафе, и на эти деньги покупает квартиру для дочери.
Давайте честно: мы не знаем, что будет завтра. Это год без прогнозов. Мы живем по принципу: делай что должно, и будь что будет. И в этой ситуации люди часто принимают решения, которых бы не приняли в другое время. И все-таки я бы сказал, что господдержка в этом году однозначно оказала более значимое влияние на рынок недвижимости, чем валютная составляющая.
— Покупатели элитного жилья берут ипотеку?
— В премиум-сегменте сделок в принципе мало, и на процентовку это не влияет, а вот в других сегментах доля ипотечных сделок, согласно статистике, выросла примерно до 8–10%. Люди покупают квартиру стоимостью 50 млн рублей, у них 38 млн собственных средств, 12 млн — по ипотеке с господдержкой. Снижение ставок Центробанка сказалось на том, что люди охотнее берут кредиты на большие суммы.
— Согласно аналитике компании «Интеко», стоимость 1 кв. м в премиум-сегменте выросла на 16%, в элитном — на 7%. Стоит ли ожидать в следующем году роста цен?
— Повышение цен на премиальную недвижимость было вызвано, помимо причин, о которых мы уже упоминали, еще и переходом на проектное финансирование в прошлом году. Доля проектов в этом сегменте снизилась, а это неизменно ведет к повышению цен.
В комфорт-сегменте люди оценивают проекты относительно близости к метро или МКАД, и некоторым в принципе все равно, на «Планерной» будет дом или в Строгине. В элитном сегменте все девелоперы друг друга знают и понимают: если какой-то проект в определенной локации не выходит на рынок, другой может повысить цену. Вымывание объема и отсутствие выхода новых объектов послужило причиной для роста цен в элитном сегменте.
Не исключено, когда-нибудь мы с вами будем обсуждать, развеялся ли миф о том, что московская недвижимость всегда в цене. Например, в свете реновации я вообще бы не делал ставки на хрущевские пятиэтажки. Но, думаю, в ближайшие два–четыре года снижение цен столице не грозит.
— После перехода на эскроу-счета многие девелоперы на начальной стадии продаж перестали давать дисконты. В ваших проектах сохранились инвестиционные покупки?
— Действительно, переход на проектное финансирование скорректировал минимальный и максимальный уровень цен.
Нет задачи наполнить «кубышку» для будущей стройки, не требуется и большая доля инвесторов, которые, кстати, в проектах массового сегмента потом становятся конкурентами для девелопера.
Что касается скидок и акций, теперь всё менее остро. Но, с другой стороны, это сгладило и перегибы, которые были раньше: когда ты вывел проект, а через год выходит твой конкурент и, чтобы отобрать аудиторию, начинает очень сильно скидывать цены, что в целом плохо для всех.
Часть инвесторов осталась, но доля людей, которые хотели очень быстро прокрутить деньги («куплю за 5 млн, продам за 6 млн рублей»), ушла с рынка.
«Люди смотрят на дом как на автономную космическую станцию»
— Все привыкли, что элитное жилье должно включать максимум функций для комфортной жизни — от сигарной комнаты хозяина до холодильника для шуб жены. На фоне пандемии пожелания клиентов меняются?
— Нынешний год меняет всё. Ушла эпоха лишних денег — для любого сегмента. Мы видим запросы, связанные с функциональными историями. Если раньше человек спокойно относился к постирочной площадью 8 кв. м, сегодня он спрашивает: «Зачем так много? Хватит и 4 кв. м». Возникли вопросы, спровоцированные самоизоляцией, которые касаются комфортного длительного нахождения дома.
Был момент, когда люди думали, нужна ли им большая кухня-гостиная. Теперь появилась проблема приватного пространства, особенно остро она стоит для семей с маленькими детьми. Не исключена ситуация, когда придется провести несколько недель или месяцев дома, поэтому никто не говорит: «Небольшая спальня — ну ничего, нестрашно, сколько мы там проводим времени».
Возвращается тема балконов и лоджий, от которых Москва последние пять-шесть лет активно уходила. Но никто не говорит, что ему нужна 28-метровая лоджия. Места надо ровно столько, чтобы в хорошую погоду отдохнуть на свежем воздухе или поработать с ноутбуком на лоджии.
Наблюдается очень любопытная тенденция, связанная с автомобилями. Если несколько лет назад в дорогих сегментах с развитием такси и каршеринга наблюдался тренд отказа от третьего и даже второго автомобиля (соответственно, и от дополнительных парковочных мест), то с приходом коронавируса люди захотели пользоваться собственными машинами — так безопаснее. Увеличился спрос на приватность территорий, на природные объекты по соседству и т. д.
Люди начинают смотреть на собственный дом как на автономную космическую станцию: место, где, возможно, придется провести в изоляции несколько месяцев. Пандемия приведет нас к рабочим местам дома, приватности, системам хранения, функциональному использованию пространства. Если раньше санузел рядом с хозяйской спальней был скорее дополнением, то сейчас это превратилось в необходимость.
«Девелоперский бизнес — во многом взгляд в будущее»
— Девелоперский проект — дело не одного месяца. Как девелоперу понять, что будет востребовано через два-три года? Пандемия закончится или нам придется уходить на самоизоляцию каждую весну, а рабочие места дома или коворкинги на первых этажах будут нужны всегда?
— Есть изменения, которые четко наметились, а кризис только ускорил их реализацию — скажем, потребность в системах безопасности, очистки воздуха, воды. Менеджеры девелоперских компаний в жизни не получали столько вопросов о системах вентиляции, очистке воды, безопасности доступа во внутренние помещения, как сейчас.
Сегодня речь идет о том, как открыть шлагбаум, не доставая карточку: по номеру телефона, биометрии и прочему. Возникла потребность на создание рабочих мест вне дома, коворкинги. Появились вещи, которые, скорее всего, будут обязательными.
Девелоперский бизнес — во многом взгляд в будущее, где прогноз строится не только на успешных кейсах прошлого, но и на умении предвидеть, опережать ожидания, формировать комфортные условия для жизни с учетом множества факторов.
— Недавно вы открыли офис продаж в новом проекте премиум-класса «Врубеля, 4». Расскажите о нем.
— Дом расположен в легендарном месте — рядом с Поселком художников на Соколе. Исторически здесь жила не только художественная, но и партийная, спортивная, индустриальная и творческая элита. Недалеко находятся знаменитые вузы (МАДИ, МАИ, Строгановка, Финансовый университет и т. д.), крупнейшие стадионы.
В этом районе вообще нет новостроек, хотя он очень востребован. Наш проект визуально отличается от многих выходивших даже в дорогом сегменте объектов: изогнутая форма здания напоминает подкову, фасад украшен барельефом по мотивам московского модерна — это отсылка к ушедшей эпохе, а также связь с творчеством одного из самых необычных и сложных русских художников — Михаила Врубеля.
В настоящий момент ведется работа по интеграции в проект нереализованных замыслов автора — например, орнаментальных эскизов. Кроме того, мы заключили договор с Третьяковской галереей, по которому используем изображения работ Михаила Врубеля — это не только позиционирование проекта, но и популяризация творчества великого художника.
— В каком из проектов компании «Интеко» вы хотели бы жить?
— Если бы мне пришлось покупать жилье сегодня, я бы очень мучился, выбирая между West Garden и «Врубеля, 4». Эти проекты абсолютно друг на друга не похожи, но каждый очень привлекателен для меня. Прекрасно представляю, как жил бы в доме на Врубеля, у меня много друзей на Соколе, знаю и люблю этот район.
West Garden — это престижный запад и отличное место для неспешных прогулок на природе, парки, река — «своя экосистема».
— Как вы отдыхаете, чем любите заниматься в свободное время?
— Во-первых, я многодетный отец, и мы часто посещаем различные выставки, особенно современного искусства. Так как дети у меня разного возраста, то и восприятие какого-то красного висящего в пространстве кирпича или шара у каждого свое. Не люблю ходить куда-то один: мне всегда интересно обсудить увиденное, поделиться мнением с другими.
Во-вторых, с семи лет, когда папа за руку отвел меня на стадион, я являюсь преданным поклонником футбольного клуба «Спартак» (Москва). Каждый год это оборачивается для меня посещением как домашних, так и некоторых выездных матчей. Люблю физические активности, «Гонку героев» — всё, что не внутри помещения! Про марафоны пока забыл: мне не очень нравится бегать по асфальту. Возможно, через какое-то время вернусь и еще побегаю.
