«Чем ближе к центру – тем дороже» -  для  большинства городов России это основное правило, по которому исчисляется стоимость «квадратного метра». Особенно остро «прайс» бьет по карману в столице, где каждый не только метр – квадратный дециметр! должен быть использован максимально функционально. В свете удорожания «квадрата» тема перепланировки стала не просто прихотью эстетов, а насущной необходимостью многих жителей мегаполиса. Причем чем меньше квартира – тем большая у хозяев потребность ее переделать, обнаруживая во всех закутках скрытые возможности трехмерного пространства.

Сколько людей – столько квартир

У каждой семьи и отдельно живущего индивида свои потребности в организации жилого пространства. Одиночкам не нужны детские комнаты, но, возможно, важно наличие кабинета. Кто-то любит большие кухни-гостиные, чтобы с комфортом принимать друзей, а иному анахорету довольно иметь скромный уголок для того, чтобы сварить кофе, и второпях перекусить на выдвижном столике. Кто-то не против выделить несколько квадратов пространства под зимний сад, а кому-то не обойтись без гардеробной комнаты размером с небольшой аэродром…

Удачно проведенная перепланировка помещения отражает индивидуальный стиль хозяина, повышает комфортность жилища, позволяет увеличить его полезную площадь, повысить качество жизни и приспособить квартиру под конкретные требования владельца.

В последнее время девелоперы, учитывая требования современных покупателей, стали продавать квартиры со свободной планировкой, особенно в монолитных домах, построенных по индивидуальному проекту. Вот вам ваши 100 кв. м – разграничивайте пространство, устанавливайте перегородки согласно собственному вкусу и потребностям. Более того, на каждом этапе жизни семьи квартиру можно переделывать в соответствии с изменившимися условиями: дети растут, меняются пристрастия жильцов, их увлечения и активность, появляются новые хобби.

Но в домах с готовыми планировками все иначе. Люди покупают квартиру и начинают перекраивать жилье на свой лад.

Из наиболее частых вариантов перепланировок встречаются следующие: в квартирах изменяют положение сантехузлов (ванных комнат и туалетов) либо устанавливают дополнительные сантехнические кабины; производят объединение комнат, устраивают просторные гостиные, объединенные с коридором, или кухни-столовые, создают гардеробные и прочие дополнительные подсобные помещения, переносят/закрывают дверные проемы, объединяют жилые комнаты с застекленными лоджиями, утепляя их и герметизируя. Если позволяют высокие потолки, дизайнерские уловки дают возможность освоить пространство комнаты вверх – устроить вторым полуэтажом спальню, игровую или релаксационную зону.

Перепланировкой является любое несоответствие между фактической планировкой помещения и поэтажным планом БТИ. Воплощение в жизнь задуманных изменений влечет за собой их документальное оформление, т.е. получение разрешения на перепланировку квартиры в органах исполнительной власти.

Уварова Елена Викторовна, главный инженер ДЕЗ ЮАО района «Чертаново-Южное»:

- Может ли сегодня обычный человек согласовать перепланировку в своей квартире без помощи посреднических фирм, самостоятельно?

- Да, сегодня эта процедура достаточно проста. Уже не требуется разрешения пожарной службы и санэпидемстанции. Нужно получить в БТИ поэтажный план своего жилья и самостоятельно обозначить красными чернилами, какие внутренние конструкции вы собираетесь сносить, и зеленым цветом – новые стены, которые собираетесь возводить. Потом отнести этот документ в «одно окно» Мосжилинспекции. Для сноса не несущих конструкций и незначительной перепланировки помещения достаточно утвердить в БТИ эскиз нововведений, собрать несколько требуемых документов и написать заявку в инспекцию по надзору.

- Чем грозит гражданам самовольная перепланировка без разрешения властей?

- За самовольную перепланировку гражданам грозят штрафы – 2,5 тыс. рублей за каждый день работ. Сначала мы высылаем три предупреждающих предписания, а затем ДЕЗ имеет право подать на самовольщиков в суд, и наказание может быть назначено судом вплоть до лишения собственности. Если граждане переоборудовали помещение, не согласовав с соответствующими инстанциями, они должны не только уплатить штраф, но и проинформировать БТИ о произошедших изменениях в их квартире.

- Какие запрещенные изменения в своих жилищах чаще всего производят москвичи?

- К сожалению, довольно часто владельцы квартир сносят вентиляционные короба, что категорически запрещено, поскольку нарушает вентиляционный процесс во всем подъездном стояке, и от этого страдают прочие жильцы подъезда. Также запрещено сносить пожарные лестницы, расположенные на лоджиях, задраивать пожарные люки и захламлять пути пожарной эвакуации. Нельзя заставлять вещами общие с соседями коридоры, устраивать дополнительные двери за пределами своей квартиры, тем более запрещено устраивать подполы жителям первых этажей и мансарды жильцам этажей верхних, пытаться устроить садик с лежаками на общественной крыше (случается и такое). В дезах висят стенды с разъяснительной информацией – что можно и чего нельзя делать в доме и в личной квартире. Если же люди, вопреки нашим предписаниям, совершают запрещенные перепланировки, это свидетельствует об их элементарной необразованности, а также – эгоизме и низком уровне культуры. Жильцы пострадавших квартир вправе пожаловаться на самоуправство соседей в РЭУ, ЕИРЦ, полицию. Мы сначала требуем от таких «реформаторов» устранить причину раздора устно, затем высылаем письменное предписание, а в случае упрямства «перепланировщиков» дело может дойти и до суда.

Сам себе режиссер

Как показывает практика, случаи самоуправства граждан в отношении жилого пространства – отнюдь не редкость. Вот  свежий пример: житель дома 63 на Волгоградском проспекте решил переделать свою жилую квартиру на первом этаже «хрущевки» в нежилое помещение (магазин), очевидно, не зная, что такие действия запрещены законом. Предприимчивый гражданин сделал входную дверь на месте окна, а окна превратил в витрины. Теперь бизнесмена ждет штраф, возбуждено дело об административном правонарушении. Квартиру придется вернуть к старым параметрам. Деньги на глобальную перепланировку были потрачены впустую.

Еще один типичный для столицы случай: жители 1-го этажа дома 23 по Чертановской улице в Москве устроили погреб в общественном подвале, где хранили закрутки, варенья и даже бочковые огурцы с капустой. Владелец квартиры торговал на рынке соленьями, и дополнительное помещение оказалось ему весьма кстати. Но бдительные соседи пожаловались в ЕИРЦ, и теперь «самовольщика» ждет штраф и ремонт «в обратную сторону».

Случаи самозахвата земли и незаконного строительства на юге России (Евпатории, Ялте, Севастополе и других приморских городах) до недавнего времени были обычным делом. Небольшой штраф за ремонтную «самоволку» – 2 500 руб. – не пугал строителей, и они, не раздумывая, нарушали закон. Поэтому в Керчи с начала октября текущего года разрешение на перепланировку будет выдавать комиссия в составе 8 специалистов. В этот пул войдут заместитель мэра, два ведущих «управленца» от ЖКХ, представитель управления архитектуры и градостроительства города, начальник отдела по  управлению коммунальной собственностью, представители санэпидемслужбы и МЧС, а также начальник управления по вопросам ЧС и ГО.

Что не требует согласований

В своей собственной квартире можно реализовать следующие переделки:

- построить внутренние перегородки, устроить антресоль, смонтировать встроенную мебель, шкафы, ниши, внести в интерьер легкие декоративные элементы;

- застеклить балконы и лоджии, изменить их отделку;

- заменить электропроводку и другое инженерное оборудование, перенести розетки;

- устанавливать любые двери (включая входную, из стали);

- заменить сантехнику на подобную и поменять местами раковину, ванну и унитаз в пределах сантехнической кабины.

И вообще можно делать любой косметический ремонт (замену обоев, полов, навесных потолков, подоконников и т.п.), а также замену наружных столярных элементов;

- электроплиты тоже можно переустановить на новое место, но в пределах кухонного помещения;

- разрешено также устанавливать антенны и кондиционеры на фасаде дома.

Все это не является перепланировкой и не требует согласования с чиновниками.

В процессе перепланировки ЗАПРЕЩАЕТСЯ:

- ухудшать условия жизни жильцов, снижать эксплуатационные характеристики здания, нарушать санитарные и пожарные требования;

- перекрывать доступ к инженерным коммуникациям, нарушать прочность несущих конструкций либо увеличивать нагрузку на них;

- изменять с помощью дополнительных устройств мощность инженерных сетей, переносить отопительные батареи на балконы и лоджии;

- изменять параметры вентиляционных каналов, срезать вентиляционные короба.

Нельзя устраивать новые проемы, вырубать ниши, сносить колонны и другие поддерживающие потолок и стены конструкции, устраивать хозяйственные помещения в подвалах, а также покушаться на пространство чердака и технических этажей, объединять газифицированные помещения (бойлерную, ванную с газовой колонкой, кухню с газовой плитой) с жилыми комнатами. Нельзя замуровывать в стены электропроводку и газовые стояки.

Также категорически запрещено в многоквартирных жилых домах размещение бассейнов и джакузи, устройство каминов (если этого оборудования нет в проекте).

Кухню можно объединить со столовой зоной, только если она оборудована  электроплитой. При этом любая кухня не может быть площадью менее 6 кв. м.

Необходимо помнить о том, что собственник владеет только пространством внутри квартиры. А общие помещения дома, его несущие конструкции, коридоры, площадки перед лифтами и сами лифты, механическое, электрическое и другое оборудование, которое находится за пределами или внутри квартиры и обслуживает несколько квартир, являются общим имуществом всех собственников, проживающих в многоквартирном доме. Поэтому, если в общем коридоре жильцы двух квартир огородили его часть, это расценивается как самозахват чужой собственности и, следовательно, – незаконно.

Процедура стала проще

Поскольку редкий покупатель жилья (особенно «вторички») не обустраивает его на  свой лад, власти пошли навстречу жильцам и облегчили процедуру согласования перепланировок жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах Москвы.

Сегодня первичную консультацию у работников Мосжилинспекции в службе «одного окна» своего района можно получить бесплатно.

Затем, если перепланировка все же требует согласования, нужно получить техпаспорт на квартиру в Территориальном бюро технической инвентаризации (БТИ) (если у вас нет такого документа) и – заказать проект перепланировки в любой проектной организации, имеющей допуск к подобным работам.

После чего нужно собрать пакет документов, сдав его затем в службу «одного окна» Мосжилинспекции или МФЦ. Пакет включает:

- заявление;

- свидетельство права собственности на помещение;

- проект перепланировки квартиры;

- технический паспорт жилого помещения.

Вот, собственно, и все. Для объектов культурного наследия, мемориальных комнат, памятников старины вместо проекта переустройства в многоквартирном доме представляется проект приспособления для современного использования. Подробности перепланировки для таких объектов можно найти на сайте Мосжилинспекции.

Оптимизация – в действии

Чтобы облегчить гражданам этапы перепланировки, Мосжилинспекцией была собрана библиотека типовых проектов многоквартирных домов.
Также была упрощена процедура согласования проекта перепланировки для зданий-памятников истории и культуры. Срок проведения работ по переустройству помещений увеличился с прежних четырех месяцев до одного года, с возможностью его дальнейшего продления.

В то же время планируется усилить административную ответственность граждан за самовольную перепланировку: штраф может составить 20-25 минимальных размеров оплаты труда. Кроме того, лицо, самовольно переустроившее жилое помещение, обязано привести его в прежнее состояние либо согласовать перепланировку задним числом, при условии, что эта перестройка разрешена правилами (см. выше).