Переуступка прав собственности на новостройку: плюсы и минусы

Вместе с экспертом по безопасности сделок с недвижимостью Сергеем Вишняковым мы рассказываем, как правильно приобрести новостройку по переуступке.

Что такое переуступка квартиры в новостройке

Переуступка прав требования — перепродажа квартиры в ещё не сданной в эксплуатацию новостройке. Сам дом может быть недостроен или почти построен, но квартиру в нём уже кто-то купил и теперь перепродаёт. Покупатель такой квартиры получает двойную выгоду: жильё по более низкой цене, чем после ввода в эксплуатацию, а также новую квартиру, в которой никто до него не жил.

Договор цессии — так на юридическом языке называется договор, который покупатель с продавцом подписывают при купле-продаже квартиры по переуступке прав требования.

Цессионарий — покупатель прав требования на квартиру.

Цедент — продавец в сделке по переуступке прав. Это может быть как физическое, так и юридическое лицо. 

Кто обычно выступает в роли продавцов?

• Частные инвесторы — люди, которые покупают квартиры на этапе котлована и продают их накануне ввода в эксплуатацию. Обычно цена на старте продаж ниже, поэтому им удаётся заработать. Такие инвесторы могут ежегодно покупать по несколько квартир.
• Юридические лица — они могут скупить целый пул квартир у застройщика и получить скидку за опт, а затем продать по более высокой цене покупателям-физлицам. К этой же категории можно отнести и паевые фонды.
• Обычные покупатели, которые по каким-то причинам решили продать приобретённую ранее квартиру — за время строительства у них могли измениться семейные обстоятельства.
• Юрлица-подрядчики — застройщик расплатился с ними за работу квартирами, и теперь эти юрлица их монетизируют.

Зачем продавать квартиру по переуступке? Причины разные: изменились обстоятельства, ввод дома в эксплуатацию задерживается или таков был изначальный план инвестора.

Какие новостройки можно купить по переуступке

Какие угодно, лишь бы дом ещё не был введён в эксплуатацию, а продавец не подписал акт приема-передачи. Новостройка может быть на любой стадии строительной готовности — даже на стадии котлована.

Есть всего три преграды:

1. Запрет застройщика на сделку.

2. Отказ банка переоформлять ипотеку на другого покупателя — банк не хочет терять возможность заработать на выданном кредите.

3. Новостройка сдана, и акт приёма-передачи подписан.

Основное требование для сделки — наличие ДДУ. Без него сделка по переуступке невозможна.

Плюсы и минусы сделки с переуступкой

Плюсы

+ Можно купить то, что хочется, а не то, что осталось у застройщика. Ведь чем ближе к сроку сдачи, тем меньше остаётся интересных или особенно комфортных квартир: с хорошим видом, удачной планировкой, на высоком этаже или большой площади — все эти квартиры давно раскуплены.

+ Можно купить хорошую квартиру выгоднее. Стоимость квартир по переуступке обычно дешевле на 15–20%, чем от застройщика.

+ Ниже риски недостроя или банкротства застройщика — во всяком случае, если покупать квартиру на последних этапах строительства.

+ Покупатель получает новую квартиру, в которой пока никто не жил и точно нет рисков с нарушением прав зарегистрированных несовершеннолетних или иных лиц — нельзя было зарегистрироваться в квартире, которая ещё не построена. При этом срок ожидания сдачи дома совсем небольшой (если речь о покупке на стадии высокой строительной готовности).

Минусы

— Есть мизерный, но всё же риск купить квартиру, которая уже продана другому покупателю — такое бывает из-за невнимательности участников сделок.

— Кажется, что вы покупаете новостройку с чистой историей, но в действительности сделка с переуступкой — вторичная. А значит, могут быть подводные камни — нужно очень тщательно проверять продавца или всех продавцов, если до вашей сделки квартиру продавали неоднократно. Проверяйте все разрешения и согласия, и помните о трёхлетнем сроке исковой давности — существует риск, что предыдущие продавцы оспорят сделку.

— Застройщик может искусственно регулировать продажи в своём жилом комплексе, чтобы поднять цены на оставшиеся у него лоты. Признак этого — требование застройщика получать его согласие на сделку по переуступке.

— Сохраняется риск недостроя — даже на стадии высокой строительной готовности. Случается, что комплекс полностью готов, но никак не получит разрешение на ввод в эксплуатацию. Покупателям приходится ждать, а некоторым — продолжать жить в съёмном жилье, продолжая при этом выплачивать ипотеку.

Риски для покупателя

Пример № 1

Застройщик продал пул квартир подрядчику — скажем, со 150-й по 160-ю квартиру. Подрядчик перепродал эти квартиры инвестору и частным лицам — например, инвестору ушли квартиры с 150-й до 155-й, а физлицам — все остальные, по одной. Далее инвестор тоже распродал свой маленький пул со 150-й по 155-ю квартиру физлицам. Образовалась цепочка переуступок.

Посмотреть квартиру и дверь с номером нельзя: она не построена, поэтому может возникнуть путаница в номерах: вдруг вы купите квартиру, которую ещё на самом первом этапе застройщик продал физлицу?

Вывод: очень внимательно отслеживайте весь путь квартиры во всей цепочке и сверяйте номер во всех документах.

Пример № 2

Застройщик может помешать сделке, если она ему невыгодна. Такое может быть, если в комплексе много нераспроданных лотов — возможно, они продаются по завышенной цене или не нравятся покупателям. Оформление разрешения от застройщика часто платное и стоит десятки тысяч рублей.

Альтернатива — оформить всё самостоятельно и бесплатно, но ответа от застройщика можно ждать в течение 60 дней. Эти два месяца — непростительно долгое ожидание, особенно с учётом того, что задаток внесён.

Пример № 3

Чем ближе срок сдачи дома и выдачи ключей, тем выше риски путаницы с собственниками. Сложная ситуация возникает, если сделка по переуступке попала на момент передачи ключей. Дом уже введён в эксплуатацию, собственник должен подписать акт приёма-передачи. Если есть проблемы с качеством квартиры, это оговаривается отдельно. 

Но в договорах часто прописывается обязанность рано или поздно принять квартиру. Застройщик эту процедуру форсирует, чтобы доказать свою добросовестность и получить деньги с эскроу-счетов.

Предположим, собственник подписал акт приёма-передачи и одновременно продал квартиру по переуступке. Данные регистрируются несколько дней, и есть риск несогласованности: по данным застройщика, собственником является один человек, а по договору переуступки — другой. Разбираться придётся в суде.

Вывод: внимательно следите за сроками ввода в эксплуатацию и датой передачи ключей. Откажитесь от сделки или перенесите её, если есть риск не успеть: пусть до даты передачи ключей остаётся запас по времени — хотя бы пара недель.

Помните, если возникнут сложности с регистрацией, а разрешения застройщика придётся ждать 60 дней, сделка провалится.

Инструкция: как провести переуступку прав требования

С чего начать поиски

Объявление о продаже требования прав вы найдёте на Циан.

Реальные отзывы
на новостройки

Узнать и выбрать

При звонке задайте продавцу следующие вопросы:

— В рамках какого договора предстоит сделка, есть ли ДДУ? 

Если ДДУ нет, продолжать разговор бессмысленно.

— Согласен ли застройщик на переуступку и сколько она стоит.

— Кто был приобретателем до нынешнего продавца.

— Сколько цедентов у квартиры? Даже если их несколько, договор о переуступке будет один.

— Готов ли застройщик подтвердить, что нынешний продавец оплатил сделку — есть ли акты сверки/взаиморасчётов, зачислены ли деньги на эскроу-счёт.

— Каковы условия переоформления ипотеки или рассрочки, если в ДДУ указан соответствующий тип оплаты.

Что и как проверить

Обычно проверка перед сделкой по переуступке выглядит так:

1. Покупатель тщательно проверяет застройщика и строящийся/построенный дом на сайте Единой информационной системы жилищного строительства. Для этого надо указать общеизвестные данные или найти интересующий дом на карте.

Обратите внимание на:

• проектную декларацию
• сведения о здании
• сроки ввода в эксплуатацию
• разрешение на строительство.

2. Попросите продавца (цедента) предоставить следующие документы:

• выписку ЕГРН — обратите внимание на отметки об обременениях: право требования может быть в залоге у банка (в случае если продавец покупал новостройку с ипотекой)
• договор ДДУ — именно с ним чаще всего сейчас покупаются квартиры у застройщиков; ДДУ должен быть зарегистрирован в ЕГРН — это подтверждает отметка о создании электронного образа соответствующего договора из МФЦ, если регистрация была в бумажном виде), и выписка из ЕГРН;
• паспорт продавца — его надо проверить в реестре недействительных паспортов: это можно сделать, авторизовавшись на госуслугах;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что цедент не состоит на учёте — диспансеры должны быть по месту жительства;
• нотариально заверенное согласие супруга или супруги на сделку, если продавец состоит в браке;
• согласие органов опеки на сделку, если есть несовершеннолетние цеденты: например, если до вас квартиру покупали с использованием маткапитала — проверить, использован ли маткапитал можно, попросив выписку об остатке маткапитала

3. Проверьте застройщика на предмет возможного банкротства в Едином федеральном реестре.

4. Проверьте цедента на предмет возможных долгов и банкротства на сайте судебных приставов.

Что обсудить на встрече

Если ДДУ есть, застройщик и банк согласны на переуступку и готовы предоставить все документы, можно переходить к следующему этапу — переговорам. Лучше обсуждать всё при очной встрече.

Обсудите финансовую нагрузку: кто будет платить за оформление переуступки, кто — за справки.

Как банк продавца видит продажу новостройки из-под ипотеки, как будет сниматься обременение, есть ли комиссия или дополнительные условия, готов ли банк переоформить кредит на покупателя — при необходимости.

Узнайте, использовался ли при покупке квартиры маткапитал и как будет решаться вопрос с детскими долями.

Договоритесь об условиях получения денег продавцом — обычно это происходит после подтверждения, что договор цессии зарегистрирован в Росреестре.

Затем продавец получает разрешение застройщика. Напомним, это необязательное требование — разрешение надо спрашивать, есть эта необходимость закреплена в договоре. 

Покупатель тем временем собирает справки для банка — если продавец продаёт квартиру под ипотекой и потребуется переоформление долга перед банком.

Как составить договор переуступки (цессии)

Договор цессии является самостоятельным, но заключается в дополнение — не приложением — к договору долевого участия, который ранее заключили нынешний продавец и застройщик.

Ни квартиры, ни прав собственности на неё ещё нет, фактически новый покупатель получает право требовать с застройщика своевременной и качественной сдачи объекта. То есть предметом договора становится не квартира, а право требовать эту квартиру с застройщика после ввода дома в эксплуатацию. Кроме прав покупатель берёт на себя и обязанности дольщика — в том числе принять квартиру в соответствии с законодательством.

При желании договор уступки допустимо заключить в нотариальной форме. Но чаще всего используется простая письменная форма.

В договоре обязательно надо указать цену, порядок ввзаиморасчётов, согласие супруга и другие моменты — всё, что обычно прописывается в стандартных договорах купли-продажи.

Обратите внимание: в договоре уступки указывается реальная цена. Пропишите в договоре, что сделка не является для цедента кабальной, не совершена вынужденно из-за стечения тяжёлых обстоятельств.

История квартиры начинается с договора ДДУ между застройщиком и покупателем, который позже заключает сделку с переуступкой по договору цессии. 

Но в первоначальном ДДУ могут быть пункты, которые обязательно надо соблюдать и перенести в договор цессии — это пункты об обязательствах участников долевого строительства: строительство ещё не окончено — вы приобретаете роль дольщика. Например, в ДДУ может быть пункт, который обязывает получить согласие застройщика на переуступку.

Если эти пункты не перенести, то вся сделка может быть признана недействительной или Росреестр её не зарегистрирует — даже несмотря на то, что деньги заплачены. Если это просто ошибка по невнимательности, то можно обратиться к застройщику за согласием — тот, скорее всего, не откажет. Но если это сделано умышленно и продавец — мошенник, вернуть деньги или получить квартиру будет очень сложно.

Вывод: чтобы правильно заключить договор цессии, сначала надо внимательно прочитать весь ДДУ, даже если вы не являлись участником сделки, при которой он был заключён.

Где подписывать договор и как рассчитываться

Подписание договора цессии обычно (и особенно в случае с ипотекой) происходит в офисе банка. Расчёты происходят так же, как и при обычной сделке — с открытием аккредитива, через сервис безопасных расчётов или ячейку.

Важно, чтобы покупатель после сделки перевёл на себя эскроу-счёт, если квартира была куплена с его использованием. Всё это прописано в ДДУ, дополнительные вопросы можно задать застройщику или менеджерам банка.

Образец договора цессии можно скачать в интернете или составить вместе с приглашённым юристом.

Далее договор надо зарегистрировать в Росреестре — через МФЦ.

Затем договор переуступки проходит регистрацию в Росреестре. О том, что всё прошло благополучно, станет известно из уведомления, которое придёт на почту.

После этого надо уведомить о зарегистрированной переуступке застройщика — в офисе или онлайн через личный кабинет, если у застройщика нет офиса. Личный кабинет оформляется при содействии продавца — он извещает застройщика, и тот оформляет личный кабинет на покупателя.

С застройщиком согласовывать переуступку прав не надо, если в ДДУ между продавцом и застройщиком не было отдельного пункта, который обязывает это делать. Но уже после регистрации в Росреестре застройщику обязательно надо сообщить о том, что дольщик сменился — он должен поменять покупателя в своих реестрах.

Когда дом достроится, застройщик уведомит нового покупателя, что пора подписывать передаточный акт и получать ключи и права на квартиру.

Сколько стоит переуступка в новостройке

1. Госпошлина за регистрацию договора переуступки — 350 рублей.

2. Заверение документов у нотариуса — около 2 тыс. рублей за каждый.

3. Переоформление документов застройщиком (вместо ожидания 60 дней), если застройщик требует, чтобы продавец получил его согласие — 30–80 тыс. рублей, это зависит от квартиры.

4. Приглашённый юрист или риелтор, который проверит все документы, поможет составить договор и т. д. — зависит от выбранного специалиста: кто-то попросит 1–4% суммы сделки, а кто-то возьмёт за помощь в сопровождении 40–60 тыс. рублей.

Все акции и скидки от застройщиков

ищите на Циан

Посмотреть

Фото: Shutterstock / Fotodom