Главные улицы во многом определяют лицо города, они всегда имеют свой неповторимый образ. Культурные и развлекательные мероприятия собирают здесь ежегодно миллионы людей — жителей города и туристов. Тут самая дорогая недвижимость — как коммерческая, так и жилая, живут знаменитости и олигархи. Открыть здесь магазин или кафе весьма престижно.

 

Аналитики Colliers International пришли к заключению, что главные торговые улицы по-прежнему остаются привлекательными для арендаторов еще и потому, что на них организуют важные международные мероприятия, на которые стекаются потоки туристов. Например, Елисейские Поля в последние годы являлись финальной точкой «Тур де Франс», а центр Вены стал местом проведения общеевропейских конференций.

 

Как правило, работать на главных торговых улицах Европы могут лишь очень богатые и известные компании, реализующие по высоким ценам товары премиум-класса. Прежде всего речь идет об элитных бутиках, часовых и ювелирных салонах, магазинах меховой одежды и т. д. Однако в последние годы усилили свою экспансию и популярные ритейлеры, ориентированные на массовый спрос, например H & M, TopShop. «Некоторые ритейлеры, пока их конкуренты сокращают свое присутствие в центральных торговых коридорах, используют это время для активной экспансии, — говорит Галина Малиборская, директор департамента торговой недвижимости Colliers International. — Сильные торговые марки обычно принадлежат одной крупной группе, и маленькому неизвестному ритейлеру сложно пробиться на самые дорогие торговые улицы. Владельцами помещений выступают инвесторы, для которых решающим является финансовая состоятельность арендатора. Поэтому малоизвестная сеть может открывать магазины на непродолжительное время, пока торговая площадь вакантна, например, до того момента, как начнется ремонт, или если ремонт приостановлен по какой-либо причине».

 

И. Богатырева

Тем не менее во всех главных коридорах так или иначе присутствуют маленькие и даже крошечные торговые точки. «К таковым можно отнести бутик площадью 45 кв. м, продаваемый сейчас на Елисейских Полях, — приводит пример Станислав Зингель, президент международного агентства недвижимости Gordon Rock. — Наличие небольших торговых помещений обусловлено повышенным спросом и фактически отсутствующим предложением, что вынуждает собственников зданий не только дробить существующие площади, но и использовать для коммерческих целей совсем, казалось бы, не подходящие помещения. В частности, на самой дорогой в Москве Тверской улице один из предпринимателей приватизировал шестиметровое помещение под мусоро­сборник и передал его в собственность кипрской компании. О дальнейшем использовании данной каморки остается пока только догадываться».

 

Кстати, компания Colliers International провела интересное сравнение наиболее дорогих торговых улиц мира с нашей Тверской. Расположена она аналогично заграничным улицам: все они находятся в центральных частях городов, пешеходные либо становятся таковыми в определенные дни; магазины открыты в интересных с точки зрения архитектуры исторических или современных зданиях. Однако профили помещений имеют отличия. Во всем мире на основных торговых улицах функционируют бутиковые магазины высокой моды, рестораны, дорогие ночные клубы, улицы максимально приспособлены для элитного шопинга и развлечений. «Что касается Тверской улицы, то представленные на ней профили и их статус иные. Можно говорить о том, что роль бутиковой улицы в Москве играет Третьяковский проезд, а ресторанной — Камергерский переулок. Все это подтверждает тезис, что в Москве нет торговых улиц в международном понимании этого термина, а лидерство определяется лишь местоположением и уровнем ставок аренды», — делают вывод эксперты.

 

Вообще же центральные торговые коридоры — настолько особенный рынок, что развивается он по своим правилам, отдельным от законов остального рынка торговой недвижимости. Вакантных площадей на таких улицах немного, однако в Центральной и Восточной Европе, по словам Г. Малиборской, существуют возможности для ритейлеров, но это рискованные варианты из-за проблем с правом собственности на землю или неадекватной стоимости продажи либо аренды. Есть клиенты, для которых подобные сделки неприемлемы, но есть и другие, готовые рисковать.

 

Кроме того, иногда арендаторы помещений на главных улицах, у которых по каким-либо причинам не очень хороший уровень продаж, готовы съехать. Другие ритейлеры могут пересмотреть свою политику, поняв, что им не нужен магазин на главной торговой улице, и продать свое право аренды объекта.

 

 

 

И. Богатырева

Собственники помещений в главных торговых коридорах извлекают баснословную прибыль. Например, 1 кв. м торговой недвижимости на одной из главных торговых улиц Швейцарии — Банхофштрассе в Цюрихе — при стоимости аренды от 6 до 10,5 тыс. евро/год приносит доход от 15 до 20 тыс. евро/год, сообщает С. Зингель. «Торговые коридоры являются самым дорогим сегментом (по сравнению, скажем, с помещениями в торговых центрах). Ставка аренды на известнейших улицах мира может превышать 10 тыс. евро/кв. м», — утверждает Лада Белайчук, заместитель руководителя отдела исследований Cushman & Wakefield.

 

Во главе рейтинга, составленного Colliers International, расположились Пятая авеню в Нью-Йорке, Рассел-стрит в Гонконге и Елисейские Поля в Париже. Согласно отчету компании, сегодня годовая аренда 1 кв. м на Пятой авеню составляет около 26 тыс. долл., на Рассел-стрит в Гонконге — около 15 тыс. долл., на Елисейских Полях — около 14,3 тыс. долл. Чуть ниже в этом списке находятся Мэдисон-авеню в Нью-Йорке (около 11,8 тыс. долл.), Вест-Энд в Лондоне (до 11 тыс. долл.), Банхофштрассе в Цюрихе (около 10,5 тыс. долл.) и виа Монтенаполеоне в Милане (около 9,7 тыс. долл.). Тверская улица занимает восьмое место со ставкой 8,5 тыс. долл./кв. м/год (при этом еще в середине 2010 г. она не превышала 5 тыс. долл.). Десятку самых дорогих улиц замыкают Джинза-Чуо-авеню в Токио (около 6,9 тыс. долл.), Грабен, Кольмаркт и Мариахильферштрассе в Вене (около 6 тыс. долл.), а также Родео-Драйв в Лос-Анджелесе (около 5 тыс. долл.).

 

«Арендные ставки в самых популярных в мире местах для шопинга и развлечений продолжают ползти вверх. Несмотря на последствия финансового кризиса, в некоторых городах, например в Нью-Йорке, они продемонстрировали двукратный рост. В целом любой тренд отражают масштаб влияния мирового финансового кризиса и то, насколько успешно та или иная страна справляется с его последствиями», — делают вывод в Colliers International. Из-за растущих арендных ставок некоторые торговые операторы вынуждены покидать главные торговые коридоры Европы. Так, в Цюрихе с Банхофштрассе съехали Pelz AG, магазин ковров Vidal и кафе Cafe Gotthard. Погоду на главной торговой улице Швейцарии теперь делают монстры международной торговли (Globus, Jelmoli и Manor).

 

 

Источник: Gordon Rock

 

 

 

И. Богатырева

Недвижимость торговых коридоров, по словам С. Зингеля, имеет стабильный потенциал роста: ежегодная прибавка в стоимости составляет порядка 4–5%. К тому же объекты, выставляемые на продажу, единичны, а спрос большой, поэтому срок экспозиции, как правило, минимален (две — четыре недели). Однако уровень рентного дохода на ведущих торговых улицах Англии, Германии, Франции, Швейцарии относительно невысок — около 3,5–4,5%. «Иными словами, инвестор едва ли выберет в качестве объекта вложений бутик на центральных торговых улицах, — говорит С. Зингель. — Тем более что европейский рынок предлагает большие возможности для тех, кто отдает предпочтение, например, торговым центрам — 6–8% годовых».

 

Эту тенденцию подтверждает и Игорь Индриксонс, руководитель департамента инвестиций в зарубежную недвижимость компании IntermarkSavills: «Прибыль торговых точек на главных улицах Европы в среднем составляет 3%. Туда хорошо заходить, когда они развиваются, но не на пике. Когда известные марки открывали свои магазины 30 лет назад, это было выгодно, а сегодня нет смысла инвестировать. Шопинг-стриты к тому же пострадали из-за развития интернет-торговли, поэтому доходность по ним по сравнению со среднерыночным показателем в два раза ниже…»

 

Того же мнения придерживается Л. Белайчук: «Помещения на главных улицах не являются классическим инвестиционным объектом. Поскольку их предложение крайне ограничено (нет потенциала увеличения количества популярных улиц), то стоимость 1 кв. м здесь исключительно высока. Вложения в объекты такого рода могут быть неэффективными по соотношению цены инвестиции и доходности».

 

«Вместе с тем есть инвесторы, которые все же покупают объекты на центральных улицах. Это очень консервативные инвесторы, как правило, пенсионные фонды, которым важно, что доходность там не меняется и кризисной коррекции не поддается, — рассказывает И. Индриксонс. — Такие магазины продают с подписанным арендным контрактом на 15–20 лет. Это свойственно как для Лондона, так и для других стран Европы, США, Гонконга и так далее — рынок сейчас глобализован».

 

Кроме того, в главных торговых коридорах нередки и чисто спекулятивные сделки с недвижимостью. Ведь при удачном стечении обстоятельств инвестор может получить 15–20% прибыли на сделке по покупке с целью перепродажи в краткосрочной (один год) перспективе.

 

И. Богатырева

«Финансовые показатели деятельности предприятий, включающие в себя в том числе и доходность реализуемых или сдаваемых в аренду торговых точек, как правило, разглашаются лишь в процессе переговоров, — обращает внимание С. Зингель. — Во многих случаях даже стоимость аренды или продажи является темой приватной беседы с консалтинговой компанией, консультирующей сделку. И это вполне оправданно: люксовые товары, к которым относятся и объекты недвижимости в центральных торговых коридорах, не имеют стандартных прейскурантов. Вследствие этого называть доходность того или иного объекта было бы крайне неосторожным».

 

Примеры сделок на центральных улицах привела Г. Малиборская. В Лондоне на Оксфорд-стрит испанская марка одежды Desigual арендовала бывшее помещение Disney по ставке 13,6 тыс. долл./кв. м/год. Американская модная марка Forever 21, по некоторым сведениям, предлагала за помещение магазина HMV на Бонд-стрит 14 млн фунтов стерлингов. Вот еще примеры объектов, выставленных на продажу. В Лондоне на Бонд-стрит, 158–159 продают магазин Chanel стоимостью 100 млн фунтов стерлингов; на Оксфорд-стрит, 192–194 предлагают помещение с арендатором Russell & Bromley по цене 18 млн фунтов стерлингов.

 

 

 

Специалисты уверены, что, несмотря на всю свою привлекательность, главные торговые коридоры никогда не станут объектом массовых инвестиций: слишком велики цены и слишком мало предложение. «Они по-прежнему останутся привлекательны для ограниченного круга состоятельных инвесторов. Последние, пользуясь высокой ликвидностью торговой недвижимости на главных улицах Европы, будут вкладывать в нее в расчете не только сохранить, но даже и приумножить капитал в период кризиса. Именно эти локальные рынки будут восстанавливаться быстрее всего», — уверен С. Зингель.