Многие предпочитают приобретать недвижимость в Московской области, поскольку качество новостроек здесь ничуть не хуже, чем в столице, а иногда даже лучше, при этом стоимость жилья значительно ниже, да и до некоторых городов можно доехать быстрее, чем до удаленных столичных спальных районов.

 

 

 

Многие годы Подмосковье уверенно опережает остальные регионы России по объему строительства, хотя в кризис темпы ввода нового жилья в Московском регионе снизились. Однако рынок постепенно восстанавливается, и в ближайшие три года эксперты обещают рост и возвращение объемов строительства к докризисным показателям. Лидерами по возведению современных жилых домов сегодня являются Одинцово, Красногорск, Люберцы, Балашиха, Химки, Подольск, Мытищи, Железнодорожный, Раменское, Котельники, Реутов. «Согласно официальным данным стройкомплекса Московской области, в 2011 г. в Подмосковье планируется ввести не менее 7 млн кв. м жилья, что включает индивидуальное и многоэтажное строительство. Что касается многоквартирного жилья, то его будет построено около 3,5 млн кв. м, и этот показатель находится на уровне прошлого года. За I полугодие 2011 г. на рынок выведено более 70 объектов, что в совокупности составляет 2,3 млн кв. м. Эта цифра существенно превышает аналогичные показатели предыдущих лет и свидетельствует о постепенном восстановлении благоприятных условий для возвращения инвесторов на рынок жилищного строительства», — приводит данные Антон Скорик, генеральный директор «МОРТОН-Инвест».

 

Сегодня в Подмосковье преобладает комплексная застройка жилья эконом- и комфорт-класса, в основном в городах и районах появляются новые кварталы и микрорайоны с общим объемом жилья от 70 тыс. до 0,5 млн кв. м. «Объекты комплексного строительства составляют 78% в структуре новостроек Подмосковья, в то время как объекты точечной застройки всего 22%», — говорит А. Скорик.

 

В прошлом году стартовали крупные проекты в Железнодорожном, Мытищах, Люберцах, Красногорске, Химках, Домодедово, Подольске, Балашихе. «Если раньше массовая застройка была сосредоточена на окраинах нескольких крупных городов в 5–10 км от МКАД (Красногорск, Мытищи, Химки), то теперь масштабные стройки появляются по всему Подмосковью. Все чаще застройщики предлагают малогабаритное жилье. Сокращая метраж квартир, компании снижают бюджет покупки. На сегодня стало реальностью купить квартиру за 1,8–3 млн руб. в нескольких километрах от МКАД даже при стандартном метраже», — говорит Сергей Лядов, пресс-секретарь компании «Сити XXI век».

 

При этом с каждым годом земель в Московской области осваивается все больше. С одной стороны, это обусловлено растущим спросом на недвижимость со стороны покупателей. «Недвижимость в Подмосковье является лидером покупательских предпочтений, поскольку жилье здесь дешевле и экологическая ситуация значительно лучше, чем в Москве, к тому же по качеству инфраструктура подмосковных городов сегодня практически не уступает инфраструктуре спальных районов столицы», — объясняет Павел Кочережкин, заместитель генерального директора ЗАО «ЮИТ Московия». С другой стороны, активному освоению подмосковных городов способствуют, как считает Ольга Новикова, заместитель генерального директора по стратегическому и инвестиционному развитию компании «НДВ-Недвижимость», различные программы, в частности принятая в рамках ФЦП «Жилище» на 2011–2015 гг. «Программа мероприятий по стимулированию доступного жилищного строительства». «Кроме того, осваивать рынок Московского региона многих девелоперов вынудил запрет на строительство жилья в центре Москвы», — добавляет Андрей Биржин, управляющий партнер TEKTA GROUP.

 

Что касается географии объектов недвижимости, то большая часть предложения (84%) находится, по словам А. Скорика, в пределах до 20 км от МКАД. «Максимальная средняя цена предложения наблюдается в ближайшей к Москве зоне (до 5 км от МКАД) и составляет 78 554 руб./кв. м. На втором месте по ценовому предложению находятся квартиры, представленные в зоне 6–10 км от МКАД, — 65 382 руб./кв. м. Завершает тройку лидеров зона удаленности от МКАД 11–20 км со средней ценой 52 598 руб./кв. м. Необходимо учитывать, что эти цены взяты с учетом всего объема предложения, как готового, так и на начальной стадии строительства», — поясняет эксперт.

 

 

 

В последние годы Москва активно реализовывала программу по сносу пятиэтажек первого домостроительного периода и ветхих домов. Жителей этих строений переселяли в новые современные дома. В других регионах если и велась подобная работа, то в гораздо более скромных масштабах. Морально, а главное технически устаревшие панельные хрущевки и бараки во многих подмосковных городах как стояли здесь, так и стоят. Однако позитивные тенденции за пределами Москвы все-таки наметились. По крайней мере, в некоторых городах Московской области к реализации похожих программ уже приступили. Так, в Реутове в 2010 г. группой компаний «Центрстрой» начато строительство микрорайона 10А, общая площадь жилья в котором составит 200 тыс. кв. м, на данный момент компания завершает строительство микрорайона 9А, где общая площадь жилья составляет 250 тыс. кв. м; кроме того в северной части города возводится 100 тыс. кв. м по договору о развитии застроенных территорий (снос ветхого жилья и строительство нового). В перспективе в северной части города планируется построить более 200 тыс. кв. м современного жилья.

 

Новостройки представляют собой монолитно-кирпичные здания высотой в 17–25 этажей с разным набором квартир: от однокомнатных до четырехкомнатных и даже двухуровневых с большими кухнями и просторными комнатами. Площадь однушек составляет 48–60 кв. м, двушек  — 70–85 кв. м, трешек  — 85–120 кв. м. Стоимость 1 кв. м, по словам специалистов компании, находится в диапазоне от 70 до 100 тыс. руб. Эксплуатацию новых жилых домов осуществляет управляющая компания «Центрстрой».

 

 

 

Комплексный подход в освоении и реконструкции территорий в Подмосковье останется ведущим. Наряду с домами будут возводить объекты социальной и торгово-развлекательной инфраструктуры. «Приоритетным направлением останется возведение доступного жилья эконом- и комфорт-класса. Кроме того, правительство планирует увеличить долю малоэтажного строительства на 50%», — говорит Ольга Новикова.

 

А. Биржин согласен с мнением о том, что будет расти доля новостроек комфорт-класса. Он считает, что этот формат наилучшим образом отвечает посткризисному покупательскому спросу: качественные монолитные дома с развитой инфраструктурой и благоустроенной территорией стоят ненамного дороже панельных, но при этом по качеству они несопоставимы с типовой панелью.

 

Наиболее активно, по мнению эксперта, будут застраиваться Химки, Красногорск и Одинцово. Преимущества каждого из городов эксперт объясняет следующим образом. Химки находятся в удобном месте — на федеральной трассе между Москвой и аэропортом Шереметьево, поэтому здесь развита торговая инфраструктура. На Ленинградском шоссе находятся крупнейшие торговые центры: «Гранд» и «Гранд-2», «Лига», «Ашан-Сити», «МЕГА», «Икеа», «Ашан», OBI, автосалоны Jaguar, BMW, Renault, Nissan, дилерский центр Rolf (марки Ford, Hyundai, Mazda и Mitsubishi). Преимущество Красногорска — его расположение в живописной излучине Москвы-реки, а также наличие в городе первого в России крытого горнолыжного курорта «Снежcom», лицея для одаренных детей, ТЦ «Крокус Сити Молл» и международного выставочного центра «Крокус Экспо». Сильная сторона Одинцово — расположение на престижном западном направлении и развитие рядом с городом российского инновационного научного проекта «Сколково».

 

Кстати, с марта 2012 г. совместная компания финского инвестиционно-строительного концерна ЮИТ и ЗАО «Воскресенский домостроительный комбинат» — «ЮИТ-ВДСК» — будет строить по 100 тыс. кв. м жилья ежегодно. После реконструкции предприятие начнет выпускать железобетонные изделия для подмосковных домов экономкласса, отвечающих современным требованиям энергоэффективности. По словам Павла Кочережкина, стоимость такого жилья будет ниже стоимости жилья в обычных домах. «На сегодня средняя стоимость квадратного метра в квартирах компании на востоке Подмосковья составляет 60 тыс. руб., на юго-востоке — 57 тыс.  руб.»,  — уточняет эксперт. Использование при строительстве энергоэффективных технологий (ИТП, насосные станции имеют частотные преобразователи, используется специальное остекление балконов и лоджий, устанавливаются энергосберегающие светильники и пр.) предполагает, что в конечном счете человек, купивший квартиру в таком доме, будет платить меньше за горячую воду и отопление.

 

 

 

Сегодня изменился рейтинг факторов, определяющих выбор покупателей. По-прежнему важными остаются цена и местоположение объекта, но все большее внимание, по словам П. Кочережкина, они обращают на репутацию застройщика, наличие транспортной инфраструктуры, поскольку многие жители работают в Первопрестольной. Еще одно веяние — смещение интереса клиентов в сторону квартир с полной чистовой отделкой. До кризиса этот параметр был не определяющим.

 

Ко всему прочему для успешной реализации проекта, как говорит А. Биржин, нужна некая изюминка — оригинальное архитектурное решение, интересная цветовая гамма. Покупатели стали гораздо более требовательны к соотношению цены и качества жилья. «Если до кризиса особым шиком считался демонстративный показ платежеспособности — покупать квартиры сразу и без торга, — то сейчас клиенты демонстрируют разумное и уважительное отношение к деньгам. Много внимания граждане стали уделять мелочам. Например, клиенты могут поинтересоваться качеством инженерных коммуникаций — вплоть до компании — производителя общедомовых счетчиков и материала, из которого сделаны трубы водоснабжения. Многие наводят справки об управляющей компании и уточняют ориентировочную стоимость эксплуатационных расходов и т. д.», — перечисляет эксперт.

 

В список требований попали еще несколько пунктов, один из них — это наличие благоустроенной территории, а другой, еще более значимый, — обеспечение безопасности проживания в доме. Покупатели интересуются, будет ли территория огорожена, есть ли в здании помещение для консьержа, установят ли при сдаче дома домофон, и уточняют прочие немаловажные детали.