Осень на дворе, столичные жители приехали из отпусков, восстановился быстрый ритм жизни столицы. Вернулась ли экономическая активность населения к своей норме? Осень – традиционный «сезон» для риэлторов. Идут ли продажи своим привычным темпом, увеличиваясь к новому году, или экономический кризис меняет реалии? Какие показатели продаж в недвижимости сейчас? Спешат ли горожане избавиться от сбережений и вложить деньги в недвижимость? Все эти вопросы мы адресовали экспертам.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!

Сезон в разгаре?

Ближе к сентябрю начинается время активности на рынке недвижимости. Однако нестабильность курсов валют и небольшие изменения рублевых цен на жилье могут изменить показатели продаж. Эксперты говорят о некоторой корректировке, но тревогу бить отказываются.

Значительные показатели роста были зарегистрированы уже в сентябре, произошел серьезный скачок по сравнению с летом. Рассказывает Владимир Яхонтов, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Загородная недвижимость»:

- Спрос августа продемонстрировал сезонность рынка: значительно снизились и предъявленный (звонки, показы), и реализованный спрос (сделки). По разным проектам, оно составило от 10 до 40% в зависимости от успешности проекта и его ценового позиционирования. Однако сентябрь смог нивелировать падение продаж в августе, показав рост на уровне 40% относительно августа по числу сделок – такой прирост спроса в частности был зафиксирован в одном из малоэтажных ЖК в Новой Москве.

Согласна с такой оценкой специалист по недвижимости Ирина Щербинина, но с одним «но» – ипотеки стало меньше:

- С началом осени рынок оживился. Что, впрочем, бывает каждый год. Ипотеки стало гораздо меньше, причем с весны, и тем не менее, она все же есть. В 90% случаях это Сбербанк. Сейчас чаще всего встречаются обмены: с района на район, с большей квартиры на меньшую, и наоборот. Наверно, в этом году риэлторы закроют меньше сделок, чем в прошлом. Кризис есть кризис. Часть клиентов решила «переждать» до лучших времен и отложить свой вопрос.

Управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая отмечает начавшуюся активность валютных вкладчиков, которые стремятся перевести накопления в недвижимость:

- Несмотря на дестабилизацию экономической ситуации и падение платежеспособности, сегодня мы наблюдаем значительное повышение спроса со стороны покупателей. По сравнению с летним периодом количество звонков и просмотров на многих проектах увеличилось в 2,5-3 раза. Отдельную категорию клиентов составляют валютные вкладчики, которые активно переводят свои сбережения в недвижимость.

Лариса Швецова, генеральный директор компании «Ривер Парк», рассказывает о моментах,  не зависящих от сезонности, но влияющих на продажи:

- С наступлением делового сезона на нашем проекте действительно наблюдается большая активность среди покупателей. Это связано с двумя причинами. Во-первых, к нам в офис пришли клиенты, которые давно присматривались к жилому комплексу, но откладывали покупку до момента, пока мы не выйдем на уровень строительства первых этажей второй очереди строительства. Сегодня довольно много покупателей, которые хотят самостоятельно убедиться в том, что работы ведутся и застройщик соблюдает озвученные сроки. Во-вторых, с приходом осени продавцы вторичного жилья стали идти на уступки и предлагать большие скидки, что позволило многим продать квартиры. В итоге на вырученные средства покупается жилье в новостройках.

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости», подытоживает:

- Существенного увеличения спроса в сентябре и начале октября, к сожалению, не было отмечено. Покупательский интерес вырос, но в меньшем объеме, чем ожидали. Надеемся, что последний квартал 2015 года будет боле продуктивным и принесет традиционное оживление на рынок вторичной недвижимости.

Прогнозы

Спикеры на данный момент отмечают небольшой рост по сравнению с сентябрём.  Общее мнение экспертного сообщества сводится к сдержанным прогнозам. Взрыва в октябре не будет, возможного снижения  цен стоит ожидать к новому году, но насколько это точно – пока непонятно. Узнали мы у экспертов и про тех граждан, которые ждут обвала цен.

Владимир Яхонтов:

- Если прогнозировать развитие ситуации, опираясь на типичную рыночную динамику, то октябрь, скорее всего, будет традиционно немного лучше сентября – мы ожидаем увеличения продаж на 10-15%. Далее последует постепенное сезонное снижение спроса в ноябре и декабре. Действительно, на рынке присутствует категория покупателей, ожидающих понижения цены застройщиками. Однако высокий уровень инфляции побуждает и таких покупателей к сделке. В любом случае, человек, нуждающийся в жилье сейчас, не имеет возможности терять время и ждать вероятных скидок в будущем.

Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки», не верит в терпение потребителя:

- Ожидание покупателями снижения цен было характерно больше для летних месяцев. Однако с началом третьего квартала стало ясно, что их надежды не оправдались. Многие застройщики в сентябре планово повысили цены. В итоге это активизировало отложенный спрос, особенно со стороны клиентов с валютными накоплениями. Пока рубль «падал», потенциальные покупатели не стремились выйти из валютного актива. Сейчас же, когда курс доллара начал постепенно снижаться, клиенты стали понимать, что теряют деньги. Это и привело к повышению покупательской активности и всплеску продаж.

Ирина Щербинина предлагает продавцам недвижимости не завышать цену, кроме того, эксперт выделяет приоритетное положение покупателя на рынке:

- Успех продаж зависит прежде всего от цены. Если цена не завышена – шанс продать есть. И кажется, продавцы это уже начали понимать. Что поделать, в последние годы «рынок покупателя» – объем квартир на продажу велик, есть из чего выбирать. По моим наблюдениям, покупатели квартир эконом-класса не ждут дальнейшего падения цен, а покупают сразу же, когда представляется возможность (когда накоплена необходимая сумма или очень понравилась какая-то квартира). И это правильно. Если квартира нужна для проживания, надо покупать, как только есть возможность. А вот покупатели дорогих квартир не спешат. Они держат деньги в валюте и ждут дальнейшего повышения котировок. Или обвала цен.

Марина Толстик видит новые закономерности в движениях цен:

- Дополнительно простимулировать покупательский спрос в четвертом квартале может и повышение курса иностранной валюты (конечно, повторения прошлогоднего ажиотажа не будет). В то же время это может привести к вымыванию с рынка ликвидных объектов, так как часть продавцов снимет свои объекты с продажи, в ожидании более благоприятного периода для реализации. Однако стоит отметить, что на вторичном рынке недвижимости цена предложения (цена, заявленная в рекламе) отличается от реальной стоимости продажи. Эта разница может достигать 10%, например, квартира за 6,5 млн рублей обычно продается за 5,9 млн рублей, то есть дисконт, который предоставляет продавец покупателю, в цене предложения не отражен.

Однако, как отметил министр финансов Антон Силуанов, колебания курса валют, падение или рост цен сегодня являются уже скорее не кризисным  явлением, а новыми условиями экономики, и всем участникам рынка необходимо перестроиться на другой формат работы, чтобы научиться жить в новых экономических реалиях.

Топология рынка

Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор агентства недвижимости «Мезон», высказывает свою точку зрения на ситуацию. Рынок столичной недвижимости, по ее мнению, неожиданно разделился сейчас на области, абсолютно друг с другом не связанные:

- На рынке Москвы сложилась интересная ситуация. Он разделился на две почти не связанные между собой части. Варианты типовой застройки продаются по старым рублевым ценам, они даже снижаются, а покупателей нет. Это касается как панелей в Медведково или Крылатском, так и новых домов бизнес-класса на Ленинском. Происходит так потому, что там переизбыток предложений – покупатель видит 30 одинаковых практически квартир, которые бы его устроили. Покупает он ту, где продавцы сильно снижают цену, остальные  так и будут стоять дальше. Покупателей мало, к тому же большая часть тех, кто смотрит квартиры, оказываются без «живых» денег, им надо продать свою недвижимость, которая также не продается. По-другому обстоит дело в лучших районах центра, на Патриарших прудах или в Арбатских переулках, в домах старого фонда, а также в популярных жилых комплексах типа «Кутузовской Ривьеры» или элитных новостроек внутри Садового. Конечно, цены в долларах там несколько снизились после всех событий, но не сильно, всего на 10-20%. И эти квартиры продаются, предложений хороших мало, а хороших и дешевых уже не осталось – летом разобрали. У покупателей нет особого выбора, поэтому продавцы и не торгуются. Часть элитного рынка, где цены и до кризиса были завышены, а сейчас почти не опустились, конечно, стоит без движения.

Делает специалист по недвижимости и свой прогноз:

-  Многие покупатели с деньгами во всех сегментах рынка действительно выжидают, делают демпинговые предложения и рассчитывают на сильное снижение цен в следующем году. Мое личное мнение – в первой группе, о которой я написала, цены будут еще снижаться, а во второй – вряд ли.

Путь к восстановлению

Одна часть бизнес-сообщества предчувствует ближайшее восстановление рынка после кризиса. Намечаются определенные положительные сдвиги, цены медленно поднимаются. Если следовать таким предположениям, о покупке жилья стоит задуматься уже сейчас. Но не спешите торопиться, не все эксперты придерживаются оптимистичного сценария.

Александр Зубец:

- Я думаю, что «дно» на рынке недвижимости уже пройдено, и мы начали путь к восстановлению. Например, в сентябре на нашем проекте спрос увеличился в два раза. Конечно, мы не ожидаем в этом году показателей аналогичного прошлого периода. Однако положительная тенденция по спросу, безусловно, наблюдается. На мой взгляд, покупательская активность может несколько снизиться в октябре-ноябре, но ближе к концу года снова будет наблюдаться волна спроса. Ведь, как показывает практика, клиенты стараются закрыть сделки до конца года. Что касается стоимости, то с большой вероятностью в скором времени во многих проектах произойдет рост стоимости квадратного метра. И причиной этого станет именно увеличение себестоимости. Например, мы планируем повышение цен примерно на 2%.

Мария Литинецкая:

- Подогревает интерес потенциальных покупателей и ограничение по срокам государственного субсидирования ипотечной ставки, которое действует до марта 2016 года. Мы прогнозируем, что по этим причинам оставшиеся три месяца 2015 года рынок останется активным. Что касается стоимости, то я не вижу предпосылок для ее снижения. Более того, застройщики уже планово повысили цены, что говорит о вполне благоприятной ситуации с покупательской активностью.

Екатерина Бонч-Бруевич:

- В случае если в макроэкономической ситуации не произойдет позитивных изменений, нефть не подорожает и доступной ипотеки не будет, рынок эконом- и бизнес-класса в будущем году активным не станет. Боюсь, тогда нам придется вернуться к досоветским временам и заниматься обменом, составлять цепочки без "верхних денег". Прямые же покупатели будут редкостью, смогут купить с большим дисконтом. Что касается другой части рынка, то он останется, скорее всего, в прежнем состоянии. Хозяева квартир займут выжидательную позицию, а «горящие» варианты со скидкой в открытую продажу не выйдут, уйдут «по своим». В любое время кто-то сильно богатеет и вкладывает средства в недвижимость, и это как раз и будут новые покупатели элитного рынка.

Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!