Что такое кладовка в многоквартирном доме
Кладовка — это отдельное помещение для хранения вещей. От шкафа кладовка отличается размерами (обычно она больше) и своей капитальностью — её нельзя передвинуть, увеличить или уменьшить без перепланировки квартиры или специально отведённого под кладовки отсека дома.
Кладовка помогает разгрузить жилое пространство, хранить сезонные вещи (санки и пуховики летом, велосипеды, снаряжение для сёрфинга — зимой) или просто крупногабаритные вещи. Раньше для этого использовали балконы и гаражи, но сегодня можно купить специальное помещение в собственном доме и хранить там всё, что не пригодится в быту ежедневно.
В старых многоквартирных домах небольшие кладовки часто находятся либо внутри квартиры, либо в подвале или на чердаке, иногда — в нишах между этажами. В новых домах они обычно предусмотрены либо в самой квартире, либо — как специально выделенный отсек дома, где жильцы могут купить себе кладовую необходимого им размера.
Виды кладовок
Кладовые в многоквартирных домах бывают двух типов:
— внутриквартирные;
— кладовки за пределами квартиры.
Кладовка внутри квартиры
За такую кладовку не придётся платить отдельно: её стоимость включена в цену квартиры. В современных новостройках комфорт-класса кладовки или гардеробные есть почти всегда. Эти помещения хороши тем, что они взаимозаменяемы: если не нужна гардеробная, можно использовать помещение как кладовку, и наоборот.
В кладовке внутри квартиры обычно хранят предметы для хобби, детские игрушки, варенья-соленья и всё, чем семья не пользуется постоянно. По сравнению с кладовками в старых домах, современные кладовые обычно имеют больший размер.
Кладовка за пределами квартиры
Отделение под кладовые застройщики проектируют на 1-м или –1-м этажах жилого дома. Часто оно соседствует с колясочными или подземной парковкой, но может располагаться и на других этажах.
Такие отделения напоминают шкафчики в фитнес-зале: непрерывная череда отсеков идёт от стены до стены, на фасадной части — только двери.
Такие кладовые могут быть:
- разной ширины;
- разной высоты;
- разной глубины;
- с мебелью для хранения или без.
Минимальная площадь кладовки — 1–2 кв. м, но за счёт высоких потолков положить туда можно немало вещей. Обычно диапазон размеров большой — каждый выбирает, какую именно кладовку купить и какую сумму он готов потратить.
Также кладовки бывают личными и арендными.
- Личные кладовки — те, которые принадлежат жильцам дома.
- Арендные — помещения, которые принадлежат ТСЖ, но сдаются в аренду жильцам или арендаторам жилья в этом доме.
Рынок подсобных помещений не ограничивается классическими кладовыми на нижнем этаже. Есть ЖК, где на 1-м этаже можно арендовать или купить места для хранения мото- и велотехники, а ещё есть проекты с квартирами на 1-м этаже, оснащёнными личными холодными погребами для хранения заготовок.
Почему кладовые так популярны
В последние годы покупка отдельной кладовой в жилом доме становится всё популярнее. Да и сами застройщики предлагают дома с этой дополнительной опцией. Причин несколько.
1. Застройщики всё чаще отказываются от балконов, где до сих пор готовы хранить сезонные вещи половина покупателей квартир. Количество таких проектов выросло, а сами балконы перестали быть преимуществом.
Аналитики Циана выяснили: наценки за наличие балкона больше нет — квартиры с балконом и без стоят одинаково. К тому же балконов обычно нет в студиях, а это популярное жильё в мегаполисах.
2. Строящееся жильё становится всё меньше по площади. Сокращается не только жилая площадь, но и место, где можно хранить вещи. Средний метраж в комплексах, построенных за последнее десятилетие, снизился почти на четверть по отношению к более старым домам.
3. Стоимость 1 кв. м отдельной кладовой гораздо меньше, чем стоимость 1 кв. м жилья. Тратить очень дорогую жилую площадь на хранение вещей просто нецелесообразно.
Кладовки на цокольном этаже часто называют келлерами, чтобы избежать путаницы с внутриквартирными кладовками. Можно встретить и другое название — сити-боксы. Хотя так могут называться не только помещения в жилом доме, но и коммерческие склады индивидуального хранения. В США этот формат был популярен ещё 50–60 лет назад, а к нам пришёл в начале 2010-х.
Как выбрать кладовку для покупки
Хорошая кладовка — это продуманное пространство, где каждая полка и крючок на своём месте. Если кладовка предусмотрена в проекте дома, она должна отвечать базовым строительным и санитарным требованиям: быть сухой, вентилируемой и безопасной.
Размеры. Самая популярная площадь покупаемых в ЖК кладовок — 3–5 кв. м. Этого хватает, чтобы разместить всё необходимое, большинству покупателей квартир в новых домах. Минимальная глубина — около 1 м, чтобы можно было спокойно войти и достать нужное.
Хотя функционально кладовки в новостройках разных классов очень схожи, они отличаются площадью. В массовом сегменте площадь кладовки обычно от 2 до 10 кв. м, а в элитном — от 3 до 70 кв. м.
Освещение. К кладовке обязательно должно быть подведено электричество — как снаружи, так и внутри. Лучше не ограничиваться тусклой лампочкой под потолком — комфортнее использовать светильники с датчиком движения или настенные светодиодные панели.
Вентиляция. Без неё кладовка может стать сырой, и вещи испортятся. Даже простая приточно-вытяжная решётка решает проблему конденсата.
Пожарная безопасность. Все розетки должны быть с заземлением, а электропровода — скрыты в коробах.
Если вам требуются особые условия — например, вы планируете хранить в кладовой картины или мебель — выбирайте отапливаемую кладовку. Такие на рынке тоже не редкость.
Кладовые одной и той же площади могут стоить по-разному. Дело в их высоте: одна может быть высотой 2 м, а другая — 4 м. Понятно, что полезного объёма во второй вдвое больше, хоть и придётся пользоваться стремянкой.
Как правильно купить кладовку
Кладовые продают собственники, а в строящихся домах — сами застройщики. Тогда жильцы покупают их на этапе приобретения самой квартиры, часто — когда дом не достроен.
Кладовок в домах меньше, чем квартир: обычно их покупают семейные люди, и застройщики прогнозируют спрос. Так, если в доме много семейных форматов жилья и в квартирах нет кладовок, застройщик заложит больше кладовых, а если в доме одни студии и однушки, в которых уже есть небольшие кладовки, — сделает совсем немного келлеров.
Нередко бывает, что все квартиры в доме уже проданы, а кладовые ещё остались — тогда у жильцов есть время подумать и присмотреться к какому-то варианту. Но обычно самые популярные варианты — небольшие и недорогие, расположенные в удобном месте, — разбирают в первую очередь. Так что совет: планируйте покупку келлера вместе с покупкой квартиры.
Покупка кладовки состоит примерно их тех же этапов, что и покупка самой квартиры.
1. Выясняем статус кладовки
Она должна быть отдельным объектом недвижимости, а не общедомовым имуществом. Помещение должно быть зарегистрировано в Росреестре с собственным кадастровым номером — это надо проверить по выписке из ЕГРН.
Купить можно только тот объект, который имеет свой кадастровый номер и внесён в ЕГРН. Всё остальное — аренда или пользование по договорённости, но не собственность.
2. Проверяем документы
- Выписка из ЕГРН подтверждает, что кладовка действительно принадлежит продавцу и не находится под арестом.
- Кадастровый паспорт или план помещения показывает расположение кладовки, её границы и площадь.
- Документы — основания права собственности, если владелец — физлицо: ДДУ, договор купли-продажи, дарения и т. п.
- Технический паспорт из БТИ (если есть) пригодится для сверки планировки.
- Справка об отсутствии задолженностей перед ТСЖ или управляющей компанией, если кладовка расположена в общедомовых зонах.
Сравните адрес, площадь и кадастровый номер во всех документах — малейшие расхождения могут задержать регистрацию.
3. Составляем договор купли-продажи
Договор составляется в письменной форме. В нём обязательно указываются:
- полное описание кладовки: адрес, кадастровый номер, площадь;
- цена, способ расчёта;
- данные продавца и покупателя;
- отсутствие обременений (ипотеки, ареста и т. д.);
- порядок передачи помещения.
4. Передаём деньги, принимаем помещение
Обычно расчёт проходит через аккредитив или сейфовую ячейку. Это защищает обе стороны: продавец получит деньги только после регистрации сделки, а покупатель получит кладовку, когда она официально перейдёт в его собственность.
Перед подписанием акта приёма-передачи следует осмотреть помещение: проверить вентиляцию, освещение, состояние стен и пола, наличие ключей и замков — если кладовка уже построена, конечно.
5. Регистрируем право собственности
Главный этап — регистрация сделки в Росреестре.
Подаём документы через МФЦ или «Госуслуги»:
- заявление;
- договор купли-продажи (2 экз.);
- акт приёма-передачи;
- квитанцию об оплате госпошлины.
Срок регистрации — обычно около недели. После этого покупатель получает новую выписку из ЕГРН, где он уже указан как собственник.
После покупки сообщите о смене собственника в управляющую компанию или ТСЖ, чтобы обновили данные в учёте. Также подумайте о страховании имущества, особенно если собираетесь хранить там ценные вещи.
Кладовка как инвестиция
Индивидуальное хранилище может быть не только подспорьем в хозяйстве, но и отличной инвестицией.
Первый способ — купить кладовку и сдавать её соседям. Многие покупатели жилья не готовы потратить на кладовку несколько сотен тысяч рублей, но не прочь платить 10 тыс. в месяц за аренду кладовой.
Второй способ — купить помещение в доме, где келлеры не были предусмотрены проектом. Во многих новостройках есть так называемые помещения свободного назначения, которые инвесторы выкупают и самостоятельно превращают в небольшие кладовки для сдачи в аренду жителям.
Требования к таким помещениям минимальны: оно должно быть сухим, с подведённым электричеством и возможностью круглосуточного доступа для арендатора. Если к такому складу будут подведены вода и канализация, спрос на него гарантирован.
Инвесторы прописывают в документах, что помещение предназначено для организации склада — юридически это упрощает дальнейшее переоборудование площадей под келлеры.
Риски и проблемы при покупке кладовки
Покупка кладовки кажется делом простым: небольшое помещение, минимум коммуникаций, никаких хлопот. Но за видимой простотой иногда скрываются юридические и технические нюансы, которые грозят обернуться неприятными сюрпризами.
Неясный правовой статус
Самая распространённая проблема — путаница с документами. Иногда кладовка в подвале или на техническом этаже фактически продана, а юридически остаётся частью общего имущества дома. В таком случае сделка может быть признана недействительной: вы заплатите, но права собственности не получите.
Как избежать: перед покупкой запросите у продавца или застройщика выписку из ЕГРН — там должно быть указано, что помещение зарегистрировано как самостоятельный объект недвижимости, а не часть подвала.
Самовольное переоборудование
Некоторые кладовки изначально не проектировались как отдельные помещения — жильцы просто отгородили угол подвала. Такие конструкции могут быть признаны самовольными постройками, особенно если они мешают доступу к инженерным коммуникациям или нарушают пожарные нормы.
Как избежать: убедитесь, что кладовка указана в поэтажном плане дома и имеет технический паспорт.
Нарушение пожарной безопасности
Кладовки, особенно в старых домах, часто не соответствуют пожарным нормам: деревянные перегородки, открытая проводка, нет вентиляции. При проверке МЧС такие помещения могут демонтировать.
Как избежать: попросите акт осмотра или заключение о состоянии помещения, а при необходимости — проведите независимую оценку пожарной безопасности.
Влажность и затопления
Подвальные кладовки могут быть сырыми, особенно если рядом проходят трубы отопления или канализации. После покупки обнаруживается, что стены мокнут, металл ржавеет, а вещи покрываются плесенью.
Как избежать: осмотрите кладовку лично. Проверьте запах, состояние стен и пола, наличие вентиляции.
Ограниченный доступ
Иногда кладовка формально принадлежит покупателю, но фактически попасть туда можно только через закрытые общие помещения, ключи от которых находятся у управляющей компании. Бывает, что кладовка расположена в другом подъезде или даже в соседнем корпусе.
Как избежать: уточните у продавца, каким образом обеспечен доступ к кладовке, кто отвечает за замки, освещение и уборку в общих зонах. Проверьте лично, что к ней есть доступ.
Скрытые расходы
После покупки может выясниться, что за кладовку придётся платить отдельные коммунальные взносы: за освещение, уборку или охрану подвала. Иногда эти расходы прописаны в уставе ТСЖ, но не упоминаются в договоре купли-продажи.
Как избежать: заранее запросите справку из управляющей компании о ежемесячных платежах и условиях эксплуатации.
Как организовать хранение в кладовке
Главный враг хранения — беспорядок: именно он превращает полезное помещение в чёрную дыру, где вещи исчезают навсегда. Чтобы этого не случилось, правильно организуйте пространство.
Стеллажи и полки — самое рациональное решение. Лучше металлические или пластиковые, они не боятся влажности и выдерживают тяжёлые коробки.
Контейнеры и подписи. Прозрачные пластиковые боксы с наклейками вроде «Новый год», «Инструменты», «Кабели» экономят время и нервы.
Зона частого доступа. На уровне глаз — то, чем будете пользоваться регулярно.
Верхние полки и дальние углы — для сезонных вещей или тех, которыми пользуетесь редко.
Вертикальное хранение. Крючки для велосипедов, держатели для швабр и пылесосов — отличное решение для тесных кладовок.
Не забывайте про безопасность хранения: аккумуляторы, краску и бытовую химию лучше держать в герметичных контейнерах, подальше от продуктов и текстиля.
В кладовке нельзя хранить баллоны, бензин и другие горючие вещества — особенно в общедомовых помещениях.
Кладовка — полезное приобретение, если с документами и условиями всё в порядке. Перед покупкой стоит провести ту же проверку, что и при покупке квартиры: юридическую, техническую и организационную. Тогда ваше новое пространство действительно освободит пространство квартиры и поможет поддерживать порядок.
Фото: AleksNT, Artazum, BartlomiejMagierowski, DIVA.photo, evgeniykleymenov, Falko-Hus, FOTOGRIN, Jason Finn, SeventyFour, Studio MDF / Shutterstock / Fotodom
