Место недостроев в законодательстве
Согласно ГК РФ, недостроенный загородный дом относится к недвижимым вещам, как и готовые здания, но при этом имеет статус объекта незавершенного строительства.
Чтобы стать его законным владельцем и свободно распоряжаться своим имуществом (продавать, сдавать в аренду, дарить), необходимо поставить недострой на кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на него. На обе процедуры подается единое заявление.
Регистрация права собственности на недостроенный дом возможна на основании части 2 статьи 14 Федерального закона № 218-ФЗ. Процедура регистрации подробно описана в разделе 2. А вот прописаться в недострое до его ввода в эксплуатацию нельзя.
Чтобы регистрация состоялась, потребуется собрать следующие документы:
- заявление о регистрации права собственности и постановке на кадастровый учет;
- технический план здания, в который входит разрешение на строительство или уведомление о планируемом строительстве объекта ИЖС;
- правоустанавливающие документы на земельный участок (при отсутствии в ЕГРН сведений о зарегистрированном праве).
Подготовка технического плана — работа кадастрового инженера. В случае недостроя в нем обязательно нужно указать основные характеристики объекта (их проектируемое значение) и степень его готовности в процентах.
По итогу вы получите выписку из ЕГРН, в которой будут отражены характеристики объекта, его кадастровый номер и сведения о правах. Напомним, с января 2017 года постановка на кадастровый учет, возникновение и переход права собственности на объект недвижимости подтверждаются именно выпиской из ЕГРН.
Жив ли пациент: проверяем недостроенный дом перед покупкой
Кредит на покупку недостроенного дома
Ипотека на объекты незавершенного строительства выдается так же, как и в любом другом случае — после стандартной процедуры согласования. При этом основным условием будет наличие зарегистрированного права собственности на покупаемый дом. Иногда банки могут потребовать предоставить в качестве залога какую-то другую недвижимость, уже введенную в эксплуатацию, или участок, на котором стоит недострой.
А вот материнский капитал для покупки недостроенного дома использовать не получится. В соответствии со статьей 7 Федерального закона 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» маткапитал можно использовать только для улучшения жилищных условий, то есть на покупку жилого помещения. А недостроенный загородный дом, будучи объектом незавершенного строительства, таковым не является.
Впрочем, если покупатель купит недострой за собственные деньги, то в дальнейшем он сможет потратить маткапитал на реконструкцию.
Программа «Сельская ипотека» подходит для недостроенных домов только если продавцом объекта является юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, а сам дом соответствует требованиям постановления правительства № 1567.
Дом должен быть:
- пригоден для постоянного проживания (это решают органы местного самоуправления, которые должны оформить специальный акт);
- оснащен централизованными или автономными инженерными системами (электро-, водо-, газоснабжение).
Налогообложение
Недостроенный дом входит в число объектов, за которые физлица должны платить налог на имущество (подпункт 5 пункта 1 статьи 401 Налогового кодекса РФ). Поэтому он должен быть зарегистрирован и иметь установленную кадастровую стоимость, напоминает эксперт по налогам Татьяна Макурова.
«Но часто люди не регистрируют даже достроенные дома, чтобы избежать ежегодных имущественных налогов. В результате они рискуют столкнуться с необходимостью выплачивать значительные суммы при последующей продаже, поскольку дом для этого все равно придется регистрировать. При этом срок владения в данном случае будет отсчитываться с даты регистрации собственности, что позволит продать объект без налога. Таким образом, попытка сэкономить несколько тысяч рублей ежегодных выплат оборачивается сотнями тысяч, а иногда и миллионами рублей налога при продаже», — комментирует эксперт.
Страхование
Страхование недостроенного дома — тоже специфическая тема. Циан.Журналу об этом рассказал Михаил Черных, заместитель директора департамента андеррайтинга и перестрахования компании «Абсолют Страхование».
Застраховать можно только объекты, которые соответствуют определенным требованиям:
- должно быть получено разрешение на их строительство, то есть нужно иметь подтверждение, что это законная постройка;
- здание должно быть построено не менее чем на 80%. Обычно это подразумевает полностью возведенные конструктивные элементы: фундамент, стены, перекрытия, крышу. При этом оконные и дверные проемы должны быть надежно закрыты;
- многие страховщики требуют, чтобы на участке обязательно был забор;
- право собственности на дом должно быть зарегистрировано в Росреестре. При его отсутствии страховщик, скорее всего, откажет в заключении договора.
И все же каждый недостроенный объект страховая компания рассматривает в индивидуальном порядке, принимая решение о возможности работать с ним на основе своих внутренних нормативов.
Говоря о цене страховки для недостроя, Михаил Черных напоминает, что застраховать можно только конструктивные элементы здания. Таким образом, стоимость полиса для готового и недостроенного дома будет отличаться незначительно.
Страховка недостроенного дома может стоить на 10–20% дороже лишь с учетом последующего проведения на объекте строительных и ремонтных работ. В среднем по рынку тариф на подобные объекты колеблется в диапазоне 0,2–0,6%.
Хотите готовый загородный дом? Найдите его на Циан
