В конце февраля СМИ опубликовали короткую новость: столичные власти отказали инвестору в разрешении на строительство офисного центра на месте одноэтажного магазина в центре Москвы. Информации в этой новости – на две строчки, однако прецедент значительный: причиной отказа дать добро на эту застройку (кстати, точечную) стали результаты публичных слушаний, в ходе которых местные жители проголосовали против. Выходит, занимая активную позицию, горожане, вопреки слухам, все же могут влиять на градостроительную политику? Получается, так…
Серпом по кварталам
Все ли стройки в Москве точечные? Нет. К таковым относятся те проекты, которые уплотняют уже имеющуюся застройку.
адвокат коллегии «Домбровицкий и партнёры
Вот, например, ситуация, разворачивающаяся в Москве во дворе дома 7 по улице Цандера (СВАО). Во дворе жилого дома, на месте сквера, где десятилетиями гуляли мамы с колясками, неожиданно решили строить многосекционный жилой дом, этажность которого будет достигать 22 этажей. Одно время ходили слухи, что дом будет коммерческим, потом выяснилось, что застройка планируется муниципальная, а затем подтянули и «тяжелую артиллерию» – реновацию. Впрочем, принципиальной разницы в назначении дома нет: так или иначе, микрорайон резко уплотнится, а с привычной благоприятной атмосферой можно будет попрощаться. Кроме того, местные жители опасаются за состояние своих домов (ведущаяся вплотную стройка еще никому не шла на пользу!). По словам местной жительницы Юлии, до сих пор непонятно, что именно будут строить, на каких условиях и основаниях.
«Мы постоянно пытаемся громко заявить о своей позиции. Несколько месяцев мы вместе с другими соседями выходим во двор и устраиваем там какие-то тематические мероприятия – то чаепития, то снеговиков лепим. Таким образом мы пытаемся показать, что двор крайне востребован и нужен».
Юлия, жительница ул. Цандера
При этом, отмечает наша собеседница, вопросы вызывает и процедура, по которой запускается это неведомое строительство: бетонные блоки уже завезли, трансформатор установили, к стройке подготовились, но аукциона за землю не было, да и юридический статус двора не определен, межевания тоже не проводилось.
Местные жители предприняли довольно много мер, и, возможно, лишь благодаря этому, строительство пока так и не началось. Впрочем, в последнее время ситуация на этой точке разворачивается весьма быстро: получив столь яростный отпор, концепция поменялась, и теперь, как выразился в разговоре с ЦИАН.Журналом один из муниципальных депутатов, строительство пытаются «протащить» по программе реновации, в реализации которой заинтересованы другие жители района, а значит, готовые поддержать стройку.
муниципальный депутат
Защитники Цандера,7
Подобные ситуации сейчас наблюдаются по всей Москве. Даже снеговики уже были: жители дома 30Б по Мичуринскому проспекту возвели целую снежную армию в попытке донести до властей свой протест против строительства 17-этажного жилого дома, на месте которого изначально обещали построить детский сад.
адвокат
«Основной вопрос к точечной застройке связан с тем, соблюдаются ли эти градостроительные и строительные нормы и не переписываются ли в зависимости от желания и потребностей работающих на рынке застройщиков», – признает специалист.
Судя по напору Фонда реновации на сложившиеся кварталы, в ближайшее время количество дел, связанных с точечной застройкой, у нас значительно увеличится.
Особенно это касается строительства стартовых домов по реновации – места в районах не прибавляется, а переселять жителей сносимых домов куда-то надо, объясняет Власова. В итоге у одних условия жизни улучшаются – они переезжают в новый дом, а у других ухудшаются – стройка начинается прямо во дворе. Сразу возникает недовольство у местных жителей, вкладывавших деньги в покупку недвижимости.
«Во-первых, раньше у них был двор со стоянкой, а теперь вместо него будет башня-новостройка. Во-вторых, из проекта межевания понятно, что у нынешних жильцов фактически отбирают части земельного участка, купленного ими вместе с квартирой. При этом местных жителей никто не спрашивает, хотя они категорически против этой точечной застройки, поскольку она резким образом изменит условиях их проживания к худшему. Такая ситуация сейчас наблюдается, например, в Преображенском районе, в Свиблове, Раменках и так далее», – рассказывает адвокат.
Что же делать?
Презумпция собственности властей
Сейчас часто действует «презумпция собственности Москвы»: если земельный участок не поставлен на кадастровый учет, то с момента приватизации первой квартиры в доме, он, вроде, у вас и есть, но если он не поставлен на кадастровый учет и границы не определены, то все очень условно: участок есть, но какой именно и в каких границах, никто не знает. В итоге считается, что до момента постановки на кадастровый учет он якобы государственный, объясняет адвокат Власова.
«Этим приемом власти часто пользовались в судах, объясняя, что пока участок не поставлен на учет, правительство Москвы может им распоряжаться по своему усмотрению».
Ольга Власова, адвокат
«Тем не менее, по закону даже правительство Москвы не имеет права распоряжаться участком, граничащим с чьей-то придомовой территорией до определения границ этой территории в установленном законом порядке», говорит эксперт.
В том же Кунцеве всем понятно, что новостройка на улице Ивана Франко, строящаяся в паре метров от трех соседних домов, не может находиться в такой близости от других жилых домов. Но априори считается, что дома впоследствии снесут, так что все будет законно. Но потом. В Москве вообще очень часто в этом смысле происходят самые немыслимые нарушения, сетует собеседница ЦИАН.Журнала.
Советы юристов
Превентивные действия:
1. Поставить участок на кадастровый учет. Таким образом вы оформите право собственности «де факто» в «де юре», рекомендует Власова.
2. Объединиться. Также начинать отстаивать борьбу проще не по одиночке, а в составе инициативной группы. Кстати, в этом смысле есть и альтернатива – территориальное общественное самоуправление. Это явление пока еще слабо развито в Москве, но популярно в регионах.
«Это институт местного самоуправления, который могут организовать именно жители дома, а не собственники, как в ЖСК или ТСЖ (и это принципиальное отличие), – объясняет Ольга Власова. – Если жители дома или нескольких рядом стоящих домов боятся, что в их дворе может начаться какое-то неприятное для них строительство, стоит объединиться в такой ТОС. Без учета их мнения и их согласия сделать что-то с участком земли, расположенном на территории ТОСа, будет очень сложно». Ну, а если беда уже пришла в ваш двор, значит необходимо действовать здесь и сейчас – других вариантов не остается, резюмирует Власова.
Если стройка началась...
3. Получить ответы на главные вопросы. «Проблема в том, что изначально нет ясности, кто и под прикрытием какой документации собирается строить в вашем дворе или в любимом сквере, кто огородил землю или разрыл котлован», – признает Станислав Станкевич.
В первую очередь, задачей граждан является получение ответов на эти вопросы и создание доказательной базы незаконных действий «захватчиков» для прекращения их бурной хозяйственной деятельности, советует юрист.
В рамках общественного контроля вы вправе требовать предъявления документов, которые должны иметься на месте проведения работ:
- выдаваемых ОАТИ (объединением административно-технических инспекций) ордеров на конкретные работы;
- разрешение на строительство;
- ГПЗУ (градостроительный план земельного участка);
- договора аренды земли застройщика с Департаментом городского имущества Москвы и т.д.
Так называемые «строители» часто не могут предъявить бумаг, которыми объясняются их действия, предупреждает Станкевич.
4. Вызвать полицию. «Распространены отговорки в духе «документы в офисе/у прораба/ в управе». Подобные объяснения являются безусловным основанием для вызова полиции и прекращения самоуправства, - говорит собеседник ЦИАН.Журнала. – Также строителями нередко предоставляются нечитаемые ксерокопии, которые зачастую оказываются подделкой. Даже такое состояние документов – уже доказательство, возможность установить, что именно собрались строить (или же возможность выявить фальсификацию)».
5. Зафикисировать. Для дальнейших обращений в органы власти и правоохранительные органы необходимо грамотно зафиксировать происходящее. Прежде всего, это достигается фотофиксацией хорошего качества: на фотоаппарате желательно выставить настройки таким образом, чтобы на каждом фото отражалась дата съемки дата. В кадр должны попасть расположенные рядом с местом работ узнаваемые ориентиры на местности, а также лица, производящие работы, что можно трактовать как противоправные действия).
Есть еще несколько важных условий для видеосъемки. Видеозапись ведется без перерыва от начала до конца (установка на паузу недопустима, иначе запись будет иметь признаки монтажа). В начале записи следует произнести вслух дату, время, место произведения записи, ее цель и имена участников событий (если обстановка угрожающая – многие опасаются называть себя, это на усмотрение участников съемки).
Оператору желательно не лезть в гущу событий, а стоять в стороне, чтобы техника и результаты съемки не пострадали. Видеофиксация – это и средство защиты от откровенно противоправных действий ЧОПовцев, и нарушений (или бездействия) со стороны полиции, и наглядный способ привлечь внимание общественности к факту появления в городе новой горячей точки.
6. Составить акт. Фотоматериалы – неотъемлемые приложения к акту, в котором приводится описание происходящего. Акт составляется минимум тремя очевидцами. Поскольку чиновники могут откровенно отрицать фактические события, акт будет документом, фиксирующим события.
7. Известить госорганы. О происходящем необходимо в кратчайшие сроки поставить в известность управу и префектуру – территориальные органы власти.
Следует обратиться в Мосстройнадзор, на mos.ru.
Писать обращения и заявления о преступлении надо в любом случае – хотя бы для того, чтобы впоследствии вам не заявили, что «жалоб не было, поэтому чиновники знать не знают, что у них происходит, иначе бы, конечно, вмешались, когда было еще можно… А теперь дом стоит, не сносить же?..».
8. Правильно пишем вопросы, обращения, жалобы. Краткость в помощь.
Распространенная ошибка граждан – составление многостраничного обращения с перечислением всевозможных нарушений и взыванием к справедливости. Правильный документ – короткий, но емкий. Если же обращение будет длинным и эмоциональным, то власти, скорее всего, отпишутся по наименее значимым доводам, проигнорировав остальные.
«Поверьте, вы никого из чиновников не удивите ни количеством страниц, ни детальностью изложения, ни взыванием к совести, – говорит Станислав Станкевич. – Писать следует так, чтобы ответ на ваш прямой вопрос нельзя было обойти, заболтать. И потом, надо как можно скорее подать эти обращения. Более детально вы можете написать, когда будет известно больше фактуры».
Лучше 50 коротких (1 обращение содержит 1 вопрос, указание на 1 нарушение) коротких обращений от 50 разных граждан, чем одно длинное обращение «обо всём» с 50 подписями, которое будет учтено как единственное обращение вне зависимости от числа подписантов.
9. Больше действий, разных, совместных. Когда станет ясно, какими документами прикрывают незаконную стройку, открывается множество вариантов дальнейших действий по защите – все они зависят от конкретики.
«Одними обращениями в суд или жалобами точно не добиться победы над строительной мафией, – признает юрист. – Нам удавалось отбиваться даже в тех случаях, когда объект был уже на стадии котлована. Но это все победы москвичей достигались сочетанием судебных процессов, заявлений о преступлении с обязательной «самозащитой гражданских прав» (цитирую Гражданский Кодекс) граждан».
Без дежурств, физического блокирования подъезда к стройке или перегораживания пути автомобилями – положительного результата в сложившейся в городе ситуации не добиться, показывает практика.
10. Судебный процесс. По пути к ЕСПЧ. Если речь идет о захвате под застройку части участка вашего многоквартирного дома, судебные иски лучше составлять с учетом практики Европейского суда по правам человека, советует Станкевич.
«Сходу ссылайтесь, например, на нарушение протокола № 1 к Европейской конвенции и готовьтесь к тому, что в российском суде добиться правды по этой категории дел сложно. Но прохождение через российские суды является необходимым звеном на пути к цели», – говорит адвокат.
«Каждое физическое или юридическое лицо имеет право на уважение своей собственности. Никто не может быть лишен своего имущества иначе как в интересах общества и на условиях, предусмотренных законом и общими принципами международного права. Предыдущие положения не умаляют права государства обеспечивать выполнение таких законов, какие ему представляются необходимыми для осуществления контроля за использованием собственности в соответствии с общими интересами или для обеспечения уплаты налогов или других сборов или штрафов». Протокол 1 Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Статистика
На сегодняшний день на территории «старой» Москвы на различной стадии реализации находится 160 новостроек, которые можно отнести к формату точечной застройки, подсчитали для ЦИАН.Журнала аналитики компании «Азбука Жилья».
Обычно к точечной застройке относятся жилые комплексы, состоящие из одного корпуса, но к данному формату специалисты отнесли еще 8 жилых проектов с двумя корпусами: они расположены по соседству друг с другом и имеют один и тот же срок завершения строительства.
По словам Ярослава Дарусенкова, руководителя департамента консалтинга и аналитики «Азбуки Жилья», по сравнению с весной 2018 года количество жилых проектов точечной застройки увеличилось на 4 штуки: тогда в реализации было 156 подобных жилых комплексов, сейчас 160.
«Таким образом, на начало весны 2019 года более половины московских новостроек относятся к точечной застройке. Объем предложения в данных объектах составляет почти 9,6 тыс. квартир или 708,8 тыс. кв. в суммарной площади квартир. За прошедший год объем предложения квартир в точечных проектах вырос на 22%, а их доля в общей структуре предложения подросла с 17% до 24%. Подобному росту способствовал выход новых проектов в течение 2018 года, подстрекаемый изменениями в законодательстве», – уточнил Дарусенков.
С географической точки зрения лидером по количеству проектов точечной застройки является ЦАО – 64 новостроек. На втором месте САО – 21 шт., а на третьем месте – СВАО с 16 проектами. Наименьшее количество точечных проектов продолжает оставаться в ВАО, где, к тому же, количество проектов за прошедший год уменьшилось с 6 до 4 шт, рапортуют аналитики «Азбуки Жилья».
Неудивительно, что апартаменты занимают достаточно большую долю рынка среди «точечного» предложения. Как подсчитали эксперты, доля апартаментов в проектах точечной застройки составляет около 40% от общего объема предложения в новостройках данного типа. При этом за год фактический объем предложения апартаментов в них увеличился почти в 1,5 раза – до 284,5 тыс. кв. м или порядка 4,2 тыс. апартаментов.
Фото: Активисты 47-48 кварталов Кунцева, Activatica.org, Юлия Судакова
