Величъ

От МКАД до границ области транспортную доступность обеспечивают две автотрассы — Новорижское и Волоколамское шоссе, а также железная дорога Москва — Рига. Две магистрали, идущие практически параллельно, безусловно, облегчают перемещение в этом направлении. Но стоит отметить, что так дороги проложены только до города Волоколамска (101 км от МКАД), далее Новорижское шоссе (федеральная трасса М9 «Балтия») следует на северо-запад к границам области, а Волоколамское уходит на север, разветвляясь на отдельные участки. И если Новорижское шоссе до Волоколамска — это современная шести-восьмиполосная трасса, построенная в обход населенных пунктов, с минимумом съездов, с оптимальными вариантами развязок, то Волоколамское проходит через населенные пункты, сужаясь в некоторых местах до двух полос. Параллельность трасс достаточно условна: кое-где они сближаются до 2–3 км, а от МКАД до города Истры расстояние между ними в основном 8–9 км. За более чем 20 лет построить для Новорижского шоссе конкурента в Московской области так и не удалось, хотя работы ведут по всем направлениям.

 

 

 

Резиденция Бенилюкс

В основном объекты здравоохранения, культуры, спорта, образования, торговые центры расположены в городах и поселках, через которые проходит Волоколамское шоссе. Это Красногорск, Опалиха, Нахабино, Дедовск, Снегири, Истра, Румянцево, Ново-Петровское, Волоколамск и поселок городского типа Шаховская, находящийся ближе к границам области на Новорижском шоссе. Придорожная инфраструктура Новорижской трассы — это автозаправки и сопутствующие им небольшие торговые точки. Сооружение больших торговых центров у скоростных магистралей, как правило, не практикуется. По Новорижскому шоссе нужно ехать, а не покупать здесь что-либо. Что касается многочисленных коттеджных поселков, построенных в этих местах, то необходимый комфорт проживания обеспечивают как внутрипоселковые объекты, так и соответствующие предприятия в близлежащих населенных пунктах. На северо-западе Московской области сохранились, несмотря на безжалостное их уничтожение при советской власти, исторические памятники православной культуры. Наиболее известным среди них признан Ново-Иерусалимский монастырь с Воскресенским собором, возведенный в XVIII в. Расположено это уникальное творение в окрестностях города Истры. Среди современных сооружений следует отметить всепогодный горнолыжный спуск в Красногорске, гольф-клуб в Нахабино и др.

 

 

 

На протяжении трасс Новорижского и Волоколамского направлений от МКАД и до границ области нет городов с крупными промышленными предприятиями, да и сами города и поселки, за исключением Красногорска, весьма малочисленны. Если в Красногорске, расположенном у МКАД, проживают более 100 тыс. человек, то во втором по величине городе этих мест — Истре насчитывается всего около 32 тыс. Поэтому экология районов прохождения Новорижского шоссе через лесные массивы, изначально не тронутые застройкой, одна из самых благоприятных в Подмосковье. Многочисленные небольшие речки и озера также являются достоинством этого направления. У границ МКАД между Новорижским и Волоколамским шоссе Москва-река образует Мякининскую пойму. Один из самых живописных и крупных водоемов Подмосковья — Истринское водохранилище. Оно находится в нескольких километрах от города Истра и, соответственно, Волоколамского шоссе. Ближе к границам области плотность населения снижается в геометрической прогрессии, там до сих пор есть уголки, где природа сохранилась практически нетронутой и где воздух все еще чист, прозрачен, свеж.

 

 

 

Новахово

Поселки на Новорижском шоссе пользуются большой популярностью у потребителей. Около 20% от общего количества предложений на рынке приходится на расположенные здесь загородные объекты.

 

Сегодня вдоль Новой Риги насчитывается порядка 80 коттеджных поселков, в которых предлагают к продаже готовые дома или участки с подрядом. Причем потенциал этой территории отнюдь не исчерпан. «Девелоперы начали осваивать Новорижское шоссе не так давно  — с конца 1990-х гг. И здесь до сих пор есть возможность строить в 10–20-километровой зоне от МКАД»,  — сообщает директор департамента загородной недвижимости компании Panny Lane Realty Дмитрий Цветков. «Если новые проекты не появляются, это не значит, что земли на Новой Риге больше нет, — поясняет директор по маркетингу поселка Величъ Петр Кирилловский. — Ее просто держат про запас». К тому же многие проекты были заморожены в кризис. В широкую продажу так и не вышли Город Миллионеров (400 га в пойме Москвы-реки, Павловы Озера (180 га), Остров Барвиха (430 га), Рублевка Гольф-клуб (315 га), Crystal Istra (400  га).

 

На Новорижском шоссе представлены все форматы загородной недвижимости, однако преобладают участки с подрядом и коттеджи. Если рассматривать предложение по сегментам, то, по данным компании Blackwood, к категории бизнес-класса относится 53% объектов, к экономклассу — 36%, а на элитный сегмент приходится 11%. При этом стоит оговориться, что к единой классификации про­фес­сиональное сообщество пока так и не пришло.

 

 

 

Традиционно ближние подступы к Москве заняты дорогими объектами  — на расстоянии до 30 км от МКАД сосредоточены преимущественно поселки элитной категории и порядка 40% проектов бизнес-класса. Средняя цена домовладений здесь — 42 млн руб., стоимость эксклюзивных объектов — в среднем 10 млн долл. (данные компании «ИНКОМ»). «Средняя площадь элитных домов в зоне 30 км по Новой Риге — 550 кв. м на участке 30 соток», — говорит Сергей Махмудов, директор по развитию компании Atlas Development.

 

«В классе de luxe самое главное — эксклюзивность, — подчеркивает П. Кирилловский. — Она достигается за счет площади дома, участка, архитектуры и инфраструктуры поселка». «Сегодня в архитектуре особенной популярностью пользуются стили шале и райт. Здания, возведенные в таком духе, отличают большие площади остекления, что дает внутреннему пространству максимальное количество света, и прямоугольные формы, — комментирует руководитель аналитического центра корпорации «ИНКОМ» Дмитрий Таганов. — Площади таких домов составляют от 400 до 1500  кв.  м, их используют очень грамотно и функ­ционально». Помимо продуманной архитектуры для элитных поселков важны такие составляющие, как развитая инфраструктура и ландшафтный дизайн, выполненный на общественных территориях и участках. Так, в Millenium Park, где уже сдана первая очередь домов, ландшафтный дизайн радовал глаз еще до того, как была завершена внешняя отделка коттеджей.

 

Millenium Park

Во многих загородных комплексах Новорижского шоссе имеются свои изюминки, привлекающие покупателей: в Резиденции Бенилюкс — крупные лесные участки, в Agalarov Estate — гольф-поле, в Павлово — своя богатая инфраструктура, в Новахово и Никольской Слободе — близость к Москве.

 

Наиболее успешными элитными проектами директор департамента загородной недвижимости компании Blackwood Тимур Сайфутдинов называет поселки компании Villagio Estate, входящей в состав корпорации «ИНКОМ», такие как Millenium Park и Montevill. «Однако не стоит забывать про хорошо зарекомендовавшие себя и находящиеся на завершающей стадии строительства Новахово и Резиденцию Бенилюкс»,  — говорит эксперт. В компании Penny Lane упоминают также Мякинино (1 км от МКАД), Никольскую Слободу (9 км), Третью Охоту (12 км), Павлово (14 км), Княжье Озеро (23 км). Здесь на продажу выставлены дома на стадии готовности под ключ с дорогой отделкой, а также под чистовую отделку с применением дорогих строительных материалов.

 

В числе удачных проектов бизнес-класса Новорижского направления Т. Сайфутдинов выделил Маленькую Италию, Покровский и др. «Предложений в бизнес-классе больше всего, и они разнятся по своим параметрам, — отмечает П. Кирилловский. — Бизнес-сегмент  — это всегда правильный компромисс между удалением, ценой и качеством». В компании Atlas Development объекты этой категории характеризуют как дома, площадь которых в среднем не превышает 400 кв. м, распложенные на участках не более 20 соток. Так, в поселках Чистые Пруды — 2 (14 км) и Старая Рига (24 км) предлагают дома площадью 300–380 кв. м на участках 12–18 соток, в среднем стоимость домовладения составляет 700 тыс. долл. За ту же сумму можно приобрести таунхаус площадью 350 кв. м на участке 5–8 соток в поселке с городской инфраструктурой Маленькая Италия (15 км от МКАД). Таунхаусы предлагают и в поселке Павлово. Их цена — 400–500 тыс. долл.

 

Экономкласс на ближнем расстоянии от Москвы представлен единичными объектами. Среди них наиболее примечателен Новорижский. Здесь по цене 4,9 млн руб. можно приобрести участок без подряда с коммуникациями, а также оформить подряд. Но все же в основном в рассматриваемом поясе к сегменту экономкласса относятся квартиры в малоэтажных комплексах, таких как Ильинский Квартал и Рублевское Предместье.

 

 

 

Западная Резиденция

«Стоимость земли далее 30 км от Москвы резко снижается», — свидетельствует П. Кирилловский. Благодаря этому у застройщика появляется больше возможностей для создания общественных территорий и инфраструктуры. Спикер убежден, что именно здесь и следует возводить полноценный бизнес-класс. Что, собственно, и воплощается на практике. Тут сконцентрировано порядка 60% от общего объема предложения в сегменте бизнес по Новорижскому шоссе. Хороший пример такого поселка — Lipki Park (39 км).

 

Средний пояс — это пограничная территория между дальними дачами и коттеджами для постоянного проживания. Если на расстоянии 40 км еще можно купить дом для ПМЖ, то на 60-м км  — уже нет. Но Новорижское шоссе в данном случае является исключением. Здесь разница в 20 км практически не влияет на время в пути.

 

«В этом районе поселки стремятся располагать поближе к водоемам», — говорит Д. Таганов. Благо что таковых здесь немало. Это и Истринское водохранилище, и многочисленные реки и озера. Например, на берегу Истринского водохранилища находится поселок Шелестово, на реке Малая Истра расположен поселок Белые Росы, а недалеко от озер Тростенское и Раковское — Веретенки. На ценовую динамику наличие водоема влияет незначительно, зато заметно повышает потребительский спрос — этим поясом интересуются порядка 50% покупателей. «В среднем стоимость коттеджей на данном расстоянии составляет от 10 до 21 млн руб. в зависимости от класса поселка и стадии его строительства», — сообщает Д. Таганов.

 

 

 

Брусландия

По информации Penny Lane Realty, далее 60 км Новорижского шоссе расположено около 40 поселков, в основном представленные форматом «участки без подряда». Впрочем, Д. Таганов утверждает, что существует возможность оформить подряд в некоторых из них. Стоимость недвижимости существенно снижается по мере приближения к границам области. Объект экономкласса в поселке, находящемся на начальной стадии развития или на этапе 30%-ной готовности, можно приобрести за 5 млн руб. Средняя площадь домовладения здесь составляет 200 кв. м на 15 сотках (данные компании Atlas Developmet).

 

Одним из лучших поселков в категории дальних дач про­фес­сионалы рынка признали Алешкино (77 км от МКАД). Здесь уже реализована первая очередь проекта, состоящая из 135 участков, на 50% распродана вторая очередь — 111 участков. Покупателям предлагают наделы с подрядом на строительство деревянных домов и без него площадью от 7,5 до 21 сотки по цене от 500 тыс. руб. На территории поселка планируют построить магазин, детскую площадку, летнее кафе.

 

А в поселке Акатовские Дачи минимальная цена предложения составляет 7 млн руб. Это стоимость кирпичного дома площадью 150 кв. м на 12 сотках земли. Недалеко от поселка расположены санаторий и конноспортивная база.