Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Поселок в стиле микс
7 ноября 2011
3 223
Обсудить
В кризис на загородном рынке главенствовал формат участков без подряда. Отказавшись от строительства домов, девелоперы начали расширять ассортимент предлагаемых объектов лишь в 2010 г. Тогда в дополнение к поселкам без подряда на рынке появился новый продукт — поселки смешанной концепции. Если по итогам 2008 г. их доля в Подмосковье не превышала 5%, то сейчас аналитики говорят о 15–20%, а некоторые и о 30–40%.
В кризис на загородном рынке главенствовал формат участков без подряда. Отказавшись от строительства домов, девелоперы начали расширять ассортимент предлагаемых объектов лишь в 2010 г. Тогда в дополнение к поселкам без подряда на рынке появился новый продукт — поселки смешанной концепции. Если по итогам 2008 г. их доля в Подмосковье не превышала 5%, то сейчас аналитики говорят о 15–20%, а некоторые и о 30–40%.
 
 
КП «Лесная рапсодия»
 
 
Для широкой аудитории
 
Поселки смешанной концепции называют также мульти- или разноформатными. Кроме участков без подряда в них предлагают землю с подрядом, коттеджи, таунхаусы и жилье в многоквартирных домах. «Для девелопера это хороший способ разделить риски, оптимально распланировать и использовать имеющуюся территорию, а покупатель может выбрать то, что нужно именно ему», — говорит о преимуществах таких поселков Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. «Мультиформатность позволяет девелоперу выводить на рынок дифференцированные по основным характеристикам (площадь и цена) предложения, охватывая тем самым более широкую целевую аудиторию», — считает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.
 
При этом участники рынка затрудняются сказать, какое подмосковное направление лидирует по количеству мультиформатных поселков. «Такие объекты распределены достаточно равномерно: Новорижское, Симферопольское, Ярославское, Дмитровское, Минское шоссе. Но все же больше их там, где в 2009 г. было много предложений с участками без подряда», — отмечает Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи». Дело в том, что именно поселки без подряда в первую очередь превращают в разноформатные проекты.
 
«Мультиформатное предложение гармонично смотрится в пригородной застройке в пределах 30–40 км от МКАД, в районе с развитой инфраструктурой», — считает Д. Цветков. «Часто это поселки, рассчитанные на постоянное проживание», — добавляет Т. Сайфутдинов.
 
 
Кто во что горазд
 
У девелоперов нет единого подхода к составлению концепций смешанных поселков. Доля участков без подряда, с подрядом и готовыми домами в каждом загородном проекте разная, зависит в основном от субъективных факторов. «Распределение площадей по зонам с подрядом и без порой обусловлено причиной происхождения микса. Если это осознанное решение девелопера, то, скорее всего, доля участков без подряда будет минимальна», — говорит А. Кудрявцев. А если это бывший поселок без подряда, то наделов с подрядом и готовыми домами в нем, напротив, будет меньше. Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент», уточняет, что соотношение зон в мультиформатном поселке зависит от специализации компании.
 
Как распределить разные форматы внутри поселка, тоже вопрос индивидуальный. «Участки, на которых девелопер планирует возводить дома, должны быть расположены ближе к строительным въездам и к точке размещения сетей, чтобы быстро подключить электричество», — поясняет А. Шишкина. Ведь эта часть поселка будет готова к проживанию быстрее, чем бесподрядная, а значит, ее надо обеспечить коммуникациями в первую очередь.
 
По мнению А. Кудрявцева, разделение территории на зоны может сложиться исторически, а может и быть определено сознательно. Например, участки без подряда менее ликвидные, не соответствующие классу возводимых домов. В новых поселках разные типы недвижимости никогда не смешивают, но часто объединяют инфраструктурой. Зато ценовая политика внутри разноформатного поселка у девелоперов унифицирована. По подсчетам Д. Цветкова, обычно разница в стоимости участков без подряда и с подрядом в одном проекте составляет около 15–20%. То же касается участков с подрядом и коттеджей — последние будут дороже. В качестве примера Д. Цветков приводит поселок Павлово-2. Недавно готовый дом в нем можно было купить за 1,4 млн долл., а участок с подрядом на такой же проект — за 1,2 млн долл. Разница около15%.
 
По мнению А. Кудрявцева, при одинаковых параметрах участков и домов цена в смешанном поселке может быть ниже, чем в узкоспециализированном. «Как правило, разноформатные проекты достаточно масштабны, а это снижает уровень затрат девелопера на отдельно взятый объект», — поясняет эксперт.
 
 
О стилях не спорят
 
Мультиформатные поселки как раз и хороши тем, что рассчитаны на разные вкусы, доходы и предпочтения. И хотя участники рынка полагают, что это временное явление, возникшее в процессе переориентации спроса с участков без подряда на готовые дома, покупатели относятся к ним с интересом. И здесь у каждого свой резон. Кого-то эти поселки привлекают возможностью купить в них таунхаус. «Это компромисс между полноценным загородным жильем и городской квартирой. Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение дома с участком. Некоторым покупателям вообще не нужен участок, но они хотят жить за городом. Тогда таунхаус или квартира в поселке — подходящий вариант», — приводит один из доводов Д. Цветков.
 
Но у смешанных поселков есть один большой минус — перспектива стать «шанхаем». Ведь бесподрядную часть будут застраивать долго и безо всякого намека на единообразие. Впрочем, и это покупателей не смущает. «Иногда при выборе решающую роль играет место, и тогда формат неважен. Некоторые не хотят жить на стройке, а желают сразу въехать в готовый дом. Кому-то нравится общий стиль подрядной части поселка, но дом на своем участке он предпочитает возводить на собственный вкус», — говорит А. Шишкина. «В поселке с обязательным подрядом выбор проектов домов, как правило, ограничен», — дополняет А. Кудрявцев.
 
«В проектах, где часть земли была реализована без подряда, но отдельные зоны или очереди под продажу таких участков выделены правильно, ущерб от хаотичной застройки может быть минимален», — считает Д. Цветков. Просто при покупке важно сразу оценить, как и в какой последовательности девелопер осваивает поселок и ведет в нем продажи.
 
И не стоит верить обещаниям заставить покупателей участков без подряда строить дома в едином стиле. Нельзя этого сделать. «Легитимных способов ограничить права собственников земли, принудив их при возведении домов следовать определенному стилю, не существует. Иногда клиенты подписывают какие-то бумаги, но все эти договоренности находятся в условно-правовом поле. Если, к примеру, девелопер или ТСЖ поселка начнет судиться с собственником, требуя выполнения условий застройки участка, то суд будет на стороне ответчика. Придраться к нему невозможно, если дом соответствует всем СНиП», — отмечает А. Шишкина. «Диктовать, что построить на участке, покупателю никто не имеет права: ни девелопер, ни архитектор, ни тем более управляющая компания», — добавляет Цветков.
 
Однако стремление к единообразию со временем возьмет верх и над девелоперами, и над покупателями. «Поэтому поселков с готовыми домами и подрядом будет все больше», — прогнозирует А. Шишкина. «Вектор смещается в сторону готового жилья. Девелоперы, выводившие на рынок поселки без подряда, активно добавляют в них предложение домов», — отмечает А. Кудрявцев. Выходит, разноформатность — это явление временное.
 
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Лилия ЛОБАНОВА
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Статусы земельных участков: правовой гид
Некоторые ограничения, которые могут быть связаны с использованием участка для крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ):Строительство жилого дома. На земельном участке из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемом КФХ, допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация одного жилого дома с количеством этажей не более трёх, общая площадь которого составляет не более пятисот квадратных метров и площадь застройки под которым составляет не более 0,25% от площади земельного участка. При этом такой дом может быть предназначен для проживания только членов КФХ.Образование земельного участка. Образование земельного участка из земельного участка, на котором расположен жилой дом, если это приводит к уменьшению площади исходного земельного участка, не допускается, за исключением случаев, связанных с изъятием земельного участка для государственных и муниципальных нужд.Определение муниципальных образований. Законами субъектов Российской Федерации могут быть определены муниципальные образования, на территориях которых не допускаются строительство, реконструкция и эксплуатация жилых домов на земельных участках из состава земель сельскохозяйственного назначения, используемых КФХ.
179
609
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости