В кризис на загородном рынке главенствовал формат участков без подряда. Отказавшись от строительства домов, девелоперы начали расширять ассортимент предлагаемых объектов лишь в 2010 г. Тогда в дополнение к поселкам без подряда на рынке появился новый продукт — поселки смешанной концепции. Если по итогам 2008 г. их доля в Подмосковье не превышала 5%, то сейчас аналитики говорят о 15–20%, а некоторые и о 30–40%.
КП «Лесная рапсодия»
Для широкой аудитории
Поселки смешанной концепции называют также мульти- или разноформатными. Кроме участков без подряда в них предлагают землю с подрядом, коттеджи, таунхаусы и жилье в многоквартирных домах. «Для девелопера это хороший способ разделить риски, оптимально распланировать и использовать имеющуюся территорию, а покупатель может выбрать то, что нужно именно ему», — говорит о преимуществах таких поселков Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости Penny Lane Realty. «Мультиформатность позволяет девелоперу выводить на рынок дифференцированные по основным характеристикам (площадь и цена) предложения, охватывая тем самым более широкую целевую аудиторию», — считает Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.
При этом участники рынка затрудняются сказать, какое подмосковное направление лидирует по количеству мультиформатных поселков. «Такие объекты распределены достаточно равномерно: Новорижское, Симферопольское, Ярославское, Дмитровское, Минское шоссе. Но все же больше их там, где в 2009 г. было много предложений с участками без подряда», — отмечает Алексей Кудрявцев, директор по маркетингу УК «Волжские дачи». Дело в том, что именно поселки без подряда в первую очередь превращают в разноформатные проекты.
«Мультиформатное предложение гармонично смотрится в пригородной застройке в пределах 30–40 км от МКАД, в районе с развитой инфраструктурой», — считает Д. Цветков. «Часто это поселки, рассчитанные на постоянное проживание», — добавляет Т. Сайфутдинов.
Кто во что горазд
У девелоперов нет единого подхода к составлению концепций смешанных поселков. Доля участков без подряда, с подрядом и готовыми домами в каждом загородном проекте разная, зависит в основном от субъективных факторов. «Распределение площадей по зонам с подрядом и без порой обусловлено причиной происхождения микса. Если это осознанное решение девелопера, то, скорее всего, доля участков без подряда будет минимальна», — говорит А. Кудрявцев. А если это бывший поселок без подряда, то наделов с подрядом и готовыми домами в нем, напротив, будет меньше. Анна Шишкина, директор по стратегическому развитию УК «Абсолют Менеджмент», уточняет, что соотношение зон в мультиформатном поселке зависит от специализации компании.
Как распределить разные форматы внутри поселка, тоже вопрос индивидуальный. «Участки, на которых девелопер планирует возводить дома, должны быть расположены ближе к строительным въездам и к точке размещения сетей, чтобы быстро подключить электричество», — поясняет А. Шишкина. Ведь эта часть поселка будет готова к проживанию быстрее, чем бесподрядная, а значит, ее надо обеспечить коммуникациями в первую очередь.
По мнению А. Кудрявцева, разделение территории на зоны может сложиться исторически, а может и быть определено сознательно. Например, участки без подряда менее ликвидные, не соответствующие классу возводимых домов. В новых поселках разные типы недвижимости никогда не смешивают, но часто объединяют инфраструктурой. Зато ценовая политика внутри разноформатного поселка у девелоперов унифицирована. По подсчетам Д. Цветкова, обычно разница в стоимости участков без подряда и с подрядом в одном проекте составляет около 15–20%. То же касается участков с подрядом и коттеджей — последние будут дороже. В качестве примера Д. Цветков приводит поселок Павлово-2. Недавно готовый дом в нем можно было купить за 1,4 млн долл., а участок с подрядом на такой же проект — за 1,2 млн долл. Разница около15%.
По мнению А. Кудрявцева, при одинаковых параметрах участков и домов цена в смешанном поселке может быть ниже, чем в узкоспециализированном. «Как правило, разноформатные проекты достаточно масштабны, а это снижает уровень затрат девелопера на отдельно взятый объект», — поясняет эксперт.
О стилях не спорят
Мультиформатные поселки как раз и хороши тем, что рассчитаны на разные вкусы, доходы и предпочтения. И хотя участники рынка полагают, что это временное явление, возникшее в процессе переориентации спроса с участков без подряда на готовые дома, покупатели относятся к ним с интересом. И здесь у каждого свой резон. Кого-то эти поселки привлекают возможностью купить в них таунхаус. «Это компромисс между полноценным загородным жильем и городской квартирой. Многие хотят жить за городом, но не у всех есть деньги на приобретение дома с участком. Некоторым покупателям вообще не нужен участок, но они хотят жить за городом. Тогда таунхаус или квартира в поселке — подходящий вариант», — приводит один из доводов Д. Цветков.
Но у смешанных поселков есть один большой минус — перспектива стать «шанхаем». Ведь бесподрядную часть будут застраивать долго и безо всякого намека на единообразие. Впрочем, и это покупателей не смущает. «Иногда при выборе решающую роль играет место, и тогда формат неважен. Некоторые не хотят жить на стройке, а желают сразу въехать в готовый дом. Кому-то нравится общий стиль подрядной части поселка, но дом на своем участке он предпочитает возводить на собственный вкус», — говорит А. Шишкина. «В поселке с обязательным подрядом выбор проектов домов, как правило, ограничен», — дополняет А. Кудрявцев.
«В проектах, где часть земли была реализована без подряда, но отдельные зоны или очереди под продажу таких участков выделены правильно, ущерб от хаотичной застройки может быть минимален», — считает Д. Цветков. Просто при покупке важно сразу оценить, как и в какой последовательности девелопер осваивает поселок и ведет в нем продажи.
И не стоит верить обещаниям заставить покупателей участков без подряда строить дома в едином стиле. Нельзя этого сделать. «Легитимных способов ограничить права собственников земли, принудив их при возведении домов следовать определенному стилю, не существует. Иногда клиенты подписывают какие-то бумаги, но все эти договоренности находятся в условно-правовом поле. Если, к примеру, девелопер или ТСЖ поселка начнет судиться с собственником, требуя выполнения условий застройки участка, то суд будет на стороне ответчика. Придраться к нему невозможно, если дом соответствует всем СНиП», — отмечает А. Шишкина. «Диктовать, что построить на участке, покупателю никто не имеет права: ни девелопер, ни архитектор, ни тем более управляющая компания», — добавляет Цветков.
Однако стремление к единообразию со временем возьмет верх и над девелоперами, и над покупателями. «Поэтому поселков с готовыми домами и подрядом будет все больше», — прогнозирует А. Шишкина. «Вектор смещается в сторону готового жилья. Девелоперы, выводившие на рынок поселки без подряда, активно добавляют в них предложение домов», — отмечает А. Кудрявцев. Выходит, разноформатность — это явление временное.
