Защита интересов или злоупотребление правами?

— Наталья Олеговна, вы сказали, что опасностью № 1 для девелопера является дольщик. Почему?

— Современный дольщик злоупотребляет правами, которые предоставляет ему 214-ФЗ и Закон о защите прав потребителей. Иными словами, он пользуется правами не для защиты своих прав и интересов, а для причинения неприятностей и убытков застройщику.

— Где проходит граница между защитой своих интересов и злоупотреблением правами?

— Подавляющее большинство дольщиков не планируют идти в суд к застройщику за неустойкой — их агрессивно и навязчиво  уговаривают в чатах, им звонят и пишут юристы-экстремисты, обещая заоблачные суммы. И на переговорах или в суде мы слышим: хочу наказать застройщика за задержку.

Другой довод дольщиков: мне нужны деньги на ремонт (кредит, отпуск). 

— Какие основные претензии предъявляют дольщики к застройщику?

— Перенос сроков сдачи объектов и некачественный ремонт, если квартира сдается с отделкой. По открытым данным, сегодня средняя задержка ввода в эксплуатацию составляет около восьми месяцев.

— Какой должна быть справедливая компенсация для дольщика, если дом сдан на год позже обещанного срока? Допустим, человек продал свою квартиру, чтобы купить жилье большей площади и на время строительства снимал квартиру. Должен ли девелопер в таком случае вернуть ему средства, затраченные на аренду за этот год?

— Когда человек решает купить квартиру в строящемся доме, он должен понимать, что это риск. Дом вообще может быть не построен или построен гораздо позже намеченного срока. Все знают о банкротствах банков и застройщиков из новостей по телевизору или в прессе.

В этом году я работала с конкретным жилым комплексом, изучила истории покупок более тысячи граждан. Только одна семья реально продала свою квартиру и все деньги сразу вложила в строящийся жилой комплекс. Я лично просила застройщика выплатить этой семье максимальную компенсацию, положенную по закону.

Сверх неустойки за просрочку сдачи дома дольщик еще вправе потребовать компенсацию убытков. Каких убытков, закон не уточняет — это решает суд. Суммы, потраченные на аренду жилья, суды к убыткам не относят.

— Если срок сдачи дома затягивается не по вине девелопера, компенсация дольщикам не полагается?

— В таком случае суд сильно снижает неустойку — иногда до нуля.

Клиент не всегда прав

— Что такое «потребительский экстремизм» в отношениях между дольщиком и застройщиком?

— Неустойка — это упрощенный способ компенсации убытков, если они возникли. По закону неустойка не может быть средством обогащения, но дольщики воспринимают ее именно так. Их юристы изобретают сложные схемы увеличения взысканий: в чатах обмениваются информацией о самых «щедрых» судах и судьях.

Дольщики фиктивно оформляют временную регистрацию в районе тех судов, которые взыскивают максимальные суммы неустойки.

От этих действий страдают практически все застройщики, имеющие объекты с переносом срока сдачи.

— Знакомы ли вам случаи, когда девелоперы судились с дольщиками, обвиняя их в недобросовестном поведении, потребительском экстремизме?

— В суд всегда подает дольщик на девелопера. Во встречных аргументах девелопер и указывает на недобросовестное поведение дольщика и его юриста, приводит доказательства: фиктивную временную регистрацию, переписку в чатах на тему судов, экстремистские призывы нанести вред девелоперу, откровенные высказывания о судах и судьях.

— На одном из выступлений вы говорили, что теоретически при задержке сдачи объекта, например, на шесть месяцев застройщик на каждый уплаченный дольщиками 1 млрд руб. может потерять 95 млн руб. неустойки и 47 млн руб. штрафов. Какие максимальные штрафы девелоперы платили на практике и как это влияло на завершение строительства?

— Это реальные дела в судах, а не теоретические расчеты.

Ведь задержка строительства одновременно означает и его удорожание. В большинстве случаев застройщик обанкротится, и строительство будет остановлено.

Худой мир лучше доброй ссоры

— Как девелопер борется с «потребительским экстремизмом»? Разве для предотвращения конфликтных ситуаций недостаточно строить и в срок?

— Конечно, сдавать качественные объекты в срок — лучший способ избежать конфликтов с дольщиками. Но строительство — сложный процесс со многими неизвестными. Оно всегда связано с большим числом контрагентов (банками, субподрядчиками, которые занимаются прокладкой сетей, проектированием, перепроектированием) и непредвиденными обстоятельствами.

Во-вторых, на этапе получения квартир следует организовать добровольную выплату неустойки в приемлемом для застройщика размере. Если дело дошло до суда, надо документально доказать, что просрочка произошла не по вине девелопера и требовать снижения неустойки до минимальных сумм. Разумеется, защищать интересы застройщика должны профессиональные судебные юристы.

— Логично предположить, что существует и обратная сторона медали — «девелоперский экстремизм». Так ли это? Какие ошибки допускают девелоперы в общении с дольщиками?

— Экстремистскому поведению подвержены люди и политические организации, как утверждает «Википедия». Мне неизвестны примеры экстремистского поведения застройщиков — их сложно придумать. Претензиями дольщиков должно заниматься отдельное подразделение или компания на аутсорсе.

Тактика, когда застройщик идет дольщикам на уступки, не приносит положительного результата.

Стоит брать пример с банков или мобильных операторов. Давно ли вы общались с компетентным сотрудником банка или оператора связи? Всё, что мы можем получить от них, — разговор с сотрудником колл-центра, который озвучивает текст с экрана компьютера, не понимая смысла прочитанного.

Сравните с ситуацией в банковской сфере. Банки банкротятся — государство выплачивает за них колоссальные средства обманутым вкладчикам. Но все суды, бесспорно, трактуют банковские договоры в пользу банков — с застройщиками такого, увы, не происходит.