Что можно делать со своей долей
Владельцы долей могут полноценно распоряжаться своей частью квартиры согласно статье 30 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ). Должны соблюдаться и нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ): например, статья 209 позволяет обладателю доли совершать с ней любые законные действия:
- оформлять постоянную и временную прописку других граждан;
- сдавать свою комнату по договору аренды или позволять другим людям бесплатно проживать в комнате;
- продавать, обменивать, дарить и завещать свою долю.
По закону для этих действий не нужно просить разрешения у других жильцов коммунальной квартиры, но есть нюансы. К примеру, при продаже доли нужно сначала предложить купить её соседям. А при сдаче в аренду следует согласовать с другими владельцами или соседями то, как новый жилец будет пользоваться общим имуществом — кухней, ванной, туалетом, коридором (статья 246 и статья 247 ГК РФ).
Если человек проживает в коммунальной квартире по договору социального найма и хочет сдать свою комнату в аренду, понадобится письменное согласие от наймодателя и разрешение от соседей (статья 76 ЖК РФ).
Ещё есть права всех проживающих независимо от того, собственники они или нет: в частности, право пользоваться общим имуществом (статья 31 ЖК РФ).
Правила пользования общим имуществом
Доля в общем имуществе и расходы на него прямо пропорциональны доле владения. То есть владелец нескольких комнат может занимать большую площадь на кухне, чем собственник одной комнаты.
Все жильцы могут размещать вещи и мебель на общей территории, если это не мешает другим.
Договор о порядке пользования квартирой
Соседи могут определить и официально закрепить правила проживания каждого жильца:
- когда пользуется общим имуществом;
- когда убирает места общего пользования;
- какие дополнительные правила должен соблюдать.
Этот документ составляется добровольно, но в острых ситуациях можно заставить соседа подписать договор через суд (статья 247 ГК РФ). При этом соблюдать договор обязан как собственник, так и проживающие с ним лица.
Уборка мест общего пользования
Уборка относится к затратам на содержание общего имущества, которые распределяются между всеми собственниками (статья 43 ЖК РФ).
По статье 249 ГК РФ, вклад в содержание имущества должен быть соразмерен доле собственности. Но на практике многое зависит от числа проживающих в каждой комнате людей, так как все они примерно в равной степени пользуются плитой, ванной, прихожей и другим общим имуществом.
Соседи сами определяют график уборки и требования к результату. Но если добиться согласия не получается или один из жильцов отказывается выполнять свою часть, решить вопрос можно через суд:
- обязать жильца убираться;
- назначить материальную ответственность за то время, что уборку делали другие.
Если дело дойдёт до вызова сотрудников Санэпидемстанции, соседу также могут назначить штраф за несоблюдение санитарных норм и даже выселить из квартиры. Это касается и тех случаев, когда личная комната жильца находится в таком плохом состоянии, что это влияет на всю квартиру.
Ремонт общего имущества
Затраты на ремонт распределяются между соседями. Можно проводить ремонт сообща своими силами или нанять работников, а потом поделить расходы. Но если есть опасения, что со справедливым разделением затрат возникнут проблемы, действовать нужно грамотно.
1. Определяем и фиксируем необходимость ремонта. Разделить затраты можно только по тем видам ремонта, который действительно нужен. Например, если текут трубы или серьёзно крошатся стены (постановление Госстроя РФ № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»).
Если вы хотите сделать косметическую отделку, это ваше личное желание и ваши расходы. Иногда это и вопрос общего существенного комфорта, например замена деревянных окон на пластиковые. Но по закону такие действия не относятся к необходимым и соседи не обязаны разделять такие траты с инициатором ремонта. При этом можно попробовать решить вопрос лично.
Чтобы зафиксировать необходимость ремонта, следует получить заключение Жилищной инспекции о состоянии жилья. Это заключение нужно показать соседям, а уже потом действовать. Не выбирайте дорогие материалы и сохраняйте все чеки, относящиеся к расходам на ремонт.
2. Обращаемся в суд. Когда есть заключение инспекции, вы сделали ремонт и сохранили все чеки, можно обращаться в суд за взысканием расходов с соседей.
Вопросы тишины и комфорта
Шум
Единый законопроект о соблюдении тишины и покоя россиян находится на рассмотрении в Госдуме, а пока в каждом регионе действуют свои законы о тишине.
→ Закон о тишине в Москве и Подмосковье, в Санкт-Петербурге и Ленинградской области
Также следует ориентироваться на санитарные нормы, в частности на СанПиН 1.2.3685-21, где в таблице 5.35 прописаны допустимые уровни шума:
- С 7 до 23 часов максимальный шум — 55 дБ. К примеру, это громкость обычного разговора или шума электрического чайника.
- С 23 часов до 7 часов максимальный уровень — 45 дБ. Это соответствует тихому разговору или шуму работающего холодильника.
Курение
В местах общего пользования коммунальной квартиры курить нельзя (статья 12 Федерального закона № 15-ФЗ).
Но в целом запрета на курение в квартире нет.
Домашние животные
Не нужно просить разрешения соседей на то, чтобы завести питомца. Но при условии, что он не нарушает санитарные нормы и не наносит вреда другим жильцам. Это означает, что если у кого-то серьёзная аллергия на животных, то можно добиться выселения питомца или получить за него компенсацию.
Также владелец питомца несёт полную ответственность за ущерб, нанесённый общему имуществу.
Как упростить оплату коммунальных услуг
По закону жильцы обязаны делить счёт за коммунальные услуги в соответствии со своей долей владения (статья 249 ГК РФ, статья 155 ЖК РФ). Если кто-то из соседей более 2–3 месяцев не платил за коммунальные услуги, квартиру могут отключить от ресурсов, деньги могут списать у других собственников.
Чтобы не страдать от нерадивых соседей, лучше установить раздельные счётчики.
Если придётся платить за безответственного соседа, теоретически можно потом взыскать в суде его часть от общей суммы за коммунальные услуги.
Главное
— Закон чётко регулирует то, как собственники разных долей должны пользоваться коммунальными услугами и общим имуществом.
— Сложнее привлечь соседей к ответственности за курение, несоблюдение своих обязанностей по содержанию квартиры в порядке или за плохое содержание животных.
— Если дело доходит до крайности и соседи нарушают, например, санитарные нормы, можно добиться взыскания штрафа, компенсации и даже выселения.
— Чтобы не нести ответственность за долги других жильцов, стоит установить раздельные счётчики на коммунальные услуги.
