Если посмотреть на рынок офисной недвижимости глазами тех, кто арендует помещения, то можно констатировать, что кризисные годы позволили многим улучшить условия размещения, а вместе с тем и развития своего бизнеса. Сегодня выбор предложения пока еще есть. Вопрос: надолго ли его хватит?
Основной тенденцией минувшего 2010 г. стало повышение активности во всех секторах коммерческой недвижимости, в том числе и в офисном сегменте. Многие эксперты отмечают восстановление интереса к аренде помещений в бизнес-центрах и относительный баланс между спросом и предложением. Безусловно, никто не делает однозначный прогноз на состояние рынка офисной недвижимости в 2011 г., однако начало года можно считать обнадеживающим. Количество реальных сделок растет, а уровень вакантных площадей в столичных БЦ постепенно снижается.Развитию описанной ситуации способствует тот факт, что многие собственники стараются по максимуму удовлетворить запросы потенциальных клиентов. В настоящее время, по экспертным данным, около 80% помещений деловых центров сдаются с отделкой. Арендаторы отдают предпочтение площадям с качественным, но недорогим ремонтом и хорошим бытовым обслуживанием. В этом отношении БЦ класса В+ — это идеальное сочетание цены и качества. Конечно, есть и небольшая доля желающих приобрести помещение без отделки, чтобы, скажем, сделать собственный дизайн интерьера, но это не проблема для собственников. Грамотно продуманная клиентская политика руководства, индивидуальный подход к каждому клиенту играют ключевую роль при заключении сделок по аренде офиса.
Вообще выбор подходящего помещения в Москве — это всегда серьезное и ответственное дело, ведь от него во многом зависит успех бизнеса. Неслучайно, озаботившись вопросом аренды, предприниматели, во-первых, обращают внимание на удобное расположение бизнес-центра — транспортную доступность (наличие поблизости главных магистралей или метро) и, во-вторых, на ценовую политику собственника. Как правило, выбор приходится на объекты, которые отвечают и тем и другие требованиям.
Стоит отметить, что в центре города в отличие от некоторых удаленных районов весьма проблематично найти стоянку для автомобиля. А ведь многие успешные менеджеры и бизнесмены привыкли передвигаться на собственном авто. Несмотря на усилия властей изменить сложившуюся ситуацию, многие арендаторы все чаще обращают внимание на предложения, способные избавить их от ежедневной головной боли по поводу парковки. К примеру, БЦ «Технопарк Синтез» находится не в самом центре города, однако выгодное территориальное расположение (5 мин. от метро, 100 м от ТТК, наличие специализированных мест для авто) делает его конкурентоспособным предложением.
Если говорить о предпочтениях арендаторов относительно размера помещения, то, по мнению специалистов, сегодня наибольшей популярностью пользуются офисы от 50 до 250 кв. м в бизнес-центрах класса В+. Метраж обычно зависит от профиля и величины компании. По правилам офисная площадь рассчитывается исходя из количества сотрудников и оргтехники. Однако для представителей малого и среднего бизнеса, которые по воле кризиса стали основными клиентами во многих БЦ, имеет значение не столько наличие необходимой площади, сколько качество арендуемых офисов, инфраструктура объектов.
По данным аналитиков, к концу прошлого года вакантные площади в качественных БЦ заметно сократились. Это произошло за счет заполнения успешных бизнес-центров с хорошим местоположением. Тем не менее на рынке еще можно найти привлекательные объекты с достаточным количеством квадратных метров, готовых к сдаче в аренду. Например, в БЦ «Технопарк Синтез», БЦ «Очаково» или в офисном центре «Капитал». Не так давно их вывели на рынок после реконструкции. Но судя по тому, как быстро тают вакантные площади в качественных объектах (сегодня в среднем по рынку они составляют не более 16% в классе А и 12% в классе В), скоро и здесь свободных квадратов не останется. Кстати, именно реконструкция офисных проектов с учетом новых веяний и предпочтений потенциальных арендаторов становится тем механизмом, который помогает собственникам и управляющим компаниям с уверенностью смотреть в будущее.
Судя по итогам 2010 г. и некоторым прогнозам на 2011-й, количество вновь вводимых качественных офисных площадей уменьшилось и, скорее всего, будет сокращаться. В связи с этим реконструированные объекты, особенно класса В+, предоставляющие качественный сервис, в краткосрочной перспективе станут особенно востребованы. Впрочем, говорить о грядущем дефиците офисных помещений преждевременно. Пока что владельцы БЦ, воодушевленные возросшим спросом, стараются обеспечить клиентам максимальный выбор и конкурируют именно в этой плоскости. Пока рынок остается рынком арендатора…
Между тем изменения, хотя и не стремительные, но происходят, и наряду с заполнением вакантных площадей это подтверждает рост ставок аренды. В целом по многим объектам средневзвешенная цена на офисную недвижимость за январь 2011 г. поднялась, по мнению аналитиков, на 3–5%. В дальнейшем этот процесс продолжится. Скорее всего, в течение года мы увидим повышение арендных ставок на 10–15%.
Правда, здесь многое зависит от класса бизнес-центра и ценовой политики собственников объектов. В среднем же по рынку некоторые эксперты называют такие цифры: в объектах класса А арендаторы готовы платить от 450 до 1000 долл./кв. м/г. без НДС, в классе В+ от 320 до 750 долл., в классе В от 200 до 550 долл.
Но не стоит забывать, что наибольшим спросом пользуются уже введенные деловые центры с адекватной арендной политикой. И в этом случае право выбора опять же остается за клиентом.
Иными словами, владельцы арендного бизнеса в офисном сегменте, хотят того или нет, способствуют развитию малого и среднего предпринимательства в России, предлагая качественные площади по приемлемым ценам. Чем дольше продлится этот процесс, тем успешнее будет развиваться рынок в целом. В дальнейшем это неизбежно приведет и к повышению арендных ставок, а значит, и к доходности арендного бизнеса, что подтолкнет собственников к реализации новых девелоперских проектов. Таким образом, можно заключить, что сегодня основные игроки офисного сегмента работают не только на арендатора, но и на собственную перспективу.
Главное, чтобы в нынешнем, 2011 г. сохранились все положительные тенденции года ушедшего: плавное снижение уровня свободных площадей, стабилизация арендных ставок и демонстрация более грамотного подхода в девелопменте. А что касается спроса, то его дальнейшая активизация едва ли вернет нас в то время, когда можно было поставить необустроенную коробку так называемого бизнес-центра в любом месте Москвы и не волноваться о ее заполнении. Практически все эксперты сходятся во мнении, что и сегодня, и в обозримой перспективе на рынке останутся лишь объекты с хорошо продуманной концепцией и удачным местоположением. Остальным придется потесниться. Как говорится, к хорошему быстро привыкаешь, и нынешние клиенты бизнес-центров — не исключение.
МНЕНИЕ
Александр Юнанов, коммерческий директор департамента офисной недвижимости «Консалт-Групп»:
«Приятно видеть, что к рынку офисной недвижимости в 2010 г. проявлялся живой интерес. Увеличивалось количество сделок, метраж арендуемой площади. Несколько поменялась и политика клиентов. Если раньше главным критерием при выборе офиса была цена, то сейчас многие арендаторы уделяют большее внимание качеству объектов и наличию развитой инфраструктуры. Важно, чтобы данная тенденция сохранилась и продолжила свое развитие в 2011 г. Владельцам бизнес-центров нужно оперативно реагировать на изменяющиеся рыночные условия и не забывать о правильном клиентском подходе».
