- Когда нужен предварительный договор купли-продажи
- Надо ли регистрировать и/или нотариально заверять предварительный договор?
- Предварительный договор и ипотечная сделка
- Предварительный договор, если в сделке участвует несовершеннолетний
- Что обязательно должно быть в предварительном договоре купли-продажи
- Нюансы и возможные ошибки при составлении предварительного договора
- Расторжение предварительного договора купли-продажи
- Риски сторон при заключении предварительного договора купли-продажи
Благодарим за консультацию Дмитрия Щегельского, генерального директора АН «Бенуа», президента Санкт-Петербургской палаты недвижимости.
Предварительный и основной договоры купли-продажи недвижимости — разные документы. Предварительный договор (ПДКП) — это соглашение между продавцом и покупателем, которое подтверждает их намерение заключить сделку.
При этом покупатель не становится владельцем жилья, а продавец не получает оплату. Так стороны сделки фиксируют намерение заключить основной договор купли-продажи на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Если одна из сторон решит уклониться от сделки, такой договор в судебном порядке обяжет её завершить или компенсировать убытки другой стороне.
Когда нужен предварительный договор купли-продажи
Предварительный договор заключается по желанию сторон. Например, участники сделки могут оформить предварительный договор на покупку квартиры с авансом или задатком.
Документальное подтверждение передачи денег оформляется отдельно от предварительного договора.
Задаток — это сумма, которая гарантирует выполнение договорённостей. Её вносит покупатель в счёт частичной оплаты недвижимости до подписания основного договора купли-продажи. Размер задатка устанавливается в предварительном договоре и не может превышать стоимости приобретаемого имущества. В случае обоюдного отказа от сделки сумма задатка возвращается покупателю в полном размере.
Если сделку отклонил покупатель, задаток ему, как правило, не возвращают. А если инициатор разрыва — продавец, он обязан вернуть задаток покупателю в двойном размере. Все эти условия прописываются как раз в предварительном договоре купли-продажи.
Некоторые риелторы и продавцы вместо задатка предлагают внести аванс. Главное отличие такого платежа: в случае отказа покупателя от сделки аванс возвращается ему за вычетом издержек: затрат на оформление документов и т. п. По закону аванс не является обеспечением обязательств.
На рынке недвижимости чаще используют предварительный договор купли-продажи с задатком — это влечёт более серьёзные последствия при отказе от сделки.
Надо ли регистрировать и/или нотариально заверять предварительный договор?
Регистрировать предварительный договор в Росреестре не нужно. На это не влияют ни вид приобретаемой недвижимости, ни тип сделки, ни количество участников, ни факт заверения бумаг у нотариуса. Регистрации подлежит только основной договор купли-продажи, после исполнения которого жилой объект меняет собственника.
Заверять предварительный договор у нотариуса по закону не обязательно.
Но есть исключения.
1. Заверение предварительного договора у нотариуса обязательно при продаже доли в квартире, покупке объекта с ипотекой или если в сделке участвует несовершеннолетний. Основной договор тоже должен быть заверен нотариально.
2. Стороны сами решили удостоверить основной договор у нотариуса.
Предварительный договор купли-продажи недвижимости обязательно должен быть письменным, только тогда он имеет юридическую силу. Никаких устных договорённостей!
Предварительный договор и ипотечная сделка
Когда жильё приобретается в ипотеку, в сделке кроме продавца и покупателя участвует банк. Ему необходимо получить полную информацию об объекте и условиях сделки, чтобы решить, выдавать ли кредит. Поэтому банк просит представить подписанный и оформленный у нотариуса предварительный договор купли-продажи в трёх экземплярах, причём по своей форме.
В нём указывается, что жильё частично оплачено кредитными деньгами, а также прописываются действия сторон, если банк откажет в ипотеке. В этом случае чаще всего предварительный договор теряет силу, а задаток возвращается покупателю.
Предварительный договор, если в сделке участвует несовершеннолетний
Сделки с жильём, которое полностью или частично принадлежит несовершеннолетнему, проходят с одобрения органов опеки. Родители или опекуны обязаны получить согласие на продажу объекта.
Условия опеки отличаются в зависимости от региона: где-то просят представить нотариально удостоверенный ПДКП, где-то — заявление продавца о готовности продать квартиру.
Если продаётся объект, собственник которого не достиг совершеннолетия, то по закону ему нужно купить другое жильё и выделить там аналогичную или большую долю.
Если родители пока не хотят покупать совместную недвижимость, на спецсчёт ребёнка помещают денежный эквивалент доли. Эти средства снимут для оплаты сделки в будущем либо ребёнок получит их после 18-летия.
В первом случае в опеку целесообразно подать сразу два предварительных договора: на продажу старого и приобретение нового жилья. А во втором — удостовериться, что опека в принципе разрешит продажу без приобретения недвижимости для ребёнка: на практике такую сделку могут и не одобрить.
Что обязательно должно быть в предварительном договоре купли-продажи
К предварительному договору есть два общих требования.
1. Он заключается в той же форме, в которой будет заключён основной договор — в простой письменной или с нотариальным удостоверением.
2. Предварительный договор содержит описание предмета основного договора и те его условия, которые хотя бы одна из сторон хочет зафиксировать заранее.
До 2015 года предварительный договор должен был полностью дублировать основной договор купли-продажи. В нём следовало прописывать все существенные условия: предмет и цену сделки. Но после изменения законодательства обязательным остался только предмет договора, цену стороны указывают по желанию.
Главный пункт договора — описание его предмета. Если жилой объект уже существует, то достаточно указать его кадастровый номер: вы найдёте его на сайте Росреестра или в выписке из ЕГРН. Для надёжности можно добавить полный адрес и площадь объекта.
Если недвижимости пока нет, надо описать её как можно подробнее, чтобы можно было точно определить будущую квартиру или дом. Для этого подойдут любые известные координаты: номер подъезда и этажа в строящемся доме, примерная площадь, строительный адрес, а в случае ИЖС — кадастровый номер участка и ориентировочная площадь.
Банки не принимают предварительный договор на несуществующий объект при оформлении ипотеки. Если речь идёт о новостройке, то в банк заёмщик представляет договор долевого участия, заключённый с застройщиком. Но если застройщик уже сдал дом в эксплуатацию и оформил на себя право собственности, предварительный договор заключить возможно.
На практике в ПДКП стороны включают множество дополнительных пунктов, заранее договариваясь о цене, сроках, ответственности и прочем.
Циан-помощник упрощает поиск
Если в предварительном договоре прописывается сумма сделки, лучше сразу указать, каким образом продавец её получит: наличными, банковским переводом, после наступления каких-то условий и т. п. Можно зафиксировать возможность изменения суммы и условия, при которых это происходит. Предварительный договор редко обходится без передачи аванса или задатка, что тоже отражается в документе.
Если покупатель заплатит по предварительному договору существенную часть стоимости недвижимости, суд в случае спора может признать договор основным, а не предварительным.
Отказ или уклонение от заключения основного договора — главное нарушение, которое должен предотвратить предварительный договор. В таком случае вторую сторону можно принудить к этому через суд. Кроме того, уклонист должен будет возместить убытки — например, расходы покупателя на съёмную квартиру, в которой ему пришлось жить, пока продавец тянул время.
Подписать основной договор через суд можно только в течение 6 месяцев с момента, когда он должен был быть заключён согласно предварительному договору.
Если в предварительном договоре не прописаны сроки, в течение которых должен быть подписан основной договор, то действует он один год. Если в этот срок стороны так и не совершат сделку, ПДКП перестанет действовать.
Нюансы и возможные ошибки при составлении предварительного договора
1. Чтобы предварительный договор нельзя было признать незаключённым, следует:
- чётко описать предмет договора — объект недвижимости;
- составить его в той же форме, в которой предполагается заключать основной;
- нотариально заверить его.
Если основной договор купли-продажи будет нотариально удостоверяться по любой причине, а предварительный договор не был заверен нотариусом, то он будет считаться ничтожным.
2. Одна из частых ошибок при составлении предварительного договора — внесение задатка не прописывается именно как задаток. Если это слово не фигурирует в документе прямо, внесённая сумма будет считаться авансом. Из-за этого в случае неисполнения договора механизм удержания суммы задатка не сработает.
3. Если в предварительном договоре деньги фигурируют как гарант исполнения обязательств, не следует использовать термины «залог», «денежный залог». Залог — это вещь или другое имущество, но не деньги как таковые.
4. Задатком в предварительном договоре обеспечивается обязанность заключить основной договор — желательно оговорить сроки, а не передачу недвижимости или денег за неё. Обязанность передать квартиру появится у продавца только после подписания основного договора.
5. Если продавец состоит в браке, согласие супруга на продажу объекта надо подтвердить уже на стадии подписания ПДКП. Иначе есть риск, что при возникновении проблем суд не сможет обязать его заключить или даже исполнить основной договор.
6. Не стоит вносить по предварительному договору крупные суммы денег: его могут признать основным договором купли-продажи. Обычно суды считают существенной частью 70% и более цены объекта.
Внезапно состоявшаяся сделка может быть невыгодна как покупателю, так и продавцу. Если стороны готовы, проще сразу заключить основной договор купли-продажи.
7. Лучше оговорить в ПДКП различные условия сделки: цену, сроки передачи недвижимости, ситуации, когда стороны вправе расторгнуть предварительный договор: желательно учесть варианты как с санкциями, так и без, сроки возврата аванса, если он предусмотрен, и т. д.
Чем больше условий согласовано в предварительном договоре, тем проще будет подписать основной договор.
8. При покупке доли квартиры помните, что у совладельцев есть право преимущественной покупки. Продавцу необходимо заранее, до заключения предварительного договора, согласовать этот вопрос с каждым владельцем других долей.
Надо получить от собственников других долей письменный (и лучше — нотариально удостоверенный) отказ либо подождать 30 дней с момента, когда они получат заказное письмо с уведомлением о продаже. В этом случае собственник получает право продавать долю посторонним лицам.
Расторжение предварительного договора купли-продажи
Основания для расторжения предварительного договора:
— Прошёл срок, указанный в предварительном договоре, или истёк год с даты его подписания, а стороны так и не заключили основной договор и ни одна из них этого не потребовала.
— Стороны заключили основной договор.
— Стороны добровольно расторгли предварительный договор.
— Суд признал ПДКП недействительным.
По общему правилу расторгнуть предварительный договор в одностороннем порядке нельзя — это противоречит его сути.
При заключении ПДКП стороны могут прописать условия, при которых договор можно разорвать, предусмотреть санкции или их отсутствие.
Например, что предварительный договор можно расторгнуть без штрафов, если банк не одобрил ипотеку или срок подписания основного договора сдвинулся, потому что опеке потребовались дополнительные документы.
Риски сторон при заключении предварительного договора купли-продажи
Нет гарантии приобретения жилья
При подписании предварительного договора не происходит перехода права собственности — у покупателя нет гарантий, что дом или квартиру продадут именно ему.
Продавец может отказаться подписывать основной договор и заставить его это сделать можно только через суд. Но из-за длительности процесса, дополнительных расходов и хлопот на это готов не каждый покупатель. Поэтому отказники чаще всего отделываются штрафами и возвратом задатка или аванса.
Риск, что предварительный договор признают незаключённым
Если при подписании предварительного договора стороны не соблюли должную форму и обязательные условия, его можно оспорить в суде и признать незаключённым.
Например, если из предварительного договора неясно, какая именно квартира продаётся, суд сочтёт, что предмет сделки не согласован. Поэтому не стоит включать в договор формулировку вроде «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры № 5 в доме № 43 на ул. Красная».
Описывайте предмет договора как можно подробнее и обязательно укажите кадастровый номер объекта: «Стороны обязуются заключить договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Тамбов, ул. Красная, д. 43, кв. 5, кадастровый номер: 49:88:264:807:047, общей площадью 47,2 кв. м».
Риск потери задатка или аванса
Если покупатель заплатил по предварительному договору — внёс задаток или аванс, а недобросовестный продавец исчез, вернуть деньги будет непросто. Для этого придётся или заключать основной договор купли-продажи через суд, или в судебном порядке требовать возврата внесённой суммы и расторжения ПДКП.
Риск двойной продажи жилья
Предварительный договор не регистрируется в Росреестре, поэтому покупатель не знает, сколько ещё ПДКП заключил продавец. Если окажется, что их было несколько, кому-то из потенциальных покупателей для возврата денег и компенсации убытков придётся пройти через судебные тяжбы с недобросовестным продавцом.
Поэтому покупателю стоит внести в предварительный договор условие. Продавец должен подтвердить отсутствие других заключённых договоров, предварительных и основных, на продаваемый объект. За нарушение гарантий необходимо предусмотреть солидный штраф.
Риск покупки жилья с обременением
Продаваемая квартира может иметь обременение в виде залога, ареста, договора ренты или найма. Чтобы проверить отсутствие обременений, покупателю надо получить от продавца выписку из ЕГРН, причём дважды: перед заключением предварительного договора и перед подписанием основного договора купли-продажи.
Но не все обременения регистрируются в Росреестре. Например, договоры найма сроком до 11 месяцев туда не подают.
Поэтому в ПДКП лучше включить примерно такую формулировку: «Продавец гарантирует, что квартира не находится под арестом, не является предметом залога или судебного спора и не обременена иными правами третьих лиц, и обязуется не обременять квартиру до момента перехода права собственности к покупателю».
За нарушение этой гарантии для продавца нужно предусмотреть штраф, а для покупателя — возможность без санкций отказаться от заключения основного договора.
Фото: Shutterstock / Fotodom
