Офисный сегмент по-прежнему удерживает лидирующую позицию по притоку капитала — 64,9% от общего объема инвестиций в коммерческую недвижимость России. С 0,2% в 2009 г. до 14,1% в 2010-м выросла доля инвестиций, осуществленных в сегменте складской и индустриальной недвижимости. Объемы вложений в других сегментах — торговой и гостиничной недвижимости — остались на уровне, сопоставимом с 2009 г., и составили 6,2, 2,4 и 12,4% соответственно, отмечают в своем отчете эксперты компании Praedium ONCOR International.

 

Факты говорят о том, что иностранные инвесторы пока не торопятся возвращаться на российский рынок. В 2010 г. были отмечены сделки с иностранным капиталом, однако их доля в общем объеме инвестиций по-прежнему невелика — 14% по итогам года. Среди таких сделок можно отметить покупку китайской государственной корпорацией «Чэнтун» международного выставочно-офисного комплекса «Гринвуд» на 74-м км МКАД между Ленинградским и Волоколамским шоссе за 350 млн долл. Кроме того компания Wenaasgruppen (Норвегия) приобрела за 65 млн долл. гостиничный комплекс «Шереметьево-2», а австрийский фонд UFG Real Estate II бизнес-центр общей площадью более 5000 кв. м на улице Бахрушина.

 

В общем объеме капиталовложений в российскую коммерческую недвижимость несколько уменьшилась доля сделок по приобретению объектов для собственного размещения (13% в 2010 г., в то время как в 2009 г. эта цифра равнялась 24,9%). Подавляющее большинство (87% от общего объема) было заключено с инвестиционными целями.

 

Традиционно высокие риски и отсутствие ясного сценария развития рынка коммерческой недвижимости в регионах способствуют тому, что абсолютное большинство инвесторов предпочитают вкладывать свои средства в объекты, расположенные преимущественно в столице и в Московской области, полагают специалисты Praedium ONCOR International. Между тем доля инвестиций в объекты недвижимости за пределами Подмосковья в 2010 г. несколько возросла: с 5 до 8% от общего объема.

 

В основном это связано с усилением активности на рынке Санкт-Петербурга. К заметным инвестиционным сделкам в Северной столице можно отнести приобретение компанией Renaissance Development (Турция) торгово-офисного комплекса Regent Hall общей площадью 11 700 кв. м на Владимирском проспекте. Объем сделки — 25,5 млн долл.

 

Эксперты подчеркивают, что на рынке коммерческой недвижимости России в качестве новых игроков прочно обосновались крупные банки (преимущественно с государственным участием), на баланс которых перешло немало объектов несостоятельных должников. События 2010 г. продемонстрировали, что кредитные организации, не перестававшие в период кризиса утверждать, что «не собираются заниматься строительством», изменили свою политику в этом отношении и теперь не избавляются от непрофильных активов, а напротив — консолидируют их. Так, например, в конце прошлого года Сбербанк заявил о своем намерении создать крупнейшую девелоперскую корпорацию России — «Сбербанк Девелопмент» — для управления обширным девелоперским портфелем банка, в который входят: контрольный пакет акций DB Development, доля в капитале проекта «Рублево-Архангельское», а также ряд проектов компаний «Дон-Строй» и Capital Group. Банк ВТБ, по всей видимости, пока также не намерен покидать рынок коммерческой недвижимости. Помимо структуры «ВТБ-Девелопмент» (осуществляющей управление девелоперскими проектами в Северо-Западном регионе), банку подконтрольна девелоперская компания «Система Галс» — активный участник рынка. Есть основания полагать, что это может вдохнуть новую жизнь в рынок недвижимости (в том числе и коммерческой): девелоперская компания, имеющая значительно более открытый (чем любой другой участник рынка) доступ к финансовым ресурсам, — это серьезный игрок.

 

Ауктивность банков наблюдается и в другой сфере. Например, аналитики компании Jones Lang LaSalle в своем отчете отмечают, что в 2010 г. на фоне больших объемов банковского финансирования под залог активов наблюдалось постепенное увеличение денежных средств, предоставляемых девелоперам. Согласно данным Банка России, доля финансирования строительного сектора в общем объеме выданных банковских кредитов увеличилась в течение 2010 г. с 5,1 до 6,5%. Также эксперты ожидают, что международные кредитные организации, как и отечественные, в наступившем году продемонстрируют большую активность, и объемы финансирования девелоперов увеличатся.

 

Впрочем, этот тренд уже, похоже, обозначился. В сферу интересов крупных европейских банков входит прежде всего рефинансирование отечественных объектов коммерческой недвижимости высокого качества. Примером может служить кредит банка Nordea в размере 100 млн долл., выданный Immofinanz на рефинансирование торговых центров «Золотой Вавилон I» и «Золотой Вавилон II» в Москве. Условия, предлагаемые иностранными банками в таких случаях, близки к докризисным: кредит предоставляется по ставке USD Libor + 7–7,5% с коэффициентом LTV (loan-to-value) 55–70%.

 

Оживление рынка инвестиций в недвижимость в 2010 г. (происходящее на фоне плавного, но уверенного роста российского фондового рынка, подстегиваемого повышением мировых цен на нефть) повлекло за собой незначительное снижение ставок капитализации с конца 2009 г. Так, на начало 2011 г. они составляют: для офисных объектов высокого класса — 9,5–10%, для качественных торговых объектов — 10,25–10,75%, для интересных с точки зрения инвестиций активов в сегменте складской недвижимости — 12,25–12,75%.

 

Ожидается, что в течение 2011 г. ставки капитализации продолжат снижаться (однако темпы будут невысокими), а объем инвестиций в российскую коммерческую недвижимость по итогам года вырастет примерно на 20%, достигнув отметки в 5 млрд долл.

 

 

 

Между тем главными игроками на инвестиционном рынке Европы, Ближнего Востока и Африки в 2011 г. также могут стать банки, стремящиеся избавиться от «проблемных» активов, отмечают в Jones Lang LaSalle Hotels. В их отчете речь идет о гостиничной недвижимости, однако эта тенденция, скорее всего, будет присуща и остальным сегментам.

 

Инвестиционная активность наиболее динамично проявится на рынках с высокой долей заемного капитала, таких как Великобритания и Ирландия. Впрочем, в некоторых странах банки столкнутся со сложностью выхода из активов, так что будут вынуждены продолжать оказывать поддержку новым покупателям в условиях отсутствия альтернативных источников заемных средств, особенно в отношении крупных портфелей недвижимости. Таким образом, банки будут стремиться снизить долю своих финансовых рисков, а также улучшить условия действующих кредитных соглашений для минимизации рисков в краткосрочной перспективе.

 

В этом году капитал вернется к формированию новых инвестиционных фондов в различных секторах коммерческой недвижимости, включая гостиничный. Основной интерес инвесторов будет по-прежнему прикован к ключевым городам, таким как Лондон и Париж.

 

Ожидается, что пул покупателей в 2011 г. останется практически неизменным и ограничится открытыми и закрытыми инвестиционными фондами, а также специализированными инвесторами в сфере недвижимости в поиске привлекательных активов, предлагаемых с дисконтом. Более традиционные институциональные инвесторы будут искать объекты, предлагающие стабильный доход.

 

Ценовой разрыв между знаковыми и менее привлекательными активами в течение 2011 г. будет только расти по мере увеличения числа менее привлекательных активов на второстепенных рынках. Это может негативно сказаться на ставках капитализации и увеличит показатели ожидаемой доходности для отелей в плохом физическом состоянии и с непривлекательным расположением до уровня двузначных цифр. Ограниченное количество и высокое качество выставленных на рынок в 2010 г. активов обеспечивало выгодное ценообразование и начальные ставки доходности. Банкам, передавшим активы конкурсным управляющим или разместившим их на рынке в 2010 г., часто удавалось достигнуть цен продажи, близких к размеру кредита или даже превосходящих его. Это может служить дополнительным стимулом для увеличения на рынке количества реализуемых активов в течение 2011 г.