В 2018 году Госдума внесла в Жилищный кодекс поправки, позволяющие жильцам многоквартирных домов (МКД) переходить на прямые договоры с ресурсоснабжающими организациями: водоканалом, энергосбытом, поставщиками тепла и так далее. 

Подоплёкой этого новшества стали многочисленные конфликты жильцов с управляющими компаниями из-за задержек платежей и нецелевых трат. Это могло быть связано как с недобросовестной или просто плохой работой УК, так и с долгами жителей домов, которые она обслуживала. 

В последнем случае, чтобы избежать отключения коммунальных услуг всему дому, за злостных неплательщиков рассчитывались сами управляющие компании. Деньги на это они снимали с других статей расходов — например, с ремонта. В результате, если должников было много, это мешало нормальному обслуживанию дома и даже могло привести к банкротству УК. 

Таким образом, прямые расчёты жильцов с ресурсоснабжающими организациями (РСО) могут быть выгодны и им самим, и их управляющей компании. Она в этом случае перестаёт отвечать за должников, снижая риск финансовой несостоятельной.

В этой статье мы расскажем, что представляют собой прямые договоры с РСО, каков порядок перехода на них, меняется ли процесс передачи показаний, кто будет отвечать за некачественные услуги и можно ли будет потом расторгнуть прямой договор.

Что меняется при заключении прямого договора с РСО

Если жители многоквартирного дома платят за коммунальные услуги через УК или ТСЖ, то сначала деньги поступают на их счёт, а затем уже переводятся поставщикам ресурсов. 

Что меняется, если из этой цепочки исключить УК: 

Для УК и РСО. Пожалуй, больше всех от изменений выигрывает управляющая компания: она избавляется от значительной части работы. РСО, напротив, получает дополнительную нагрузку: ей придётся отслеживать и обрабатывать платежи, решать вопросы с должниками. 

Передача данных и платежи. Размер платы за коммунальные услуги по-прежнему будет зависеть от показаний счётчиков или количества зарегистрированных жильцов. 

Передача данных может происходить по-разному: 

1. Жители дома сами передают показания приборов учёта по номеру телефона РСО, через её сайт или платёжное приложение. 

2. РСО и УК заключают соглашение, по которому управляющая компания продолжает собирать данные и передавать их ресурсоснабжающей организации. 

Жилищно-коммунальные услуги: что это и как читать квитанцию об оплате

Подробнее

При появлении задолженности. Взысканием долгов после заключения прямого договора занимается РСО, но она может использовать для этого разных посредников, — например, ту же самую УК, — или службу судебных приставов, если по долгу есть решение суда. 

Если бы платежи осуществлялись через УК, она могла бы погасить задолженность из своих резервов и избежать отключения услуг за неуплату. После подписания прямого договора собственнику придётся решать проблемы самому.

РСО могут отключить должникам всё, кроме холодной воды и отопления, если накопится просрочка более чем за 2 месяца. Это право не зависит от того, по каким договорам поставляются ресурсы — прямым или с УК.

Ответственность за неполадки. УК и поставщик ресурсов в большинстве случаев несут раздельную ответственность. Жаловаться, например, на прорыв трубы в доме всё ещё нужно будет в УК — она обязана поддерживать в надлежащем состоянии те коммуникации, которые относятся к имуществу МКД.

А вот если страдает качество услуги — например, вода грязная, — то решать проблему придётся РСО. Также поставщики ответственны за бесперебойную доставку ресурсов до точки, где их коммуникации соединяются с инженерными системами дома. 

Не знаете, как найти свою управляющую компанию?

Контакты есть в нашем бесплатном сервисе «Мой дом»

Подробнее

Как заключить прямой договор с РСО 

Возможность заключать прямые договоры появилась с апреля 2018 года, после принятия ФЗ №59. Важно отметить, что договор заключается со всеми собственниками дома одновременно. Нельзя, чтобы часть квартир перешла на прямые расчёты, а часть — нет. 

С кем можно заключить прямой договор. Жильцы дома имеют право заключить прямой договор с любой ресурсоснабжающей организацией. Отказываться от этого поставщики не имеют права. 

Напрямую можно оплачивать: 

• Горячее и холодное водоснабжение. 

• Отопление.

• Водоотведение. 

• Вывоз мусора. 

Причём можно заключить прямой договор с частью поставщиков, а с другими продолжать рассчитываться через УК. 

Что делать, если накопился долг по коммунальным платежам

Читать

Основания для заключения договора. Есть две причины, по которым жильцы дома могут перейти на прямые договоры: 

1. Решение, принятое собственниками на общем собрании. Проголосовать за это должно 50% собственников жилья плюс ещё один человек. 

2. Решение самой РСО. Если управляющая компания задолжала поставщику сумму выше двух среднемесячных платежей, договор с ней могу расторгнуть в одностороннем порядке. 

Если переход на прямые договоры происходит из-за долгов УК, то собственников МКД просто поставят перед фактом, прислав уведомление. Прежний договор будет считаться расторгнутым спустя 30 дней после того, как жильцы получат это уведомление. 

Как провести и оформить собрание. Решение общего собрания собственников (ОСС) должно отвечать требованиям статей 44–46 ЖК РФ, а также приказа Минстроя №44 от 28 января 2019 года. 

Что важно сделать: 

• Чётко определить повестку дня и не обсуждать вопросы, которые с ней не связаны. 

• Составить протокол собрания. 

После того как собрание завершилось, у его инициаторов есть 10 дней, чтобы донести решение до всех собственников квартир. Например, вывесить объявление на информационной доске. 

УК тем временем должна за 5 дней уведомить РСО о намерении заключить прямые договоры, направив поставщику ресурсов копию протокола ОСС. 

Далее РСО и УК заключают соглашение о том, как будут передаваться данные о потреблённых ресурсах, кто будет отвечать за сбор платежей, как будет указываться состав платежа в квитанциях и так далее. 

Трудности при переходе на прямые расчёты

1. Сопротивление УК. Иногда управляющие компании не хотят, чтобы жильцы переходили на прямые платежи, и всячески препятствуют этому. 

Возможные варианты: 

• Если хотя бы один из собственников жилья даст юристам УК доверенность, они могут попытаться оспорить протокол общего собрания в суде.

• Задержки могут возникнуть на этапе сверки задолженности — без этого РСО не сможет расторгнуть действующий договор в одностороннем порядке, даже по решению собственников. 

Пять решений, как утеплить многоквартирный дом

Подробнее

2. Иногда без посредника не обойтись. Не всегда поставку коммунальных ресурсов обеспечивает единственная компания. Например, в некоторых городах нет центрального отопления, и дома обогреваются за счёт собственных ИТП. То есть дом берёт у РСО холодную воду и самостоятельно нагревает её. 

В таком случае содержанием и обслуживанием котельного оборудования занимается УК или ТСЖ, и не факт, что жильцы смогут их от этого отстранить. Механизм перехода дома с ИТП на прямые договоры не прописан в Жилищном кодексе, поэтому единого мнения насчёт того, можно ли это сделать, у судов сейчас нет. 

Расторжение прямого договора 

Последние значимые поправки в законодательство, касающиеся прямых договоров с РСО, приняты в декабре 2023 года. Ранее возможность перейти с прямых договоров обратно на сотрудничество с УК вообще не была толком проработана. Теперь закон установил конкретное требование к тому, сколько собственников должно за это проголосовать. 

Если жильцам это удалось, УК точно так же должна направить в РСО протокол общего собрания и запрос на заключение нового договора. Прежний договор считается расторгнутым с того момента, когда поставщик ресурсов получит уведомление.

Резюмируем 

1. Прямой договор позволяет платить ресурсоснабжающим организациям напрямую. Это повышает прозрачность работы УК и снижает риски её банкротства из-за должников.

2. Чтобы перейти на прямые договоры, необходимо провести общее собрание жильцов и заручиться согласием 50% собственников и ещё одним голосом сверх того. 

3. Если УК накопит слишком большую задолженность, РСО может разорвать отношения с ней в одностороннем порядке и заключить с жильцами прямой договор. 

4. После перехода на прямые расчёты УК может стать контрагентом поставщика ресурсов и продолжить приём показаний счётчиков. 

5. Если у жильцов образуется долг перед РСО, им могут прекратить поставку ресурсов. 

6. Для расторжения прямых договоров требуется согласие всех собственников жилья в доме.