Ипотечные заемщики являются наиболее дисциплинированной категорией банковских клиентов. По данным бюро кредитных историй «Эквифакс», в общей структуре допущенных дефолтов на них приходится всего 1,7% (основную долю занимают просрочки по микрозаймам и потребительским кредитам — 35 и 17% соответственно).
По официальным данным Банка России на 1 октября 2019 года, доля «плохих» долгов с просрочкой более 90 дней в общей массе задолженности по ипотеке составляет всего 0,9%, или около 64,2 млн рублей в абсолютном выражении. Другие банки также подтверждают, что критическое нарушение сроков допускают не более 1% ипотечных заемщиков.
Объясняется это просто: люди, которые берут ипотеку, принимают решение о займе гораздо более взвешенно, чем в случае с потребительскими кредитами: ведь суммы на квартиру несравнимо больше. И главное, ипотечникам есть что терять: цена вопроса — крыша над головой.
Но ипотека — марафон, долгая история на несколько лет. Предугадать все события, которые произойдут во время выплаты кредита, крайне сложно: всегда есть риск потерять работу, заболеть. В силу масштабов дефолт по ипотеке способен стать настоящей жизненной драмой. А постоянное общение с назойливыми коллекторами нервирует и окончательно выбивает из колеи.
Как минимизировать негативные эмоции от общения с взыскателями долгов?
Совет 1. Обращаться за ипотекой в кредитные организации с хорошим реноме
У крупных банков есть свои отделы по работе с взысканиями или коллекторские «дочки», которые работают исключительно в рамках закона № 230-ФЗ «О защите прав и законных интересов физических лиц при осуществлении деятельности по возврату просроченной задолженности» и других правовых актов.
Если компания не входит в структуру банка, узнайте на сайте Федеральной службы судебных приставов, числится ли она в реестре службы. Желательно, чтобы она также была членом Национальной ассоциации профессиональных коллекторских агентств (НАПКА). Это профобъединение исполняет роль саморегулируемой организации в своей сфере. В ассоциации действуют отраслевые стандарты взаимодействия взыскателей как с кредиторами, так и с должниками, а также профессиональный этический кодекс.
Соблюдая это правило, заемщик точно не столкнется с персонажами со страниц бульварной прессы — «черными коллекторами» с паяльниками и утюгами.
У банка всегда есть железный аргумент в случае просрочки выплат заемщиком: нет платежей — не будет квартиры. И этот аргумент абсолютно законный.
Главный смысл ипотеки в том, что заемщик оставляет квартиру в залог. Он подписывает соответствующий договор и соглашается принять определенные риски. Понятно, что у человека тяжелая жизненная ситуация. Но и банк должен соблюдать интересы акционеров и вкладчиков.
Совет 2. Договариваться с банком
Лучше всего — еще до наступления проблем, если появились какие-то предпосылки или опасения допустить просрочку. Менеджер банка примет всю информацию, проанализирует, проконсультирует о последствиях и вместе с клиентом обсудит наиболее оптимальное решение проблемы.
Если человеку, к примеру, задержали зарплату, то банк, как правило, готов предоставить отсрочку на несколько дней. Если человек потерял работу, то целесообразно найти сумму, чтобы погасить текущий платеж, а потом идти в банк и договариваться о реструктуризации ипотечного кредита.
Внести платеж важно: банк всегда более благосклонно и открыто относится к клиенту, который еще не допустил просрочки. Если просрочка допущена, то скорее всего условия реструктуризации будут хуже.
Заемщику придется обосновать, что у него действительно возникли финансовые затруднения по уважительным причинам, связанным с потерей работы, снижением зарплаты, болезнью и пр. Оправдания, что он, к примеру, решил вложиться в биткоины или потратился на отпуск на экзотических островах, не подойдут.
Изменить условия договора получится на основании трудовой книжки с записью об увольнении/сокращении, справки о постановке на учет на биржу труда, справки/назначении врача и т. д. Каждая ситуация разбирается в индивидуальном порядке, но в целом банки лояльно подходят к ипотечным заемщикам.
Никто не побежит сразу отнимать квартиру у сообщившего о временных проблемах человека — хотя бы потому, что банку это невыгодно. Отчуждение залога — очень хлопотная история: суд, работа с приставами, реализация квартиры с торгов. Если два раза торги не состоялись, то кредитору приходится забирать квадратные метры на свой баланс как непрофильный актив, что означает дополнительные затраты. Любой банк предпочтет работающий кредит.
Совет 3. Оценить характер трудностей: они временные или долгосрочные
Предположим, у человека была высокооплачиваемая работа, он взял кредит на дорогую квартиру, а потом ему пришлось уволиться. Если он понимает, что найти работу с такой же зарплатой не удастся и обслуживание кредита не потянуть, то однозначно стоит подумать о реализации квартиры или другого имущества — дачи, машины. Даже частичное досрочное погашение кредита существенно снизит ежемесячный платеж.
При возникновении долгосрочных непреодолимых финансовых проблем заемщику лучше всего продать квартиру самостоятельно. Подобные сделки проходят под обязательным контролем кредитора, которого следует предупредить о соответствующем намерении заранее.
По крайней мере, вернув банку тело кредита и заплатив пени и штрафы, если они успели набежать, заемщик хотя бы частично (а иногда и полностью) вернет себе сумму первоначального взноса. На эти деньги можно купить более дешевое жилье или какое-то время снимать квартиру.
Совет 4. Не избегать общения с коллекторами
Предварительно надо выяснить, что с вами на контакт выходит именно легальная компания или банковское подразделение по взысканиям. Как правило, с теми, кто не нарушил критические сроки выплат по ипотеке (с просрочкой до 60 дней), работают специальные люди, которые выступают в первую очередь как консультанты. Они предложат клиенту различные варианты временного смягчения условий по ипотеке: рассрочку, кредитные каникулы, реструктуризацию, рефинансирование.
Самая распространенная стандартная схема — двукратное снижение платежа на определенный срок — например на девять месяцев. После этого срока, который дается человеку, чтобы он преодолел временные трудности, возвращается предусмотренный договором график и обслуживание кредита.
Чтобы отдел взыскания обратил внимание на заемщика, достаточно допустить просрочку на сутки. На другой день вам уже позвонят из банка с напоминанием погасить платеж в кратчайшие сроки. На практике многие задерживают платежи на три-пять дней.
Между тем любая просрочка приводит к повышению резервов на потери по займам и вредит банку. То есть оптимальный вариант для кредитной организации — чтобы никаких просрочек не было вообще. Поэтому с забывчивыми гражданами начинают работать с первого дня просрочки.
Неразумно игнорировать звонки или отключать телефон на первых фразах обращения коллектора. Сегодня во всех компаниях установлен автодозвон: если разговор не состоялся, звонки будут повторяться.
Совет 5. Попытаться перекредитоваться
Если в 2015 году люди брали ипотеку под 15%, то теперь ставки упали до 9%. Понятно, что почти все заемщики перекредитовались. А если кто-то этого не сделал, то нужно иметь в виду: на рефинансирование может претендовать только тот, кто не имеет просрочек.
Если заемщик единожды не заплатил в положенный срок, его кредитная история автоматически портится — для банка он становится менее надежным, даже если потом вернулся в график.
Любое нарушение снижает шансы получить выгодные условия, а при просрочке 30 дней и более банк вправе вообще отказать в перекредитовании.
Совет 6. Формировать «подушку безопасности»
Сумму в размере шести платежей, предусмотренных кредитным договором, лучше держать на банковском вкладе или использовать в другом инвестиционном инструменте. Главное условие — в случае необходимости деньги можно быстро снять со счета.
Если клиент полагает, что банки или коллекторы нарушают его законные права, специалисты рекомендуют ему заполнить электронную форму «Добро пожаловаться» на сайте НАПКА. Также заемщик вправе сообщить о нарушении норм № 230-ФЗ в ФССП, в Центробанк РФ, финансовому омбудсмену, в Роскомнадзор, Роспотребнадзор или обратиться в полицию.
Иллюстрации: Анна Чигарова, Дмитрий Максимов.
