Студенческой принято называть недорогую зарубежную недвижимость, которую сдают в аренду студентам и аспирантам в городах с большим количеством высших учебных заведений. Она бывает в основном трех типов. Первый — специально построенные студенческие жилые корпуса, где на несколько апартаментов приходится одна общая кухня. Такие объекты имеют профессиональное управление. Второй — малоэтажные дома, как правило, с тремя спальнями и более, адаптированные под сдачу нескольким студентам одновременно. И третий тип — это отдельные апартаменты в жилом здании. Стоимость аренды подобного рода студенческой недвижимости выше, а потому тут арендаторами чаще всего являются выпускники, аспиранты и иностранные студенты.

 

Основных целей покупки студенческой недвижимости две: приобретение жилья для проживания сына или дочери во время учебы за границей и покупка в инвестиционных целях для последующей сдачи в аренду. Нередко имеет место и смешанный вариант, когда родитель приобретает квартиру или дом с тремя-четырьмя комнатами, в одной из которых живет его отпрыск, а остальные сдает другим студентам. Полученный доход в данном случае можно направить на погашение процентов по ипотечному кредиту. «Если ваш ребенок едет на обучение в Европу, то выгоднее купить небольшую квартиру, а после окончания обучения сдавать ее в аренду или продать. Учитывая мировую тенденцию к ежегодному росту стоимости жилой недвижимости, вы ничего не потеряете в отличие от ситуации, если будете арендовать квартиру», — советует Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо».

 

Для профессионального инвестора покупка студенческой недвижимости — неплохой заработок. Спрос на аренду недорогих квартир в непосредственной близости от учебных центров всегда стабилен и не снижался даже во время последнего кризиса. «В тот период данный сегмент рынка претерпел значительно меньшее падение цен, чем обычные квартиры и дома. А доходность от сдачи таких помещений выше», — утверждает Н. Мозгалевская.

 

По наблюдениям С. Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, структура спроса россиян на студенческую недвижимость за рубежом на сегодня такова: 55% — приобретение родителями для детей-учащихся, 20% — в инвестиционных целях, еще 15% — самими студентами и 10% — смешанный вариант (проживание плюс сдача в аренду).

 

Учитывая то, что сейчас за рубежом проходят длительное обучение более 45 тыс. россиян, потенциальный объем сделок по покупке недвижимости в образовательных целях, конечно, велик. «Другое дело, что 98% учащихся и студентов из России проживают все же не в собственном жилье, а в студенческих общежитиях или на съемной квартире. Таким образом, можно приблизительно оценить количество сделок по покупке жилья для учащихся и студентов: это не более 1 тыс. ежегодно, — рассказывает С. Зингель. — По истечении срока обучения приобретенное жилье либо продается, либо используется для дальнейшего постоянного проживания этих молодых людей или же их родителей. Часть этой недвижимости перемещается в разряд инвестиционной, выставляясь на свободном рынке аренды».

 

Сейчас наши соотечественники об инвестициях думают мало в силу их слабой информированности о структуре рынка и высоких показателях доходности студенческой недвижимости в западных странах. Кроме того, как отмечает Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, «студенческое жилье — это достаточно новый продукт для российского инвестора, прежде всего потому, что студенты считаются сложными арендаторами. Они чаще всего заключают договор аренды на короткий период — десять месяцев в году, что связано с летними каникулами. Существует и риск повышенной амортизации мебели и т. д.». Последний фактор упоминает и Н. Мозгалевская: «Не надо забывать, что студенты — народ бесшабашный, молодой и полный энергии. Квартиры после смены таких постояльцев будут нуждаться в косметическом ремонте». Тем не менее управляющие компании в Европе предъявляют жесткие требования к арендаторам. Благодаря этому собственник недвижимости застрахован от рисков, связанных со сдачей.

 

В ряде европейских стран и в США студенческая недвижимость — один из самых популярных у инвесторов секторов рынка. Рано или поздно он станет таковым и у нас. «Нельзя не отметить, что интерес к студенческой недвижимости как объекту инвестирования растет со стороны россиян высокими темпами — более чем на 50% ежегодно, если брать последние три года», — говорит С. Зингель.

 

 

Источник: Knight Frank Research

 

 

 

Лидерами рынка студенческой недвижимости являются Германия и Великобритания — именно здесь сконцентрированы лучшие предложения. «Наиболее интересными городами являются Дрезден, Оксфорд и Кембридж. В последнее время существенно выросла привлекательность Германии, так как ее экономика — одна из самых стабильных в Евросоюзе, — свидетельствует Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — К тому же германское правительство скорректировало требования к соискателям получения вида на жительство в стране, теперь собственникам жилья проще его получить».

 

Но самое главное — в Германии развиты интересные государственные программы по обучению, привлекающие не только местную молодежь, но и много иностранных студентов. Поэтому студенческая недвижимость пользуется здесь стабильным спросом. Да и объекты наиболее дешевы — цены покупки, по данным Gordon Rock, колеблются в пределах 20–30 тыс. евро, а порог вхождения на рынок от 10–12 тыс. евро. Именно за столько можно приобрести малогабаритную квартиру в небольшом университетском городе, например Вуппертале, а в Эссене она обойдется от 16 тыс. евро. Но это нижний предел, а стоимость качественного студенческого жилья составляет в Германии порядка 3000 евро/кв. м, констатирует Е. Тейн. «Студенческая недвижимость — не обязательно маленькая однокомнатная квартира. Это могут быть апартаменты с двумя-тремя спальнями. Они, конечно, дороже. В Великобритании, например, они обойдутся покупателю уже в 150–200 тыс. фунтов. Но и доход от них будет выше, сдавать их можно сразу нескольким учащимся», — обращает внимание Н. Мозгалевская.

 

Конечно, в Оксфорде и Кембридже сопоставимое по качеству жилье стоит намного дороже, чем в Германии. «Надо учитывать, что оно не дает преимуществ при получении вида на жительство, преференции оказываются собственникам более дорогой недвижимости (от 1 млн фунтов стерлингов)», — напоминает Е. Тейн.

 

Минимальный порог входа (размер инвестиций) для частного инвестора в апартаменты в коммерческом общежитии в Великобритании составляет 40 тыс. фунтов в регионах и 150 тыс. фунтов в столице. «В Лондоне средние цены на студенческое жилье составляют около 170–190 тыс. фунтов. Его стоимость может достигать и 394,5 тыс. фунтов. Например, именно столько стоит позиционируемая в качестве студенческой квартира в городке Гринвич, где расположено значительное количество престижных учебных заведений. В Оксфорде стоимость однокомнатной квартиры составляет около 160 тыс. фунтов», — говорит С. Зингель.

 

В испанском городе Аликанте средняя стоимость квартиры для студента составляет порядка 55 тыс. евро. Весьма недорого можно приобрести жилье для студентов в Барселоне. Однако в Испании есть риски снижения стоимости недвижимости, так как ее экономику ожидает очередной спад.

 

Ну и, конечно, порог вхождения на любом рынке можно существенно снизить, привлекая ипотечный кредит.

 

 

Источник: Knight Frank Research

 

 

 

В Германии доход от сдачи недвижимости в аренду самый стабильный, однако не самый высокий в мире. По востребованности студенческой недвижимости в тройку лидеров входят Великобритания (основные города — Лондон, Кингстон, Брайтон, Эдинбург и Дарем), Германия (Берлин, Бонн, Мюнхен, Фрайбург, Констанц, Мюнстер — города, в которых на долю студентов приходится от 5 до 20% всего населения) и США. По объему студенческой недвижимости первое место занимают США, а по доходности инвестиций пальму первенства держит Англия.

 

Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, рассказала, что доходность от инвестирования в студенческую недвижимость в Великобритании колеблется от 5 до 10% (в Лондоне 5–6%). В Соединенных Штатах чистый доход на вложенные средства обычно составляет порядка 8–9%, а в Германии — ниже 5–6%. По версии С. Зингеля, показатели рентной доходности студенческой недвижимости следующие: в Германии 7–10%, в США 6–9%, в Чехии 5–7%, во Франции 5–7%.

 

«В тех странах, где инвестору доступно привлечение банковского финансирования на покупку жилья (в Германии и Франции возможен кредит до 50% от стоимости недвижимости), показатель доходности на вложенный капитал, соответственно, превышает рентный доход ориентировочно в 1,5 раза», — добавляет специалист.

 

«В отдельные периоды времени рентная доходность особенно ликвидных объектов в Великобритании достигает 13,5%, — заявляет С. Зингель. — Соответственно, доходность в расчете на вложенный капитал достигает 18–20% годовых. Британский рынок студенческой недвижимости на протяжении уже более 15 лет остается самым доходным сегментом, опережая жилую и коммерческую недвижимость». Это неудивительно, принимая во внимание невысокую стоимость недвижимости и ставки аренды, на 10–20% превышающие обычные.

 

Причем в большей степени это соотношение выражено на региональных рынках, а не в столице. Так, показатель дохода на вложенный капитал вне Лондона составляет 12–15%, а в столице 8–9%. В отчете компании Knight Frank говорится, что по итогам 2010 г. совокупный доход по всем регионам Великобритании составил 14,65%, по Англии и Уэльсу — 13,53%, а по Лондону — 8,41%.

 

Рассчитать доходность исходя из стоимости недвижимости и арендных ставок несложно. Тем не менее, говорит Н. Мозгалевская, принимать к сведению лишь эти два показателя ошибочно. «Если недвижимость покупается только как доходный бизнес, нужно учитывать много факторов, — предупреждает она. — Смотреть, кто арендатор и нынешний собственник, сколько составляет плата за коммунальные платежи, местные налоги, какова ставка налога на доход, сколько надо откладывать с ежемесячной аренды на будущий косметический ремонт. Если собственник квартиры — иностранец, не налоговый резидент, то, как правило, налоговая ставка на доход будет максимальна».

 

 

 

Привлекательность инвестиций в студенческую недвижимость продолжает расти, и перспективы у нее во всех отношениях хорошие. Например, в Великобритании рост объемов рынка составляет в последние несколько лет 9–11% ежегодно, число иностранных студентов растет каждый год на 15–16%. При этом доля рынка, занимаемая университетскими общежитиями, сокращается, а доля коммерческих общежитий растет. «Это обусловлено тем, что в последние годы многие британские университеты были вынуждены урезать свои бюджеты, что не могло не отразиться на обеспечении студентов университетскими койко-местами», — объясняет С. Зингель. — По правилам, применяемым большинством университетов, на место в общежитии могут рассчитывать только первокурсники — старшекурсники стоят перед необходимостью самостоятельного поиска жилья. Но даже новичков высшие учебные заведения могут обеспечить только на 85%, оставшиеся 15% первокурсников вынуждены идти на рынок аренды жилья — вслед за старшекурсниками».

 

Джеймс Пуллан, руководитель отдела студенческой недвижимости компании Knight Frank в Лондоне, отмечает, что в этом году наблюдается рекордное число поступающих в британские университеты. «Студенты снова столкнутся с проблемой недостатка мест для проживания. Особенно остра нехватка доступного жилья в Лондоне, где расположено 40 вузов и наблюдается наивысшая в стране концентрация студентов. По нашим подсчетам, Лондону необходимо еще 100 тыс. единиц студенческой недвижимости в ценовом диапазоне 150–200 фунтов в неделю», — говорит специалист. Такой дефицит увеличит актуальность инвестиций в данный вид жилья. В Knight Frank выяснили, что совокупный доход по итогам 2010 г. от студенческого жилья в регионах Великобритании превзошел аналогичный показатель во всех прочих секторах рынка недвижимости.

 

«Говорить о росте доходности квартир для студентов сложно, — констатирует Анна Левитова, — но вот ее снижения в следующем году, скорее всего, не предвидится».

 

Согласны с ней и другие эксперты. «На следующий учебный год можно прогнозировать как минимум, что доходность инвестиций в этот сектор недвижимости не снизится, — считает С. Зингель. — Чистая прибыль инвестора в размере 10–12% годовых (за вычетом всех затрат и налогов) и без учета роста капитализации (роста стоимости) недвижимости, согласитесь, это очень привлекательно, особенно с учетом того, что речь идет об инвестициях в странах с наиболее сильной экономикой».