Многие европейские инвесторы зарабатывают так: покупают небольшие квартиры в университетских городах и сдают в аренду студентам. Бизнес этот нехитрый, но очень доходный. Передовой опыт перенимают и россияне, имеющие свободные средства.
Для себя и того парня

Основных целей покупки студенческой недвижимости две: приобретение жилья для проживания сына или дочери во время учебы за границей и покупка в инвестиционных целях для последующей сдачи в аренду. Нередко имеет место и смешанный вариант, когда родитель приобретает квартиру или дом с тремя-четырьмя комнатами, в одной из которых живет его отпрыск, а остальные сдает другим студентам. Полученный доход в данном случае можно направить на погашение процентов по ипотечному кредиту. «Если ваш ребенок едет на обучение в Европу, то выгоднее купить небольшую квартиру, а после окончания обучения сдавать ее в аренду или продать. Учитывая мировую тенденцию к ежегодному росту стоимости жилой недвижимости, вы ничего не потеряете в отличие от ситуации, если будете арендовать квартиру», — советует Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо».
Для профессионального инвестора покупка студенческой недвижимости — неплохой заработок. Спрос на аренду недорогих квартир в непосредственной близости от учебных центров всегда стабилен и не снижался даже во время последнего кризиса. «В тот период данный сегмент рынка претерпел значительно меньшее падение цен, чем обычные квартиры и дома. А доходность от сдачи таких помещений выше», — утверждает Н. Мозгалевская.
По наблюдениям С. Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, структура спроса россиян на студенческую недвижимость за рубежом на сегодня такова: 55% — приобретение родителями для детей-учащихся, 20% — в инвестиционных целях, еще 15% — самими студентами и 10% — смешанный вариант (проживание плюс сдача в аренду).

Сейчас наши соотечественники об инвестициях думают мало в силу их слабой информированности о структуре рынка и высоких показателях доходности студенческой недвижимости в западных странах. Кроме того, как отмечает Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, «студенческое жилье — это достаточно новый продукт для российского инвестора, прежде всего потому, что студенты считаются сложными арендаторами. Они чаще всего заключают договор аренды на короткий период — десять месяцев в году, что связано с летними каникулами. Существует и риск повышенной амортизации мебели и т. д.». Последний фактор упоминает и Н. Мозгалевская: «Не надо забывать, что студенты — народ бесшабашный, молодой и полный энергии. Квартиры после смены таких постояльцев будут нуждаться в косметическом ремонте». Тем не менее управляющие компании в Европе предъявляют жесткие требования к арендаторам. Благодаря этому собственник недвижимости застрахован от рисков, связанных со сдачей.
В ряде европейских стран и в США студенческая недвижимость — один из самых популярных у инвесторов секторов рынка. Рано или поздно он станет таковым и у нас. «Нельзя не отметить, что интерес к студенческой недвижимости как объекту инвестирования растет со стороны россиян высокими темпами — более чем на 50% ежегодно, если брать последние три года», — говорит С. Зингель.
Рейтинг городов Великобритании по количеству студентов (на декабрь 2010 г.) | |||
Рейтинговый номер | Город | Количество вузов | Количество очных студентов (2009–2010) |
1 | Лондон | 40 | 291 815 |
2 | Манчестер | 4 | 79 405 |
3 | Бирмингем | 5 | 55 300 |
4 | Ноттингем | 2 | 50 630 |
5 | Глазго | 5 | 50 155 |
6 | Эдинбург | 5 | 46 270 |
7 | Ньюкасл | 2 | 39 195 |
8 | Бристоль | 2 | 38 560 |
9 | Оксфорд | 2 | 31 620 |
10 | Кембридж | 2 | 30 790 |
11 | Кентербери | 3 | 30 185 |
12 | Кардифф | 2 | 29 760 |
13 | Брайтон | 2 | 25 345 |
14 | Кингстон | 1 | 21 675 |
15 | Йорк | 2 | 17 350 |
16 | Бат | 2 | 16 845 |
17 | Эксетер | 1 | 16 175 |
18 | Борнмут | 2 | 16 170 |
19 | Дарем | 1 | 14 290 |
20 | Сент-Эндрюс | 1 | 7760 |
Источник: Knight Frank Research
Порог цен

Но самое главное — в Германии развиты интересные государственные программы по обучению, привлекающие не только местную молодежь, но и много иностранных студентов. Поэтому студенческая недвижимость пользуется здесь стабильным спросом. Да и объекты наиболее дешевы — цены покупки, по данным Gordon Rock, колеблются в пределах 20–30 тыс. евро, а порог вхождения на рынок от 10–12 тыс. евро. Именно за столько можно приобрести малогабаритную квартиру в небольшом университетском городе, например Вуппертале, а в Эссене она обойдется от 16 тыс. евро. Но это нижний предел, а стоимость качественного студенческого жилья составляет в Германии порядка 3000 евро/кв. м, констатирует Е. Тейн. «Студенческая недвижимость — не обязательно маленькая однокомнатная квартира. Это могут быть апартаменты с двумя-тремя спальнями. Они, конечно, дороже. В Великобритании, например, они обойдутся покупателю уже в 150–200 тыс. фунтов. Но и доход от них будет выше, сдавать их можно сразу нескольким учащимся», — обращает внимание Н. Мозгалевская.
Конечно, в Оксфорде и Кембридже сопоставимое по качеству жилье стоит намного дороже, чем в Германии. «Надо учитывать, что оно не дает преимуществ при получении вида на жительство, преференции оказываются собственникам более дорогой недвижимости (от 1 млн фунтов стерлингов)», — напоминает Е. Тейн.

В испанском городе Аликанте средняя стоимость квартиры для студента составляет порядка 55 тыс. евро. Весьма недорого можно приобрести жилье для студентов в Барселоне. Однако в Испании есть риски снижения стоимости недвижимости, так как ее экономику ожидает очередной спад.
Ну и, конечно, порог вхождения на любом рынке можно существенно снизить, привлекая ипотечный кредит.
Индекс студенческого жилья Knight Frank, фунты стерлингов | |||
Показатели аренды | Лондон | Регионы Великобритании | Англия и Уэльс |
Средняя аренда студии (в неделю) | 257 | 136 | 178 |
Средняя аренда комнаты с с/у за 2010/11 (в неделю) | 192 | 98 | 112 |
Изменение средней арендной ставки за год, % | –3,6 | 4,1 | 2,2 |
Доходность инвестиций, % | 6,00 | 6,50 | 6,25 |
Совокупный доход, % | 8,41 | 14,65 | 13,53 |
Источник: Knight Frank Research
Потолок доходности

Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, рассказала, что доходность от инвестирования в студенческую недвижимость в Великобритании колеблется от 5 до 10% (в Лондоне 5–6%). В Соединенных Штатах чистый доход на вложенные средства обычно составляет порядка 8–9%, а в Германии — ниже 5–6%. По версии С. Зингеля, показатели рентной доходности студенческой недвижимости следующие: в Германии 7–10%, в США 6–9%, в Чехии 5–7%, во Франции 5–7%.

«В отдельные периоды времени рентная доходность особенно ликвидных объектов в Великобритании достигает 13,5%, — заявляет С. Зингель. — Соответственно, доходность в расчете на вложенный капитал достигает 18–20% годовых. Британский рынок студенческой недвижимости на протяжении уже более 15 лет остается самым доходным сегментом, опережая жилую и коммерческую недвижимость». Это неудивительно, принимая во внимание невысокую стоимость недвижимости и ставки аренды, на 10–20% превышающие обычные.
Причем в большей степени это соотношение выражено на региональных рынках, а не в столице. Так, показатель дохода на вложенный капитал вне Лондона составляет 12–15%, а в столице 8–9%. В отчете компании Knight Frank говорится, что по итогам 2010 г. совокупный доход по всем регионам Великобритании составил 14,65%, по Англии и Уэльсу — 13,53%, а по Лондону — 8,41%.
Рассчитать доходность исходя из стоимости недвижимости и арендных ставок несложно. Тем не менее, говорит Н. Мозгалевская, принимать к сведению лишь эти два показателя ошибочно. «Если недвижимость покупается только как доходный бизнес, нужно учитывать много факторов, — предупреждает она. — Смотреть, кто арендатор и нынешний собственник, сколько составляет плата за коммунальные платежи, местные налоги, какова ставка налога на доход, сколько надо откладывать с ежемесячной аренды на будущий косметический ремонт. Если собственник квартиры — иностранец, не налоговый резидент, то, как правило, налоговая ставка на доход будет максимальна».
Что год грядущий нам готовит?

Джеймс Пуллан, руководитель отдела студенческой недвижимости компании Knight Frank в Лондоне, отмечает, что в этом году наблюдается рекордное число поступающих в британские университеты. «Студенты снова столкнутся с проблемой недостатка мест для проживания. Особенно остра нехватка доступного жилья в Лондоне, где расположено 40 вузов и наблюдается наивысшая в стране концентрация студентов. По нашим подсчетам, Лондону необходимо еще 100 тыс. единиц студенческой недвижимости в ценовом диапазоне 150–200 фунтов в неделю», — говорит специалист. Такой дефицит увеличит актуальность инвестиций в данный вид жилья. В Knight Frank выяснили, что совокупный доход по итогам 2010 г. от студенческого жилья в регионах Великобритании превзошел аналогичный показатель во всех прочих секторах рынка недвижимости.
«Говорить о росте доходности квартир для студентов сложно, — констатирует Анна Левитова, — но вот ее снижения в следующем году, скорее всего, не предвидится».
Согласны с ней и другие эксперты. «На следующий учебный год можно прогнозировать как минимум, что доходность инвестиций в этот сектор недвижимости не снизится, — считает С. Зингель. — Чистая прибыль инвестора в размере 10–12% годовых (за вычетом всех затрат и налогов) и без учета роста капитализации (роста стоимости) недвижимости, согласитесь, это очень привлекательно, особенно с учетом того, что речь идет об инвестициях в странах с наиболее сильной экономикой».
МНЕНИЕ

«По данным Knight Frank, проблема инвесторов, имеющих ограниченный опыт инвестирования в зарубежные рынки, заключается в том, что они рассматривают недвижимость с точки зрения конечного потребителя (то есть исходя из собственных вкусов). Мы рекомендуем подходить к выбору инвестиционной недвижимости исходя из реалий и тенденций конкретного рынка. Сейчас наиболее выгодны инвестиции в жилую недвижимость в Лондоне с управляющей компанией и потенциалом сдачи в аренду студентам».

«К основным особенностям студенческой недвижимости можно отнести:
высокую стабильность, поскольку такой тип недвижимости, как правило, арендуется на весь год и заранее (минимум за семь месяцев арендодатель уже в курсе, что его апартаменты будут сняты);
отличный потенциал в качестве долгосрочной инвестиции. Обычно ставки аренды на студенческие объекты ощутимо выше, чем на другую недвижимость. Это обеспечивает возможность погашения кредита в течение 20 лет и раньше, если таковой привлекался для покупки;
отсутствие проблем, связанных с управлением, обслуживанием и т. д.;
постоянный рост доходности».