Мы используем куки-файлы. Соглашение об использовании
Поиск по журналу
Вся Россия
Пустите на постой. Можно ли заработать на бедных студентах?
29 августа 2011
5 838
Обсудить
Многие европейские инвесторы зарабатывают так: покупают небольшие квартиры в университетских городах и сдают в аренду студентам. Бизнес этот нехитрый, но очень доходный. Передовой опыт перенимают и россияне, имеющие свободные средства.
Многие европейские инвесторы зарабатывают так: покупают небольшие квартиры в университетских городах и сдают в аренду студентам. Бизнес этот нехитрый, но очень доходный. Передовой опыт перенимают и россияне, имеющие свободные средства.
 
 
Для себя и того парня
 
Пустите на постой. Можно ли заработать на бедных студентах?Студенческой принято называть недорогую зарубежную недвижимость, которую сдают в аренду студентам и аспирантам в городах с большим количеством высших учебных заведений. Она бывает в основном трех типов. Первый — специально построенные студенческие жилые корпуса, где на несколько апартаментов приходится одна общая кухня. Такие объекты имеют профессиональное управление. Второй — малоэтажные дома, как правило, с тремя спальнями и более, адаптированные под сдачу нескольким студентам одновременно. И третий тип — это отдельные апартаменты в жилом здании. Стоимость аренды подобного рода студенческой недвижимости выше, а потому тут арендаторами чаще всего являются выпускники, аспиранты и иностранные студенты.
 
Основных целей покупки студенческой недвижимости две: приобретение жилья для проживания сына или дочери во время учебы за границей и покупка в инвестиционных целях для последующей сдачи в аренду. Нередко имеет место и смешанный вариант, когда родитель приобретает квартиру или дом с тремя-четырьмя комнатами, в одной из которых живет его отпрыск, а остальные сдает другим студентам. Полученный доход в данном случае можно направить на погашение процентов по ипотечному кредиту. «Если ваш ребенок едет на обучение в Европу, то выгоднее купить небольшую квартиру, а после окончания обучения сдавать ее в аренду или продать. Учитывая мировую тенденцию к ежегодному росту стоимости жилой недвижимости, вы ничего не потеряете в отличие от ситуации, если будете арендовать квартиру», — советует Надежда Мозгалевская, генеральный директор компании «ФинессКо».
 
Для профессионального инвестора покупка студенческой недвижимости — неплохой заработок. Спрос на аренду недорогих квартир в непосредственной близости от учебных центров всегда стабилен и не снижался даже во время последнего кризиса. «В тот период данный сегмент рынка претерпел значительно меньшее падение цен, чем обычные квартиры и дома. А доходность от сдачи таких помещений выше», — утверждает Н. Мозгалевская.
 
По наблюдениям С. Зингеля, президента международного агентства недвижимости Gordon Rock, структура спроса россиян на студенческую недвижимость за рубежом на сегодня такова: 55% — приобретение родителями для детей-учащихся, 20% — в инвестиционных целях, еще 15% — самими студентами и 10% — смешанный вариант (проживание плюс сдача в аренду).
 
Пустите на постой. Можно ли заработать на бедных студентах?Учитывая то, что сейчас за рубежом проходят длительное обучение более 45 тыс. россиян, потенциальный объем сделок по покупке недвижимости в образовательных целях, конечно, велик. «Другое дело, что 98% учащихся и студентов из России проживают все же не в собственном жилье, а в студенческих общежитиях или на съемной квартире. Таким образом, можно приблизительно оценить количество сделок по покупке жилья для учащихся и студентов: это не более 1 тыс. ежегодно, — рассказывает С. Зингель. — По истечении срока обучения приобретенное жилье либо продается, либо используется для дальнейшего постоянного проживания этих молодых людей или же их родителей. Часть этой недвижимости перемещается в разряд инвестиционной, выставляясь на свободном рынке аренды».
 
Сейчас наши соотечественники об инвестициях думают мало в силу их слабой информированности о структуре рынка и высоких показателях доходности студенческой недвижимости в западных странах. Кроме того, как отмечает Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank, «студенческое жилье — это достаточно новый продукт для российского инвестора, прежде всего потому, что студенты считаются сложными арендаторами. Они чаще всего заключают договор аренды на короткий период — десять месяцев в году, что связано с летними каникулами. Существует и риск повышенной амортизации мебели и т. д.». Последний фактор упоминает и Н. Мозгалевская: «Не надо забывать, что студенты — народ бесшабашный, молодой и полный энергии. Квартиры после смены таких постояльцев будут нуждаться в косметическом ремонте». Тем не менее управляющие компании в Европе предъявляют жесткие требования к арендаторам. Благодаря этому собственник недвижимости застрахован от рисков, связанных со сдачей.
 
В ряде европейских стран и в США студенческая недвижимость — один из самых популярных у инвесторов секторов рынка. Рано или поздно он станет таковым и у нас. «Нельзя не отметить, что интерес к студенческой недвижимости как объекту инвестирования растет со стороны россиян высокими темпами — более чем на 50% ежегодно, если брать последние три года», — говорит С. Зингель.
 
 
Рейтинг городов Великобритании по количеству студентов (на декабрь 2010 г.)
Рейтинговый номер
Город
Количество
 вузов
Количество очных
 студентов (2009–2010)
1
Лондон
40
291 815
2
Манчестер
4
79 405
3
Бирмингем
5
55 300
4
Ноттингем
2
50 630
5
Глазго
5
50 155
6
Эдинбург
5
46 270
7
Ньюкасл
2
39 195
8
Бристоль
2
38 560
9
Оксфорд
2
31 620
10
Кембридж
2
30 790
11
Кентербери
3
30 185
12
Кардифф
2
29 760
13
Брайтон
2
25 345
14
Кингстон
1
21 675
15
Йорк
2
17 350
16
Бат
2
16 845
17
Эксетер
1
16 175
18
Борнмут
2
16 170
19
Дарем
1
14 290
20
Сент-Эндрюс
1
7760
Источник: Knight Frank Research
 
 
Порог цен
 
Пустите на постой. Можно ли заработать на бедных студентах?Лидерами рынка студенческой недвижимости являются Германия и Великобритания — именно здесь сконцентрированы лучшие предложения. «Наиболее интересными городами являются Дрезден, Оксфорд и Кембридж. В последнее время существенно выросла привлекательность Германии, так как ее экономика — одна из самых стабильных в Евросоюзе, — свидетельствует Екатерина Тейн, партнер, директор департамента жилой недвижимости Chesterton. — К тому же германское правительство скорректировало требования к соискателям получения вида на жительство в стране, теперь собственникам жилья проще его получить».
 
Но самое главное — в Германии развиты интересные государственные программы по обучению, привлекающие не только местную молодежь, но и много иностранных студентов. Поэтому студенческая недвижимость пользуется здесь стабильным спросом. Да и объекты наиболее дешевы — цены покупки, по данным Gordon Rock, колеблются в пределах 20–30 тыс. евро, а порог вхождения на рынок от 10–12 тыс. евро. Именно за столько можно приобрести малогабаритную квартиру в небольшом университетском городе, например Вуппертале, а в Эссене она обойдется от 16 тыс. евро. Но это нижний предел, а стоимость качественного студенческого жилья составляет в Германии порядка 3000 евро/кв. м, констатирует Е. Тейн. «Студенческая недвижимость — не обязательно маленькая однокомнатная квартира. Это могут быть апартаменты с двумя-тремя спальнями. Они, конечно, дороже. В Великобритании, например, они обойдутся покупателю уже в 150–200 тыс. фунтов. Но и доход от них будет выше, сдавать их можно сразу нескольким учащимся», — обращает внимание Н. Мозгалевская.
 
Конечно, в Оксфорде и Кембридже сопоставимое по качеству жилье стоит намного дороже, чем в Германии. «Надо учитывать, что оно не дает преимуществ при получении вида на жительство, преференции оказываются собственникам более дорогой недвижимости (от 1 млн фунтов стерлингов)», — напоминает Е. Тейн.
 
Пустите на постой. Можно ли заработать на бедных студентах?Минимальный порог входа (размер инвестиций) для частного инвестора в апартаменты в коммерческом общежитии в Великобритании составляет 40 тыс. фунтов в регионах и 150 тыс. фунтов в столице. «В Лондоне средние цены на студенческое жилье составляют около 170–190 тыс. фунтов. Его стоимость может достигать и 394,5 тыс. фунтов. Например, именно столько стоит позиционируемая в качестве студенческой квартира в городке Гринвич, где расположено значительное количество престижных учебных заведений. В Оксфорде стоимость однокомнатной квартиры составляет около 160 тыс. фунтов», — говорит С. Зингель.
 
В испанском городе Аликанте средняя стоимость квартиры для студента составляет порядка 55 тыс. евро. Весьма недорого можно приобрести жилье для студентов в Барселоне. Однако в Испании есть риски снижения стоимости недвижимости, так как ее экономику ожидает очередной спад.
 
Ну и, конечно, порог вхождения на любом рынке можно существенно снизить, привлекая ипотечный кредит.
 
 
Индекс студенческого жилья Knight Frank, фунты стерлингов
Показатели аренды
Лондон
Регионы
 Великобритании
Англия
 и Уэльс
Средняя аренда студии (в неделю)
257
136
178
Средняя аренда комнаты с с/у за 2010/11 (в неделю)
192
98
112
Изменение средней арендной ставки за год, %
–3,6
4,1
2,2
Доходность инвестиций, %
6,00
6,50
6,25
Совокупный доход, %
8,41
14,65
13,53
Источник: Knight Frank Research
 
 
Потолок доходности
 
Пустите на постой. Можно ли заработать на бедных студентах?В Германии доход от сдачи недвижимости в аренду самый стабильный, однако не самый высокий в мире. По востребованности студенческой недвижимости в тройку лидеров входят Великобритания (основные города — Лондон, Кингстон, Брайтон, Эдинбург и Дарем), Германия (Берлин, Бонн, Мюнхен, Фрайбург, Констанц, Мюнстер — города, в которых на долю студентов приходится от 5 до 20% всего населения) и США. По объему студенческой недвижимости первое место занимают США, а по доходности инвестиций пальму первенства держит Англия.
 
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS, рассказала, что доходность от инвестирования в студенческую недвижимость в Великобритании колеблется от 5 до 10% (в Лондоне 5–6%). В Соединенных Штатах чистый доход на вложенные средства обычно составляет порядка 8–9%, а в Германии — ниже 5–6%. По версии С. Зингеля, показатели рентной доходности студенческой недвижимости следующие: в Германии 7–10%, в США 6–9%, в Чехии 5–7%, во Франции 5–7%.
 
«В тех странах, где инвестору доступно привлечение банковского финансирования на покупку жилья (в Германии и Франции возможен кредит до 50% от стоимости недвижимости), показатель доходности на вложенный капитал, соответственно, превышает рентный доход ориентировочно в 1,5 раза», — добавляет специалист.
 
«В отдельные периоды времени рентная доходность особенно ликвидных объектов в Великобритании достигает 13,5%, — заявляет С. Зингель. — Соответственно, доходность в расчете на вложенный капитал достигает 18–20% годовых. Британский рынок студенческой недвижимости на протяжении уже более 15 лет остается самым доходным сегментом, опережая жилую и коммерческую недвижимость». Это неудивительно, принимая во внимание невысокую стоимость недвижимости и ставки аренды, на 10–20% превышающие обычные.
 
Причем в большей степени это соотношение выражено на региональных рынках, а не в столице. Так, показатель дохода на вложенный капитал вне Лондона составляет 12–15%, а в столице 8–9%. В отчете компании Knight Frank говорится, что по итогам 2010 г. совокупный доход по всем регионам Великобритании составил 14,65%, по Англии и Уэльсу — 13,53%, а по Лондону — 8,41%.
 
Рассчитать доходность исходя из стоимости недвижимости и арендных ставок несложно. Тем не менее, говорит Н. Мозгалевская, принимать к сведению лишь эти два показателя ошибочно. «Если недвижимость покупается только как доходный бизнес, нужно учитывать много факторов, — предупреждает она. — Смотреть, кто арендатор и нынешний собственник, сколько составляет плата за коммунальные платежи, местные налоги, какова ставка налога на доход, сколько надо откладывать с ежемесячной аренды на будущий косметический ремонт. Если собственник квартиры — иностранец, не налоговый резидент, то, как правило, налоговая ставка на доход будет максимальна».
 
 
Что год грядущий нам готовит?
 
Пустите на постой. Можно ли заработать на бедных студентах?Привлекательность инвестиций в студенческую недвижимость продолжает расти, и перспективы у нее во всех отношениях хорошие. Например, в Великобритании рост объемов рынка составляет в последние несколько лет 9–11% ежегодно, число иностранных студентов растет каждый год на 15–16%. При этом доля рынка, занимаемая университетскими общежитиями, сокращается, а доля коммерческих общежитий растет. «Это обусловлено тем, что в последние годы многие британские университеты были вынуждены урезать свои бюджеты, что не могло не отразиться на обеспечении студентов университетскими койко-местами», — объясняет С. Зингель. — По правилам, применяемым большинством университетов, на место в общежитии могут рассчитывать только первокурсники — старшекурсники стоят перед необходимостью самостоятельного поиска жилья. Но даже новичков высшие учебные заведения могут обеспечить только на 85%, оставшиеся 15% первокурсников вынуждены идти на рынок аренды жилья — вслед за старшекурсниками».
 
Джеймс Пуллан, руководитель отдела студенческой недвижимости компании Knight Frank в Лондоне, отмечает, что в этом году наблюдается рекордное число поступающих в британские университеты. «Студенты снова столкнутся с проблемой недостатка мест для проживания. Особенно остра нехватка доступного жилья в Лондоне, где расположено 40 вузов и наблюдается наивысшая в стране концентрация студентов. По нашим подсчетам, Лондону необходимо еще 100 тыс. единиц студенческой недвижимости в ценовом диапазоне 150–200 фунтов в неделю», — говорит специалист. Такой дефицит увеличит актуальность инвестиций в данный вид жилья. В Knight Frank выяснили, что совокупный доход по итогам 2010 г. от студенческого жилья в регионах Великобритании превзошел аналогичный показатель во всех прочих секторах рынка недвижимости.
 
«Говорить о росте доходности квартир для студентов сложно, — констатирует Анна Левитова, — но вот ее снижения в следующем году, скорее всего, не предвидится».
 
Согласны с ней и другие эксперты. «На следующий учебный год можно прогнозировать как минимум, что доходность инвестиций в этот сектор недвижимости не снизится, — считает С. Зингель. — Чистая прибыль инвестора в размере 10–12% годовых (за вычетом всех затрат и налогов) и без учета роста капитализации (роста стоимости) недвижимости, согласитесь, это очень привлекательно, особенно с учетом того, что речь идет об инвестициях в странах с наиболее сильной экономикой».
 
 
МНЕНИЕ
 
Петр Коваленко, руководитель отдела зарубежной недвижимости Knight Frank в Москве:
 
«По данным Knight Frank, проблема инвесторов, имеющих ограниченный опыт инвестирования в зарубежные рынки, заключается в том, что они рассматривают недвижимость с точки зрения конечного потребителя (то есть исходя из собственных вкусов). Мы рекомендуем подходить к выбору инвестиционной недвижимости исходя из реалий и тенденций конкретного рынка. Сейчас наиболее выгодны инвестиции в жилую недвижимость в Лондоне с управляющей компанией и потенциалом сдачи в аренду студентам».
 
 
Анна Левитова, управляющий партнер компании EVANS:
 
«К основным особенностям студенческой недвижимости можно отнести:
высокую стабильность, поскольку такой тип недвижимости, как правило, арендуется на весь год и заранее (минимум за семь месяцев арендодатель уже в курсе, что его апартаменты будут сняты);
отличный потенциал в качестве долгосрочной инвестиции. Обычно ставки аренды на студенческие объекты ощутимо выше, чем на другую недвижимость. Это обеспечивает возможность погашения кредита в течение 20 лет и раньше, если таковой привлекался для покупки;
отсутствие проблем, связанных с управлением, обслуживанием и т. д.;
постоянный рост доходности».
 
 
Понравилась статья?
Наш канал в Telegram@cian_official
Подписаться
Авторы
Теги
Могут подойти
0 комментариев
Сейчас обсуждают
Как продать квартиру и не платить налог
Владимир, срок владения квартирой, приобретенной по договору инвестирования в строительство жилого дома, исчисляется сейчас от даты полной оплаты такого договора. При этом дата доплаты за излишне построенные метры не учитывается. В общем, если Вы не оплачивали за эти годы долгостроя какое-нибудь увеличение стоимости строительства или что-то подобное, либо оплачивали, но более пяти лет назад, то налога на доход от продажи у Вас не будет. Платежки, надеюсь, сохранили. Декларацию сдавать не требуется, но от налоговой придет потом письмо с вопросом о том, почему не сдали декларацию и Вам надо будет им ответить, приложив документы об оплате и документы, доказывающие, что это один объект, изменивший название.
Подпишитесь на рассылку и будьте в курсе новостей рынка недвижимости