Циан.Журнал собрал вам в помощь мнения девелоперов и риэлторов о том, как сложится ситуация на рынке новостроек в ближайший год.

Конец рынка покупателя

Большинство экспертов сошлись во мнении, что глобально «эра покупателей» на рынке новостроек закончилась. В частности, Мария Литинецкая, управляющий партнер компании «Метриум», участник партнерской сети CBRE, приводит простой аргумент: «Несмотря на снижение спроса во втором полугодии 2019 года на рынке недвижимости, девелоперы поднимают цены».

Но и рынка продавца тоже пока не предвидится — специалисты предсказывают баланс сил.

Его мнение поддерживает и заместитель генерального директора компании «Сибпромстрой» Дмитрий Ребров.

Тем не менее рынок покупателя может вернуться в любой момент. Попытка девелоперов поднять цены, рост ипотечных ставок, изменения в экономике — все это способно спровоцировать провал спроса, а с ним — и возвращение диктата покупателей.

Материнский капитал как фактор роста

В своем послании Федеральному собранию президент РФ Владимир Путин поручил с 1 января 2020 года продлить на пять лет программу материнского капитала и расширить ее на семьи, в которых рождается первенец.

Размер социальной выплаты составляет 466 тыс. 617 рублей на первого ребенка и еще 150 тыс. рублей — на второго. При этом семьям, в которых уже есть один ребенок, при рождении второго сразу будет выплачен маткапитал, равный 616,6 тыс. рублей.

По подсчетам Минэкономразвития РФ, при рождении третьего ребенка господдержка семьи может превысить 1 млн рублей с учетом затрат на погашение ипотечного займа. Как отмечают эксперты, в большинстве российских регионов эта сумма составляет около трети стоимости квартиры. Поэтому материнский капитал в регионах станет подспорьем для приобретения нового жилья.

Впрочем, по мнению специалистов, доля семей с тремя детьми слишком мала, чтобы оказать существенное влияние на весь рынок. Сниженные ипотечные ставки действуют только при рождении второго и последующего ребенка: семьи с одним ребенком будут выплачивать ипотеку на общих условиях.

Напомним, материнский капитал допустимо тратить на улучшение жилищных условий, образование ребенка, пенсию матери или обустройство жилья для детей-инвалидов. Кроме того, выплату можно использовать в качестве оплаты первоначального взноса при покупке недвижимости в ипотеку или на постройку собственного дома.

Ипотека все доступнее

В дальнейшем снижении ипотечных ставок уверены все эксперты. Осень и начало зимы 2019 года порадовали ипотечников изменением условий в лучшую сторону, 2020-й поддержит их оптимизм. Предпосылками для этого являются и действия Центробанка, и государственный курс на повышение доступности ипотеки. Так, Мария Литинецкая полагает, что в 2020 году ставки могут опуститься до 8% годовых.

Существенную лепту в смягчение условий кредитования покупателей вносят и застройщики. Квартиры в рассрочку и ипотека от застройщика стали привычным предложением на рынке.

В 2020 году эти предложения будут еще привлекательнее, не сомневается генеральный директор ГК «Атлант» Роман Лябихов.

«Доступность кредита на покупку квартиры, который в зависимости от проекта используют от 40 до 80% покупателей, — значительное конкурентное преимущество. Поэтому количество партнерских продуктов застройщиков и банков с уровнем ставок 4–5% будет расти», предрекает эксперт.

Сложный выбор

Хотя официально предоставлением проектного финансирования и эскроу-счетов вправе заниматься более 90 банков, на деле с застройщиками работают пока единицы. И все равно, несмотря на все усилия, схему сложно назвать отлаженной.

Поэтому девелоперы начинают искать альтернативные пути: кто-то строит на собственные средства, кто-то финансирует стройку через ЗПИФ или инвестиционный фонд. И эта тенденция будет развиваться.

Разумеется, на рынке в многочисленных проектах будут продавать квартиры по ДДУ. Так что покупателю придется внимательно вникать в детали финансирования строительства. Все схемы абсолютно законны, но у каждой есть свои плюсы и минусы. А потому — обязательно интересуйтесь у менеджера, как финансируется проект, какие гарантии предоставляются в каждом случае.

Новые банкротства застройщиков

Увы, в 2020 году новые банкротства застройщиков не исключены и даже вполне вероятны, констатируют эксперты.

«Глобальная причина появления обманутых дольщиков всегда кроется в недостаточном финансировании, с которым столкнутся многие девелоперы. Переход на систему проектного финансирования станет причиной остановки ряда проектов и банкротств. На сегодня доля строительных организаций в предбанкротном состоянии составляет 19%», — такую статистику приводит Дмитрий Ребров. Эксперт надеется, что впоследствии при правильной реализации проектного финансирования понятие «обманутый дольщик» перестанет существовать. Но произойдет это явно не в 2020 году. 

Впрочем, не все так страшно. «Если новые обманутые дольщики и будут появляться, у властей есть все инструменты для быстрого реагирования и разрешения острых ситуаций», — указывает Роман Родионцев.

А генеральный директор девелоперской компании «СМУ-6 Инвестиции» Алексей Перлин предсказывает, что громкие банкротства рынку не грозят: «Скорее уход с рынка застройщиков будет сопровождаться объединением компаний. Любые операции со счетами девелоперов сейчас контролируют уполномоченные банки — это позволит на ранней стадии выявить проблемные комплексы и своевременно принять меры».

Для покупателя образца 2020-го вывод прост: расслабляться рано. Покупая новостройку «в эпоху перемен», помните, что, хотя риски и меньше, чем два-три года назад, они все равно есть.

Незначительное повышение

И о приятном. Значительного повышения цен быть не должно, хором утверждают все опрошенные. «Положительная ценовая динамика сохранится в 2020 году, но рост цен, во-первых, ограничит покупательский спрос, во-вторых, он будет зависеть от конкретного проекта», — поясняет Роман Родионцев. По его мнению, в первой половине 2020 года увеличение стоимости новостроек составит в среднем 3–4%.

За год средняя цена по рынку вырастет в пределах 5–10%, считают эксперты, подчеркивая, что ориентироваться надо на конкретный объект. 

Более существенный рост продемонстрируют цены в отдельных локациях, замечает Дмитрий Ребров: «Это районы, где активно развивается городская инфраструктура — метро, дороги и есть рабочие места. Сегодня в Московском регионе главный такой центр — Новая Москва. Второе место занимают районы реновации — за счет их центрального расположения и предстоящих комплексных изменений».

Подарочный январь

Большинство опрошенных экспертов признаёт, что сразу после новогодних праздников покупателей ждут самые хорошие ценовые условия. «Самый выгодный месяц в новом году — январь: еще действуют максимальные скидки на рынке недвижимости. Как правило, уже во второй половине января застройщики завершают акции, а ближе к весне — началу делового сезона — начинают наращивать стоимость объектов», — обращает внимание покупателей Мария Литинецкая. Она отмечает, что сейчас не следует ориентироваться на фактор сезонности, да и ждать внушительных скидок в конце 2020 года не стоит.

«Через год рассчитывать на такие скидки не придется — хотя бы потому, что все больше девелоперов будет переходить на эскроу-счета. То есть с учетом скидок бюджет покупки окажется выше сегодняшнего», — согласен с ней Алексей Перлин.

Конечно, призыв покупать, пока не подорожало, — традиционный маркетинговый ход на любом рынке. И первичный рынок жилья в этом плане не исключение.

Но проверить, действительно ли в январе 2020-го будут самые лучшие условия за весь год, удастся только постфактум.