Какими бывают ошибки в ЕГРН и почему их надо исправлять
В Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) хранятся сведения об объектах недвижимости, зарегистрированных на них правах и ограничениях, а также фиксируются все действия, которые проводились с объектами: смена владельца, уточнение границ, передача в залог и так далее.
Сведения из ЕГРН подтверждают право собственности на недвижимость и именно из реестра налоговая служба получает информацию, которую использует для расчёта налогов.
Любые недостоверные данные в ЕГРН могут привести к негативным последствиям, от которых пострадают собственники и другие лица.
Ошибки в ЕГРН подразделяют на два вида (статья 61 Федерального закона № 218-ФЗ «О госрегистрации недвижимости»).
1. Технические
К ним относятся описки, опечатки, грамматические, арифметические и другие подобные ошибки, которые были допущены при внесении сведений в реестр. Это привело к тому, что данные в ЕГРН не соответствуют данным в документах, на основании которых вносилась информация.
Техническими ошибками считаются опечатки в Ф.И.О. или наименовании правообладателя, а также описки в сведениях о документах, на основании которых зарегистрирован переход права. Скажем, при заполнении сведений о новом владельце была допущена опечатка: он из «Голубицкого» стал «Болубицким», а дата договора купли-продажи 15 июня превратилась в 15 июля.
2. Реестровые
Это воспроизведённые в ЕГРН ошибки, которые содержались в межевом или техническом плане, карте-плане территории, акте обследования, возникли из-за ошибки кадастрового инженера или из-за ошибки в документах, предоставленных в Росреестр при межведомственном информационном взаимодействии.
Заявить о технической ошибке может любой заинтересованный человек. Для этого нужно направить соответствующее заявление в Росреестр. После устранения ошибки об этом уведомят собственника и заявителя.
С реестровыми ошибками дело обстоит сложнее. Во-первых, подать заявление об исправлении такой ошибки может только собственник недвижимости. Во-вторых, такие ошибки труднее выявить и исправить, так как сначала необходимо найти ошибку в исходных документах, на основании которых неверные сведения попали в ЕГРН, и получить правильный вариант.
Виды реестровых ошибок в ЕГРН
Мы собрали наиболее часто встречающие варианты реестровых ошибок.
| Категория реестровых ошибок | Описание |
| Ошибки в местоположении границ объекта | • указаны неверные координаты границ земельного участка или здания;
• пересечение или наложение границ соседних участков; • разрыв границ (чересполосица) — между границами смежных участков появляются нестыковки; • отлёт или разворот участка: он смещается от того места, которое зафиксировано в документе об образовании участка, часто это происходит из-за ошибок при пересчёте систем координат |
| Неточности в характеристиках объекта | • неправильно или неточно указан материал стен;
• неправильно определено назначения объекта: здание зарегистрировано как нежилое, хотя оно жилое; • ошибки в виде разрешённого использования (ВРИ) земельного участка; • неверная площадь объекта; • неверный адрес объекта; • ошибочно указан год завершения строительства |
| Ошибки в сведениях об обременениях и ограничениях | • сохранена информация об обременении — например, ипотеке или аренде, которое уже снято;
• не отражено существующее ограничение: охранная зона, долгосрочная аренда и тому подобное |
| Ошибки в сведениях о правообладателях или правах на объект | • неверно указаны Ф.И.О. владельца;
• ошибка в данных о документах, подтверждающих право собственности; • искажён характер права (например, записано «собственность», а на самом деле это аренда) |
Реестровые ошибки возникают, как правило, из-за неверных действий или небрежности кадастрового инженера, проводившего работы.
Иногда причиной становятся действия на местах, если сведения в ЕГРН предоставляются по межведомственному обмену. Например, местная администрация изменила ВРИ земельного участка, чтобы привести его в соответствии с федеральным классификатором. В новых документах допустили ошибку и данные в таким виде были отправлены в Росреестр — возникла реестровая ошибка.
Возникают ошибки и по другим причинам:
- неисправности измерительного оборудования;
- при расчётах применялись некорректные параметры систем координат;
- округления в вычислениях;
- некорректные исходные данные от владельца — предположим, если границы участка определялись «по указанию собственника» и были взяты по оси забора, а не по фактическим межевым знакам.
Как обнаружить реестровую ошибку в ЕГРН
Если по каким-то причинам предполагаете, что в сведениях о вашем объекте содержится реестровая ошибка, проверьте данные. Приведём несколько примеров, как это можно сделать.
1. Поднимите исходные документы на недвижимость и проверьте их. Так, если построенному частному дому присваивали почтовый адрес, у вас должно быть соответствующее уведомление из администрации муниципалитета. Сверьте данные из документа и реальный адрес, если они различаются, с большой долей вероятности та же ошибка содержится в ЕГРН.
2. Границы земельного участка можно проверить с помощью «Публичной кадастровой карты». По кадастровому номеру в ней найдите объект и для начала визуально оцените, как внесены границы участка относительно соседних. Если вы видите, что на карте всё в порядке, а в реальности при сверке координат участки, например, накладываются друг на друга — это сигнал об ошибке.
Получите через «Госуслуги» выписку из ЕГРН. В разделе «Описание местоположения земельного участка» перечислены координаты — сравните их с указанными в документах. Если расхождения подтвердились, следует найти документ, в который первоначально закралась ошибка. Для этого проверьте межевой план и правоустанавливающие документы на участок: акт о предоставлении земельного участка, договор купли-продажи и тому подобное.
Если данные собственника в ЕГРН отличаются от актуальных — допустим, он получил новый паспорт или поменял фамилию, это не является ошибкой и исправления не требует. При желании сведения можно обновить, подав заявление об изменении сведений в ЕГРН.
Как исправить реестровую ошибку в ЕГРН: пошаговый порядок, необходимые документы
Для исправления реестровой ошибки нужно предпринять такие шаги.
1. Исправить ошибку в исходном документе
Если речь идёт о земельном участке или частном доме, обратитесь к кадастровому инженеру и закажите заключение и межевой/технической план с изменениями.
В своём заключении специалист должен указать, в чём была ошибка, дать ссылку на документ, который подтверждает его выводы, и отразить верные сведения об объекте.
Перед тем как заключить договор об оказании услуг, проверьте, имеет ли инженер право вести кадастровую деятельность. Это удобно сделать через Государственный реестр кадастровых инженеров. Для проверки достаточно знать Ф.И.О. специалиста. В поле «Статус» у него должно стоять «включён в реестр».
Результат проверки кадастрового инженера в реестре саморегулируемых организаций
2. Подать заявление в Росреестр, приложив к нему заключение и исправленный документ
Это могут быть в зависимости от ситуации межевой план, технический план, карта-план территории, акт обследования.
С заявлением к регистратору вправе обратиться собственник или его представитель, в том числе кадастровый инженер, если это предусмотрено договором.
Обратиться в Росреестр можно через МФЦ, сайт ведомства или через «Госуслуги» . При обращении онлайн потребуется подтверждённая учётная запись и усиленная квалифицированная электронная подпись. Получить её можно бесплатно в приложении «Госключ».
Подача заявления на исправление реестровой ошибки на «Госуслугах»
При электронной подаче уведомление о результате придёт в личный кабинет пользователя. В случае положительного решения это будет выписка из ЕГРН с исправленными данными.
Росреестр может исправить любую ошибку в ЕГРН, если это не приведёт к прекращению, возникновению или переходу зарегистрированного права на объект недвижимости. Если правки способны причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, исправления будут внесены только по решению суда.
Например, если соседям не удаётся договориться о границах участков, координаты которых в реальности и на планах различаются. Ситуация из категории реестровой ошибки превращается в земельный спор. Разрешить его удастся только на основании решения суда, вступившего в законную силу.
Ответчиками по гражданскому иску будут собственники смежных с истцом участков, потому что их интересы тоже затронуты. Бремя доказывания будет лежать на истце — владельце участка, который считает, что границы нарушены и желает это исправить. Для разрешения спора суд скорее всего назначит землеустроительную экспертизу, по результатам которой примет решение. Такие дела рассматриваются по месту нахождения объекта.
Сроки исправления ошибок в ЕГРН и стоимость
| Вид ошибки | Срок исправления | Стоимость |
| Техническая | 3 рабочих дня | бесплатно |
| Реестровая | 5 рабочих дней,
необходимо приложить подтверждающие документы: техплан, межевой план, решение суда |
1 тыс. рублей |
Частые вопросы о реестровых ошибках в ЕГРН
Куда обращаться при ошибке в ЕГРН?
— Сначала выясните, техническая это ошибка или реестровая. Техническая – это опечатка, описка, грамматическая или арифметическая ошибка, которую допустил сам Росреестр при внесении данных в ЕГРН, например, в адресе объекта или реквизитах договора. Для её исправления направьте заявление в ведомство, описав ошибку.
Если ошибка находится в исходных документах, которые были предоставлены в Росреестр другими организациями или собственником, сначала необходимо устранить ошибку в них. Это должно сделать ответственное лицо, затем вы сможете отправить в Росреестр исправленные документы для корректировки сведений.
Скажем, если ошибка была допущена при составлении межевого плана, следует обратиться к кадастровому инженеру, чтобы он подготовил заключение и новый план. В заключении должны быть приведены причины, которые объясняют ошибку, и представлены документы, подтверждающие это: старые планы, материалы БТИ, фактические замеры.
В какие сроки должны быть исправлена реестровая ошибка в ЕГРН и сколько это стоит?
— Реестровую ошибку ведомство исправит в течение 5 рабочих дней, если их устроят подтверждающие документы. Размер госпошлины — 1 тыс. рублей.
Как можно подать заявление на исправление реестровой ошибки в ЕГРН?
— Это можно сделать через МФЦ, но удобнее обратиться в Росреестр онлайн: через сайт ведомства или «Госуслуги». Понадобится подтверждённая учётная запись, заявление подписывается электронной подписью, на портале госуслуг также можно сразу оплатить госпошлину.
Границы участка в ЕГРН не совпадают с фактическими: ошибка реестровая. Корректировка границ затрагивает соседние участки, но договориться с соседями не получается. В Росреестре отказываются менять координаты, ссылаясь на то, что процедура касается и третьих лиц. Как исправить ошибку?
— В вашем случае идёт земельный спор. Росреестр не может повлиять на ситуацию, в том числе зарегистрировать изменения на вашем участке — это отразится на других объектах.
Если договориться с соседями полюбовно не удаётся, придётся обращаться в суд. После того как он вынесет решение, его надо направить в Росреестр, чтобы ведомство зарегистрировало изменения в ЕГРН.
Кадастровый инженер допустил ошибку в межевом плане, возникла реестровая ошибка. Хотели обратиться к нему, но он переехал. Как теперь быть?
— Вы не обязаны искать прежнего специалиста. Найдите другого кадастрового инженера, передайте ему старые документы. Он проведёт анализ ситуации и выдаст соответствующее заключение, которое вы направите в Росреестр. Подобрать кадастрового инженера можно через Роскадастр или местное отделение Росреестра.
Фото: AntonSAN, Comdas, True Pixel Art, TsibaevAlex / Shutterstock / Fotodom
