Власти сообщили о том, что на рынке недвижимости готовится очередная реформа. Обсуждается сразу несколько новых вариантов схем продажи жилья: появление третьего игрока – банка, обязательное наличие у застройщика банковской гарантии или вообще отказ от ДДУ.

Стоит ли в результате ожидать роста цен и замедления развития рынка или мы, наоборот, приближаемся к более цивилизованной модели функционирования  отрасли?

На прошлой неделе РБК рассказал о готовящейся реформе на рынке недвижимости – девелоперам хотят запретить продавать недостроенные квартиры. В СМИ прозвучали мнения, что это приведет к значительному повышению стоимости квадратного метра.

Вскоре после этого чиновники дали разъяснения агентству РИА Новости: на самом деле речь идет не о запрете продаж в строящихся домах, а об изменении схемы продажи квартир. «Одним из предлагаемых инструментов защиты граждан может стать банковская гарантия, получаемая застройщиком и покрывающая весь объем финансирования строительства, а также трехсторонний договор, где кроме гражданина и застройщика участвует банковская организация», — сказал собеседник агентства.

Мы попросили экспертов рынка недвижимости прокомментировать информацию о готовящейся реформе на рынке. Если, как говорят, запрещать продажу строящегося жилья не будут, то в чем тогда новшество?

Суть готовящихся изменений в законодательстве

Прежде всего, мы попросили экспертов пояснить нашим читателям, в чем суть готовящихся изменений  в законодательстве.

Мария Литинецкая, генеральный директор компании «Метриум Групп»:

«Правительство Московской области не ведет речь о полной отмене договоров долевого участия. На обсуждении находится сразу несколько вариантов новых механизмов продажи жилья. Первый из них – покупка квартиры на стадии строительства, т.е. договор долевого участия будет по-прежнему заключаться, однако в схему продажи включат третью сторону – банк. Средства дольщиков планируется аккумулировать на спецсчете в кредитном учреждении. Девелопер в этом случае не сможет пользоваться, по сути, беспроцентными средствами дольщиков. При этом также обсуждается вопрос выдачи денег, полученных от дольщиков, застройщику под небольшой процент, т.е. девелопер сможет получить дешевый кредит на строительство. В результате такого подхода роста стоимости квадратного метра, скорее всего, не произойдет либо он будет незначительным. Фактически преобразование схемы покупки «дольщик – застройщик» до «дольщик – банк – застройщик» сделает ДДУ более прозрачным и надежным. У девелопера уже не будет возможности использовать средства покупателей по нецелевому назначению. В случае принятия таких поправок деньги застройщику, вероятно, будут перечисляться контролирующим органом, а именно банком.

Второй вариант обсуждаемых поправок – отказ от договоров долевого участия и продажа только готового жилья. Однако в данной схеме пока не обозначена возможность получения застройщиком льготного кредита. Ведь дольщиков, а значит, и денежных поступлений в банк, не будет. Поэтому пока сложно сказать, смогут ли власти при отказе от ДДУ предоставить проектное финансирование по небольшим ставкам или же девелоперам придется брать кредит по рыночным условиям – под 15-20% годовых.

Третий обсуждаемый вариант – обязательное наличие у застройщика банковской гарантии на сумму, покрывающую бюджет проекта. То есть банк будет нести ответственность за все финансовые обязательства девелопера в случае необходимости. Однако пока не ясно, как это отразится на себестоимости проекта. Очевидно, что дать гарантию смогут только крупнейшие банки. Кроме того, остаются открытыми вопросы о размерах комиссий и стоимости предоставления сопутствующих услуг девелоперу».

Как это отразится на девелоперах?

Эксперты также высказались на тему, как грядущие изменения могут отразиться на девелоперах.

По мнению Евгения Редькина, генерального директора компании «Реалист», «данной реформой власти не столько хотят защитить права дольщиков, сколько пытаются увеличить банковские активы за счет покупателей жилья.

Как реформа повлияет на рынок? С одной стороны, опасения застройщиков обоснованы. Схема взаимодействия "застройщик – банк – покупатель" не проработана, механизм контроля банками расходования средств застройщиками непонятен. Также не ясно, как застройщики смогут привлекать средства инвестиционных компаний и фондов.

Заявления о возможности получения банковского финансирования под 8-13% выглядят абсолютно несерьезными и популистскими: все участники рынка знают, что ставки сейчас находятся на уровне 15-17%.

С другой стороны, подобные схемы работают во всем мире: строительство полностью финансируется через банки и фонды, а покупатель получает готовое жилье с минимальным риском. Вопрос в конкретной реализации реформы».

Наталья Баранкова, юрист компании АО «Пересвет-Инвест», рассказала, что согласно ФЗ 214, часть средств, уплачиваемых участником долевого строительства, застройщик вправе использовать по своему усмотрению, так как это его вознаграждение.  Большую часть средств застройщик обязан направлять на цели, непосредственно связанные с возведением объекта долевого строительства, о чем составляется ежеквартальный отчет.  Надзор за деятельностью застройщика осуществляют уполномоченные органы.

Сейчас застройщик, получая напрямую денежные средства от участников долевого строительства, имеет возможность беспрерывно  направлять их на закупку материалов, проведение строительных работ.   В случае действия банков в качестве посредника возникает вопрос, насколько оперативно застройщик будет получать деньги, необходимые для строительства?».

Евгений Штраух, генеральный директор Galaxy Group:

«Последнее предложение властей на переходный период до 2020 года сводится к ужесточению контроля за использованием средств дольщиков. Как эта идея будет реализована на практике, пока не знают даже сами чиновники. Сейчас говорится о спецсчете в банке, откуда уже деньги должны идти на строительство, то есть предлагается передать контроль над расходованием средств банкам. Однако учитывая темпы отзыва банковских лицензий Центробанком РФ, такое предложение не выглядит логичным. Если сегодня средства граждан выводят недобросовестные застройщики, то завтра этим будут заниматься недобросовестные банковские организации. Решит это проблему обманутых дольщиков? Конечно, нет!».

Дополнительные издержки

Наталья Баранкова полагает, что дополнительный контроль со стороны банков требует и дополнительных расходов на оплату данных услуг. «Застройщикам необходимо будет проходить дополнительную аккредитацию в банках, клиентам – открывать специальные счета именно в тех банках, которые сотрудничают с застройщиком.  В этой связи возникает вопрос: кто будет оплачивать работу банков?».

То, что данная реформа может привести к возникновению дополнительных издержек, считает также Евгений Штраух.  «Если говорить в целом об инициативе, то ужесточение контроля – это дополнительные издержки, вне зависимости от того, на кого этот контроль будет возложен. Это будут либо финансовые, либо временные, что по сути одно и то же, потери. Естественно, это приведет к удорожанию строительства, что, конечно же, найдет отражение в ценах на недвижимость», – рассказал эксперт.

Замедлится ли развитие рынка?

Григорий Ваулин, генеральный директор компании «Ферро-Строй»:

«Торможение рынка возможно в том случае, когда девелоперу помимо согласования множества различных отраслевых процедур (исходно-разрешительная документация, земельно-правовые вопросы, лизинг оборудования и пр.пр.) придется еще дополнительно обеспечить встраиваемость в банковскую систему мониторинга целесообразности расходования средств. Нет иллюзий, что на этом этапе могут возникнуть разногласия, новые согласования форм отчетности и контроля, создание дополнительных обслуживающих бизнес-структур у обоих участников отношений и многое другое. К тому же, пока не очень ясны критерии оценки целесообразности расходования средств, поскольку, например, для банка девелоперский бизнес не является профильным, и оценить порой те или иные траты даже благонадежного застройщика – это тяжело».


Мария Литинецкая: «Любой из двух обсуждаемых вариантов продаж квартир может затормозить выход новых проектов. Основная причина заключается в том, что при обеих схемах девелоперы вынуждены будут пользоваться проектным финансированием. С повышенной финансовой нагрузкой смогут справиться не все застройщики, скорее всего, уйдут небольшие компании, а крупные девелоперы начнут продавать квартиры по ЖСК, предварительным договорам купли-продажи, договорам соинвестирования и пр. Все это будет делаться для того, чтобы получить деньги дольщиков сразу, а не после окончания строительства. Вероятно, что даже таким схемам покупатели будут доверять. Ведь в этом случае жилье обойдется дешевле (так как девелопер сможет строить преимущественно на средства пайщиков, а не кредитные). Однако, повторюсь, все это станет актуальным в случае, если проектное финансирование будет выдаваться под 15-20% годовых. Если же это в итоге окажутся озвученные 3%, рынок недвижимости не ждет никаких значительных изменений».

Выиграют ли в итоге от планируемой реформы покупатели квартир и стоит ли ожидать повышения цен?

Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI:

«Повышение цен, скорее всего, все равно случится. В любом случае, банковская гарантия во всех ее проявлениях выдаваться абсолютно всем застройщикам, присутствующим на рынке, не будет. Самые маленькие и ненадежные компании с рынка уйдут, а значит, уйдет и часть предложений с минимальными ценами. Следовательно, средний уровень цен неизбежно  будет подниматься. Опять же, если говорить более масштабно, подключение любого третьего игрока во взаимоотношения зачастую сопровождается повышением цен».

Мария Литинецкая:«Обсуждаемая инициатива пойдет на пользу рынку недвижимости, в случае принятия правок произойдет его «оздоровление». Вероятно, уйдут заведомо ненадежные девелоперы, которые подрывают доверие к строительной отрасти в целом. Еще раз отмечу, что поправки в 214-ФЗ, по крайней мере, в том виде, в котором они обсуждаются, не ударят по карману потенциальных покупателей. В то же время надежность и прозрачность сделок на первичном рынке недвижимости  повысится».

Григорий Ваулин: «В случае если данные меры действительно позволят сделать рынок более прозрачным и предсказуемым – это будет благо для покупателей. Однако есть один интересный нюанс – в целесообразности таких нововведений. Дело в том, что сейчас подавляющее большинство застройщиков планируют свой бизнес на основе добропорядочности, честности и построения своей надежной репутации. Т.е. если компания строит жилой комплекс, то участники проекта планируют получить свою прибыль именно от успешной продажи всех квартир в здании, а не от сомнительных махинаций со строительными материалами и пр. Застройщики, предлагающие квартиры в своих комплексах по ФЗ-214, не работают по принципу – обмануть всех дольщиков, украсть деньги и сбежать. Тогда вопрос – а зачем дополнительно мониторить, кому и когда застройщик заплатил, например, за арматуру или бетон, если конечная его цель в любом случае – достроить дом и продать все квартиры?»

Подводя итоги, можно сделать следующие выводы. Пока появившаяся информация о готовящихся нововведениях на рынке недвижимости недостаточно конкретна. Судя по заявлениям чиновников, окончательной ясности того, какая именно схема работы участников рынка будет выбрана и каким образом планируется реализовать реформу, пока нет.

Если покупатели по-прежнему смогут приобретать строящееся жилье, а девелоперы получат возможность кредитоваться под низкий процент, то покупатели жилья окажутся в выигрыше. Тем не менее, вполне вероятна ситуация, что цены все же увеличатся, а в работе девелоперов появятся дополнительные трудности, связанные с взаимодействием с банками. Кроме того, возможны уход мелких игроков с рынка, а также процессы слияния и поглощения, замедление развития отрасли. Но опять же, все это произойдет в случае развития пессимистичного сценария.