- На вторичном рынке Москвы около 1,5 тыс. квартир продается в домах, попадающих под реновацию. По сравнению с прошлым годом выбор увеличился, как и в целом на рынке готового жилья. Относительно периода до старта программы объем предложения, наоборот, сократился.
- Жилья с перспективой скорого переезда становится всё меньше. Всего 4% квартир продается в домах, переезд по которым запланирован в первую волну расселения — до 2024 года. Собственники не готовы расставаться с недвижимостью и ждут переезда.
- Чем ближе переезд, тем дороже квартира в хрущевке: средняя цена 1 кв. м в домах с расселением до 2024-го на 2% выше, чем в домах со сносом во вторую волну (2025–2028 годы) и на 12% выше, чем в домах третьей волны (2029–2032 годы).
- Полученные квартиры в новых домах в среднем на 32% больше по площади, чем в хрущевках. Недвижимость стала просторнее — главным образом за счет увеличения нежилой площади.
- Стоимость 1 кв. м в новом доме в среднем на 19% выше, чем в хрущевке по реновации. В отдельных районах разрыв составляет от 2 до 36%.
В продаже 1,5 тыс. лотов в хрущевках под снос
В хрущевках под снос в феврале 2023 года на продажу выставлено около 1,5 тыс. лотов. Относительно прошлого года выбор стал больше на 20%. Увеличение объема предложения укладывается в общерыночные тренды: год назад продавалось 32 тыс. квартир, а сейчас доступно 45 тыс. объектов.
Если сравнить нынешнюю ситуацию с 2016 годом, когда еще не было известно о программе, выбор в домах под реновацию значительно сократился. Тогда в многоэтажках, попавших в программу, продавалось 3,8 тыс. квартир, или около 8% общего объема лотов по городу.
После анонса программы показатель быстро снизился до 1 тыс. лотов, или до 2–2,5%. На этом уровне значение оставалось с середины 2017-го до конца 2020-го. После публикации подробной адресной схемы по переселению количество объявлений в таких домах выросло до 3,5–4,0% — прежде всего за счет тех, кто продавал жилье в домах, попавших во вторую и третью волны расселения (2025–2028 и 2029–2032 годы).
К началу февраля из заявленных под снос 5 тыс. домов полностью расселено 378 многоэтажек, 156 из них снесено.
Что можно купить?
Объем и структура предложения в продаже напрямую зависят от запланированного года расселения: чем ближе переезд, тем меньше собственников готовы расставаться со своей недвижимостью.
Сейчас всего 4% квартир из всего объема хрущевок под снос продается в домах первой волны расселения, рассчитанной до 2024 года. Ждать переезда более долгий срок готов не каждый собственник: на дома с расселением в 2025–2028 годах приходится 30% общего объема предложения пятиэтажек под снос.
Самая большая доля — 66% лотов — приходится на дома третьей волны расселения (2029–2032 годы). Год назад структура была схожей, только на вторую волну приходилось чуть большая доля (33%), а на третью волну, напротив, чуть меньшая (63%).
Бесплатно подайте на Циан объявление о продаже квартиры
В самом начале программы структура предложения была более равномерной, хотя домов первой волны, конечно, было значительно меньше. На многоэтажки с расселением в 2020–2024 годах приходилось около 20% лотов, с расселением в 2025–2028-х — около 35% лотов, с расселением в 2029–2032-х — около 45% лотов.
Распределение объема предложения в продаже в домах под реновацию
По данным Циан.Аналитики
Чем ближе срок переезда, тем выше цена
Средняя стоимость 1 кв. м в домах, включенных в программу реновации, составляет 272 тыс. рублей. Для сравнения: средние номинальные цены предложения в целом по вторичному рынку Москвы без учета элитного жилья составляют 302 тыс. рублей за «квадрат».
Стоимость квартиры в хрущевках под снос зависит от сроков расселения. Самые дорогие лоты приходятся на дома, попадающие в первую волну, — 294,8 тыс. рублей за 1 кв. м, в домах второй волны расселения цены ниже — 289,6 тыс. рублей за 1 кв. м. Самые дешевые объекты располагаются в домах третьей волны — 263 тыс. рублей за 1 кв. м: в продаже именно их больше всего.
Распределение цен в домах под реновацию в зависимости от периода расселения
Период расселения | Средняя цена 1 кв. м, тыс. рублей | Насколько дома первой волны дороже |
2020–2024 гг. | 294,8 | — |
2025–2028 гг. | 289,6 | на 1,8% |
2029–2032 гг. | 263,0 | на 12% |
По данным Циан.Аналитики
Лоты в домах под снос привлекают покупателей возможностью за меньшие деньги получить квартиру в новостройке. В этом отношении по понятным причинам интереснее выглядят лоты в домах с близким сроком расселения. Это объясняет и их более высокую стоимость — такие объекты на 2% дороже квартир в домах второй волны расселения и на 12% — в домах третьей волны.
В самом начале программы разрыв между ценами в домах, попадающих в разные волны расселения, был не таким сильным. В домах всех трех периодов средние цены предложения составляли около 150 тыс. рублей за «квадрат».
Хрущевки vs новостройки по реновации
С начала программы реновации в Москве построили уже более 3 млн кв. м нового жилья. В возведенных домах часть квартир выдается бывшим жильцам хрущевок, другую часть город продает на торгах.
Квартиры по аукциону составляют около 5–7% общего объема жилья на первичном рынке. Уровень цен в них ниже, чем в среднем по столице: 258 тыс. против 313 тыс. рублей за 1 кв. м. Отметим, что речь идет о начальной цене торгов, во время проведения аукциона стоимость может повышаться до 30–35%.
Некоторые квартиры, выданные новоселам после переезда, уже вышли в продажу на вторичный рынок. В феврале объем предложения составляет около 1 тыс. лотов. С увеличением объема, введенного в рамках программы жилья, выбор подобных объектов на вторичном рынке увеличивается. В прошлом году их было в два раза меньше, два года назад — в четыре раза меньше, в 2020–2021 годах — в 10 раз меньше.
Аналитики Циан сравнили характеристики квартир на вторичном рынке в хрущевках, которые только ждет снос, и квартир в новых домах, построенных в рамках реновации.
Общая площадь квартиры выросла на треть
Переезд по программе реновации в среднем дает прибавку к размеру на уровне 14 кв. м, или 32%. Средняя площадь квартир в пятиэтажках под снос, находящихся в продаже, — всего 44 кв. м, а в новостройках, в которых собственники получили новые квартиры при расселении, — 57,9 кв. м.
Значительнее других выиграли от увеличения площади обладатели трехкомнатных квартир — сразу 17,3 кв. м. Если средняя «трешка» в пятиэтажке имеет площадь около 60 кв. м, то в новом доме — уже 77,5 кв. м. Меньше всех выиграли обладатели однокомнатных квартир — 8,5 кв. м.
Сравнение средних площадей в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, | Разница, % |
1 | 31,3 | 39,8 | 8,5 | 27% |
2 | 44,6 | 57,8 | 13,2 | 30% |
3 | 60,2 | 77,5 | 17,3 | 29% |
В среднем | 44,0 | 57,9 | 13,9 | 32% |
По данным Циан.Аналитики
Кухня заметно увеличилась в размерах
Средняя площадь кухонь в домах под снос составляет всего 6,2 кв. м — в таком тесном пространстве невозможно с комфортом разместиться всей семье. В домах, построенных по программе реновации, кухни просторнее — средняя площадь составляет 10,4 кв. м.
Таким образом, прибавка в средней площади кухни в относительном выражении больше, чем в общей площади: +68 против +32%. В новых квартирах просторнее становятся и другие нежилые помещения — санузлы, коридоры, балконы. Именно они во многом определяют комфорт проживания в новом доме.
Сравнение средней площади кухни в квартирах в хрущевках и новых домах по программе реновации
Кол-во комнат | Хрущевки | Новые дома по реновации | Разница, кв. м | Разница, % |
1 | 5,9 | 10,2 | 4,3 | 73% |
2 | 6,1 | 10,3 | 4,2 | 69% |
3 | 6,6 | 10,7 | 4,1 | 62% |
В среднем | 6,2 | 10,4 | 4,2 | 68% |
По данным Циан.Аналитики
Стоимость выросла на 19%
Средняя стоимость «квадрата» в новом доме, построенном в рамках реновации, в среднем составляет 322,7 тыс. рублей, в хрущевках под снос — 272 тыс. рублей. То есть от переезда в новый дом собственники выигрывают примерно пятую часть стоимости 1 кв. м.
В разных районах Москвы с большим предложением на вторичном рынке как в пятиэтажках, так и в новостройках разрыв между стоимостью «квадрата» составляет от 3% (Северное Измайлово) до 36% (Черемушки).
Сравнение средней цены 1 кв. м в хрущевках и новых домах по программе реновации
Район* | Средняя цена 1 кв. м в хрущевке | Средняя цена 1 кв. м в новом доме | Разница в цене |
Головинский | 255,3 | 321,2 | 26% |
Кузьминки | 256,6 | 299,3 | 17% |
Люблино | 250,0 | 265,3 | 6% |
Марфино | 285,5 | 306,3 | 7% |
Можайский | 274,9 | 295,9 | 8% |
Северное Измайлово | 258,8 | 267,7 | 3% |
Северное Тушино | 263,5 | 285,9 | 8% |
Фили–Давыдково | 323,1 | 375,0 | 16% |
Хорошево-Мневники | 311,4 | 357,2 | 15% |
Царицыно | 259,5 | 284,3 | 10% |
Черемушки | 289,0 | 392,2 | 36% |
В среднем | 272,0 | 322,7 | 19% |
По данным Циан.Аналитики
* Проанализированы районы, где в продаже на вторичном рынке есть не менее 10 лотов и в хрущевках, и в новых домах по программе реновации.
«При переезде в рамках программы реновации собственник получает прибавку в треть по площади и в 19% по стоимости “квадрата”. В домах со сроком расселения до 2024 года осталось очень мало лотов в продаже — менее 100 штук. Продавцы не готовы расставаться с возможностью получения квартиры в новостройке, а покупатели стремятся стать собственниками будущих квартир в новостройках по цене ниже рыночной», — комментирует руководитель Циан.Аналитики Алексей Попов.
Он отмечает, что долго ждать переезда не хотят ни собственники, ни покупатели, поэтому квартир в домах под снос во вторую и особенно третью волны реновации на вторичном рынке много.
«К тому же инвестиции в хрущевки — сложно прогнозируемые вложения в плане будущей планировки, адреса, вида из окна, этажа и пр. Конкуренция на рынке сейчас очень высокая, и покупатель хочет иметь максимально полную информацию о будущем доме, в который планируется переезд», — резюмирует эксперт.
