Любая сделка на «вторичке» – риск. Ни в одной стране мира не существует стопроцентных гарантий того, что покупка квартиры или дома пройдет гладко. Однако если в Европе и США эту проблему решили, введя в случае мошенничества материальную ответственность для адвокатов и нотариусов, то в России даже Росреестр не способен гарантировать «чистоту недвижимости», выставленной на продажу.
Адвокаты не для нас
Как рассказал ЦИАН Рубен Маркарьян, заместитель президента Гильдии российских адвокатов, член Общественного совета при Минюсте, в Англии и США сделки проводятся исключительно через адвокатов. «Покупатель и продавец даже не видят друг друга. Маклеры или риэлторы составляют договоры, собирают сотни бумажек. Адвокат или юридическая контора запрашивают документы, сами между собой улаживают все вопросы. И деньги перечисляются адвокатскими счетами», – говорит он. «А у нас с этими бумажками, беготней никто не застрахован от мошенничества», – сетует эксперт.
Во Франции все делается через нотариусов. Стороны также не видят договора – адвокаты покупателя перечисляют деньги на депозит адвоката продавца. Как только документы оформлены, этот депозит открывается, потому что чистоту сделок проверяет также и государство.
Евгений Суханов, член комиссий по разработке законодательства при президенте, Совете Федерации и Госдуме, считает, что введение в России западной системы пока невозможно. «Поставьте себя на место старушки с шестью соткам или владельца квартиры в хрущевке – откуда у них деньги на адвокатов? В стране должен быть создан надежный реестр, которым могли бы воспользоваться за небольшую плату все, кто хочет. А если введут практику англосаксонского права, то, конечно, страховые компании и нотариусы с радостью погреют на этом руки. Но не для этого же создавался Росреестр, чтобы, сделав его неэффективным, можно было вводить не подходящую для нашей страны систему!», – возмущается он.
Неточные сведения
Из-за несовершенства системы хранения и обновления данных о собственности, в России покупка жилья может превратиться в настоящий детектив. Видов мошенничества множество. Часто встречаются случаи, когда «качать права» на купленную добропорядочным гражданином квартиру начинают бывшие собственники, в последние годы отбывавшие тюремное заключение. Они могут неожиданно начать требовать возврата жилья, ссылаясь на поддельные подписи, обман со стороны риэлторов и т.п. В некоторых случаях суды становятся на их сторону.
По словам Суханова, ненадежность госреестров – общая проблема юристов, риэлторов и, в конечном счете, покупателей: «Даже руководители Росреестра, говоря о сведениях, не соответствующих действительности, называют цифру в 80%. Эту ситуацию они создали сами – изначально планировалось, что регистрация прав на недвижимость должна быть в системе Минюста, который проводил бы проверку данных и прочее, но постепенно все перевели под крыло Минэкономразвития. Вместо того, чтобы фиксировать чистоту сделок, реестр прав на недвижимость приобрел чисто фискальный характер – весь его смысл заключается в том, чтобы как можно больше владельцев недвижимости облагать налогом. И все. Есть фирмы, которые занимаются проверкой истории квартир и другой недвижимости, но их услуги стоят очень дорого. В России всегда была надежная система до того момента, как Росреестр перевели в экономический блок».
Эксперт добавил, что сейчас Минэкономразития продвигает третий проект закона о реформировании государственных архивов недвижимости. «Зачем реформировать, если он недостоверный?», – недоумевает Суханов.
В Росреестре на запрос ЦИАН прокомментировали, что «все записи ЕГРН хранятся в надежной электронной базе данных, многократное резервное копирование которой и высокая степень безопасности позволят повысить уровень защиты сведений. Информация в ЕГРН вносится по результату рассмотрения заявлений о госрегистрации прав и (или) кадастровом учете.
Для того, чтобы все изменения в отношении объекта недвижимости своевременно отражались в ЕГРН, уполномоченные на то федеральным законодательством лица должны обращаться с соответствующими заявлениями в орган регистрации прав. На практике это происходит не всегда».
Не доверяй и проверяй
Однако обезопасить себя от неверных данных все-таки возможно. Информацию об объекте из реестра можно получить через МФЦ либо через сайт Росреестра. Эта госуслуга может быть фактически бесплатной (от 1 рубля) и платной (от 200 рублей).
Госпошлина за предоставление сведений из ЕГРН не взимается. За предоставление сведений взимается плата, размер которой регламентирован приказом Министерства экономического развития России от 10.05.2016 № 291 «Об установлении размеров платы за предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости». Объем и характер предоставляемой информации, а также размер платы и сроки предоставления госуслуги зависят от типа запрашиваемых сведений и способа их получения. Обращаем внимание, что ряд общедоступных сведений ЕГРН можно получить на сайте Росреестра бесплатно».
Платная информация является актуальной на момент запроса. А информация, размещенная в бесплатной части сайта или доступная по схеме «1 рубль», может быть устаревшей на срок от нескольких дней до нескольких месяцев.
«Кроме того, данные Росреестра, полученные через посредников, нередко оказываются неактуальными или неполными. Росреестр формально проверяет соответствие законодательству и регламентам в установленные законом сроки, поэтому главной защитой от мошенничества является надлежащая подготовка к сделке», - предупреждает ведущий аналитик ЦИАН Александр Пыпин.
По словам Пыпина, обезопасить себя могут и собственники, которые боятся, что с их недвижимостью будут совершены нежелательные действия. Можно подать заявление в Росреестр о запрете сделок с недвижимостью, а также наладить оповещения о смене ее статуса. Этой меры достаточно для того, чтобы быть спокойными за свою собственность и быть защищенным от мошенничеств.
