Россия признала ДНР и ЛНР. Как это скажется на рынке недвижимости?

Ситуация вкратце

Обвал фондового рынка по итогам 21 февраля сопоставим с 3 марта 2014 года, когда стало известно о проведении референдума за присоединение Крыма и Севастополя: тогда индекс Мосбиржи рухнул на 10,79%. А падение РТС сравнимо с октябрем 2008-го — тогда снижение составило 13,6%.

Утром 22 февраля курс доллара равен 80,65 рубля, евро — 91,15 рубля. 

Центробанк РФ уже объявил о введении мер для поддержания финансового сектора, при необходимости обещает ввести дополнительные меры поддержки.

Падение рубля, как правило, вызывает волнение на рынке недвижимости: строительные материалы дорожают (в том числе и потому, что часть из них поставляется из-за рубежа), себестоимость новостроек увеличивается, в результате цены растут. В то же время покупательная способность граждан, наоборот, снижается — в частности, за счет роста цен на импортные товары повседневного спроса.

Циан.Журнал опросил экспертов, как ситуация может сказаться на рынке недвижимости.

— По состоянию на 22 февраля остается слишком много неопределенности — как в части возможных санкций в отношении РФ из-за признания ЛНР и ДНР, так и в части того, как будет развиваться ситуация в этой части Европы в военно-политической плоскости.

В краткосрочной перспективе мы можем увидеть всплеск спроса на рынке недвижимости. На фоне обсуждения различных сценариев введения санкций многие из тех, кто колебался относительно совершения сделки, предпочтут «переложить» свои накопления из депозитов в квадратные метры.

Развитие рынка в среднесрочной перспективе сильно связано с возможными санкционными сценариями — они, в свою очередь, зависят от безопасности на этих территориях. 

Но почти наверняка количество сделок будет падать относительно максимальных значений 2021-го и начала 2022 года. После активных продаж последних полутора лет на рынке осталось мало «отложенного спроса». Падение спроса может привести к стагнации цен. 

В этом смысле будет более репрезентативен вторичный рынок, так как на нем уже в ближайшие недели начнут сказываться выросшие ипотечные ставки, которые ушли выше комфортных для заемщиков значений.

— В зоне значительного риска — готовящиеся или почти готовые сделки: рубль уже начал падение, и те покупатели/продавцы, которые хотя бы гипотетически привязывались к курсу валют, будут притормаживать или вовсе отказываться от продажи.

Увы, это уже происходит: 21 февраля отложилась одна из сделок, назначенная на предстоящей неделе. Этого стоит ожидать и к этому стоит готовиться всем, кто сейчас находится в активной фазе покупки или продажи.

С учетом растущих курсов валют и общей любви рынка недвижимости Москвы к истерикам впереди — всплеск цен на то, что все-таки останется в продаже (а вместе с ним — некоторая сравнительно краткосрочная активизация покупателей).

Что касается зарубежной недвижимости, то, по всей видимости, те, кто хранил накопления в долларах или евро, скорее всего, перестанут ждать и рассуждать и перейдут к активным действиям — начнут покупать то, что хотелось, и на что хватает денег. Остальные же (те, кто копил, но не успел), опять откатятся назад, потому что их мечта отдалилась от них. Всё, что до сих пор не было куплено на наших курортах, тоже пойдет под продажу и скупку.

— Ситуация на рынках в ближайшее время, скорее всего, будет напоминать 2014 год. В 2008-м война в Грузии наложилась на мировой финансовый кризис. В этот раз, как и в 2014-м, новый экономический кризис коснется только нас. Поэтому в течение пары месяцев после введения экономических санкций нас ждет резкий скачок спроса как на недвижимость, так и на технику, автомобили и т. д.

Но есть и важные отличия от ситуации 2014–2015 годов. Рубль еще с осени 2021-го торгуется со значительным геополитическим дисконтом, который составляет порядка 5–10% реальной стоимости. В этой связи, а также на фоне того, что макроэкономическая конструкция, выстроенная правительством РФ за эти годы, лучше, чем в 2014-м, двукратного падения курса рубля вряд ли стоит ожидать.

Второй момент: наши застройщики не так закредитованы, как это было в 2014-м. Ажиотажные продажи 2020–2021 годов помогли поднакопить определенный «жирок», который позволит легче перенести ожидающееся падение спроса. Плюс ситуацию улучшил переход с ДДУ на эскроу. К тому же за многими компаниями стоят банки, в том числе государственные. Банкротство крупных компаний в Москве и Петербурге мы вряд ли увидим.

По поводу роста ключевой ставки — не думаю, что она будет резко повышаться, как это было в 2014-м. Во-первых, ЦБ уже некоторое время повышает ее, а кроме того, международные резервы РФ сегодня больше, чем восемь лет назад: $639,6 против 492,5 млрд в середине февраля 2014 года.

— Мы уже неоднократно тренировались на подобных ситуациях, это же не первый кризис. Как только наступает нечто подобное, сразу возникает ажиотажный спрос: люди не знают, что произойдет дальше, поэтому предпочитают хранить сбережения в метрах — это, по мнению большинства, самый верный маршрут в любой непонятной ситуации (даже если на горизонте все очень плохо!) Все это вызывает непродолжительные подскоки цен (если продавцы успевают отреагировать), но резкого и полноценного взлета все же, как правило, не происходит. При этом продажи в ближайшее время будут весьма динамичны.

А вот чуть позже нас ждут два варианта развития событий. Первый: все рассосется и успокоится — в этом случае ситуация на рынке недвижимости сохранится на том же уровне, что и без политической встряски. Второй: если ситуация перейдет в фазу нагнетания, скорее всего, начнется падение спроса. Люди перестанут интересоваться недвижимостью и будут больше волноваться о насущных проблемах (спасении бизнесов, сохранении работы и т. д.). Соответственно, при падении спроса сперва настанет эпоха стагнации, а затем — снижения цен. Какой из сценариев будет воплощен на этот раз — пока непонятно.

Теперь конкретные рекомендации тем, кто уже находится в сделке. Если вы уже нацелились что-то продавать или покупать, действуйте в обычном режиме — без ажиотажа. Бежать и что-то продавать, только чтобы обратить это в деньги и таким образом заработать, я не рекомендую –—к сожалению, в России практически не работают механизмы сохранения денег на вкладах. Тем, кто колеблется покупать или сделать это через несколько лет, советую сделать это сейчас: веры в отечественные рубли (равно как и в доллары) сейчас нет, а значит, и копить их незачем.

— Цены на жилье и в Московской области, и в регионах будут падать. Но с самой Москвой всё не так быстро: цены на жилье в столице перестанут расти, и малопривлекательный неликвид тоже начнет дешеветь. А вот остальная интересные московские объекты будут торговаться и выставлять более-менее реальные цены, а не как сейчас: кто в лес, кто по дрова. В целом продавцы перестанут переоценивать свою недвижимость.

— Рыночные механизмы никто не отменял даже в условиях напряженной геополитической обстановки. А ситуация на рынке недвижимости сейчас спорная. С одной стороны, растущие ипотечные ставки снижают доступность жилья и спрос на него. С другой, мы видим существенное увеличение объема предложения на рынке жилой недвижимости — как в сегменте новостроек, так и в сегменте готового жилья.

Такие тенденции будут сдерживать рост цен на квартиры — прежде всего это коснется вторичного жилья. Готовое жилье больше всего страдает от повышения ипотечных ставок из-за отсутствия льготных программ — уже сейчас постепенно увеличивается дисконт в этом сегменте. 

Если ситуация со ставками будет развиваться в том же русле, во втором полугодии можно ожидать сначала дальнейшего роста скидок при продаже, а после — и корректировки цен на уровне 5–10%.

Банкротств застройщиков и остановки строек, как в 2014 году, мы не ожидаем. Часть рисков снял принцип проектного финансирования, многие застройщики получили неплохой финансовый задел на фоне ажиотажного спроса последних лет. Сейчас важно не допустить снижения объемов строительства: после нормализации обстановки и смягчения кредитно-денежной политики это способно привести к очередному дефициту доступного предложения на рынке и ускорению роста цен.

Мы замечаем, что в продаже растет количество инвестиционных квартир: многие инвесторы стараются продать имеющиеся у них объекты до дальнейшего повышения ставок и возникновения риска коррекции цен.

Нынешняя ситуация не предполагает снижения ключевой ставки, в том числе из-за достаточно высоких инфляционных ожиданий. Скорее всего Центробанк продолжит повышать ключевую ставку, вслед за ней будет снижаться и доступность заемных средств.

— Делать выводы пока преждевременно. Реакция рынка носит скорее эмоциональный и импульсивный характер. Да, доллар поднялся до 80 рублей и преодолел эту планку, есть и будут санкции. Но ситуацию необходимо смотреть в динамике.

Сейчас, в течение месяца точно, цены могут краткосрочно вырасти. Те, у кого есть накопления, захотят спасти их от обесценивания. Те, кто может позволить себе ипотеку, захотят спасти от обесценивания свой первоначальный взнос. Тем более ставки по ипотеке растут. Поэтому в краткосрочном периоде одного–двух месяцев цены могут стихийно расти.

Но потом рынок скорее выровняет ситуацию. Застройщики обратятся за помощью к государству, которое уже знает по горькому опыту, что за ценами на ресурсы нужно следить. 

Резкого поднятия ставки ЦБ РФ не ожидаю: она и так высока. А вот ее плавное и плановое увеличение до конца III квартала 2022 года вполне реально. Не думаю, что ЦБ РФ по силам раньше усмирить темп роста инфляции в стране.

— Сегодня наша экономика в большой степени адаптировалась к трудностям, возникшим в аналогичной ситуации в 2014 году. У застройщиков большой финансовый задел и господдержка. Стройки могут быть остановлены только соответствующими контролирующими органами. Как известно, односторонний срыв сроков сдачи дома грозит застройщику штрафами и неустойками. Хотя нельзя утверждать, что кто-то из плохо стоящих на ногах застройщиков не покинет рынок.

Геополитическая ситуация 2014–2015 годов практически не отразилась на ценах на рынке недвижимости. С ноября 2014 по март 2015 года цены на «вторичке» в Петербурге выросли на 5%, затем к декабрю 2015 года они снизились до уровня ноября 2014-го и стагнировали до лета 2016 года, после чего плавно пошли вверх.

На первичном рынке цены с конца октября 2014 по январь 2015-го выросли примерно на 7%, потом к июню 2015 года снизились на 4–5%. Такая динамика показывает, что продавцы по старинке пытались привязать увеличение цены к ослаблению рубля, но, когда в марте 2015 года наметилось укрепление рубля, цены были скорректированы в сторону уменьшения.

Что касается стоимости стройматериалов, то основной рост уже произошел в 2021 году. Возможно, что в 2022 году цены на них будут меняться с учетом инфляции.

Что до ключевой ставки, похоже, Центробанк знал, что произойдет, и начал готовиться к сегодняшним событиям заранее. Следовательно, мы наблюдали плавное изменение ключевой ставки, в отличие от «свечки» в конце 2014 года. Думаю, что к лету мы увидим ключевую ставку ЦБ на уровне 11%.

— С моей точки зрения, цены на рынке недвижимости сейчас находятся на пиковых значениях, особенно в новостройках, удорожание которых сильно разогнала льготная ипотека.

Поскольку строительство — один из основных локомотивов экономики и, несмотря на просадку рынков, деньги в государстве все-таки есть (благодаря ценам на углеводороды), правительство не даст строительной отрасли рухнуть.

Я все-таки ожидаю небольшой коррекции рынка в этом году. Рост ключевой ставки при сохранении льготной ипотеки на том же уровне снова сыграл на пользу застройщикам. Поэтому полагаю, что в строительном блоке не будет никаких резких движений.

На новосибирском рынке нет перенасыщенности спроса. Между продавцами и покупателями сейчас практически паритет. Три года у нас был ярко выраженный рынок продавца, а теперь маятник потихоньку идет в другую сторону. 

С ипотекой тоже не произойдет ничего страшного. Ипотека сейчас дорожает за счет того, что выросла ключевая ставка, а льготный ее сегмент поддерживается государством. Повторения сценария кризиса 2008 года не случится.

Коммерческая недвижимость

— Думаю, резко увеличится спрос на покупку коммерческой недвижимости. Рубли, увы, на глазах превращаются в фантики. Рынки коммерческой недвижимости в регионах очень невелики. Инвесторы будут выбирать те объекты, которые будут быстро сдаваться и приносить высокий арендный доход. Цены на коммерческую недвижимость вырастут. Наиболее ликвидные объекты в цене будут расти больше.

— Не думаю, что признание Совбезом ДНР и ЛНР как-то глобально скажется на рынке коммерческой недвижимости по сегментам. Наверняка наступит период макроэкономической волатильности, который затронет и рынок коммерческой недвижимости. Мы видим, что сейчас происходит на фондовых рынках, как отреагировал на эти события рубль.

Можно предполагать, что будут какие-то санкции. Но, как мы видели по прежним санкционным пакетам, это скорее сыграло на руку внутренним производителям. Закрытие границ усилило интерес к внутрироссийским активам. Вероятно, эта тенденция усилится. Для российского капитала на зарубежных рынках становится все больше заградительных барьеров, но у нас огромная страна с 130-миллионным населением, которая себя обеспечивает.

Стоимость коммерческой недвижимости не очень зависит от международной повестки. Сколько лет уже рынок коммерческой недвижимости живет без иностранных инвестиций? Но мы используем внутренние резервы. С учетом масштабов страны и численности населения это вполне самостоятельная экономическая модель.

Моменты экономического роста в истории нашей страны уже не единожды совпадали с периодами закрытия от внешнего мира. У нашей страны есть внутренний потенциал и драйверы роста. Точно не вижу никакой драмы для рынка коммерческой недвижимости — период волатильности нужно переждать.

— В коммерческой недвижимости ситуация с признанием ДНР И ЛНР может отразиться на районах, которые близки к этим территориям. Сейчас я не вижу никакой угрозы, например, к снижению посещаемости ТРЦ. 

Другое дело, если будут очередные санкции, тогда это скажется на ценах — для ритейлеров наступит очень непростой период. Особенно это касается тех, кто делает закупки за границей. В конечном счете рост цен затронет и потребителя.

Уже запущенные проекты в стадии строительства будут достроены, к запуску новых проектов на рынке коммерческой недвижимости девелоперы начнут относиться с опасением. Новые проекты будут дорожать, в том числе из-за роста курса и зависимости от ключевой ставки. Таким образом, темпы строительства замедлятся, а объем сделок снизится.

Сейчас нас ожидает период неопределенности на несколько месяцев — надеемся, что США не пойдет на введение серьезных санкций, а конфликт будет постепенно охлаждаться. Пожалуй, сценарий, которого боятся все участники рынка — повторение кризиса 2014 года.

— В ближайшие пару месяцев на рынке коммерческой недвижимости ничего не поменяется. Да, фондовый рынок тряхануло, но рынок коммерческой недвижимости более устойчив. Если здесь наступят изменения, то позже. Много зависит от того, введут ли санкции и какие — формальные, для телекамер, или существенные для экономики. Нужно понимать, что ряд более-менее серьезных санкций для России без последствий для другой стороны уже ввели. Сейчас любые иные санкции будут больно бить и по сторонам, вводящим санкции.

Если фондовый рынок продолжит лихорадить, инвесторы будут забирать оттуда деньги и вкладывать в недвижимость как в более стабильный инструмент.