В последние годы эксперты, девелоперы, риэлторы и покупатели не устают спорить, где престижнее и удобнее жить — на Рублевке или Новой Риге. По количеству коттеджных поселков элиткласса Новорижское направление постепенно догоняет Рублевское.
Элит плюс, элит минус
Резиденция Бенилюкс
Чтобы в споре Рублевки и Новой Риги расставить все точки над i, обратимся к цифрам. По данным департамента стратегического консалтинга и оценки компании IntermarkSavills, в ближайшем Подмосковье на этих двух самых престижных направлениях предлагают на продажу дома в 165 загородных поселках. В большинстве своем они принадлежат либо к премиум-, либо к бизнес-классу. Но если на Новорижском шоссе (М2) помимо высокобюджетных форматов существуют еще и поселки экономкласса, то на Рублевке их нет. «Это обусловлено тем, — объясняет Владимир Яхонтов, управляющий партнер компании «Миэль — Загородная недвижимость», — что Рублево-Успенское шоссе — относительно короткая трасса, которая заканчивается в районе Николиной Горы. Кроме того, данное направление с давних времен считали престижным, что не может не сказаться на цене домовладения».
Версаль
Фото: Villagio Estate
Однако рассматриваем мы сейчас не экономкласс, а самые дорогие объекты. На «царской» трассе находится примерно 20% всех реализуемых в настоящее время коттеджных поселков верхнего ценового сегмента, на Новой Риге — порядка 45%. Если говорить о фактическом предложении, то из 7 тыс. высокобюджетных объектов (коттеджи и таунхаусы) на Рублево-Успенском шоссе выставлено лишь около 7%; на Новорижском — 36%. Доля Рублевки в объеме предложения в последние три года сократилась в полтора раза.
«Всего на Рублево-Успенском шоссе, — комментирует Дмитрий Цветков, директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty, — обосновалось около 200 коттеджных поселков. Все домовладения здесь недешевы. Даже жилье в дачных товариществах не входит в экономкласс из-за высокой стоимости земли. Цена самой доступной сотки на задворках направления приближается к 14 тыс. долл. Даже объекты, которые по качеству не дотягивают до элитных, оценивают значительно выше, чем аналоги на других направлениях, за счет стоимости рублевской земли.
Гринфилд
Фото: Villagio Estate
На Новой Риге (до 40 км от МКАД) поселков вдвое меньше. Но стоит принять во внимание, что М2 считают развивающимся направлением, и его потенциал еще далеко не исчерпан. Здесь до сих пор существует возможность строить новые комплексы даже в 10–20-километровой зоне от МКАД». И если объекты на Рублевке преимущественно прилегают к шоссе и тесно сгруппированы, то новорижские в основном удалены от магистрали.
«На стадии первичных продаж на Рублевке сегодня находится 8 поселков элитного сегмента и 14 — бизнес-класса, — делится информацией Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood. — Количество элиткомплексов на Новой Риге такое же, как на Рублевке, зато объектов бизнес-класса не далее 40 км от МКАД вдвое больше». В целом на Новорижском шоссе насчитывают пару десятков элитных объектов, но только половина из них может сравниться с рублевскими по качеству инфраструктуры, архитектурной концепции, ландшафтному дизайну.
Ценовые высоты
Миленниум парк
Фото: Villagio Estate
По данным компании «ИНКОМ-Недвижимость», самое дорогое предложение на Рублево-Успенском шоссе — готовый дом площадью 700 кв. м, выполненный по эксклюзивному проекту, с участком 1,7 га, который находится в 26 км от Москвы, вблизи деревни Таганьково. За него просят 15 млн долл. Самый дорогой дом площадью 1250 кв. м на Новой Риге в 40 км от МКАД в настоящий момент стоит 10 млн долл. Он также построен по индивидуальному проекту. На земельном участке (95 соток) выполнен ландшафтный дизайн, в наличии пруд, теннисный корт, а также дом (240 кв. м) для охраны и прислуги. Что касается стоимости сотки, то в Жуковке она может доходить до 150 тыс. долл., в то время как в самых дорогих новорижских поселках Бенилюкс, Никольская Слобода, Третья Охота — до 80–85 тыс. долл.
Если же говорить о максимальных ценах на недвижимость, то три года назад усадьбу «Евразия» на Рублевке выставляли за рекордную в России сумму — 100 млн долл. «Кризис, — говорит Юлия Севериненко, генеральный директор компании «ЗемАктив», — умерил пыл продавцов. Теперь самый дорогой объект на Рублевке — усадьба в поселке Инек стоимостью 57 млн долл., а на Новой Риге — усадьба в Мякинино стоимостью 35 млн долл.».
Миленниум парк
Фото: Villagio Estate
«Средняя цена 1 кв. м недвижимости на Рублевке примерно вдвое выше, чем на соседнем конкурирующем направлении, — говорит Дмитрий Халин, руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills. — С учетом земли рублевский квадрат продают по 8 тыс. долл., а новорижский — по 4 тыс. Даже таунхаусы здесь дороже, чем коттеджи на соседней трассе. Так что у представителей самого престижного направления есть все шансы вдвое увеличить площадь своего жилья, переехав на Новую Ригу, а значит, повысить уровень и качество проживания. Но, увы, не статусность». Впрочем, такие передвижения нередки. И самый наглядный пример — переезд известного певца и композитора Валерия Меладзе, который простился с Рублевкой и купил виллу в поселке Millennium Park.
И сколько бы не было разговоров о том, что на «царском» направлении не осталось и пяди пустой земли, Д. Цветков на эти заявления смотрит скептически: «Потенциал правительственной трассы далеко не исчерпан. И хотя о потере инвестиционного интереса к этому направлению говорят уже не первый год, цены на недвижимость здесь продолжают расти. Так, только в прошлом году стоимость некоторых объектов увеличилась на 20–25%. И впредь рублевское жилье будет подниматься в цене: из просто дорогого оно может позволить себе превратиться в очень дорогое».
Где жить круче?
Рублёвка
Фото: TWEED
Трудно сравнить Новую Ригу с Рублевкой и по насыщенности объектами бытовой, социальной и коммерческой инфраструктуры. Ресторанов, салонов, магазинов по продаже самых дорогих в мире автомобилей на Новой Риге пока не найти.
«Инфраструктура «царского» направления способна удовлетворить любые запросы самого изысканного вкуса, — уверен Т. Сайфутдинов. — Всего и не перечислишь. Тут и известные рестораны, которые по ценам, выбору блюд и вин не уступают лучшим столичным: «Царская охота», «Базар», «Веранда у дачи», IL MULINO, «Перец», «Причал», «Русская изба». В Жуковке есть шикарный торгово-развлекательный культурный центр «Базар», бутики, дизайн-центр Dream House, «Жукоffка Плаза». А уж клубов немереное количество — от детских «Твоя планета» до семейных «Дворянское гнездо» в Горках-2, «Подмосковные вечера» в Жуковке, «Династия» в Раздорах, «Николина Гора». Есть также клуб спорта и отдыха «Ильинка спорт» в Петрово-Дальнем. Не говоря уже о частных элитных образовательных учреждениях, медицинских и оздоровительных центрах, санаториях, пансионатах, которыми Рублевка перенасыщена.
Рублёвка
Фото: TWEED
В инфраструктурном плане Новая Рига только начинает активно развиваться. В то же время некоторые
эксперты считают коммерческую недвижимость на Рублевке более камерной по сравнению с перспективным размахом Новой Риги. Оно и понятно — объекты на М2 рассчитаны на большое число людей, которые тут уже проживают. С этим прицелом был построен инфраструктурный комплекс «Павлово Подворье», где расположен самый крупный в Европе фитнес-центр World Class. В Жуковке, конечно, тоже есть свой World Class, но более скромных размеров. Постепенно Новая Рига обрастает школами, гимназиями, фитнес-центрами и клубами. А что касается транспортной доступности, то М2, где нет ни светофоров, ни постов ДПС, даст двухполосной Рублевке фору в 100 очков. Так что у этого направления все еще впереди».
Поля, леса и реки
Рублёвка
Фото: TWEED
Большинство поселков на Рублевке скрыто в тени дубрав и рощ либо расположено в непосредственной близости от Москвы-реки. «Четырежды леса Рублево-Успенского направления признавали заповедными — указами Алексея Михайловича, Петра I, Екатерины II и при советской власти указом Сталина, — вспоминает историю Т. Сайфутдинов. — Благодаря тому что в течение многих веков охота и рыбалка здесь были запрещены, в заповеднике по-прежнему водятся животные и птицы, занесенные в Красную книгу: московские серые белки, выдры, серые цесарки, утки редких пород».
Рублёвка
Фото: TWEED
«Большинство новых проектов на Новой Риге, — продолжает Д. Халин, — такой природной роскошью похвастаться не могут, их возводят на участках с куда более скромными ландшафтами. Крупные водоемы и лесные массивы здесь в явном дефиците. Поэтому застройщикам самостоятельно приходится компенсировать недостаток прудов и лесов масштабными искусственными сооружениями в виде парков, водоемов, гольф-полей». Правда, у Игоря Заугольникова, директора департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP, на этот счет противоположное мнение: «Рублевская природа похожа на новорижскую, — уверен спикер, — но, увы, по причине массовой застройки территорий она практически потеряла всю свою естественность. Новая Рига, наоборот, пока сохраняет уникальные природные места — леса, поляны, пологие нетронутые долины рек, которые тянутся на многие километры. Если посмотреть на карту, то можно увидеть, что на Рублевском направлении дубравы занимают около 30% территории, тогда как на Новой Риге их около 70%». К тому же М2 славится отсутствием крупных городов, старых деревень, железнодорожных веток и обычных дачных товариществ, что для состоятельной публики делает эти места особенно привлекательными. А Москву-реку заменяет Истра, пусть и не такая глубокая и широкая, зато более чистая.
МНЕНИЕ
Дмитрий Таганов,руководитель аналитического центра компании «ИНКОМ-Недвижимость»:
«На Новорижском шоссе своими звездными жителями славен поселок Millennium Park. Один из его недавних новоселов — Валерий Меладзе честно признался, что решил переехать с Рублевки по причине ухудшившейся транспортной доступности. А известный актер Александр Балуев просто захотел жить в поселке, где на него не будут давить высокие заборы и многоэтажные замки. Так что постепенно и Новая Рига становится звездной».
Андрей Васильев,генеральный директор компании «Загородный Проект»:
«Статус Рублевки значительно выше Новой Риги. Два направления и две совершенно разные истории. Если можно так сказать, то Рублевка — это de luxe и элит, остального понемножку, а Новая Рига — это элит, бизнес и много всего другого».
Дмитрий Цветков,директор департамента загородной недвижимости компании Penny Lane Realty:
«Обитатель Новой Риги — человек, как правило, мобильный, с активной жизненной позицией. Он ежедневно ездит в Москву и обратно, ему везде надо успеть. Рублевский же житель, как говорится, уже во всем преуспел».
Дмитрий Халин,руководитель департамента стратегического консалтинга и оценки, партнер IntermarkSavills:
«Во-первых, в новые российские времена Рублево-Успенское направление начало активно раскручиваться лет на десять раньше, чем Новорижское, потому и концентрация знаменитых личностей, постоянно проживающих в этих местах, существенно выше, чем где бы то ни было. Во-вторых, московскую элиту от политики, экономики и шоу-бизнеса на Рублевке привлекают и более качественные брендовые объекты инфраструктуры. А поселки бизнес-класса на М2, которыми заполнена Новая Рига, рассчитаны на менее пафосную аудиторию».
Игорь Заугольников,директор департамента маркетинговых коммуникаций RODEX GROUP:
«По числу проживающих чиновников Рублевка лидирует среди подмосковных направлений. Но она постепенно перестает интересовать многих состоятельных москвичей. В то же время свободные места стремятся занять жители регионов, которые приехали в столицу в результате повышения, а также новоиспеченные шоу-звезды. Наблюдается тенденция, что обитатели Рублевки продают свои резиденции и перебираются на Новую Ригу или к большой воде, чтобы наконец-то насладиться уединенностью».
Юлия Севериненко,генеральный директор компании «ЗемАктив»:
«При выборе между Рублевкой и Новой Ригой звезды шоу-бизнеса и крупные чиновники предпочитают первый вариант. А вот так называемый средний класс, напротив, охотно расселяется в окрестностях Новорижской трассы. Здесь немало бизнесменов, топ-менеджеров, театральных актеров — словом, людей, которые могут позволить себе комфортное проживание за меньшие деньги, чем на Рублевке».
