Осенью 2009 г. можно было снять трехкомнатную квартиру на Симоновском Валу, в десяти минутах пешком от станции метро «Пролетарская», всего за 35 тыс. руб. Причем дело было не в сказочном везении. Просто именно в разгар кризиса ставки аренды, как и цены на жилье, снизились.

 

Прошел ровно год. Ситуация разительно изменилась. К концу 2010-го ставки аренды фактически вернулись на докризисный уровень. И сейчас в том же районе за 35–36 тыс. руб. можно найти разве что двушку, причем если постараться и не рассчитывать на евроремонт. «Подводя итоги года, можно сказать, что рынок аренды вернулся в свое привычное состояние. При этом показатели спроса в течение 12 месяцев были довольно высокими. И даже в декабре они превышали пиковые значения как 2008-го, так и 2009 г. Спрос во всех ценовых сегментах был выше предложения, а в самом востребованном — от 750 до 1000 долл. — превосходил его в три раза, — рассказывает Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». — В целом с начала 2010 г. средняя стоимость найма однокомнатных квартир выросла на 19%, двухкомнатных — на 12%, трехкомнатных — на 4%».

 

«Спрос на аренду жилья в конце августа — начале сентября увеличился примерно на 30%, — уточняет Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty. — Отчасти на это повлиял и отложенный спрос, вызванный пожарами. Стоимость некоторых квартир в комплексах бизнес-класса выросла примерно на 6–8%. И если в конце августа квартиру площадью 100 кв. м, расположенную в центре, предлагали за 7–8 тыс. долл., то в сентябре ее цена была уже 7,5–8,5 тыс. долл.».

 

Количество заявок на элитную аренду, поступивших в компанию Blackwood в 2010 г., также оказалось почти на 30% выше показателей 2009 г. «Уровень арендной платы в течение всего 2010 г. уверенно рос, наиболее активно — в начале года: за первые пять месяцев ставки увеличились почти на 15%. Влияние на это оказало множество факторов: общее оздоровление экономики, постепенное восстановление цен на рынке купли-продажи элитного жилья, сезонные всплески активности, а также оптимистичный настрой игроков», — говорит Тимур Сайфутдинов, управляющий директор департамента жилой недвижимости компании Blackwood.

 

К концу 2010 г. средний уровень арендной платы за квартиру в элитном сегменте достиг 7900 долл./мес., то есть относительно показателей конца 2009 г. он увеличился почти на 20%.

 

Одновременно количество предложений на рынке сократилось. По итогам прошлого года объем жилья по цене 2500–3500 долл. снизился на 20%, что связано с вымыванием адекватно оцененных квартир в данном диапазоне. «Это, в свою очередь, свидетельствует о том, что часть игроков рынка, которые в условиях кризисного снижения цен предлагали свои квартиры в аренду, вернулись на рынок купли-продажи», — поясняет Т. Сайфутдинов.

 

На новогодние праздники пришелся небольшой спад спроса, но сейчас количество обращений снова растет. «И есть все основания полагать, что отложенный спрос, накопленный в последние месяцы 2010 г., будет реализован в I квартале 2011-го. Этот фактор окажет влияние на структуру рынка аренды в целом: наиболее ликвидные и адекватно оцененные квартиры бизнес- и премиум-класса мгновенно уйдут, что может вызвать небольшое повышение стоимости аренды в этих сегментах — от 2 до 5%», — рассуждает Г. Дзагуров.

 

Таким образом, золотая пора для арендаторов закончилась. Впрочем, пока ажиотажа на рынке не наблюдается, и выбор квартир довольно широк. Быстро уходят только эксклюзивные варианты: например, когда цена немного ниже рыночной при отсутствии видимых недостатков. При этом есть квартиры, которые, несмотря на активный спрос, сдаются долго и трудно. Сейчас арендатор не может беспечно рассчитывать, что к нему придет поток клиентов, среди которых можно устраивать аукцион.

 

 

 

 

 

По оценкам специалистов, сегодня самый большой разрыв между спросом и предложением — в сегменте квартир стоимостью от 750 до 1000 долл./мес. (1,95 раза). Как правило, за такие деньги (в пределах 30 тыс. руб.) можно снять однокомнатную квартиру в неплохом районе (одна-две станции от Кольца), с нормальным ремонтом. «Большим спросом пользуются однокомнатные квартиры (61% от общего спроса). Спрос на двухкомнатные составил 31%. Наименьший спрос в декабре был на многокомнатные квартиры (1,22%). Традиционно самым дефицитным товаром являются однокомнатные квартиры стоимостью до 1000 долл.», — подтверждает М. Жукова.

 

В этом смысле ситуация не изменилась по сравнению с докризисной. Наиболее востребованными по-прежнему остаются одно- и двухкомнатные квартиры в типовых домах в пешей доступности от станции метро. Поэтому, если вы хотите купить квартиру с расчетом на арендный доход, стоит ориентироваться в первую очередь на качественный экономкласс: такой вариант никогда не будет пустовать.

 

В бизнес-классе высокий спрос наблюдается на квартиры с тремя-четырьмя спальнями в районе Покровское-Глебово и около станции метро «Чистые пруды», где находятся иностранные школы — англо-американская, немецкая, французский лицей. Однако самыми востребованными являются небольшие квартиры с мебелью и бытовой техникой в районах Патриарших прудов, Арбата, Хамовников, Красной Пресни. Здесь популярны компактные студии с ежемесячной арендной ставкой не ниже 5 тыс. долл. «Соответственно, в этих районах наблюдается дефицит предложений с разумной ценой и требованиями к качеству», — отмечает Г. Дзагуров.

 

В целом принцип «три М»: место, место и еще раз место — остается ключевым и для рынка аренды. «Наличие развитой инфраструктуры — важный критерий при поиске жилья, особенно для семейных арендаторов. При покупке недвижимости для сдачи ее в аренду лучше выбирать дом, рядом с которым есть детские площадки, лесопарковые и прогулочные зоны, магазины, спортивные залы, химчистки и т. д. В этом случае ваша квартира не только быстрее найдет своего арендатора, но и вырастет в цене. Добавочная стоимость к арендной ставке при развитой инфраструктуре может составить от 200 долл. и больше.

 

По оценкам Penny Lane Realty, сейчас в дорогих сегментах клиенты стали больше обращать внимание на категорию дома. Квартиры в старых зданиях менее популярны, чем жилье в новостройках с огороженной и охраняемой территорией. Ставка в этом случае может увеличиться на сумму от 500 долл. и более. К примеру, аренда двухкомнатной квартиры в кирпичном доме на Ломоносовском проспекте стоит 40–50 тыс. руб./мес. Аналогичное по параметрам жилье в ЖК «Шуваловский» обойдется уже в 70–90 тыс. Такая разница связана с тем, что «Шуваловский» — это престижный жилой комплекс, оборудованный по последнему слову техники, чего нельзя сказать о стандартном кирпичном доме.

 

«В центре разброс цен будет еще больше. Трехкомнатную квартиру в обычном доме на Арбате можно снять за 90–120 тыс. руб., такое же жилье в доме классом выше обойдется уже в 210–240 тыс. как минимум», — рассказывает Г. Дзагуров.

 

Важным критерием для сегментов высшего уровня является наличие парковки. Сейчас 90% клиентов рассматривают стояночное место для автомобиля как обязательное условие при найме жилья. При этом арендаторы бизнес-класса и элитных квартир предпочитают фиксированное место для машины, желательно в подземном охраняемом паркинге.

 

По оценкам Blackwood, в сегменте элитной аренды наиболее востребованы квартиры в жилых комплексах со своей инфраструктурой (например, «Золотые Ключи», «Опера Хаус», «Новая Остоженка», «Пять Звезд», «Патриарх» и т. п.), расположенных в районах «золотой мили», Патриарших прудов, Кутузовского, Тверской и на Смоленке. «Что касается ремонта, то популярны современный стиль, легкая классика, ар-деко, все в светлых, пастельных тонах. Никакого золота, лепнины, Сваровски, ярких стен, больших панно и пр. Все по-европейски сдержанно, но дорого. Наиболее востребованы квартиры правильной формы с большими комнатами, гардеробными (одна при входе и при каждой спальне), просторными санузлами. В идеале свой санузел должен быть при каждой спальне. В хозяйской лучше поставить и душевую кабину, и джакузи, и еще две раковины», — рассказывает Т. Сайфутдинов.

 

 

Данные: «Миэль-Аренда»

 

 

 

Повысить рейтинг своей квартиры на рынке аренды можно, совершив ряд несложных действий. Разумеется, они зависят от класса недвижимости. В центре имеет смысл сделать качественный ремонт, чтобы ставка соответствовала статусу престижного района. На окраинах, напротив, не стоит превращать помещение в обычном панельном доме в квартиру класса люкс. «В данном случае установка сантехники Villeroy Boch, джакузи и телевизора с плазменным экраном, скорее всего, останется незамеченной потенциальными арендаторами и никак не повлияет на размер арендных платежей», — замечает М. Жукова.

 

Все должно быть соразмерно: квартира в спальном районе все равно останется жильем экономкласса. Дороже определенной стоимости ее никто не снимет. Хотя некоторые преобразования, в частности установка современных батарей с терморегуляторами и кондиционера, позволят поднять ставку аренды.

 

В дорогом сегменте все сложнее. Сделать что-то, повышающее цену квартиры, довольно трудно. Вкусы арендаторов этого уровня очень индивидуальны. Тем не менее наниматели элитного жилья обращают большое внимание на состояние подъезда, наличие консьержа, свежий ремонт, хорошее освещение лестничной площадки и двора. «Если все вышеперечисленное отсутствует, то собственник вместе с соседями может благоустроить территорию, взяв на себя часть расходов. В этом случае выигрывают все: жильцы подъезда получают отремонтированное помещение, а владелец арендной квартиры — преимущество при ее сдаче», — отмечает Г. Дзагуров.