После самоизоляции рынок недвижимости уже не будет прежним. Клиенты научились общаться с застройщиками в режиме онлайн. Арендаторы переехали из центра столицы в спальные районы и… другие города. Хозяева квартир стали приветливее. Покупатели поняли, что работа на удаленке требует еще одной комнаты. Девелоперы хотят строить в ЖК коворкинги, но пока не понимают, как рассчитать количество мест. Обо всем по порядку рассказывает Виктория Кирюхина, главный эксперт Аналитического центра Циан.
Держим дистанцию
Несмотря на то что появление коронавируса не было внезапным, для рынка недвижимости введение режима самоизоляции стало серьезным испытанием.
Количество сделок на первичном рынке Московского региона в апреле 2020-го сократилось на 38% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, в мае спад достиг 51%.
Лишь в июне положение на рынке улучшилось: отставание от прошлогодних показателей вернулось к 28%.
На первичном рынке Санкт-Петербурга снижение количества сделок в апреле-мае составило по 31% по отношению к аналогичному периоду прошлого года, в июне — 25%.
С начала пандемии буквально за пару недель застройщики сумели перестроить свою работу и перейти к использованию онлайн-сервисов. Часть из них существовала и ранее, однако коронавирус укорил переход услуг в онлайн. Бронирование, подача документов на ипотеку, электронное подписание договора — эти инструменты помогали проведению сделок во время самоизоляции. Чего мы ждем дальше? На сайтах застройщиков уже появляются видеообзоры, видеоконсультации, девелоперы обещают 3D-туры по объектам, которые планируется проводить с помощью личного менеджера. Как показывает практика, людям понравились дистанционные форматы, и покупатели сегодня хотят приехать в офис только один раз, на подписание договора, а всю информацию получать в онлайн-режиме. Таким образом, удаленка вошла в режим общения застройщика с клиентами всерьез и надолго. Это и есть будущее, которое уже наступило.
Прочь из города!
На фоне закрытых границ во время самоизоляции мы наблюдали резкое повышение спроса на загородную недвижимость: захотели сбежать из города 38,2%. А 22,4% белых воротничков с переходом на удаленку просто… уехали в другой город. Стали снимать другую недвижимость 19,4% опрошенных, 23,5% переехали в квартиры, за которые не нужно платить (вернулись домой, к родителям, к друзьям, в свои квартиры, если снимали другие, расположенные поближе к работе). Иногородние вернулись домой, а это первый признак децентрализации.
Московская область и регионы одинаково отреагировали на введенный режим самоизоляции: бурный рост спроса на загородную недвижимость с конца марта до середины апреля (+400% — аренда, +130% — покупка в Москве, +250% аренда, +100% — покупка в регионах) снизился с завершением самоизоляции и открытием российских курортов в июне-июле (+100% — аренда, +70% — Москва, +60% — аренда, +70% — покупка регионы).
«Зачем арендовать дом в пригороде, если можно поехать жить на море?», — рассудили люди.
В 2020 году количество запросов на приобретение недвижимости в курортных городах (Сочи, Геленджик, Анапа, Новороссийск) увеличилось на 30%. Интересно, что почти половину спроса (48%) сгенерировали жители Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга.
Возвращение «потерянной» комнаты
Трехмесячная самоизоляция показала людям, что их сегодняшнее жилье не может удовлетворить потребности в дистанционной работе. По данным Аналитического центра Циан, каждый пятый потенциальный клиент изменил критерии покупки. Несмотря на снижение уровня доходов и девальвацию рубля, потенциальные покупатели (12,4%) решили увеличить количество комнат в квартире. Еще 18% покупателей поняли, что им нужна квартира большей площади, еще 5,5% изменили требования к планировке квартиры (наличие рабочего места).
Вместо большой двухкомнатной квартиры лучше купить квартиру поменьше, но из трех комнат, чтобы одну из них в случае необходимости можно было использовать для работы.
Льготная ипотека способствует желанию покупателей приобрести квартиру на комнату больше. «Пусть лучше мой ежемесячный платеж по ипотеке будет немного выше, но я возьму квартиру на комнату больше», — так рассуждают покупатели.
Интересный факт. Проанализировав данные о площади квартир на первичном рынке Москвы за последние 5 лет, можно увидеть, что средняя площадь приобретенной квартиры с 2015-го уменьшилась на 18% (с 67,4 кв. м до 55,3 кв. м), или на 12 кв. м. То есть по существу приобретаемая квартира лишилась одной комнаты. Сегодня люди понимают, что, возможно, на удаленке придется работать не несколько месяцев, а несколько лет, и принимают решение о покупке дополнительной комнаты, то есть в квартиры возвращается «потерянная» комната.
А вот тренд на сокращение «лишних квадратов» за счет коридоров, кладовых, балконов, останется. Сохранится и тренд на европланировки, потому что семья будет проводить больше времени дома, и необходимо будет пространство для совместного общения.
Рабочие места переедут в ЖК
Как опыт режима самоизоляции повлияет на рабочие места? Во-первых, значительная часть классических офисов будет вынуждена проявить гибкость. Что это значит? Собственник старается сдать офисы как минимум на два года, а лучше — на пять лет и дольше: арендатор сидит, денежки текут. Гибкие офисы отличаются тем, что заключить и расторгнуть договор можно очень быстро и на любой срок, до нескольких месяцев. Арендатор получает собственные помещения с полным сервисным обслуживанием и совместной с другими арендаторами инфраструктурой. Сегодня арендаторы хотят видеть офисы, оборудованные для видеоконференций, с кабинетами для телефонных переговоров.
Во-вторых, уже сегодня мы наблюдаем такой тренд, как зарождение коворкингов в жилых комплексах.
Для этой цели специально выделяются помещения на первых этажах. Так, например, сеть коворкингов планирует открыть в ЖК «Скандинавия» и «Испанские кварталы» компания «А 101». Предполагается, что в коворкингах можно будет арендовать и рабочие места, и комнаты для образовательных сервисов. Планирует создавать коворкинги площадью от 300 до 500 кв. м в своих проектах и Level Group. Компания IKON Development в инфраструктуру ЖК «Чкалов» также включила коворкинг. Есть примеры реализованных коворкингов в «Москва-Сити».
Застройщики понимают, что наличие коворкинга в жилом проекте станет их конкурентным преимуществом, и готовы выделять под него площадь, но проблема в том, что пока никто не понимает, сколько жителей будут работать в коворкингах. Сколько нужно рабочих мест — 50 или 500? Ситуация нестабильна, работодатели до конца сами не понимают, что делать со штатом, кого отправлять на удаленку, а кого оставить в офисе. Думаю, что к началу следующего года ситуация прояснится, и застройщики смогут рассчитать коэффициент для коворкинга (так же, как сегодня рассчитывается из числа жителей коэффициент для детских садов в проекте).
Еще одна проблема в том, что коворкинги с экономической точки зрения застройщику неинтересны, для него выгоднее сделать на их месте квартиры или коммерческие помещения и продать. Как найти оператора для коворкинга, какую площадь нужно под него отвести — все это лишняя головная боль для девелопера. К сожалению, эта проблема не решится через год или два, и поэтому сотрудникам на удаленке пока придется самим заниматься обустройством своего рабочего места.
Впрочем, не исключено, что осенью большинство белых воротничков вернутся в офисы, и для них вопрос о создании рабочего пространства в квартире отойдет на второй план.
Арендаторы готовы потесниться
Рынок аренды в городах-миллионниках в марте продемонстрировал небольшой спад, зато в апреле и мае мы наблюдали уже значительный прирост, связанный со снижением арендной платы. Почему снижение не произошло в апреле? Дело в том, что многие арендаторы даже при потере дохода оставались жить в квартирах за счет депозита. В мае, когда стало ясно, что отпуска без содержания (либо с урезанной зарплатой) продлеваются, арендаторы начали съезжать.
Те счастливчики, кто перешел на удаленку и не потерял в зарплате, воспользовались случаем и решили улучшить свои жилищные условия, переехав в квартиры с лучшей локацией и сниженной арендной платой.
Средняя ставка аренды в городах-миллионниках (включая Москву) на однокомнатные квартиры снизилась на 4% за год (до 16,8 тыс. рублей), на двухкомнатные — на 6% (до 24 тыс. рублей).
Интересно, что если в I квартале 2020 года процент одобрения заявок от потенциальных арендаторов столичными собственниками составлял, по данным Циан, от 41 до 45% (то есть отклонялась каждая вторая заявка), то во II квартале собственники стали гораздо сговорчивее: в апреле-мае одобрялось уже 66% заявок, а в июне-июле — 67%.
Хозяева готовы заселить 7 семей из десяти невзирая на то, сколько в семье детей и домашних питомцев. Сегодня мы видим, что, опасаясь второй волны коронавируса, арендаторы стараются прописать в договорах выгодные для себя условия. Понятно, что собственники не всегда соглашаются, и одним из вариантов договоренности сторон стала субаренда, то есть возможность подселения в квартиру еще одного жильца. Например, с целью экономии могут съехаться в двухкомнатную квартиру студенты, снимавшие ранее две однушки. Другим трендом стала децентрализация, переезд арендаторов из центральных районов в спальные, где аренда стоит дешевле. Если кому-то нужно два дня из пяти ездить в офис, можно напрячься и встать на 30 минут раньше, зато можно сэкономить 15 тыс. рублей в месяц.
В ближайшем будущем мы не ожидаем возвращения стоимости аренды к допандемийному уровню: это будет возможно лишь тогда, когда доходы арендаторов восстановятся полностью.
