Как восстанавливается рынок недвижимости в крупнейших российских городах?

Новостройки продолжают дорожать

Ценовая динамика — самая понятная и привычная метрика, которая иллюстрирует, как обстоят дела со спросом. Первичный рынок недвижимости оказался самым устойчивым к коронакризису. Ежемесячно в городах-миллионниках на протяжении полугодия средняя стоимость 1 кв. м показывала положительную динамику (в среднем +1%) — даже во время самоизоляции. Наибольший прирост цен был отмечен в апреле (+1,6%): именно тогда была анонсирована программа льготной ипотеки на новостройки. В мае рост составил 1%, в июне — 0,9%.

Вторичный рынок недвижимости остался без льготного ипотечного кредитования. Но и в апреле, и в мае 2020 года средняя стоимость «квадрата» в городах-миллионниках показывала прирост в пределах 1%. Отрицательная динамика была отмечена только в июне (–1,3%).

Эксперты объясняют такое падение инертностью рынка жилья: несмотря на все действующие ограничения, собственники неохотно идут на уступки. Последствия карантина в виде снижения средней стоимости наблюдаются уже после снятия режима самоизоляции.

Главная проблема сегодня — отсутствие потребительской уверенности и падение доходов населения. И если на первичном рынке стимулом для покупки становится льготная ипотека, ограниченная по времени несколькими месяцами, то на «вторичке» подобных активизирующих факторов нет.

В результате, по оценкам Циан, за II квартал 2020 года среднее время поиска покупателя растянулось еще на месяц, а цены начинают снижаться.

Самым мобильным и быстро реагирующим на любые изменения сегментом является рынок долгосрочной аренды. Именно поэтому еще в апреле — в первый месяц самоизоляции — средняя ставка аренды снизилась в целом по городам-миллионникам на 5%. В мае снижение относительно предыдущего месяца достигло уже 7%. Собственникам пришлось предоставлять скидки: в период карантина поиск новых арендаторов превратился в нетривиальную задачу.

Но после снятия основных ограничений уже в июне темпы падения ставок уменьшились (–1,3%). Рынок долгосрочной аренды еще не вернулся к докризисным значениям, но замедление падения свидетельствует о начале восстановления сегмента после затянувшегося коронакризиса.

По данным Аналитического центра Циан

Вторичный рынок. Спрос

По подсчетам Циан, за период самоизоляции общее количество просмотров на вторичном рынке по всем городам-миллионникам снизилось на 18% по сравнению с аналогичным периодом 2019 года. Ограничения на передвижения, закрытие МФЦ и в целом неблагоприятная эпидемиологическая обстановка привели к приостановке решения жилищных вопросов на целый месяц.

Только в конце апреля активность потенциальных клиентов превысила прошлогоднюю. Несмотря на еще действующий на тот момент режим самоизоляции, жители крупнейших городов активно мониторили рынок — сформировался отложенный спрос.

Количество просмотров за последние восемь недель посткарантинной жизни на вторичном рынке выше на 17%, чем в прошлом году. Общая активность с периода самоизоляции и по сегодняшний день всего на 1% выше, чем год назад: за счет отложенного спроса рынку удалось компенсировать провальный апрель.

Просмотры объявлений о продаже вторичной недвижимости в городах-миллионниках, в % к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан

Не все города-миллионники одинаково выходят из коронакризиса. Самым успешным городом-миллионником оказался Воронеж, в котором активность клиентов на вторичном рынке в 1,5 раза выше, чем в прошлом году, даже с учетом режима самоизоляции. На 43% больше показатели в Красноярске, на 35% — в Екатеринбурге.

Не наверстали провальный апрель даже за счет отложенного спроса собственники в Уфе (–14%), Новосибирске (–6%), Перми (–5%), Москве (–3%).

Эксперты подчеркивают, что прямой зависимости между этапами снятия ограничительных мер и темпами восстановления спроса в конкретных регионах нет. Например, Москва находится уже на третьем этапе, Пермский край — на втором, Новосибирская область и Башкортостан только начинают снимать ограничения.

Одновременно лидеры по восстановлению спроса (Воронеж и Красноярск) пока только на первом этапе выхода из изоляции.

Динамика спроса в крупнейших городах на вторичном рынке

По данным Аналитического центра Циан

Первичный рынок. Спрос

Спрос на первичном рынке недвижимости даже в карантин был выше на 9%, чем год назад в среднем по городам-миллионникам. Главный фактор, который стимулировал спрос на рынке жилья, — объявленная в апреле программа субсидирования ипотечной ставки, позволившая поддержать интерес к покупке. К тому же в отличие от вторичного сегмента новостройки было легко приобретать дистанционно — и многие воспользовались такой возможностью.

После снятия общего режима самоизоляции в России, количество просмотров объявлений о продаже новостроек увеличилось на 40%. А в целом за весь период с начала карантина и по сегодняшний день прирост составил 25%. Отложенный спрос и ипотека под рекордно низкие проценты не просто восполнили апрельский провал, но и помогли значительно превысить прошлогоднюю активность.

По данным Аналитического центра Циан

Среди городов-миллионников, как и на вторичном рынке, лидерами по восстановлению спроса стали Красноярск (+59%) и Екатеринбург (+33%). В первую тройку вошла и Москва (+36%), которая заняла одну из последних строк по темпам восстановления активности покупателей на вторичном рынке.

Аналитики объясняют это высокой долей ипотечных сделок в столице: порядка 44% всех кредитов выдается именно на квартиры в новостройках. Поэтому программа субсидирования ведет к наращиванию потенциального спроса. Клиенты постоянно мониторят рынок, прицениваясь к бюджетам и лимитам выдачи ипотеки.

Сложнее всего ситуация в Краснодаре (спрос ниже прошлогодних значений на 35%), Омске (–24%), Уфе (–21%). Покупательская активность в этих городах оказывается ниже той, что была год назад, даже несмотря на снятие основных ограничений и льготное кредитование.

Динамика спроса в крупнейших городах на первичном рынке

По данным Аналитического центра Циан

Краткосрочная аренда страдает без туристов

В самоизоляцию больше всего пострадали туристическая отрасль и рынок краткосрочной аренды жилья: из-за ограничений на передвижения не только в городах, но и между регионами, закрылись парки, музеи, рестораны. Интерес к посуточной аренде квартир, которые часто рассматривались как альтернатива отелям, в городах-миллионниках просел на 63% относительно прошлогодних значений. После отмены самоизоляции разрыв между количеством просмотров в этом и прошлом году сократился до 29%. Но в общем за весь период с момента начала пандемии и до сегодняшнего дня падение составляет 44%.

Впрочем, во всех городах-миллионниках интерес к посуточной аренде оказался выше, чем в период карантина.

На рынке долгосрочной аренды ситуация более позитивная. За время самоизоляции спрос на долгосрочную аренду вырос на 6%, что было связано с общим снижением цен со стороны собственников: многие арендаторы, лишившись привычного уровня дохода, искали более доступные варианты.

Другая категория арендаторов, воспользовавшись моментом, тоже переехала в квартиру большей площади или в лучшем районе фактически без доплаты. В результате активность потенциальных арендаторов была на высоком уровне только за счет волатильности ставки.

После снятия ограничительных мер спрос на долгосрочную аренду в крупнейших городах вырос на 24% относительно прошлогодних значений. В целом с начала самоизоляции и по сегодняшний день количество просмотров оказалось больше на 16% относительно показателей в 2019 году. Лучше всего обстановка в Санкт-Петербурге, где, в отличие от рынка посуточной аренды, долгосрочная сдача востребованна: относительно прошлого года спрос вырос на 60%. Восстановился спрос в Красноярске (+54%) и Новосибирске (+41%). В Москве спрос на долгосрочную аренду вырос на 11%.

Динамика спроса в сегменте аренды в крупнейших городах, в % к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан

Просмотры объявлений об аренде (посуточной и долгосрочной) в городах-миллионниках, к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан

Спрос на загородную недвижимость сбавляет обороты

Пандемия коронавируса привела к рекордному росту спроса на объекты загородного рынка. Непосредственно во время самоизоляции, невзирая на все ограничительные меры, спрос на аренду домов был выше по всем городам-миллионникам на 164% по сравнению с прошлым годом. После карантина прирост относительно 2019-го составил 115%.

Сегодня официально открыты российские курорты, да и у многих нанимателей не получилось продолжать работать дистанционно, поэтому спрос на загородную аренду постепенно снижается, но все равно остается на высоком уровне.

Аналогичная ситуация и с покупкой собственного дома: спрос на такое жилье вырос относительно прошлого года в крупнейших городах на 61%. А после отмены самоизоляции прирост относительно 2019 года составил 54%. Эксперты подчеркивают, что именно на загородном рынке сложнее всего удовлетворить потенциальный спрос на недвижимость: велика доля домов с устаревшими планировками, во многих случаях отсутствуют все необходимые коммуникации и т. д.

Просмотры объявлений об аренде и покупке дома в городах-миллионниках, в % к 2019 году

По данным Аналитического центра Циан 

Для анализа потенциального спроса эксперты посчитали количество просмотров объявлений на сайте cian.ru для городов-миллионников в период самоизоляции, а также после ее отмены (по сегодняшний день). Ежедневная аудитория сайта составляет почти 1,5 млн пользователей в день — примерно каждый сотый житель России ежедневно ищет жилье на cian.ru.