Рынок недвижимости обычно консервативен и нетороплив. На экономические проблемы и кризисы реагирует постепенным замедлением спроса, за которым следует и снижение цен. Весной 2015 года затишье стало заметным, появляются данные от риэлторских компаний об удешевлении предложений в некоторых сегментах рынка или готовности собственников к дисконтам до 8-10% от первоначальной цены. Что ждет рынок жилой недвижимости Москвы в ближайшие месяцы?
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
Если верить цифрам, то рынок продаж жилой недвижимости в 2014 году в целом не слишком отличался от 2013-го по результативности и соотношению спроса и предложения.
По данным Россреестра, за 2014 год было зарегистрировано примерно столько же прав, сделок, обременений и ограничений (25 534 570 шт.), сколько и за 2013 год (25 512 448 шт.).
Подъем активности осенью 2014 года и предновогодний ажиотаж компенсировали потери середины года и подправили статистику.
Но в I квартале 2015 года произошел заметный спад активности. По сравнению с I кварталом 2014 года, всего было зарегистрировано на 30% меньше переходов прав собственности. При этом количество сделок с каждым месяцем сокращалось: в апреле 2015-го по сравнению с аналогичным периодом прошлого года их было почти на 50% меньше.
Наталья Тамарина, ведущий эксперт компании «МИЭЛЬ»: «Я считаю, что сейчас рынок никакой! Продаж почти нет, покупателей мало. Идет ежедневное накопление рынка новыми объектами на продажу. Некоторые не выдерживают и снимают объекты с рекламы или сдают под аренду».
На первичном рынке тоже снизилось количество сделок: в I квартале 2015 года зарегистрировано примерно на 20% меньше ДДУ, чем за тот же период в прошлом году. Произошел менее заметный спад, чем на вторичном рынке, а значит, новостройки московским покупателям в целом интересней.
Сергей Ковалев, директор по маркетингу, ООО «Бэст Консалтинг»: «Спрос на квартиры в удачных проектах достаточно стабилен. Срок экспозиции квартир увеличивается в проблемных или переоцененных проектах».
Центробанк поспособствовал некоторому оживлению на рынке, когда опустил в марте ключевую ставку до 14%. В результате ипотечных договоров, по данным Росреестра, зарегистрировано в марте примерно на 20% больше, чем в феврале. В апреле ставка была снижена до 12,5%. Возможно, это привлечет новых ипотечных покупателей и улучшит ситуацию. Может быть, это единственный способ поднять спрос? Хотя бы для тех, кто покупает квартиру для личных целей. Инвесторов трудно массово завлечь снижением ипотечного процента при отсутствии роста и оживления экономики.
Наталья Тамарина: «С учетом понижения процентной ставки остается надежда на ипотечников, которые сдвинут рынок с мертвой точки, появятся свободные деньги, увеличатся продажи. Однако деньги и сейчас есть у потенциальных покупателей. Но часть их заняли выжидательную позицию, ждут понижения рынка за счет конкуренции, а часть покупателей, которые вложились в дорогой доллар, "кусают локти", считают свои потери и ждут изменений цен на нефть, укрепления валюты.
Также немаловажную роль для оживления рынка играют новые поправки в налоговом законодательстве».
С 1 января 2016 года вступают в силу поправки, которые коснуться покупателей и продавцов квартир (Указ Президента от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации»). В частности, увеличатся сроки владения недвижимостью с 3 до 5 лет для получения налогового вычета при продаже, а налоги будут исчисляться исходя из кадастровой стоимости, причем если цена в договоре ниже, то будет применен коэффициент 0,7 от кадастровой стоимости объекта (получится в итоге 13% от 70%-ной кадастровой стоимости).
Осенний подъем спроса может быть связан с желанием успеть приобрести недвижимость до вступления в силу этих поправок.
Что можно посоветовать покупателям, чтобы оптимально решить квартирный вопрос?
Сергей Ковалев: «Можно посоветовать воспользоваться ипотекой с государственной поддержкой, обеспечивающей льготные условия кредитования при покупке квартир в новостройках – не более чем под 12% годовых. Из числа проектов компании «Бэсткон», аккредитованных по данной программе, можно отметить ЖК «Лобачевский», ЖК «Крылатский», «Дом на Изумрудной», ЖК «Дом на Рогожском валу», а также расположенный в Красногорске ЖК «Брусчатый посёлок».
Каковы предварительные прогнозы на лето-осень?
Наталья Тамарина: «Квартирный вопрос всегда живой! Так что надеемся на осень, когда всегда происходило оживление, особенно под Новый год!».
Сергей Ковалев: «Рынок жилой недвижимости Москвы, если брать его в целом, откровенно стагнирует в своем текущем состоянии, изменения ценового уровня и количества сделок возможны на политических новостях и улучшениях в состоянии экономики. Если не будет резких вариаций в политике и экономике, то с большой вероятностью можно предполагать на ближайшие месяцы боковой тренд».
Михаил Заварцев, генеральный директор бюро недвижимости «Валла»: «В конце 2014 года вся страна с живым и активным интересом наблюдала за масштабным чистым экспериментом с ценами на недвижимость в условиях резкой девальвации рубля. До него все считали недвижимость лучшей инвестицией. А что показал удивительный эксперимент? Он показал, что рублевые цены оставались неизменными, в то время как цены, выраженные в валюте, резко обвалились, и даже более того, падали практически равнозначно девальвации. И сейчас, по прошествии уже полугода, можно смело сказать, что рублевые цены не отыграли это падение, несмотря на заметное временное укрепление рубля.
Какие выводы можно сделать из этого опыта на ближайшее будущее? Массовая недвижимость является инструментом инвестирования только в период роста экономики России. В период кризиса она, как кораблик, плывет вниз по течению, вместо того чтобы, как минимум, причалить. На это люди обратили внимание, и уже не будут спешить тратить свои средства на покупку недвижимости, а будут делать это уже крайне осторожно или для личных целей. Похмелье проходит. Спрос падает и, естественно, цены на недвижимость продолжат коррекцию вниз. Этому поможет еще и осознание ипотечников того, что они выплачивают за квартиры, цены на которые уже упали как в валюте (первая очередь), так и в рублях (вторая и очень массовая очередь)».
Поможем узнать реальные ставки и получить решение по ипотеке, не выходя из дома!
