На протяжении нескольких лет рынок жилья в России находится в состоянии, когда любое непредвиденное событие способно изменить правила игры. Но жить без прогнозов невозможно: застройщики планируют вывод проектов и продажи, банки — выдачу ипотеки, а покупатели планируют приобретение жилья. Мы собрали мнения экспертов рынка новостроек, вторички, аренды и загородной недвижимости и готовы поделиться этими прогнозами с вами.
Новостройки и ипотека в 2026-м: цены продолжат расти, ставки — снижаться
Цены на новостройки в 2026 году вырастут чуть выше инфляции, полагает главный аналитик Циана Алексей Попов.
Какие факторы будут влиять на цены в 2026 году:
- изменение условий семейной ипотеки;
- рост или сокращение программ рассрочки;
- повышение НДС до 22%;
- высокая себестоимость строительства;
- нехватка рабочей силы.
Семейная ипотека
Условия программы семейной ипотеки в 2026 году изменятся. Эта программа станет более адресной и направленной на помощь тем, кому действительно нужно жильё. Конкретные условия новой программы будут озвучены в начале 2026 года, но некоторые прогнозы уже есть.
О семейной ипотеке в 2026 году:
- супруги станут обязательными созаёмщиками;
- две семейные ипотеки на семью взять будет нельзя;
- комбинированную ипотеку можно рефинансировать с учётом снизившейся ключевой ставки;
- ставки могут стать зависимыми от числа детей в семье: чем больше детей, тем ниже ставка;
- может появиться региональная привязка: условия программы будут отличаться в зависимости от региона.
Изменения пойдут на пользу федеральному бюджету, но сократят количество выдаваемых кредитов, а значит, и спрос. Например, если для семей с детьми сделают ставку 12 вместо 6%, спрос в этой категории покупателей резко снизится.
«На семейную ипотеку приходится больше половины сделок у застройщиков, — отмечает Максим Ельцов, гендиректор “ПИА Недвижимость”. — Любые изменения в параметрах семейной ипотеки сказываются на уровне продаж. Поэтому есть ощущение, что в 2026 году нас ждут несколько месяцев адаптации рынка к новым условиям этого ипотечного продукта». У некоторых застройщиков, опрошенных Циан.Журналом, на семейную ипотеку приходится до 90–95% сделок.
Отчасти эффект от этих ограничений будут компенсировать индивидуальные ипотечные программы со стороны банков и девелоперов, а также программы рассрочки, считает Ольга Трошева, директор консалтингового центра «Петербургская Недвижимость». Девелоперы возлагают надежду и на снижение ключевой ставки, что повысит спрос на рыночную ипотеку.
НДС повысят: что это значит для рынка
НДС вырастет с 1 января 2026 года с 20 до 22%. Напрямую это не повлияет на стоимость квартир: они не облагаются этим налогом. Но вслед за НДС увеличится и себестоимость строительства — это отразится и на ценах: они тоже вырастут.
Что будет со спросом и предложением на новостройки
Застройщики будут достраивать уже начатые проекты и запускать новые, где земельные участки куплены за живые деньги или в кредит, поскольку удерживать такие проекты нецелесообразно, уверен Максим Ельцов.
При этом общий объём выводимых на рынок проектов всё же будет снижаться, что в какой-то момент может привести к дефициту предложения в отдельных регионах и отдельных локациях. И наоборот, в регионах, где предложение сильно превышает спрос, проблемы могут возникнуть уже у девелоперов.
По прогнозам Минстроя, ввод жилья по итогам 2025 года составит около 100 млн кв. м, из которых чуть больше половины — ИЖС. Это немного меньше, чем в 2024 году, когда было введено около 108 млн кв. м жилья.
Можно ли ждать снижения цен на новостройки
Все опрошенные Циан.Журналом эксперты сходятся во мнении, что ждать снижения цен не приходится. Себестоимость строительства высока, и снижать цены застройщики не могут. Но они будут предлагать сезонные акции и скидки в отдельных проектах.
Как застройщики будут стимулировать спрос
Собственные программы
Как и в предыдущие годы, девелоперы будут продвигать собственные ипотечные программы — ипотеку с пониженной ставкой на первые несколько лет и другие.
Рассрочка
Этот инструмент на рынке востребован. Но Минстрой, скорее всего, будет контролировать этот продукт и вводить механизмы, ограничивающие количество объектов, которые продаются с рассрочкой: механизм рассрочки более рискованный для девелоперов, чем ипотека. Например, в Москве расторгают каждую 10-ю сделку с рассрочкой.
Акции и скидки
Акции будут, уверены эксперты, особенно если застройщик не выполняет свой план продаж. На неликвидные объекты будут предлагать хорошие скидки или добавленную ценность: отделку, мебель или скидку на парковочное место, говорит Дмитрий Щегельский, президент Национальной палаты недвижимости, гендиректор агентства недвижимости «Бенуа».
Хотя в течение 2025 года спрос на новостройки был невысоким, в конце года застройщики отметили рост: сказывается неопределённость в связи с новыми условиями семейной ипотеки. Повышенный спрос будет сохраняться весь январь, считает Наталья Шаталина, гендиректор агрегатора новостроек REdCat. Но уже в феврале, когда вступят в силу новые условия госпрограммы, ажиотаж спадёт.
О судьбе спроса с весны 2026 года опрошенные нами эксперты спорят: одни считают, что показатели превысят уровень 2025 года благодаря снижению рыночных ставок по ипотеке, другие — что этот фактор не повлияет на рынок и спрос будет низким.
Что будет с ключевой ставкой
Сегодня размер ключевой ставки — 16,5%. Это показатель, от которого зависит рыночная ставка по ипотеке и ставки по депозитам. Устанавливает её Банк России. Очередное (и последнее в этом году) заседание по ключевой ставке намечено на 19 декабря.
Центробанк изменил прогноз ключевой ставки на 2026 год с 12–13% на 13–15%. Это значит, что регулятор продолжит снижать ставку с июня 2025-го она была снижена четырежды, но более осторожно, чем планировал.
Обычно рыночные ставки по ипотеке — это ключевая ставка плюс 3–4 п. п. Прогноз Центробанка косвенно указывает, что ставки по ипотеке в 2026 году будут на уровне 16–18% годовых.
Но в Госдуме уверены, что ставка будет снижаться куда активнее. По прогнозу председателя комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолия Аксакова, ЦБ может опустить ключевую ставку в 2026 году до 9–10%. Это значит, что ставки по ипотеке достигнут уровня 12–13%.
Нечто среднее между двумя предыдущими прогнозами ожидают в Минфине — снижение ставок на 4–5 п. п, то есть ключевой ставки — до 12%, а ипотечных — до 15–16% годовых.
*источник цитаты
Ипотека с высокими ставками — это надолго
К высоким ставкам по ипотеке адаптировались не только банки и застройщики, но и сами заёмщики: несмотря на уровень ставок, рыночная ипотека жива. Правда, количество кредитов снизилось год к году почти на 21%. Средний размер выдаваемого жилищного кредита равен 4,87 млн рублей.
По данным Минфина, выдача ипотеки за 2025 год составит около 4 трлн рублей. На 2026 год в ведомстве прогнозируют аналогичную выдачу. Напомним, в 2024 году рынок ипотеки оценивался в 4,9 трлн рублей. Средние рыночные ставки сегодня колеблются около 21% годовых.
Всё меньше людей берут рыночную ипотеку «с нуля» и всё больше — используют для покупки схему «продажа старого жилья + накопления + ипотека».
Пока ставки высоки, популярными будут оставаться так называемые обменные сделки, когда покупатель продаёт старое жильё, берёт небольшой ипотечный кредит и покупает либо новое, либо более просторное — улучшает жилищные условия.
Остаётся популярной и схема трейд-ин, когда застройщик помогает покупателю первички продать старую квартиру и включает эти средства в счёт покупки новостройки.
Большая часть сегодняшних заёмщиков признаётся, что собирается рефинансировать ипотеку, если ставки пойдут вниз.
Что делать покупателям
Ждать более выгодных условий на рынке сегодня можно только покупателям, которым нужна доступная рыночная ипотека. Но с учётом медленного снижения ключевой ставки и активного роста цен выгоду можно не получить. Поэтому, если жильё нужно сегодня, его стоит покупать сегодня.
«С учётом всех условий рынок ожидает как текущий, так и отложенный рост стоимости, — говорит Алексей Бушуев. — Покупателям важно понимать: ждать лучших условий и снижения цен в ближайшей перспективе не стоит. Оптимальный момент для приобретения недвижимости — сейчас».
Средняя площадь квартиры в новостройках продолжает уменьшаться. В следующем году она составит 48,6 «квадрата». В 2024 году показатель был на уровне 49,2 кв. м.
Вторичка: минимум предложения и новые риски
Цены на жильё на вторичном рынке также будут расти, отмечают аналитики Циана. Цифры будут сопоставимы с инфляцией.
Объектов в продаже на вторичном рынке немного, уточняет Максим Ельцов. «Если ключевая ставка снизится, доходность депозитов также снизится, а у людей появится возможность брать ипотеку по более выгодным ставкам, это подтолкнёт спрос. Покупатели будут снимать деньги с депозитов и перекладывать в недвижимость. А при низком уровне предложения это повлечёт рост цен», — комментирует эксперт.
Правда, и в этом есть свои плюсы: рынок станет более сбалансированным, поскольку разрыв цен между первичным и вторичным рынками уменьшится. Напомним, сейчас в среднем по стране новостройки дороже вторички на 61%, а в Центральном федеральном округе — на 84%.
По оценке аналитиков Циана, рост спроса в 2026 году на вторичном рынке может составить до 10%.
«Эффект Долиной» и его влияние на рынок и покупателей
«Эффект Долиной», потрясший рынок вторички в конце 2025 года, создал опасный прецедент и породил фобии у покупателей готового жилья. И хотя количество сделок, заключённых якобы под влиянием мошенников, очень невелико, за судьбу своего жилья боится каждый покупатель.
Риелторы подтверждают: многие покупатели теперь требуют дополнительные гарантии безопасности. Кто-то удостоверяет сделку у нотариуса, кто-то просит справки из психоневрологического диспансера, а кто-то — устраивает допрос продавцу и его родственникам. Но есть и те, кто решил вовсе не связываться со вторичкой и переключился на новостройки, что на руку первичному рынку.
Пока Верховный суд не вынесет окончательное решение по делу Долиной и пока законодатели не пропишут дополнительные гарантии для покупателей, такие истории будут всплывать в инфополе.
Рынок аренды будет стабильным
На рынке долгосрочного найма жилья уже несколько лет действует закономерность: с конца лета по середину октября идёт рост спроса и цен, со второй половины октября наступает снижение обоих показателей, рассказывает Дмитрий Щегельский. Нынешний год не исключение: активность на рынке в конце года низкая, ставки аренды уменьшились.
В 2026 году эксперты не ждут значимых изменений рынка: ставки аренды продолжат слабый рост, сопоставимый с инфляцией.
На рынке аренды уже наметилась тенденция, которая будет усиливаться, отмечает замруководителя центра инвестиций Becar Asset Management Алексей Илюхин. «Покупка квартиры под 20% годовых для большинства семей становится экономически неоправданной: ипотечный платёж сегодня может превышать арендный в 2–2,5 раза. Поэтому всё больше людей выбирают аренду как рациональное решение без долговой нагрузки. Аренда станет для многих основной формой пользования жильём — и этот тренд укрепится в 2026-м».
Повышенный спрос, как и раньше, будет сохраняться на студии и однушки в новых домах и домах у метро с хорошим ремонтом.
Загородную недвижимость ждёт рост цен
Цены на загородном рынке в 2026 году будут расти. Главная причина — рост себестоимости строительства и цен на стройматериалы, логистику и работы.
С марта 2025 года в России ввели эскроу-счета для покупки объектов на рынке ИЖС, что также толкает цены вверх: кредитные средства обходятся застройщикам дорого.
Третья причина — потребительский экстремизм и риски, связанные с ним. Все эти риски девелоперы закладывают в конечную цену.
Другие факторы будут удерживать цены от резкого роста. Это высокие ставки по рыночной ипотеке и снизившийся спрос.
В течение 2025 года объём предложения загородных новостроек в массовых сегментах Московского региона сократился примерно на 20%, говорят в VSN Group, и в 2026 году с рынка могут уйти ещё несколько девелоперов: они не выдержат жёсткую конкуренцию. Так что предложение в эконом- и комфорт-классе продолжит сокращаться, а спрос может немного вырасти относительно 2025 года за счёт снижающейся ключевой ставки.
В элитном сегменте загородки Московской области всё наоборот: спрос резко упал (–35% за 2025 год), а предложение продолжает расти — оно практически удвоилось в 2025 году. Восстановление спроса в этом сегменте может быть связано с позитивными внешнеэкономическими событиями, объясняет Ольга Магилина, но прогнозировать их наступление сложно. Так что срок экспозиции объектов будет расти, а рынок — затовариваться.
Из позитивных трендов эксперты VSN Group отмечают всё большее распространение рассрочек на загородном рынке жилья.
Но есть и негативные тенденции: девелоперы комфорт-сегмента в погоне за доступной ценой стали переходить от оптимизации продукта к его откровенному упрощению. Этот тренд может остаться актуальным весь 2026 год.
Главное
— Несмотря на высокие ставки по ипотеке, цены на рынке новостроек и вторички продолжат расти.
— Ключевая ставка будет и дальше снижаться, она может составить 13% или даже меньше.
— Рыночная ипотека отвоёвывает рынок у льготных программ, условия которых ужесточаются. Рыночные ставки прогнозируются на уровне 15–16% годовых.
— Рынок аренды будет укрепляться: чем ниже доступность ипотеки, тем больше людей решают не покупать, а снимать жильё.
— Цены на загородном рынке вырастут в пределах инфляции, а девелоперы будут упрощать проекты, чтобы предложить более доступный продукт.
Фото: Alex PakhoMovie, Andrey Sayfutdinov, fifg, KVN1777, Oleg Elkov, photobeginner, Pukhov K / Shutterstock / Fotodom
