За минувшие три месяца рынок торговой недвижимости развивался достаточно динамично и в очередной раз подтвердил прогнозы аналитиков о быстром восстановлении этого сегмента. Причем планы московских чиновников по присоединению новых территорий едва ли серьезно повлияли на этот процесс. Основной козырь торговых помещений — их высокая инвестиционная привлекательность.
Между тем аналитики активно обсуждали возможность изменений на рынке торговой недвижимости в связи с расширением границ Первопрестольной. Однако многие пришли к выводу, что в ближайшие два-три года этот факт не окажет существенного влияния. Развитие торговой недвижимости на новых территориях будет сдерживаться отсутствием эффективной транспортной инфраструктуры.Тем временем на первый план вышли иные тенденции, скажем, в компании Penny Lane Realty отмечают рост числа сделок в сегменте аренды помещений, который обеспечивается преимущественно за счет сетевых продуктовых операторов и магазинов бытовой техники.
Интерес ритейлеров сместился от стратегии активного развития и количественного роста к прагматичному зарабатыванию денег на каждой розничной точке, поясняют в компании ASTERA. Это особенно актуально для операторов, имеющих сеть более десяти магазинов. Некоторые отказываются от нерентабельных точек и готовят программы по оптимизации арендных затрат на 2012 г. Словом, время затрат на имидж у ритейлеров прошло. Некоторые, ранее занимавшие помещения премиального сегмента на ключевых улицах Москвы, сворачивают брендовые точки и уходят в торговые центры либо в торговые коридоры спальных районов.
Предложение районного масштаба
По данным компании ASTERA, за III квартал 2011 г. совокупный объем качественных торговых площадей Москвы увеличился на 12 тыс. кв. м, арендопригодных — примерно на 5,5 тыс. кв. м и составил порядка 5 821 тыс. кв. м. Таким образом, прирост общего объема торговых площадей оказался рекордно низким — менее 1%.
Совокупный объем предложения торговых площадей Москвы в конце III квартала 2011 г., кв. м | |
Общая площадь | 5 821 000 |
Арендопригодная | 3 186 500 |
Источник: ASTERA
Причина, как всегда, банальна — перенос сроков ввода ряда объектов (ТРК «Ривер Молл», аутлет «Белая Дача» и т. п.). Эксперты надеются, что в IV квартале 2011 г. предложение новых торговых площадей в Москве составит свыше 200 тыс. кв. м общей площади, что сравнимо с показателем конца 2005 г.Прирост торговых площадей будет увеличиваться за счет альтернативного формата помещений стрит-ритейла в рамках жилых проектов крупных девелоперов (ГК «ПИК», «Ведис» и др.). Однако формат магазинов в рамках комплексной застройки существенно снижает возможность размещения в них сетевых операторов — основных игроков столичного рынка. Помещения на первых этажах жилых домов не позволяют разметить торговые точки площадью более 200 кв. м и предприятия общественного питания.
В компании Penny Lane Realty прогнозируют смещение интересов девелоперов за МКАД. В связи с этим эксперты полагают, что новые предложения в 2012–2013 гг. появится в основном за счет сдачи объектов в ближнем Подмосковье (140 тыс. кв. м). Торговые центры, заявленные к реализации в столице, не превышают 16 тыс. кв. м каждый, что также является подтверждением тенденции о растущем интересе игроков рынка к торговым объектам районного назначения.
Кроме того, активно развивается формат аутлетов: наряду с тремя проектами, заявленными за последний год (Fashion House Moscow, Outlet Village Belaya Dacha и Brand City), в III квартале на рынке было анонсировано открытие еще одного дисконт-центра премиум-класса. Ввод в эксплуатацию Vnukovo Outlet Village общей площадью 46 970 кв. м запланирован в 2012 г.
Тот факт, что игроки рынка заявляют о новых проектах, свидетельствует о продолжающемся восстановлении рынка торговой недвижимости, резюмируют в компании Blackwood.
Крупнейшие объекты, заявленные к строительству в III квартале 2011 г. | |||
Объект | Площадь, кв. м | Год ввода | Адрес |
ТЦ «Солнечный» | 19 000 | 2011 | Солнечногорск |
ТЦ на Профсоюзной | 8000 | 2012 | Ул. Профсоюзная |
ТЦ «МЦ» | 15 700 | 2012 | Ул. Миклухо-Маклая и Профсоюзная |
Vnukovo Outlet Village | 46 970 | 2012 | 8-й км Киевского ш. |
ТРЦ «Красный кит» (II очередь) | 62 800 | 2012 | Мытищи |
ТРЦ на Парковой улице | 6435 | 2013 | 9-я Парковая, вл. 27/16 |
ТЦ на 19-м км МКАД | 130 000 | 2013 | 19-й км МКАД |
Источник: компания Penny Lane Realty
Выборы рождают спрос
Общая стоимость заключенных в III квартале 2011 г. сделок купли-продажи торговой недвижимости составила порядка 700 млн долл., отмечают в Penny Lane Realty. Совокупная площадь объектов, участвовавших в договорах, насчитывает более 350 тыс. кв. м. Самой крупной сделкой стал выкуп компанией AFI 25% доли в ТЦ «Афимолл Сити» у правительства Москвы. Стоимость торговой части комплекса без учета 2,7 тыс. парковочных мест, входящих в его состав, составила 310 млн долл. Завершилась также сделка по покупке X5 Retail Group сети аптек А5 за 135 млн долл. Общая площадь помещений составляет порядка 70 тыс. кв. м.В компании Penny Lane Realty полагают, что существенное влияние на деловую активность игроков рынка торговой недвижимости оказывают грядущие политические баталии и нестабильность на финансовых рынках.
По итогам III квартала 2011 г. увеличилось количество запросов на покупку помещений и в сегменте стрит-ритейла: инвесторы пытаются, как и перед кризисом, вложить свободные денежные средства в недвижимость. Наибольший интерес у покупателей вызывают небольшие помещения стоимостью 3–5 млн долл.
Ряд крупных брендов заявили о расширении своих сетей до конца 2011 г. Например, «Фамилия» планирует открыть 18 магазинов, «Ростелеком» — запустить розничную сеть из 2,5 тыс. салонов, Metro Cash&Carry — 7 новых гипермаркетов. При этом компания также будет развивать новый для себя формат «магазин у дома».Заметное оживление наблюдалось и в сегменте аренды. По сравнению с началом года количество арендных сделок в торговых центрах увеличилось в 2,5 раза, отмечают эксперты компании ASTERA.
Наиболее активными продолжают оставаться сетевые продуктовые ритейлеры, магазины бытовой техники и электроники, а также общепит.
По данным компании Penny Lane Realty, наиболее востребованными площадями являются 100–150 кв. м в стрит-ритейле на основных торговых магистралях, а также аналогичные помещения в торговых центрах. Это связано с высокой конкуренцией в сегменте небольших форматов, а также с дефицитом качественного предложения. Сезон отпусков закончился, бюджеты еще до конца не выбраны, поэтому II–IV кварталы исторически демонстрируют всплеск интереса арендаторов к помещениям, и объем вакантных площадей незначительно, но сокращается.
Эту тенденцию подтверждают и в компании ASTERA. По данным ее базы, в III квартале 2011 г. наиболее интересными для потенциальных арендаторов были небольшие торговые площади.
Крупнейшие сделки купли-продажи на рынке торговой недвижимости в III квартале 2011 г. | |||
Покупатель | Объект | Площадь, кв. м | Стоимость, млн долл. |
AFI | 25% ТЦ «Афимолл Сити» | 179 423 | 310 |
X5 Retail Group | Сеть аптек А5 | 70 000 | 135 |
Группа РМБ | Три ТЦ «Метромаркет» | 19 500 | 117 |
Romanov Property Holdings Fund | ТЦ Dream House | 13 000 | 85 |
ГК «Ташир» | ТРЦ Райкина | 75 000 | 50 |
Источник: компания Penny Lane Realty
Крупнейшие сделки аренды на рынке торговой недвижимости в III квартале 2011 г. | ||
Арендатор | Объект | Площадь, кв. м |
«Перекресток» | ТЦ на Профсоюзной ул. (2012 г.) | 5000 |
«Метрика» | Садовый центр «Зеленая страна» | 4000 |
«Эльдорадо» | ТЦ «Афимолл Сити» | 3300 |
«Техносила» | ТЦ «Гренада» | 2295 |
«М.Видео» | ТЦ «Солнечный рай» (2012 г.) | 2000 |
«Азбука вкуса» | ТЦ «Солнечный рай» (2012 г.) | 1500 |
X5 Retail («Зеленый перекресток») | ТЦ «Афимолл Сити» | 1309 |
American Eagle Outfitters | ТЦ «Европейский» | 900 |
Ресторатор Рожниковский | Здание редакции газеты «Известия» | 600 |
Кафе «Шоколад» | ТЦ на Шоссейной ул. | 350 |
Отделение банка «Русский стандарт» | ТЦ «Денисс» | 300 |
Источник: компании Penny Lane Realty и ASTERA
Продажа и аренда
Стоимость аренды в торговых центрах и стрит-ритейле Москвы по результатам III квартала 2011 г. осталась на прежнем уровне. Как сообщают аналитики Penny Lane Realty, ставка для якорей составляет сегодня 110–320 долл./кв. м/год, для торговой галереи — 500–1000 долл., для развлекательной зоны — 120–200 долл. В наиболее востребованных ТЦ стоимость аренды может достигать 5 тыс. долл./кв. м/год. В сегменте стрит-ритейла самым дорогим торговым коридором по-прежнему остается Столешников переулок (7 тыс. долл./кв. м/год), на втором месте — Тверская улица (4,4 тыс. долл.), замыкает тройку лидеров Петровка (3,5 тыс. долл.).
Все больше арендаторов переходят на форму расчета «арендная ставка + % с оборота». Собственники охотно идут на это с продуктовыми ритейлерами, магазинами бытовой техники и электроники, а также с брендами, хорошо зарекомендовавшими себя на рынке.
Между тем эксперты компании ASTERA отмечают, что собственники профессиональных торговых центров, которые функционируют более трех лет, все чаще обращаются к вопросу плановой ротации арендаторов и замене их на более стабильных и платежеспособных. В связи с этим в III квартале 2011 г. наметилась и до конца года, видимо, продолжит укрепляться тенденция к увеличению ставок при плановой замене арендаторов в успешных ТЦ даже в условиях нестабильности финансовых рынков.
Цены на покупку торговой недвижимости также не претерпели каких-либо изменений по сравнению со II кварталом текущего года. Самым дорогим торговым коридором остается Столешников переулок: 1 кв. м площади здесь обойдется инвестору в 80–100 тыс. долл. На Тверской улице цена может доходить до 60 тыс. долл., но в среднем находится в диапазоне 40–50 тыс. долл.
Цены покупки торговых помещений на основных магистралях Москвы в III квартале 2011 г. | |
Улица | Цена, тыс. долл./кв. м |
Столешников пер. | 80–100 |
Тверская | 40–50 |
Петровка | 35–50 |
Тверская-Ямская | 25–40 |
Кутузовский просп. | 25–40 |
Кузнецкий Мост | 25–40 |
Б. Полянка | 25–35 |
Б. Дмитровка | 20–30 |
М. Дмитровка | 17–25 |
Источник: компания Penny Lane Realty
По прогнозам аналитиков Penny Lane Realty, в IV квартале 2011 г. рост числа сделок купли-продажи недвижимости продолжится.
Распределение арендных ставок по профилю якорных арендаторов в торговых центрах Москвы в III квартале 2011 г. | |
Профиль якорного арендатора | Арендная ставка*, долл./кв. м/год |
Одежда и обувь | 400–600 |
Бытовая техника | 300–400 |
Товары для дома | 300–400 |
Товары для детей | 250–400 |
Продукты | 150–400 |
Кинотеатр | 105–150 |
DIY | 100–150 |
* Арендные ставки указаны без НДС и операционных расходов.
Источник: ASTERA
Открытие магазинов накануне Нового года позволит владельцам окупить вложенные средства в течение первых двух месяцев 2012 г. Что касается иностранных инвестиций, в ближайшие полгода значительного притока капитала на рынок недвижимости не планируется.
МНЕНИЕ
Алексей Могила, директор департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty:«В преддверии президентских и думских выборов, а также из-за перспективы второй волны кризиса интерес инвесторов все больше смещается в сторону рынка недвижимости, где на данный момент сложился наиболее благоприятный климат. По нашим прогнозам, в IV квартале 2011 г. данная тенденция будет только усиливаться».
Ольга Збруева, руководитель департамента по работе с клиентами ASTERA в альянсе с BNP Paribas Real Estate:«Ритейл продолжает восстановление. Растет количество магазинов сетевых операторов федерального уровня, особенно в сегментах «одежда-обувь» и детских товаров. Это порождает увеличение спроса на торговые помещения».
